È lecita la deroga ai criteri di ripartizione previsti dal codice civile per le terrazze di copertura? Esaminiamo se e quando sia possibile derogare ai criteri di ripartizione delle spese condominiali previsti dal codice civile, con particolare riferimento a quelli relativi alle spese di manutenzione dei terrazzi di copertura, previsti dall’art. 1126 c.c..
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Come ben noto agli operatori del settore, l’art. 1126 c.c. prevede che, quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

La prima domanda che ci poniamo è: la norma dell’art. 1126 c.c. è astrattamente derogabile, oppure non può mai essere modificata?

Il codice civile, oltre a dettare le norme in materia condominiale, prevede espressamente quali tra queste siano inderogabili; è quindi agevole ricavare che se una norma non rientra nell’elenco delle disposizioni espressamente definite come inderogabili, significa che può essere derogata.

In particolare, sono qualificati come inderogabili dall’art. 1138 c.c. le seguenti norme: 1118, comma 2 – diritti dei partecipanti sulle parti comuni; 1119, sull’indivisibilità delle parti comuni; 1120, innovazioni; 1129, nomina, revoca e obblighi dell’amministratore; 1131, rappresentanza; 1132, dissenso dei condòmini rispetto alle liti; 1136, costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni e 1137, impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea.

Sono pure ritenute inderogabili, secondo l’art. 72 delle Disposizioni di attuazione al Codice Civile, le previsioni contenute negli articoli 63, 66, 67 e 69 delle medesime Disposizioni.

Quindi, la norma dell’art.1126 c.c. non rientra nell’elenco delle disposizioni che il Codice definisce come inderogabili.

Ne consegue che la risposta alla prima domanda è che il criterio di ripartizione per i lastrici solari di cui all’art. 1126 c.c. può essere derogato.

A questo punto, il quesito da risolvere è il seguente: in quali casi e con quali modalità è possibile derogare ai criteri di ripartizione previsti dall’art. 1126 c.c.?

Secondo la dottrina e l’unanime giurisprudenza, occorre una specifica convenzione assunta tra tutti i condomini, che preveda un criterio di ripartizione diverso da quello previsto dall’art. 1126 c.c..

Il caso più frequente ed emblematico di tale ipotesi è quello del Regolamento di condominio avente natura contrattuale, quando – cioè – il Regolamento sia stato redatto dal costruttore, allegato al primo rogito e richiamato in quelli successivi.

In tale ipotesi sarà quindi possibile ipotizzare un criterio di ripartizione delle spese per i lastrici solari diverso da quello che prevede una quota di 1/3 a carico di chi ne ha l’uso esclusivo e di 2/3 a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve; per esempio, si potrà adottare un criterio di ripartizione a millesimi tra tutti i condomini, senza alcuna “quota specifica” a carico di chi usa in via esclusiva il lastrico.

Abbiamo parlato di “Regolamento di condominio avente natura contrattuale”, identificando tale documento come possibile strumento di deroga al criterio di ripartizione previsto dall’art. 1126 c.c..

Occorre precisare che esistono due tipi di Regolamento condominiale, che si differenziano tra loro per la fonte di provenienza: quello assembleare disciplinato dall’articolo 1138 del Codice civile e quello di natura contrattuale che, invece, viene rimesso all’autonomia privata prevista dall’articolo 1322 Codice civile.

Il Regolamento contrattuale (detto anche esterno) è, come già accennato, generalmente predisposto dal costruttore e/o dall’unico originario proprietario dell’edificio e deve essere espressamente richiamato nei singoli atti di acquisto tramite anche nota di trascrizione (Cassazione, 2933/1959).

Accanto a tale fattispecie, rientra in questa categoria anche l’ipotesi di Regolamento approvato dall’assemblea condominiale in seduta plenaria, con l’unanimità dei partecipanti al condominio, nessuno escluso.

Il Regolamento assembleare, invece, è quello approvato dall’assemblea condominiale a semplice maggioranza.

Per quanto qui ci interessa, occorre sottolineare che solo le norme contenute nel Regolamento contrattuale prevalgono sugli articoli del Codice civile che possano essere derogati.

Nessuna deroga, invece, alle disposizioni del codice potrà avere efficacia, quando contenuta in un Regolamento assembleare.

In conclusione, possiamo dire che i criteri di ripartizione di cui all’art. 1126 c.c. possono certamente essere derogati, ma perché tale deroga sia valida occorre che sia contenuta in un Regolamento di condominio di natura contrattuale, predisposto cioè dall’originario proprietario dell’immobile e trascritto nei pubblici registri, ovvero approvato dalla totalità dei condomini, riunitisi in un’assemblea plenaria.