INDICE CONTENUTI
1. Cos’è la terrazza a tasca e perché fa discutere
2. La realizzazione di una terrazza a tasca: la tesi tradizionale
3. L’ammissibilità di “ragionevoli” demolizioni del tetto: un nuovo orientamento
4. La giurisprudenza: la trasformazione del tetto in terrazzo esclusivo (è legittima)
5. La trasformazione del tetto in terrazzo esclusivo (non è legittima)
6. Cosa dice il tribunale di Milano: la decisione del 2017
7. Conclusioni: cosa verificare prima di realizzare una terrazza a tasca
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Cos’è la terrazza a tasca e perché fa discutere

Per molto tempo la giurisprudenza ha negato la legittimità del comportamento del condomino proprietario del sottotetto che, demolendo una parte del tetto condominiale, realizzava una cosiddetta “terrazza a tasca”. Si riteneva infatti che tale trasformazione della copertura comune fosse illecita, non potendo essere invocato l’art.1102 cod. civ. secondo cui ciascun partecipante al condominio ha la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà.

Recentemente, però, questa “granitica” posizione della giurisprudenza è stata messa in dubbio da un’altra opinione giurisprudenziale che, tenendo conto dello sviluppo delle esigenze abitative e valorizzando la proprietà esclusiva, ammette, entro precisi limiti, la sostituzione ad opera del singolo condomino di porzioni dell’originaria copertura con altra strutturalmente e morfologicamente differente.

La realizzazione di una terrazza a tasca: la tesi tradizionale

La giurisprudenza per molto tempo, pur ammettendo che sono legittimi, ai sensi dell’art.1102 cod. civ., sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, sia l’uso più intenso del bene, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, non ha ritenuto legittima la trasformazione – anche solo di una parte – del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino.

Secondo questa tesi, qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale modifichi una parte del tetto trasformandola in terrazza od occupandola con altra struttura equivalente od omologa a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita, non potendo essere invocato l’art.1102 cod. civ., poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all’appropriazione di una parte di questa, che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, senza che possa assumere rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere la funzione di copertura dell’immobile (Cass., sent. 28 febbraio 2013, n. 5039; sent. 5 giugno 2008, n. 14950; sent. 12 marzo 2007, n. 5753 e sent. 16 novembre 2006, n. 24414).

In altre parole la sostituzione ad opera del proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale del tetto con una diversa copertura (terrazza) che, pur non eliminando l’assolvimento della funzione originariamente svolta dal tetto stesso, valga ad imprimere al nuovo manufatto, per le sue caratteristiche strutturali e per i suoi annessi, anche una destinazione ad uso esclusivo dell’autore dell’opera, costituirebbe alterazione della cosa comune e non potrebbe considerarsi insita nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’ultimo piano.

Lungo questa linea di pensiero si ritiene del tutto ininfluente che non sia variata la funzione di “copertura” cui assolverebbe anche la parte di tetto sostituita con la terrazza a tasca, perché detta utilizzazione non sarebbe l’unica possibile, non potendosi escludere in ipotesi utilizzazioni future, quali l’appoggio di antenne o di pannelli solari o altre possibili e oggi inimmaginabile utilità.

Di conseguenza viene precisato che la funzione di copertura di un caseggiato può essere assicurata sia dal tetto sia da un lastrico solare; questa scelta però non può essere modificata se non con l’accordo di tutti i condomini: in caso contrario è radicalmente nulla la deliberazione dell’assemblea presa a maggioranza con cui un condomino viene autorizzato ad aprire un varco nel tetto, trasformandolo in terrazza a livello per il proprio uso esclusivo.

L’ammissibilità di “ragionevoli” demolizioni del tetto: un nuovo orientamento

Una storica sentenza della Cassazione ha suggerito una rilettura dell’art.1102 cod. civ., che tenendo conto dello sviluppo delle esigenze abitative e valorizzando la proprietà del singolo, ammettesse quelle modifiche che costituiscono uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.

In altre parole, si è messo in rilievo come non sia ammissibile impedire al proprietario del sottotetto di realizzare modifiche al tetto solo perché il proprietario di un piano intermedio non potrebbe fare altrettanto (Cass., sent. 3 agosto 2012, n. 14107).

Tali opere – secondo la stessa tesi – non possono essere ostacolate solo per un’astratta o velleitaria possibilità di alternativo uso della cosa comune o di un suo ipotetico depotenziamento, ma solo ove sia in concreto ravvisabile che l’uso privato toglierebbe reali possibilità di uso della cosa comune agli altri potenziali condomini-utenti.

Del resto, si nota ancora che, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti al condominio non facciano un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal singolo condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass. civ., Sez. II, sent. 23 marzo 2017, n. 7544).

In ogni caso secondo questo orientamento – che è seguito dalle più recenti decisioni – non è funzionalmente alterata la destinazione del tetto se alla falda si sostituisce un’opera di isolamento e coibentazione inserita nel piano di calpestio.

In altre parole il diritto di uso comune della copertura condominiale va tutelato in relazione al suo obiettivo contenuto o, meglio, alla sua funzione di copertura e protezione dell’edificio, non rilevando che in luogo dell’originaria copertura ve ne sia una strutturalmente e morfologicamente differente (Cass., sent. 25 gennaio 2018, n. 1850).

Tale situazione ricorre certamente se dopo la demolizione di una porzione di tetto spiovente viene realizzato un nuovo solaio piano, costituito da una camera d’aria di spessore di circa 7 cm, una lamiera di supporto, un massetto in calcestruzzo, una guaina impermeabilizzante, uno strato isolante con poliuretano espanso, ulteriore massetto in calcestruzzo cellulare e un pavimento in laterizio, il tutto per uno spessore complessivo di circa 30 cm (Trib. Roma, 23 marzo 2011).

Quindi, per questa opinione – che è sostenuta nelle ultime decisioni della Cassazione – non è ammissibile ritenere tout court illecita detta trasformazione se la realizzazione della terrazza ha comportato una modificazione soltanto parziale del tetto e se sia rimasta salvaguardata la funzione di protezione svolta dal tetto (Cass. civ., Sez. II, sent. 20 aprile 2017, n. 10004).

La giurisprudenza: la trasformazione del tetto in terrazzo esclusivo (è legittima)

Cass., sent. 29 gennaio 2021, n. 2126
Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali.

App. Genova, sent. 3 giugno 2020
In tema di innovazioni e modifiche, il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può effettuarne la parziale trasformazione in terrazza di proprio uso esclusivo, purché risulti – da un giudizio di fatto, sindacabile in sede di legittimità solo riguardo alla motivazione – che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini-utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso.

TAR Calabria – Catanzaro, sent. 19 novembre 2015, n. 1749
Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può effettuarne la parziale trasformazione in terrazza di proprio uso esclusivo, purché risulti che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso (artt. 1117 ss. cod. civ.).

Cass., ord. 4 febbraio 2013, n. 2500
Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può effettuarne la parziale trasformazione in terrazza di proprio uso esclusivo, purché risulti – da un giudizio di fatto, sindacabile in sede di legittimità solo riguardo alla motivazione – che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini-utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso.

Cass., sent. 3 agosto 2012, nn. 14107 e 14109
Il condomino proprietario del piano sottostante al tetto può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene.

La trasformazione del tetto in terrazzo esclusivo (non è legittima)

Consiglio di Stato |Sezione 6 |Sentenza | 13 marzo 2023 | n. 2618

Questa è la pronuncia più recente che ho trovato in materia di liceità o meno della terrazza a tasca senza il consenso del condominio, interessante anche se affronta il problema dal punto di vista amministrativo, dovendo decidere sulla sanatoria richiesta dal condomino che ha creato la terrazza a tasca senza i dovuti permessi.

La sentenza recita testualmente “Il Collegio non ignora che ancora di recente la Corte di Cassazione (Sez. VI, 13/12/2022, n. 36389) ha affermato che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, ma sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali.

Occorre analizzare approfonditamente la portata del principio (che è tutt’altro che generalizzata).

In prima approssimazione va innanzitutto richiamato il principio generale secondo il quale il lastrico solare e il tetto sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, anche dei proprietari di locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato diviso in porzioni individuali e svolgono una funzione di riparo e di protezione delle unità sottostanti (Cass. civile, sez. II, 06/07/2022, n. 21440).

In generale, con riferimento al rapporto tra cosa comune e bene ad uso esclusivo, la giurisprudenza in ambito condominiale, interpretando la disposizione di cui all’art. 1102 c.c., ha posto il principio che l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo partecipante incontra un limite interno e un limite esterno: il primo consiste nel non alterare la destinazione della cosa e non impedirne il pari uso degli altri; il secondo limite, invece, va inteso nel senso che l’uso esclusivo è precluso qualora esso implichi una lesione del diritto di un altro partecipante sul bene di sua proprietà esclusiva.

Applicando i principi generali al caso concreto, occorre sottolineare che non esiste, pertanto, un diritto assoluto di realizzare il terrazzo a tasca. Al contrario esso è soggetto a significativi limiti come ribadito dalla citata sentenza della Cassazione n. 36389/2022.

Più consoni al caso di specie (nel quale l’intervento ha dato luogo a modifiche significative che pregiudicano la funzione del tetto che non è solo quella di regimentare le acque piovane come sostenuto dall’appellante), appaiono i principi espressi:

• da Cass. civile, sez. II, 15/06/2020, n. 11490: “Ai sensi dell’articolo 1127 c.c., costituisce sopraelevazione, soltanto l’intervento edificatorio che comporti l’occupazione della colonna d’aria soprastante il fabbricato condominiale. Ove, invece, il proprietario dell’ultimo piano abbatta parte della falda del tetto e della muratura per la costruzione di una terrazza, con destinazione ad uso esclusivo, siffatta modifica integra una utilizzazione non consentita delle cose comuni e, dunque, una innovazione vietata, giacché le trasformazioni strutturali realizzate determinano l’appropriazione definitiva di cose comuni alla proprietà individuale, con conseguente lesione dei diritti degli altri condomini”;
• e da Cass. civile, sez. II, 11/09/2017, n. 21049: “Il consenso all’alterazione della struttura del tetto di un edificio condominiale, mediante la creazione di una terrazza “a tasca”, a servizio di un appartamento di proprietà esclusiva, deve essere espresso con un atto avente la forma scritta ad substantiam, trattandosi di consenso alla realizzazione di un’innovazione sulla cosa comune”.

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In conclusione:

• l’appellante doveva ottenere il consenso del condominio per realizzare la terrazza (come, in effetti ha cercato di fare);
• correttamente l’Amministrazione ha verificato se, prima facie, tale consenso del condominio era stato espresso nelle forme dovute.

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Nella specie il Comune ha verificato la discrasia tra il progetto presentato e quello su cui era stato ottenuto il consenso. Tale constatazione è sufficiente a legittimare il provvedimento di diniego.”

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Cass., ord. 15 giugno 2020, n. 11490
Costituisce sopraelevazione soltanto l’intervento edificatorio che comporti l’occupazione della colonna d’aria sovrastante il fabbricato condominiale. Ove, invece, il proprietario dell’ultimo piano abbatta parte della falda del tetto e della muratura per la costruzione di una terrazza, con destinazione ad uso esclusivo, siffatta modifica integra una utilizzazione non consentita delle cose comuni e, dunque, una innovazione vietata, giacché le trasformazioni strutturali realizzate determinano l’appropriazione definitiva di cose comuni alla proprietà individuale, con conseguente lesione dei diritti degli altri condomini.

TAR Molise – Campobasso, sent. 19 aprile 2017, n. 144
Nel condominio deve qualificarsi illegittima la trasformazione, anche solo di una parte, del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, risultando in tal modo alterata la originaria destinazione della cosa comune, sottratta all’utilizzazione da parte degli altri condomini (art. 1102 cod. civ.).

Trib. Firenze, sent. 28 gennaio 2016
In tema condominiale, la trasformazione operata da un condomino del tetto condominiale in terrazza ad uso esclusivo deve ritenersi illegittima in quanto contraria al dettato normativo di cui all’art. 1102 cod. civ. in considerazione dell’alterazione dell’originaria destinazione della cosa comune sottratta all’utilizzazione da parte di altri condomini contrariamente al principio che, per converso, consente l’appropriazione unicamente allo scopo del migliore godimento della cosa comune da parte di tutti i condomini.

App. Roma, sent. 20 febbraio 2012
Ai sensi dell’art. 1127 cod. civ., costituisce “sopraelevazione”, soltanto l’intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale, mediante occupazione della colonna d’aria soprastante. Ne consegue che, ove il proprietario dell’ultimo piano abbatta parte della falda del tetto e della muratura per la costruzione di una terrazza, con utilizzazione per uso esclusivo di parte del sottotetto di proprietà di altro condomino, siffatta modifica integra un uso non consentito delle cose comuni e, dunque, innovazione vietata, giacché le trasformazioni strutturali realizzate determinano l’appropriazione definitiva di cose comuni alla proprietà esclusiva, con conseguente lesione dei diritti degli altri condomini, i quali non possono può godere della camera d’aria costituita dal sottotetto sovrastante non praticabile, con conseguente maggiore incidenza dei fattori climatici sui loro sottostanti appartamenti.

Trib. Padova, sent. 4 ottobre 2011
Qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale trasformi parte del tetto condominiale in terrazza a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita non potendo essere invocato l’art. 1102 cod. civ. poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al miglior godimento della cosa comune, bensì di un’appropriazione di parte della cosa comune, che è così definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri; né assume rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita continui a svolgere una funzione di copertura dell’immobile.

Trib. Treviso, sent. 5 marzo 2010
La costruzione di una terrazza sul tetto o su una sua parte non può integrare un uso consentito della cosa comune e non può ritenersi compreso nel diritto di sopraelevazione, ma costituisce innovazione non compresa nelle ipotesi di cui all’art. 1120 cod. civ., giacché le trasformazioni strutturali realizzate determinano l’appropriazione di cose comuni alla proprietà esclusiva, con conseguente lesione dei diritti degli altri condomini.

Cass., sent. 7 luglio 2009, n. 19281
Correttamente il giudice del merito ritiene che costituisce uso non consentito delle cose comuni e, quindi, innovazioni vietate, l’abbattimento di parte della falda del tetto (di edificio condominiale) e della muratura per la costruzione della terrazza, con utilizzazione per uso esclusivo di parte del sottotetto di proprietà di altro condomino. Le trasformazioni strutturali realizzate, infatti, attuano l’appropriazione definitiva di cose comuni a favore di proprietà esclusive e la lesione di diritti altrui quali quelli dei condomini proprietari degli immobili che, prima delle innovazioni, godevano con la copertura a tetto della camera d’aria costituita dal sottotetto sovrastante non praticabile, e costruita la terrazza ne sono stati privati, con conseguente maggiore incidenza dei fattori climatici sui loro sottostanti appartamenti.

App. Roma, sent. 7 gennaio 2009
In materia condominiale, la trasformazione in terrazzo di parte del tetto di copertura ad opera del condomino proprietario del piano adiacente e l’annessione del terrazzo alla sua proprietà esclusiva sono illegittimi, comportando un’alterazione unilaterale della funzione e destinazione del tetto, del quale tutte le parti sono comproprietarie e l’appropriazione della cosa comune.

Cosa dice il tribunale di Milano: la decisione del 2017

Vediamo, per ultimo, come si è espresso il Tribunale di Milano.

Il Tribunale di Milano con sentenza del 7 aprile 2017, n. 4049, pur in presenza di proprietà esclusiva del sottotetto ha escluso che il condomino proprietario dell’ultimo piano possa rimuovere una parte della falda del tetto condominiale per realizzare un terrazzo a tasca, in assenza di una delibera assembleare che legittimi tale innovazione con le maggioranze previste dall’art. 1120 c.c.

Conclusioni: cosa verificare prima di realizzare una terrazza a tasca

Alla luce della disamina sopra riportata, appare evidente che l’esito di un eventuale giudizio avanti il Tribunale appare estremamente incerto.

Suggerirei di richiedere un accesso di un tecnico che esamini la presenza di quei requisiti minimi, comunque necessari per ritenere lecita la terrazza a tasca, e cioè che sia garantita la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto.

Allo stesso tempo, suggerirei di approfondire mediante accessi in Comune la regolarità amministrativa dell’intervento.

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