Articoli

Durata dell’incarico e sua onerosità

La legge nulla dice sulla durata dell’incarico del Rappresentante. Vediamo nel dettaglio.
.


Nei commenti sono state ipotizzate diverse ipotesi:

  • secondo alcuni la nomina deve avvenire ogni volta vi sia un’Assemblea del Supercondominio;
  • secondo altri ha durata indeterminata, sino a rinuncia del Rappresentante ovveso sua sostituzione.

 

L’ultima soluzione appare la più logica.

 

 

Infatti, seguendo la prima soluzione, cioè quella di nominare il Rappresentante ogni volta vi sia un’Assemblea ristretta del Supercondominio, risulterebbe estremamente difficile convocare per tempo l’assemblea dei singoli condominii e addirittura impossibile ricorrere alla nomina in via giudiziale.
A questo proposito, vi ricordiamo un nostro precedente articolo “Qual è procedimento di nomina del Rappresentante nel Supercondominio?” dove abbiamo già esaminato la complessa procedura della nomina di un Rappresentante.

 

Dovendo inoltre l’avviso di convocazione essere inviato ai soli rappresentanti è evidente che questi debbano preesistere alla convocazione. Ne consegue che una volta nominato il Rappresentante quest’ultimo conservi la carica fino a diversa volontà dei rappresentati o del rappresentante stesso (revoca o dimissioni).

 

 

Applicandosi al Rappresentante la normativa sul mandato, se nulla si prevede sulla remunerazione, l’incarico si presume oneroso ai sensi dell’articolo 1709 Codice civile. Per questa ragione se si vuole conferire l’incarico a titolo gratuito occorre farne espresso riferimento nella stessa delibera di nomina.

Quali poteri hanno i rappresentanti nel Supercondominio?

Aspetto importante nell’esame della figura del Rappresentante nel Supercondominio è quello dei suoi poteri in sede di Assemblea supercondominiale; nello specifico, ci si chiede se debba sottostare a specifiche istruzioni conferite dai suoi rappresentati.
.


Sul punto il Legislatore nella recente Riforma del Condominio si limita a evidenziare due soli concetti, e cioè:

 

il primo, secondo cui ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto; il secondo, che prevede che il Rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’Amministratore di ciascun Condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’Assemblea dei rappresentanti dei condominii.

 

Anche in questo istituto l’estrema laconicità della norma pone una serie di interrogativi.

 

I due concetti del poter del Rappresentante

 

Nello specifico, va chiarito se il Rappresentante, una volta nominato:

  1. diventa “avente diritto”, come tale destinatario della convocazione dell’Assemblea ordinaria del Supercondominio;
  2. in caso positivo, se sia obbligato ad informare i propri rappresentati del contenuto della convocazione;
  3. se egli debba consultare i propri rappresentati nell’imminenza dell’Assemblea per ottenere indicazioni di voto, ed in che modo;
  4. se sia legittimo che egli decida volontariamente di non partecipare all’Assemblea nonostante le indicazioni ricevute;
  5. se, in caso sia impossibilitato a partecipare, possa a sua volta conferire delega a terzi;
  6. se debba rendere conto ai propri rappresentati di questo conferimento;
  7. se possa votare difformemente dalle indicazioni ricevute dai propri rappresentati;
  8. se sia legittimato ad impugnare la delibera adottata;
  9. se è lecita la comunicazione dei risultati dell’Assemblea posteriormente al decorso del termine per impugnare la delibera.

 

Sul primo punto, secondo alcuni interpreti la risposta è positiva; lo si può ricavare indirettamente dall’art. 67 disp. Att. C.c., dove si dice che il Rappresentante

 

“comunica tempestivamente all’Amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno”, con ciò intendendosi che la convocazione deve essere a lui indirizzata.

 

Secondo altri, invece, bisogna tenere conto che il Rappresentante agisce secondo le regole del mandato, che, all’art. 1710 c.c., prevedono che l’incarico debba essere svolto con la diligenza del buon padre di famiglia. Ne consegue che il Rappresentante, per poter svolgere il proprio mandato in conformità di tale principio, deve ricevere istruzioni  dettagliate dai propri rappresentati, il che implica che siano questi ultimi i destinatari della convocazione.

 

LA COMUNICAZIONE TEMPESTIVA

 

A parere di chi scrive, la prima interpretazione è quella corretta; la convocazione deve essere inviata direttamente al Rappresentante.

 

Nel contempo, nel quadro delle norme sul mandato, che regolamentano l’attività del Rappresentante, quest’ultimo ha l’obbligo di informare tempestivamente l’Assemblea rappresentata dell’ordine del giorno della convocazione al fine di permettere a questa di discuterne e di fornirgli le opportune indicazioni di voto.

 

Peraltro, sulla base di quanto previsto dal IV comma dell’art. 67 disp. att. c.c. secondo cui «ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto», l’Assemblea non può deliberare sulla partecipazione o meno del Rappresentante all’Assemblea del Supercondominio né sul tipo di voto che questi dovrà esprimere in quella sede (approvazione dell’ordine del giorno, astensione, voto contrario).

 

Va sottolineato che la suddetta disposizione è prevista come inderogabile dall’art. 72 disp. att. c.c..  L’inderogabilità, per parere di dottrina e giurisprudenza, è assoluta, ossia intangibile anche se il regolamento che la contiene è di natura contrattuale.

 

Si deve ritenere, quindi, che la volontà del rappresentato possa esprimersi soltanto attraverso inviti, suggerimenti, auspici, ma non attraverso determinazioni vincolanti.

 

Natura Contrattuale Supercondominio

 

È DAVVERO POSSIBILE CHE IL RAPPRESENTANTE NON INCONTRI LIMITE ALCUNO?

 

Su questo punto, tuttavia, occorre riflettere.

 

Potendo – in ipotesi – votare in modo non solo difforme alle indicazioni dei propri mandanti, ma anche in evidente contrasto con i loro interessi?

 

Se ci rifacciamo ai principi del mandato, è evidente che l’azione del mandatario non può non essere mirata alla tutela degli interessi del mandante, cioè l’Assemblea del Condominio.

 

Contrasto mandanti Rappresentante

 

Questo è un primo limite di ordine generale all’azione del Rappresentante.

 

Occorre, a questo punto, porsi il problema del rapporto tra il principio secondo cui «ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto», previsto dall’art. 67 disp. Att. C.c., e l’art. 1711 c.c., il primo comma del quale dispone che

 

“Il mandatario non può eccedere i limiti fissati nel mandato. L’atto che esorbita dal mandato resta a carico del mandatario se il mandante non lo ratifica”.

 

Una lettura superficiale dell’art. 67 disp. att. c.c. porta a ritenere la disposizione che vieta limiti al mandato del Rappresentante, in quanto introdotta con la L. 220/12, quale lex posterior in grado di derogare all’art. 1711 c.c., norma precedente.

 

Tuttavia, se si assume che l’azione del Rappresentante non sia limitabile, e quindi sia caratterizzata dalla totale indipendenza rispetto alla volontà del rappresentato, si deve concludere che essa fuoriesce dalla cornice del rapporto di mandato per ricadere nel puro arbitrio del Rappresentante.

 

Tra l’altro, se l’azione del Rappresentante fosse davvero indipendente dalla volontà Assembleare si porrebbe un contrasto insanabile con le norme che regolano i poteri del delegato che partecipa all’Assemblea per conto di un condomino.

 

Le due fattispecie, infatti, presentano caratteristiche del tutto simili tra loro, e le differenze si sostanziano solo nell’obbligatorietà della nomina del Rappresentante di un singolo condominio.

 

Mentre, infatti, il condomino di un edificio, o di un Supercondominio con meno di sessanta partecipanti, è libero di partecipare all’Assemblea in proprio o a mezzo di un delegato, nel caso di un Supercondominio con più di sessanta partecipanti i condomini di uno degli edifici possono partecipare all’Assemblea ordinaria solo a mezzo di un Rappresentante nominato ad hoc.

 

Ciò posto, non si vede perché mentre in occasione di ogni tipo di Assemblea, compresa quella straordinaria di un Supercondominio con più di sessanta partecipanti, il rapporto tra il condomino ed il proprio delegato è interamente regolato dalle norme in tema di mandato, ivi compresi i limiti posti al mandatario dal mandato stesso, soltanto in occasione dell’Assemblea ordinaria di un Supercondominio con più di sessanta partecipanti l’azione del Rappresentante debba essere svincolata da ogni tipo di limite al mandato.

 

Se si accetta l’interpretazione secondo cui il rapporto tra l’Assemblea del singolo condominio ed il Rappresentante nominato per partecipare all’Assemblea ordinaria del Supercondominio sia regolata dal contratto di mandato, inclusi i limiti posti all’azione del Rappresentante innanzi illustrati, allora tutti gli altri aspetti da esaminare, dal punto d) al punto i), sono di facile lettura.

 

responsabilità contrattuale

 

Se il Rappresentante, infatti, nonostante le indicazioni ricevute, decide volontariamente di non presenziare all’Assemblea del Supercondominio, viola l’art. 1710 c.c. che gli impone di agire con la diligenza del buon padre di famiglia ed incorre, di conseguenza, in una responsabilità contrattuale.

 

Se egli, invece, è impossibilitato a partecipare, può nominare un proprio sostituto, come previsto dall’art. 1717 c.c. e, se non riceve l’autorizzazione dall’Assemblea, risponde dell’operato del sostituto.

 

Ugualmente, se non comunica tempestivamente all’Assemblea l’esito della riunione del Supercondominio risponde per responsabilità contrattuale.

 

Qual è procedimento di nomina del Rappresentante nel Supercondominio?

Abbiamo già esaminato le criticità presenti nel procedimento di nomina del Rappresentante; ci limiteremo – quindi – a richiamare l’articolata procedura prevista dall’art. 67 disp. Att. C.c.
.


La procedura attuale è la seguente:

  • 1. Il Rappresentante deve essere nominato con la maggioranza di cui all’art. 1136 quinto comma c.c., cioè la maggioranza di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio (la stessa prevista per le innovazioni).
  • 2. Nel caso in cui la maggioranza non si formi per qualsiasi motivo, ciascun partecipante può chiedere che l’Autorità Giudiziaria nomini il Rappresentante del proprio condominio. Troverà quindi applicazione l’ultimo comma dell’articolo 1105 del codice civile, il quale consente di ricorrere al procedimento di Volontaria Giurisdizione presso il Tribunale.
  • 3. Qualora, invece, uno o più dei condomini interessati non abbia nominato il proprio Rappresentante né nessuno abbia fatto ricorso all’Autorità Giudiziaria, è necessario che uno dei rappresentanti già nominati (sia dall’assemblea di un altro condominio sia, in sua sostituzione, dall’Autorità Giudiziaria) invii una diffida affinchè si proceda alla nomina.
  • 4. La diffida dovrà essere inviata all’Amministratore o, in sua mancanza, a tutti i condomini. La diffida deve contenere un termine che il legislatore definisce “congruo” affinchè il condominio inadempiente provveda alla nomina. Al ricevimento della diffida, l’Amministratore del condominio inadempiente, deve convocare l’assemblea.

 

 

Delle difficoltà applicative di tale procedimento abbiamo già parlato.

 

Vale la pena aggiungere un quesito.
Cosa succede nell’ipotesi in cui la nomina di un Rappresentante avvenga con una maggioranza inferiore a quella di legge?

 

Il vizio potra certamente essere fatto valere da un condomino dell’edificio che ha effettuato la nomina, che avrà titolo per impugnare la delibera.

Lo stesso vizio potrà essere fatto valere da un altro Rappresentante in sede assembleare, o da un condomino di altro edificio appartenente al Supercondominio?

Chi può essere nominato Rappresentante nel Supercondominio?

Introducendo la figura del Rappresentante, la Riforma del Condominio non si è soffermata sui suoi requisiti; in altre parole, non ha precisato chi possa essere nominato Rappresentante.
.


 

CHI PUÒ ESSERE IL RAPPRESENTANTE?

 

Nei commenti vari all’istituto si dibatte se il Rappresentante debba necessariamente essere un Condomino o possa essere anche un terzo.

 

Secondo alcuni interpreti, la lettura severa e garantista del provvedimento del Garante della Privacy del 18 maggio 2006 (recante prescrizioni in materia di protezione dati e amministrazione dei condomini) parrebbe indurre ad una risposta negativa.

 

 

Tale teoria si basa, tra l’altro, sull’articolo 3.1 del suddetto provvedimento il quale prevede che, salva la presenza di una causa giustificatrice (quale il consenso dell’interessato o uno degli altri presupposti previsti all’art. 24 del Codice della Privacy), è illecita la comunicazione a terzi di dati personali riferiti ai partecipanti: ciò potrebbe avvenire, ad esempio, mettendo a disposizione di terzi dati personali riportati nei prospetti contabili o dei verbali assembleari o, ancora, consentendo la presenza in Assemblea –il cui svolgimento è suscettibile di videoregistrazione in presenza del consenso informato dei partecipanti– di soggetti non legittimati a parteciparvi.

 

Dalla lettura di questa disposizione si ritiene si debbano escludere soggetti terzi rispetto ai partecipanti, così come anche eventuali tecnici o altri professionisti. Lo stesso Garante, nel medesimo provvedimento, ai fini della tutela della riservatezza, ha limitato la partecipazione all’Assemblea da parte di soggetti terzi (ad esempio, tecnici o consulenti) solo per trattare i punti all’ordine del giorno per i quali i partecipanti ne ritengano necessaria la presenza (si confronti il Provvedimento della medesima Autorità del 19 maggio 2000).

 

Secondo altri interpreti, nel silenzio della legge si deve ritenere legittima anche la nomina di un terzo estraneo al Condominio.

 

In particolare, si deve ritenere ammissibile la nomina di un tecnico, che andrà naturalmente retribuito. Del resto, nell’ipotesi di nomina del Rappresentante da parte dell’autorità giudiziaria, è prassi che il Tribunale si rivolga a professionisti, generalmente iscritti in appositi registri.

 

 

A nostro parere, quest’ultima pare la soluzione più ragionevole.

 

PUÒ ESSERE NOMINATO RAPPRESENTANTE L’AMMINISTRATORE?

 

Ci si chiede – poi – se possa essere nominato Rappresentante del Supercondominio l’Amministratore del singolo Condominio.

 

I primi commenti sulla Riforma erano orientati sull’incompatibilità tra le figure del Rappresentante e dell’amministrarìtore, sul presupposto di quanto previsto dal comma V dell’articolo 67 disp. Att. C.c. secondo cui “all’Amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque Assemblea”.

 

Successivamente, è stata proposta una nuova lettura dell’istituto, secondo cui, ferma restando, per evidenti pagioni di opportunità e conflitti d’interesse, l’incompatibilità a essere nominato Rappresentante per l’Amministratore del singolo Condominio che sia anche Amministratore del Supercondominio, in tutti gli altri casi non vi sarebbe ragione di non poter nominare l’Amministratore per i seguenti motivi:

 

  1. L’Amministratore interverrebbe nell’Assemblea del Supercondominio non in tale qualità ma in quella di Rappresentante con poteri molto più ampi di quelli che ha un semplice delegato (ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto), poteri conferitegli con un quorum più qualificato di quello occorrente per poter gestire in tutto e per tutto le parti comuni. E cioè l’Amministratore non interverrebbe attraverso un ampliamento delle sue attribuzioni ai sensi dell’articolo 1130 Codice civile ma in forza di un nuovo e diverso mandato.
  2. Non vi può essere alcun conflitto di interessi per decidere su argomenti relativi alle parti comuni gestite da altri soggetti. La preclusione di cui al V comma dell’articolo 67 disposizioni per l’attuazione del Codice civile riguarda il conferimento delle deleghe di un condomino per una determinata Assemblea ma non si riferisce alla rappresentanza dell’intero Condominio che nasce non a seguito di una delega ma di una deliberazione assembleare.
  3. La presunzione di una distinzione tra Rappresentante e Amministratore sancita dal IV comma della disposizione in esame che prevede le comunicazioni prima e dopo l’Assemblea tra due soggetti diversi non esclude che in caso di coincidenza dei soggetti tale attività risulta superflua ed anzi semplificherebbe il rapporto tra Amministratore del Supercondominio e partecipanti al Supercondominio.

 

 

Per tali motivi l’Amministratore del singolo Condominio sembrerebbe il soggetto più adeguato ad assolvere tale incarico con il vantaggio che una volta convocato dall’Amministratore del Supercondominio può direttamente convocare l’Assemblea del proprio Condominio per discutere gli argomenti per l’ordinaria gestione e riceverne le eventuali istruzioni.

Il procedimento di convocazione dell’assemblea dei Rappresentanti

Come si convoca l’assemblea dei Rappresentanti del Supercondominio? A chi va spedito l’avviso di convocazione? Direttamente al solo Rappresentante? All’Amministratore del singolo Condominio, che a sua volta convoca il Rappresentante? A entrambi?
.


Come si vede, le possibilità a disposizione del legislatore non mancavano, e – vista la delicatezza del tema – ci si sarebbe aspettati una scelta chiara ed univoca.

 

E invece, ancora una volta, l’argomento viene trattato in modo non specifico e superficiale dall’art. 67 disp. att. c.c, che dispone che:

 

Il Rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’Amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei Rappresentanti dei condominii”.

 

 

La disposizione, che non affronta direttamente il punto di come convocare l’assemblea dei Rappresentanti, farebbe – quindi – presupporre che la convocazione dell’assemblea del Supercondominio debba essere inviata direttamente al Rappresentante, che la “comunica tempestivamente” all’Amministratore di ciascun condominio.

 

Ad uno schema diverso giunge invece un’interessante sentenza del Tribunale di Milano (Giudice dott. Roda) del 30 Agosto 2016 n. 9844.

 

LA PROCEDURA PREVISTA PER LA CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA

 

Per il giudice meneghino la procedura è:

 

  • l’Amministratore del Supercondominio che decide di convocare l’assemblea annuale per la gestione ordinaria e per la nomina dell’Amministratore deve inviare la comunicazione a tutti i condomini;
  • questi si riuniscono nelle rispettive assemblee per la nomina dei singoli rappresentanti;
  • i nominativi dei rappresentanti vengono indicati all’Amministratore del Supercondominio che gli invia l’ordine del giorno della convocando assemblea;
  • ricevuto l’ordine del giorno i rappresentanti lo comunicano all’Amministratore del condominio che li ha nominati;
  • gli Amministratori dei singoli condomini convocano apposite assemblee perché i rispettivi condomini “[…] possano conferire il mandato al Rappresentante con riguardo alle intenzioni di voto sulle singole questioni che dovranno essere trattate in senso all’assemblea di Supercondominio”;
  • conclusa l’assemblea del Supercondominio i rappresentanti provvederanno a comunicare le relative decisioni ai singoli Amministratori dei condomini che li hanno nominati;

 

Appare evidente l’estrema laboriosità del procedimento di convocazione dell’assemblea del Supercondominio, anche se alcuni punti potrebbero essere abbreviati in modo da ridurre i tempi ed i costi di convocazione; infatti ben potrebbe l’Amministratore del Supercondominio trasmettere a tutti i condomini sia l’intenzione di convocare l’assemblea che il relativo ordine del giorno in modo che questi possano deliberare  contestualmente  la nomina dei rispettivi rappresentanti e il conferimento del relativo mandato.

 

Attendiamo ulteriori pronuncie da parte dei Tribunali per vedere quale teoria prevarrà.

Premessa: un’occasione perduta

Come già esaminato in precedenza, uno dei maggiori cambiamenti in tema di Supercondominio introdotti dalla Riforma consiste nella creazione dell’Assemblea dei Rappresentanti, un’assemblea ristretta nel numero dei partecipanti, certamente più snella rispetto a quelle totalitarie, che – nelle intenzioni del legislatore – avrebbe dovuto portare una semplificazione nella materia.
.


Diciamo subito che l’obiettivo ci pare lontano dall’essere conseguito. Discutibile – caso mai – che non abbia portato ulteriori complicazioni.

 

Vediamo di riepilogare il procedimento semplificato introdotto dalla Riforma:

 

  • nell’ipotesi di Supercondominio, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore;
  • la delibera deve essere assunta con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio;
  • in mancanza di detta delibera, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio;
  • qualora alcuni dei condomini interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine;
  • la diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

 

Siamo così sicuri della semplificazione e dell’efficienza del nuovo modello assembleare introdotto per il Supercondominio?

 

COSA DOVRÀ AFFRONTARE L’AMMINISTRATORE PER CONVOCARE LA NUOVA ASSEMBLEA DEI RAPPRESENTANTI DEL SUPERCONDOMINIO

Esaminiamo più da vicino:

  • 1.  il rappresentante deve essere nominato con la maggioranza di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio (la stessa prevista per le innovazioni). Chi frequenta le assemblee condominiali sa bene come sia difficile raggiungere presenze numericamente così importanti;
  • 2. nel caso – tutt’altro che improbabile – in cui la maggioranza non si formi per qualsiasi motivo, ciascun partecipante può chiedere che l’Autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio Condominio. Troverà quindi applicazione l’ultimo comma dell’art. 1105 del Codice Civile, il quale consente di ricorrere al procedimento di Volontaria Giurisdizione presso il Tribunale;
  • 3. qualora, invece, uno o più dei condomini interessati non abbia nominato il proprio rappresentante e nessuno abbia fatto ricorso all’Autorità giudiziaria, è necessario che uno dei rappresentanti già nominati (sia dall’assemblea di un altro Condominio sia, in sua sostituzione, dall’Autorità giudiziaria) invii una diffida affinché si proceda alla nomina;
  • 4. la diffida dovrà essere inviata all’amministratore o, in sua mancanza, a tutti i condòmini (non chiediamoci come riuscirà il povero rappresentante a recuperare i dati di tutti i condòmini, in assenza di amministratore). La diffida deve contenere un termine che il legislatore definisce “congruo” affinché il Condominio inadempiente provveda alla nomina. Al ricevimento della diffida, l’amministratore del Condominio inadempiente, anche se l’assemblea era già stata convocata ma non era riuscita a deliberare stante il mancato raggiungimento del quorum, deve in ogni caso convocarne un’altra.

 

Come avrete già intuito, quello introdotto dalla Riforma è un procedimento che presenta difficoltà operative che si sarebbero dovute evitare.

 

Ma c’è di più.

 

Una volta nominati tutti i Rappresentanti, dopo aver convocato più volte le assemblee per raggiungere la soglia dei due terzi di maggioranza, dopo aver inviato diffide per la nomina degli altri Rappresentanti e di averla ottenuta magari anche a seguito di un ricorso davanti all’Autorità giudiziaria, finalmente l’Assemblea del Rappresentanti può legittimamente riunirsi… ma unicamente per decidere la nomina dell’amministratore e l’ordinaria amministrazione.

 

 

Per tutto il resto (cioè la stragrande maggioranza degli argomenti da trattare), si torna all’Assemblea totalitaria.

Supercondominio: l’avviso di convocazione dell’assemblea

Quali sono i requisiti per la validità dell’avviso di convocazione dell’assemblea?
.


L’avviso di convocazione deve indicare con precisione il giorno, l’ora e il luogo fissati per lo svolgimento della riunione, nonché l’ordine del giorno, e deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione dell’assemblea (art. 66 disp. att. c.c.). Se questo termine non viene rispettato l’assemblea è annullabile solo se qualcuno la contesta nel termine di trenta giorni da quando si è tenuta (o, per gli assenti, da quando ne hanno avuto notizia con la comunicazione del relativo verbale).

 

  Di norma, l’avviso indica anche una seconda convocazione, da tenersi nel caso in cui la prima vada deserta o comunque non possa deliberare per un numero insufficiente di partecipanti.

 

La seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno solare della prima, ma almeno il giorno successivo, e in ogni caso non oltre dieci giorni dalla prima.

 

 

IN CHE MODO DEVE ESSERE INVIATO L’AVVISO DI CONVOCAZIONE?

 

L’avviso di convocazione deve essere inviato a mezzo di lettera raccomandata a/r,  posta elettronica certificata (Pec), fax, o con consegna a mano, di cui una copia va controfirmata e consegnata come prova all’amministratore.

 

Naturalmente l’Amministratore può scegliere di adottare forme di consegna differenti tra i vari condòmini.Tuttavia, i costi postali vanno sempre ripartiti per millesimi e non possono essere imputati solo a chi richiede di ricevere la raccomandata e non accetta altri mezzi di comunicazione dell’avviso di convocazione.

 

È possibile con un unico avviso convocare più assemblee sui medesimi argomenti?

 

La Riforma ha previsto la facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in tempi brevi, convocando gli “aventi diritto” con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date e ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.

 

La Riforma ha introdotto, inoltre, una particolare forma per la convocazione dell’assemblea di condominio quando l’ordine del giorno contiene una votazione sulla modifica della destinazione d’uso delle parti comuni dello stabile.

 

In tali ipotesi, l’Amministratore è tenuto a convocare l’assemblea spedendo il relativo avviso per lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, da far pervenire ai condòmini almeno venti giorni prima della data fissata per l’assemblea. Inoltre egli deve affiggere un avviso con il medesimo contenuto nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati. L’avviso deve rimanere visibile per non meno di trenta giorni consecutivi antecedenti la data fissata per l’assemblea. Nell’avviso di convocazione, a pena di nullità, deve essere indicata e individuata chiaramente la parte comune oggetto della modifica e la nuova destinazione d’uso proposta.

 

COME SI DEVE CALCOLARE IL TERMINE DI CONVOCAZIONE DI CINQUE GIORNI?

 

Come abbiamo già detto, l’avviso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione; l’osservanza del termine è un punto molto delicato, in quanto in caso di tardiva convocazione degli “aventi diritto” la deliberazione è annullabile.

 

Il termine di cinque giorni decorre dalla data dell’adunanza di prima convocazione e verrà rispettato se l’avviso giunge a conoscenza del destinatario contando a ritroso cinque giorni, computando il giorno del ricevimento. In altre parole, se la data dell’assemblea è fissata al giorno 10, retrocedendo di cinque giorni la convocazione sarà tempestiva se ricevuta il giorno 5.

 

 

Il problema sarà quello di determinare da quale momento occorre conteggiare il termine dilatorio di cinque giorni, con particolare riferimento al caso di utilizzo della raccomandata nel caso in cui la stessa non venga consegnata per assenza del destinatario e di persone autorizzate al ritiro.

 

Si dovrà tenere conto della data di recapito dell’avviso al Condominio destinatario o dalla compiuta giacenza?

 

La Corte di Cassazione ha ritenuto che il plico si intende pervenuto all’indirizzo del destinatario al momento della tentata consegna, seguita dal rilascio dell’avviso di giacenza.

Supercondominio: gli “aventi diritto” a partecipare all’assemblea – Prima parte

Chi deve essere convocato nell’assemblea totalitaria del Supercondominio? Per essere più precisi, chi sono gli “aventi diritto” ad essere convocati previsti dalla nuova versione dell’art. 1136 c.c.?
.


Come abbiamo già visto in precedenza, a seguito della Riforma l’assemblea condominiale non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

 

A differenza del precedente testo, che limitava la convocazione “a tutti i condòmini”, il nuovo comma 6 dell’art. 1136 c.c. utilizza una formula più ampia (“tutti gli aventi diritto”) che lascia intendere che ora il presupposto generale per essere convocati in assemblea non è più solo la qualità di condomino – e quindi l’essere proprietario di una unità immobiliare sita nell’edificio condominiale – ma il fatto di vantare un qualsivoglia diritto sul bene in condominio.

 

È bene dunque individuare chi sono ora, oltre al normale condomino, i soggetti a cui l’Amministratore deve inviare l’avviso di convocazione dell’assemblea, affinché la stessa possa poi legittimamente deliberare.

 

 Innanzitutto, troviamo i comproprietari dell’unità immobiliare, che devono essere preventivamente informati della convocazione, anche se poi solo uno di loro potrà partecipare all’assemblea con diritto di voto vincolante anche per gli altri.

 

Perché uno dei comproprietari “pro indiviso” di una unità immobiliare possa ritenersi ritualmente invitato a partecipare all’assemblea non occorrono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato che, dato l’avviso a uno dei comproprietari, quest’ultimo abbia reso edotti gli altri della convocazione.

 

È frequente il caso della cointestazione del bene tra marito e moglie conviventi; in tal caso può presumersi che l’avviso di convocazione inviato solo all’uno sia comunque portato a conoscenza anche dell’altro: all’assemblea partecipa indifferentemente uno dei coniugi o entrambi, e uno dei due manifesta il proprio voto vincolante anche per l’altro. Può accadere invece che l’unità immobiliare resti cointestata ai coniugi non conviventi in quanto separati o divorziati e che entrambi, pur con interessi confliggenti, si presentino contemporaneamente in assemblea, senza avere preventivamente deciso chi dovrà esprimere il voto.

 

Si è detto che il diritto a manifestare il voto spetta a un solo rappresentante, che adesso, secondo quanto previsto dalla Riforma (art. 67 disp. att. c.c.), deve essere designato dai comproprietari stessi secondo la procedura dettata dall’art. 1106 c.c., cioè dalla maggioranza di loro calcolata secondo il valore delle rispettive quote. Scelta difficile che inevitabilmente sarà lasciata, in caso di disaccordo, all’Autorità giudiziaria, qualora le quote siano di pari valore.

 

QUALI SONO – PERALTRO – LE RIPERCUSSIONI SULL’ASSEMBLEA?

 

Da un punto di vista teorico, lo svolgimento dell’assemblea dovrebbe essere sospeso in attesa che il giudice, su ricorso di uno dei comproprietari, decida a chi, tra di loro, spetti il diritto di esprimere il voto in assemblea, vincolando anche gli altri partecipanti alla comunione.

 

La soluzione proposta non pare soddisfacente, ed è sicuramente meno funzionale di quella precedentemente in essere, che attribuiva al presidente dell’assemblea il diritto di scegliere per sorteggio.

 

Seconda categoria degli “aventi diritto” alla convocazione è quella degli eredi.

 

  L’Amministratore è tenuto a inviare personalmente agli eredi l’avviso di convocazione assembleare solo nel caso sia stato informato del fenomeno successorio.

 

Altre categorie degli “aventi diritto” alla convocazione sono quelle degli usufruttuari, del nudo proprietario e dell’abitatore.

 

 

Il diritto alla “partecipazione attiva” nelle assemblee dei condòmini è riconosciuto sia all’usufruttuario che al nudo proprietario, a seconda dei temi trattati.

 

La disciplina qui complessivamente esaminata risulta applicabile all’Istituto dell’Abitazione (art. 1022 c.c.), stante la clausola di richiamo sull’applicabilità posta dall’art. 1026 del Codice Civile.

 

Un discorso a parte merita il conduttore, che verrà esaminato la prossima settimana.

 

Il Registro dell’anagrafe condominiale

LA RIFORMA DEL CONDOMINIO HA INTRODOTTO IL REGISTRO DELL’ANAGRAFE CONDOMINIALE.

La disciplina è estremamente sintetica e contenuta in una sola norma; essa stabilisce che l’Amministratore deve predisporre e mantenere aggiornato il Registro dell’anagrafe condominiale. Il Registro deve riportare le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali (per esempio gli usufruttuari) e di diritti personali di godimento (per esempio inquilini e comodatari), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, e i dati catastali di ciascuna unità immobiliare.
.


QUAL È LO SCOPO DEL REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE?

 

La funzione dell’anagrafe condominiale è di consentire all’Amministratore di svolgere più celermente i propri compiti, specie quando riguardano l’individuazione dei singoli condòmini: si pensi al recapito dei solleciti di pagamento per il versamento delle quote condominiali o alle comunicazioni in ordine agli avvisi di convocazione dell’assemblea. Dunque, con la tenuta dell’anagrafe, l’Amministratore non svolge alcuna funzione di controllo e di indagine, né ha il dovere di comunicare alle autorità eventuali illeciti sospetti (per esempio un contratto di affitto non registrato, dei lavori interni privi di licenza edilizia ecc.). Tanto è vero che l’Amministratore è sì tenuto a chiedere i dati ai condòmini, ma questi possono anche “autocertificarli” senza dover necessariamente produrre documenti che provino le loro affermazioni.

Tenuta anagrafe registro

 

QUALI SONO, IN CONCRETO, GLI ADEMPIMENTI A CARICO DELL’AMMINISTRATORE?

Per prassi, l’Amministratore di Condominio inoltra a ogni singolo condomino una scheda da restituire compilata, nella quale vengono richiesti i dati necessari, da riportare nel Registro.

 

Quali sono i dati da riportare nel Registro di anagrafe condominiale?

.
L’anagrafe condominiale deve contenere le informazioni relative ai condòmini e ai rispettivi appartamenti. In particolare, l’Amministratore è tenuto a inserire nell’anagrafe condominiale i seguenti dati:

  • le generalità (nome, cognome, codice fiscale, residenza o domicilio) di chi vive nell’appartamento: questi potrebbe essere, per esempio, il proprietario dell’immobile, l’affittuario, l’usufruttuario, l’ex moglie che ha ottenuto dal giudice il diritto di abitare la casa coniugale, la moglie rimasta vedova alla morte del titolare dell’appartamento, il comodatario (ossia colui che ha avuto in prestito, a titolo gratuito, l’uso dell’abitazione) ecc.;
  • dati catastali di ciascuna unità immobiliare: la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno e il Comune;
  • ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

I condòmini devono comunicare, in forma scritta, ogni variazione dei dati all’Amministratore entro sessanta giorni. Così, per esempio esempio, se viene venduto l’appartamento o viene dato in affitto a un’altra persona è necessario informarne l’Amministratore; entro sessanta giorni devono anche essere comunicati i dati della registrazione del contratto di locazione.

Comunicazione variazioni anagrafe
 

COSA DEVE FARE L’AMMINISTRATORE SE IL CONDOMINO NON FORNISCE I DATI RICHIESTI?

 

L’Amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, ha il dovere di chiedere agli inadempienti con lettera raccomandata le informazioni necessarie. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore deve acquisire diversamente le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; a tal fine potrebbe incaricare un visurista per quanto attiene agli estremi catastali dell’appartamento o un’agenzia investigativa.

 

L’Amministratore del Supercondominio potrà inoltre, in alternativa al procedimento descritto dall’art.1130 c.c., richiedere i dati per il Registro dell’anagrafe direttamente agli Amministratori dei singoli Condomini, che saranno tenuti a consegnarli, dovendosi tale consegna ritenere come atto eseguito nell’interesse dei propri amministrati.

Chi sono i “partecipanti” alle assemblee del Supercondominio?

Come abbiamo visto nel precedente articolo, il Supercondominio è soggetto alla nuova disciplina della doppia assemblea (totalitaria e dei soli Rappresentanti) nella sola ipotesi in cui i suoi partecipanti siano superiori a 60.
Chiediamoci a questo punto a cosa si riferisce il legislatore quando usa il termine “partecipanti”?

.


La questione nasce dal fatto che il medesimo art. 67 sembra riferirsi a due ipotesi completamente diverse. L’art. 67, comma 1, disp. att. c.c. si riferisce, infatti, a coloro che possono essere presenti in assemblea, quando afferma che  “ogni condomino può intervenire in assemblea”; poi, però, lo stesso art. 67, commi 2 e 3, disp. att. c.c. cambia dizione e usa la locuzione (generica) di “partecipanti”:

 

“nei casi di cui all’articolo 1117 bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta”.

 

Il problema è dato dal fatto che nel sistema del diritto condominiale i concetti di condomino (e/o proprietario), e di partecipante (o legittimato a partecipare all’assemblea) non coincidono.

 

Sistema di diritto condominiale

 

Il quesito da risolvere, dunque, è quello relativo all’interpretazione del terminepartecipanti”: questi ultimi sono coloro che sono legittimati a partecipare all’assemblea o sono coloro che partecipano al Supercondominio? In altre parole, l’art. 67 commi 2 e 3 si applica solo quando i proprietari dell’agglomerato edilizio sono più di sessanta, oppure si applica solo quando i legittimati a partecipare all’assemblea sono più di sessanta ?

 

Il motivo di questa sottile distinzione è dovuto al fatto che nel Condominio il numero delle unità immobiliari non corrisponde al numero dei proprietari, ed entrambi non corrispondono al numero dei legittimati a partecipare in assemblea.

 

Supercondominio partecipanti

 


CERCHIAMO DI COMPRENDERE MEGLIO ASSIEME NEL DETTAGLIO

 

Il problema non è solo formale, bensì sostanziale; basti pensare al caso in cui ci siano 59 appartamenti di cui 58 in proprietà esclusiva (ciascuno con un unico proprietario), mentre il 59° appartamento sia in comproprietà fra tre fratelli. In tal caso è evidente che  (indipendentemente dal fatto che i tre fratelli devono nominare un rappresentante comune) i comproprietari sono tutti legittimati a partecipare all’assemblea e i partecipanti all’assemblea sarebbero più di sessanta, ma il numero dei proprietari (ai fini del Condominio) potrebbe non essere sessanta (sarebbe anzi 59 se la comproprietà – nel Condominio –  vale e si calcola come unico proprietario). In poche parole, il numero dei partecipanti al Condominio potrebbe non coincidere con il numero dei legittimati a partecipare all’assemblea.

 

Allo stato, la soluzione più semplice prevede, sulla base della disposizione secondo cui i comproprietari devono nominare un rappresentante comune, che l’immobile in comproprietà valga 1 nel computo dei partecipanti; con la conseguenza che, nell’esempio precedentemente esaminato (58 appartamenti con un unico proprietario e 1 appartamento con tre comproprietari) avremmo un totale di 59 partecipanti.

 

Oppure pensiamo all’ipotesi in cui ci siano 70 unità immobiliari, di cui 12 di proprietà di un unico individuo.
Qual è il dato che conta ai fini del conteggio del numero dei partecipanti al supercondominio?  È il numero delle così dette “teste” o il numero delle unità immobiliari?

 

Anche in questo caso, quando cioè una persona è proprietaria di più unità immobiliari nello stesso supercondominio, essa verrà conteggiata come “uno”.