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Supercondominio: gli “aventi diritto” a partecipare all’assemblea – Seconda parte

L’Amministratore deve convocare in assemblea anche il conduttore?
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Ricordiamo che la legge attribuisce al conduttore diritto di voto, al posto del proprietario dell’appartamento, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria; il conduttore ha anche diritto di intervenire, senza diritto di voto, nelle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

 

La giurisprudenza (ante Riforma) riteneva che l’avviso di convocazione andasse inviato ai soli condòmini, ritenendo tali solo coloro i quali avessero un titolo di proprietà; era compito poi del proprietario/locatore dare notizia dell’assemblea al proprio conduttore.

 

LE CONSEGUENZE DELLA RIFORMA DEL CONDOMINIO

 

La recente Riforma del Condominio ha modificato le cose:

se prima si diceva all’art. 1136 c.c. che l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condòmini siano stati invitati alla riunione, ora la norma prevede che l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

 

 La questione è se il conduttore può e deve essere considerato soggetto “avente diritto”,  e quindi ha diritto ad essere convocato in assemblea direttamente dall’Amministratore.

 

Sul punto, si rammenta la previsione che impone all’Amministratore di raccogliere nel Registro dell’anagrafe condominiale anche i dati dei conduttori.

 

 

Sulla base di tale obbligo, potrebbero configurarsi le seguenti ipotesi:

 

  • tesi 1: (preferibile) che la norma introdotta possa aprire a una diversa interpretazione dell’ultimo comma dell’art. 10 L. n. 392 del 1978, in relazione all’art. 66 disp. att. c.c., ricomprendendo finalmente anche gli inquilini tra gli “aventi diritto” cui va esteso, per quelle delibere, l’onere di convocazione gravante direttamente sull’Amministratore;
  • tesi 2: che l’estensione del “censimento” (Registro anagrafe condominiale) a tali soggetti, considerati sostanzialmente estranei alla gestione condominiale, serva solo per un’immediata conoscenza di soggetti che potrebbero essere autori di violazioni di norme del regolamento condominiale.

 

Dall’applicazione di una delle due tesi sopra citate discende l’individuazione del soggetto legittimato a informare il conduttore della convocazione dell’assemblea.

 

 

Il problema posto è connesso a quello se l’obbligo a informare il conduttore della convocazione dell’assemblea gravi:

 

  • sull’Amministratore del Condominio (se si applica la tesi 1).
  • sul proprietario-locatore (se si applica la tesi 2);

 

Con l’entrata in vigore della legge di Riforma e con le modifiche apportate dalla stessa legge come sopra esposte ed espresse si può ritenere, in conclusione, oggi, che il conduttore è soggetto “avente diritto” e, pertanto, deve essere convocato alle assemblee a cura dell’Amministratore, ovviamente sempre e solo per le questioni in cui la legge gli attribuisce uno specifico interesse e diritto.

 

PASSIAMO ORA A ESAMINARE IL PROBLEMA DELLA CONVOCAZIONE NEL CASO DEL LEASING

 

Il leasing è uno di quei nuovi contratti creati dalla prassi commerciale che non trova specifica disciplina nella legge italiana.

 

Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che al leasing, in special modo al leasing immobiliare con effetto traslativo (ossia quel contratto al quale termine è previsto il passaggio di proprietà del bene), si applichi la disciplina della vendita con patto di riservato dominio di cui agli artt. 1523 e ss c.c. .

 

 È utile ricordare che ai sensi dell’art. 1523 c.c. nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.

 

Dal punto di vista giuridico, quindi, è evidente che fino al trasferimento finale del bene le due parti sono sostanzialmente un locatore e un conduttore.

 

 

Ne consegue che si dovranno seguire le medesime regole viste per il contratto di locazione, dovendosi sempre convocare il concedente (istituto di leasing), nella sua qualità di proprietario, e – nei casi sopra esaminati – l’utilizzatore, da parificarsi al conduttore.

Supercondominio: gli “aventi diritto” a partecipare all’assemblea – Prima parte

Chi deve essere convocato nell’assemblea totalitaria del Supercondominio? Per essere più precisi, chi sono gli “aventi diritto” ad essere convocati previsti dalla nuova versione dell’art. 1136 c.c.?
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Come abbiamo già visto in precedenza, a seguito della Riforma l’assemblea condominiale non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

 

A differenza del precedente testo, che limitava la convocazione “a tutti i condòmini”, il nuovo comma 6 dell’art. 1136 c.c. utilizza una formula più ampia (“tutti gli aventi diritto”) che lascia intendere che ora il presupposto generale per essere convocati in assemblea non è più solo la qualità di condomino – e quindi l’essere proprietario di una unità immobiliare sita nell’edificio condominiale – ma il fatto di vantare un qualsivoglia diritto sul bene in condominio.

 

È bene dunque individuare chi sono ora, oltre al normale condomino, i soggetti a cui l’Amministratore deve inviare l’avviso di convocazione dell’assemblea, affinché la stessa possa poi legittimamente deliberare.

 

 Innanzitutto, troviamo i comproprietari dell’unità immobiliare, che devono essere preventivamente informati della convocazione, anche se poi solo uno di loro potrà partecipare all’assemblea con diritto di voto vincolante anche per gli altri.

 

Perché uno dei comproprietari “pro indiviso” di una unità immobiliare possa ritenersi ritualmente invitato a partecipare all’assemblea non occorrono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato che, dato l’avviso a uno dei comproprietari, quest’ultimo abbia reso edotti gli altri della convocazione.

 

È frequente il caso della cointestazione del bene tra marito e moglie conviventi; in tal caso può presumersi che l’avviso di convocazione inviato solo all’uno sia comunque portato a conoscenza anche dell’altro: all’assemblea partecipa indifferentemente uno dei coniugi o entrambi, e uno dei due manifesta il proprio voto vincolante anche per l’altro. Può accadere invece che l’unità immobiliare resti cointestata ai coniugi non conviventi in quanto separati o divorziati e che entrambi, pur con interessi confliggenti, si presentino contemporaneamente in assemblea, senza avere preventivamente deciso chi dovrà esprimere il voto.

 

Si è detto che il diritto a manifestare il voto spetta a un solo rappresentante, che adesso, secondo quanto previsto dalla Riforma (art. 67 disp. att. c.c.), deve essere designato dai comproprietari stessi secondo la procedura dettata dall’art. 1106 c.c., cioè dalla maggioranza di loro calcolata secondo il valore delle rispettive quote. Scelta difficile che inevitabilmente sarà lasciata, in caso di disaccordo, all’Autorità giudiziaria, qualora le quote siano di pari valore.

 

QUALI SONO – PERALTRO – LE RIPERCUSSIONI SULL’ASSEMBLEA?

 

Da un punto di vista teorico, lo svolgimento dell’assemblea dovrebbe essere sospeso in attesa che il giudice, su ricorso di uno dei comproprietari, decida a chi, tra di loro, spetti il diritto di esprimere il voto in assemblea, vincolando anche gli altri partecipanti alla comunione.

 

La soluzione proposta non pare soddisfacente, ed è sicuramente meno funzionale di quella precedentemente in essere, che attribuiva al presidente dell’assemblea il diritto di scegliere per sorteggio.

 

Seconda categoria degli “aventi diritto” alla convocazione è quella degli eredi.

 

  L’Amministratore è tenuto a inviare personalmente agli eredi l’avviso di convocazione assembleare solo nel caso sia stato informato del fenomeno successorio.

 

Altre categorie degli “aventi diritto” alla convocazione sono quelle degli usufruttuari, del nudo proprietario e dell’abitatore.

 

 

Il diritto alla “partecipazione attiva” nelle assemblee dei condòmini è riconosciuto sia all’usufruttuario che al nudo proprietario, a seconda dei temi trattati.

 

La disciplina qui complessivamente esaminata risulta applicabile all’Istituto dell’Abitazione (art. 1022 c.c.), stante la clausola di richiamo sull’applicabilità posta dall’art. 1026 del Codice Civile.

 

Un discorso a parte merita il conduttore, che verrà esaminato la prossima settimana.