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Il Registro dell’anagrafe condominiale

LA RIFORMA DEL CONDOMINIO HA INTRODOTTO IL REGISTRO DELL’ANAGRAFE CONDOMINIALE.

La disciplina è estremamente sintetica e contenuta in una sola norma; essa stabilisce che l’Amministratore deve predisporre e mantenere aggiornato il Registro dell’anagrafe condominiale. Il Registro deve riportare le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali (per esempio gli usufruttuari) e di diritti personali di godimento (per esempio inquilini e comodatari), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, e i dati catastali di ciascuna unità immobiliare.
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QUAL È LO SCOPO DEL REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE?

 

La funzione dell’anagrafe condominiale è di consentire all’Amministratore di svolgere più celermente i propri compiti, specie quando riguardano l’individuazione dei singoli condòmini: si pensi al recapito dei solleciti di pagamento per il versamento delle quote condominiali o alle comunicazioni in ordine agli avvisi di convocazione dell’assemblea. Dunque, con la tenuta dell’anagrafe, l’Amministratore non svolge alcuna funzione di controllo e di indagine, né ha il dovere di comunicare alle autorità eventuali illeciti sospetti (per esempio un contratto di affitto non registrato, dei lavori interni privi di licenza edilizia ecc.). Tanto è vero che l’Amministratore è sì tenuto a chiedere i dati ai condòmini, ma questi possono anche “autocertificarli” senza dover necessariamente produrre documenti che provino le loro affermazioni.

Tenuta anagrafe registro

 

QUALI SONO, IN CONCRETO, GLI ADEMPIMENTI A CARICO DELL’AMMINISTRATORE?

Per prassi, l’Amministratore di Condominio inoltra a ogni singolo condomino una scheda da restituire compilata, nella quale vengono richiesti i dati necessari, da riportare nel Registro.

 

Quali sono i dati da riportare nel Registro di anagrafe condominiale?

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L’anagrafe condominiale deve contenere le informazioni relative ai condòmini e ai rispettivi appartamenti. In particolare, l’Amministratore è tenuto a inserire nell’anagrafe condominiale i seguenti dati:

  • le generalità (nome, cognome, codice fiscale, residenza o domicilio) di chi vive nell’appartamento: questi potrebbe essere, per esempio, il proprietario dell’immobile, l’affittuario, l’usufruttuario, l’ex moglie che ha ottenuto dal giudice il diritto di abitare la casa coniugale, la moglie rimasta vedova alla morte del titolare dell’appartamento, il comodatario (ossia colui che ha avuto in prestito, a titolo gratuito, l’uso dell’abitazione) ecc.;
  • dati catastali di ciascuna unità immobiliare: la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno e il Comune;
  • ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

I condòmini devono comunicare, in forma scritta, ogni variazione dei dati all’Amministratore entro sessanta giorni. Così, per esempio esempio, se viene venduto l’appartamento o viene dato in affitto a un’altra persona è necessario informarne l’Amministratore; entro sessanta giorni devono anche essere comunicati i dati della registrazione del contratto di locazione.

Comunicazione variazioni anagrafe
 

COSA DEVE FARE L’AMMINISTRATORE SE IL CONDOMINO NON FORNISCE I DATI RICHIESTI?

 

L’Amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, ha il dovere di chiedere agli inadempienti con lettera raccomandata le informazioni necessarie. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore deve acquisire diversamente le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; a tal fine potrebbe incaricare un visurista per quanto attiene agli estremi catastali dell’appartamento o un’agenzia investigativa.

 

L’Amministratore del Supercondominio potrà inoltre, in alternativa al procedimento descritto dall’art.1130 c.c., richiedere i dati per il Registro dell’anagrafe direttamente agli Amministratori dei singoli Condomini, che saranno tenuti a consegnarli, dovendosi tale consegna ritenere come atto eseguito nell’interesse dei propri amministrati.

La gestione del Supercondominio: le assemblee

Nel tentativo di dare contemporaneamente forma all’istituto del Supercondominio e di semplificarne le funzioni, con le modifiche di cui all’art. 67 disp. att. c.c., si sono venute a creare tre diverse ipotesi e tre conseguenti diverse discipline in materia di assemblee del Supercondominio.

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Veniamo ad osservare più da vicino i tre diversi scenari per la convocazione dell’assemblea, a seconda del numero dei “partecipanti” e delle materie da trattare.

 

Precisamente:

 

  1. se il numero dei partecipanti è pari o inferiore a sessanta, le regole di convocazione sono quelle solite, e cioè devono essere convocati tutti i condòmini (sia se la materia è di ordinaria amministrazione, sia se è di straordinaria amministrazione);
  2. se il numero dei partecipanti è superiore a sessanta (e le materie sono relative all’ordinaria amministrazione o alla nomina dell’Amministratore), ogni singolo Condominio deve nominare un Rappresentante comune: solo a lui va consegnata  la convocazione e solo lui può partecipare in assemblea;
  3. se il numero dei partecipanti è superiore a sessanta (e le materie sono relative alla straordinaria amministrazione) tornano ad applicarsi le regole usuali di convocazione: la convocazione deve essere inviata e ricevuta da tutti i singoli proprietari e la partecipazione all’assemblea è riconosciuta a tutti i singoli proprietari.

 

 

COMINCIAMO A ESAMINARE LA PRIMA E LA TERZA IPOTESI, COINCIDENTI TRA LORO.

 

Nei casi in cui il numero dei partecipanti sia pari o inferiore a sessanta, valgono le usuali regole di convocazione assembleare dettate in materia condominiale e cioè che l’assemblea condominiale non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

 

Troverà applicazione – inoltre – il principio ribadito dalla Cass. S.U. n. 4806/05 secondo cui la mancata convocazione all’assemblea di un singolo condòmino comporterà l’annullabilità (e non la nullità) delle delibere assunte.

Mancata convocazione condominio

Si parla, in queste ipotesi, di “assemblea totalitaria”.

 

Nei casi in cui, invece, il numero dei partecipanti è superiore a sessanta (e le materie sono relative all’ordinaria amministrazione o alla nomina dell’Amministratore), ogni singolo Condominio deve nominare un Rappresentante comune, unico legittimato a partecipare all’assemblea; si parla, in queste ipotesi, di “assemblea dei Rappresentanti”.

 

Siamo dunque di fronte ad una  novità nella materia condominiale, e cioè la presenza di un nuovo modello di assemblea, ristretto a poche persone (i “Rappresentanti”), che si affianca al modello tradizionale aperto a tutti gli aventi diritto.

 

Lo scopo, evidente, di questa introduzione è di semplificare lo svolgimento decisionale dei grossi complessi, ove si riuniscono centinaia di persone per discutere dei problemi condominiali.

Semplicificazione svolgimento tradizionale

La domanda a questo punto è: sono stati raggiunti gli obiettivi di semplificazione perseguiti dal legislatore?

A mio avviso, la risposta è probabilmente no, per le ragioni che vedremo nel prossimo articolo.

 

Che cos’è il Supercondominio?

FINALMENTE, DOPO UNA LUNGA GESTAZIONE, È NATO!

Se del Supercondominio se ne sente parlare da decenni, ed è un fenomeno da tempo diffuso soprattutto nelle grandi aree metropolitane, è solo con la recente Riforma del Condominio (legge 11.12.2012 n. 200) che l’istituto del Supercondominio trova spazio nella normativa italiana.
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ABBIAMO UNA DEFINIZIONE DEL “SUPERCONDOMINIO”?

 

Certo che no, e non ci deve stupire questa scarsa “tempestività” del Legislatore, che ci ha abituati in tal senso anche in altre ipotesi; basti pensare che per la definizione di Condominio si è dovuto attendere  il Decreto legislativo 4 luglio 2014 n. 102,  “Attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica (contabilizzazione del calore)”,  che all’art. 2 arriva a definire il Condominio come
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edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni ”.

 

Il Supercondominio viene, invece, considerato una forma particolare di Condominio, e si contraddistingue per essere composto da più edifici separati, con differenti condòmini, ma al tempo stesso legati tra loro dall’esistenza di beni e servizi destinati all’uso o al godimento comune, e perciò ricompresi in un complesso immobiliare di più grandi dimensioni. Per questa ragione si ricorre all’avverbio “super”, che sottintende un’organizzazione che sta “al di sopra” dei singoli palazzi.

 

Visti i tempi occorsi per la definizione di Condominio, non potevamo certo aspettarci che il Legislatore ne proponesse subito una per il Supercondominio; sul punto, vi invito ad attendere gli aggiornamenti che i miei discendenti vorranno apportare a questi miei brevi appunti.

 

Il Legislatore se la cava con poco; sono sostanzialmente due le norme introdotte dalla Riforma del Condominio in cui si tratta direttamente del Supercondominio: l’art. 1117 bis c.c. e l’art. 67 disp. att. c.c..

L’art.1117 bis c.c., introdotto con la Riforma del Condominio, regolamenta l’istituto del Supercondominio, prevedendo l’applicazione, quando compatibili, delle stesse norme dettate in materia di Condominio.

 

L’art. 67 disp. att. c.c. introduce, invece, la disciplina della “doppia assemblea”, che vale unicamente per i Supercondomini, costituiti da oltre sessanta partecipanti. In questa ipotesi, che non si applica, quindi, né per i semplici Condomini né per i Supercondomini con sessanta o meno partecipanti, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.

 

Se l’assemblea non provvede, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

 

Il Tribunale interviene anche su istanza di uno dei rappresentanti già nominati, quando uno dei condomìni facente parte del Supercondominio non provveda alla scelta del proprio rappresentante.

 

Ancora, l’art. 67 disp. att. c.c. disciplina i poteri del rappresentante: ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto; il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.

 

In questi due articoli,  quindi, si racchiudono le norme che regolamentano, per la prima volta, l’istituto del Supercondominio, sino al 2012 oggetto unicamente di sviluppo giurisprudenziale.

 

Una così lunga attesa avrebbe meritato – francamente – una regolamentazione dell’istituto più articolata e funzionale; al contrario, rimangono aspetti irrisolti della materia e alcune soluzioni introdotte come apparenti semplificazioni per gli operatori si rivelano – alla prova dei fatti – di scarsa utilità, se non vere e proprie complicazioni.

Soluzioni irrisolte riforma condominio

 

COSA OCCORRE IN CONCRETO PER DARE VITA CONCRETA AD UN SUPERCONDOMINIO?
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In altre parole, per la costituzione di un Supercondominio serve una delibera assembleare (o meglio, “superassembleare”) o un contratto?

 

Partendo dal principio, proprio sia della giurisprudenza antecedente la Riforma del 2012, sia del nuovo art. 1117 bis c.c., secondo cui al Supercondominio si applicano le norme dettate in materia di Condominio, possiamo ritenere che per la nascita del Supercondominio non occorre né una delibera assembleare, né è indispensabile un formale atto costitutivo da parte dell’originario costruttore, ma è sufficiente verificare che i singoli edifici considerati, laddove costituiti in altrettanti Condomini, abbiano tra loro in comune taluni beni, impianti e servizi (quali viali di accesso, zone a verde, recinzioni, impianti di illuminazione, guardiola del portiere, e così via) connessi attraverso la relazione di accessorio e principale.