La ripartizione delle spese nel Supercondominio

19 Ottobre 2022

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AUTORE: Avv. Ruggero Armani

TAG: Amministratore, Spese condominiali, Supercondominio

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Come vanno ripartite le spese del Supercondominio, tra gli edifici che compongono il Supercondominio, o direttamente tra tutti i singoli condòmini?

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Nel primo caso il pagamento verrebbe richiesto agli amministratori dei singoli Condomìni, che a loro volta ripartirebbero le spese tra i propri condòmini, nel secondo caso il pagamento verrebbe richiesto direttamente a tutti i singoli condòmini.

È chiaro che alla fine è sempre il condòmino che paga, ma il problema che si pone per l’amministratore di Supercondominio è se ripartire le spese unicamente tra i Condomìni, oppure direttamente tra tutti i condòmini.

Dal punto di vista pratico c’è una certa differenza; nel primo caso, la ripartizione sarà molto più semplice, e verrà effettuata tra pochi soggetti, pari al numero dei Condomìni costituenti il Supercondominio, così come la richiesta di pagamento, che verrà effettuata direttamente all’amministratore di ciascun condominio per l’intero debito riferito allo stabile da lui amministrato.

Come dire, ci sarà un solo “condòmino” e un solo “debitore”.

Nel secondo caso, la ripartizione comprenderà tutti i singoli condòmini, e presupporrà la corretta tenuta del registro dell’anagrafe condominiale da parte dell’amministratore del Supercondominio; anche la richiesta di pagamento, compresa quella in sede giudiziale, andrà indirizzata al singolo condòmino, per la sola sua quota.

La questione appare dibattuta in dottrina e in giurisprudenza; un recente contributo per affrontare la problematica ci giunge dall’ordinanza emessa in data 22 luglio 2022, n. 22954, dalla Sezione II della Corte di Cassazione.

La vicenda trovava origine da un procedimento monitorio da parte di un Supercondominio dinanzi al Tribunale di Verbania, dove il ricorrente chiedeva al giudice adito di emettersi decreto ingiuntivo contro un Condominio per il pagamento della somma di euro 19.103,11, per spese relative all’impianto di riscaldamento centralizzato.

Avverso l’ingiunzione di pagamento emessa dal Tribunale il Condominio proponeva opposizione eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto condòmini del Supercondominio erano i singoli partecipanti e non già i Condomìni, poiché privi di personalità giuridica distinta dai soggetti che lo compongono.

Il giudice del Tribunale di Verbania, con sentenza n. 199/2016, depositata il 15 aprile 2016, respingeva l’opposizione e confermava il decreto ingiuntivo opposto, rilevando che ai Condomìni costituiti nel Supercondominio sarebbe spettata la legittimazione passiva, in quanto dotati di soggettività giuridica.

Il Condominio soccombente proponeva gravame innanzi alla Corte d’Appello di Torino, che, con ordinanza depositata il 19 ottobre 2016, dichiarava l’inammissibilità dell’appello, non avendo una ragionevole probabilità di essere accolto, ritenendo che, pur essendo la disciplina applicabile in materia di Supercondominio quella del condominio degli edifici, il pagamento delle spese relative all’impianto di riscaldamento comune era stato legittimamente richiesto all’amministratore del Condominio, quale rappresentante in giudizio di tutti i condomini. Per l’effetto, sarebbe stato compito dell’amministratore provvedere alla ripartizione delle spese tra i condòmini del Condominio destinatario dell’ingiunzione.

L’esame del caso giungeva – infine – avanti la Corte, che, con la suddetta ordinanza, ribaltava le decisioni del Tribunale di Verbania e della Corte d’Appello di Torino, giungendo a conclusioni diametralmente opposte.

In particolare, secondo la Suprema Corte, a fronte della costituzione di un Supercondominio si applica la disciplina del Condominio, con la conseguenza che partecipanti ad esso sono i singoli condòmini dei vari edifici e non i Condomìni. Sicché l’amministratore del Supercondominio può agire per il recupero degli oneri condominiali relativi a beni comuni al Supercondominio nei confronti dei singoli partecipanti.

La legittimazione del Condominio non si giustifica neanche in mera rappresentanza dei condòmini di ogni Condominio, poiché l’amministratore del Supercondominio può chiedere il pagamento degli oneri ridetti direttamente ai partecipanti e non all’amministratore dei singoli Condomìni, in qualità di rappresentante dei condòmini in quel Condominio. Per meglio dire, l’amministratore del Condominio rappresenta i condòmini nei rapporti con terzi nelle sole controversie che riguardano gli interessi comuni al Condominio, e non già nei rapporti che i singoli condòmini possono direttamente intrattenere con il Supercondominio, di cui i condòmini sono partecipanti.

Ciò in quanto, secondo la Suprema Corte, la titolarità pro quota sulle parti comuni super condominiali spetta esclusivamente e direttamente ai singoli condòmini, che dovranno, quindi, provvedere a pagare i costi relativi direttamente all’amministratore del Supercondominio.

Secondo la Cassazione, il Supercondominio non è un ente di gestione che accorpa altri enti di gestione, cioè i Condomìni, ma è una comunione qualificata di cui fanno parte direttamente i condòmini, ossia una collettività di condòmini accumunati dal vincolo funzionale che ricorre tra parti comuni a più unità immobiliari ex art. 1117 bis c.c., conclusione che giustifica la definizione della figura anche in termini di Condominio complesso.

Sempre secondo la Cassazione, il potere dell’amministratore del Supercondominio di chiedere il pagamento degli oneri condominiali direttamente ai condòmini, trova origine dalle delibere dell’assemblea del Supercondominio che hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condòmini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale.

E cosa succede se il Regolamento del Supercondominio o dei singoli Condomìni prevede che l’assemblea di un Supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli Condomìni o dai singoli condòmini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun Condominio, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono?

Ebbene, secondo la Suprema Corte queste clausole sarebbero da considerarsi nulle, per contrarietà a norme imperative (ovviamente, restano escluse le ipotesi delle assemblee dei rappresentanti, espressamente previste e disciplinate dall’art. 67 disp. Att. C.c.).

Dunque, ne consegue, seguendo il ragionamento della Suprema Corte, che legittimati passivi al pagamento delle quote relative ai beni e/o servizi super condominiali sono i singoli condòmini e non i Condomìni, come erroneamente ritenuto dalla sentenza impugnata.

Nello stesso solco dell’ordinanza della Corte di Cassazione si pone il Tribunale di Palermo, che, con sentenza del 17 agosto 2022, ha statuito che per recuperare i crediti maturati dal consumo idrico l’amministratore del Supercondominio è tenuto ad agire in via monitoria nei confronti dei singoli condòmini e non nei riguardi del Condominio a cui essi fanno capo.

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