Quali norme disciplinano le vicende collegate all’incarico dell’Amministratore di Supercondominio, cioè la sua nomina, la sua conferma e il rinnovo automatico?
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LA NOMINA DELL’AMMINISTRATORE: QUANDO È OBBLIGATORIA?

In assenza di norme specifiche per l’istituto del Supercondominio, per la nomina dell’Amministratore di Supercondominio si applicheranno le norme utilizzate per il Condominio.

Ne discende che, come stabilito dall’articolo 1129 del Codice Civile, sarà obbligatoria la nomina dell’Amministratore quando il  Supercondominio è composto da più di otto partecipanti.

In tal senso, Cassazione civile, sez. VI, ordinanza 12/06/2018 n° 15262, secondo cui è applicabile al Supercondominio, l’articolo 1129 del Codice civile: nel caso in cui facenti parte del Supercondominio siano oltre 8 partecipanti, occorrerà la nomina dell’Amministratore con tutte le implicazioni conseguenti. E, nel caso in cui anche gli altri edifici siano composti da oltre 8 partecipanti, anche questi ulteriori condomini dovranno nominare il proprio Amministratore.
Per quanto attiene alla nomina e revoca dell’Amministratore, in base al combinato disposto del secondo e quarto comma dell’art. 1136 c.c è necessario il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione con almeno la metà del valore dell’edificio.

Si tratta di una norma inderogabile anche da un regolamento condominiale contrattuale (art. 1138, quarto comma, c.c.).
Sottolineiamo che l’art. 1136 c.c. fa riferimento a nomina e revoca, ma nulla dice sulla conferma.

Ci si chiede allora: è possibile sostenere che vi siano due diverse maggioranze, una più gravosa per la nomina e la revoca dell’Amministratore, e una più lieve per la sua conferma?

Secondo alcuni giudici di merito, la conferma è atto necessitante una maggioranza diversa da quella della nomina, ossia il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno un terzo del valore dell’edificio.
Si tratta tuttavia di una posizione non unanime e comunque non condivisa dalla Cassazione chiamata ad esprimersi sull’argomento (Cass. 4 maggio 1994 n. 4269); riprenderemo il punto tra poco.

Va innanzitutto rammentato che alla prima scadenza d’incarico – cioè alla fine del primo anno – ove non intervenga revoca, l’Amministratore prosegue automaticamente nell’incarico per uguale periodo.

LA DURATA E IL RINNOVO DELL’INCARICO

Sulla durata dell’incarico e sul rinnovo alla prima scadenza si segnalano diverse posizioni, sia in dottrina che in giurisprudenza.

Sul punto, appare illuminante una sentenza emessa in data 2.10.15 dal Tribunale di Milano, che ha ribadito il convincimento già emerso in altre occasioni e ha osservato che la nuova disciplina del Condominio prevede sostanzialmente la durata in carica dell’Amministratore per un anno tacitamente prorogabile per un altro anno, salvo delibera di revoca assunta dall’assemblea medesima.

Nel caso di specie un condomino aveva lamentato il fatto che, arrivati al compimento della prima annualità dell’incarico, il suo Amministratore non avesse inserito l’argomento della sua nuova nomina.
La presa di posizione dei giudici milanesi è stata chiara e deriva dal principio già sopra ricordato: l’incarico dell’Amministratore dura un anno e la prima volta si rinnova per altro anno senza che occorra passaggio assembleare.

La tesi combacia perfettamente con quanto previsto dal nuovo art. 1129 c.c., comma 10, che prevede che la carica dell’Amministratore abbia durata annuale come in precedenza, con la precisazione che l’incarico «si intende rinnovato per eguale durata» salva l’eventuale revoca ad opera dei condomini da assumere con la stessa maggioranza di legge prevista per la sua nomina.

La disposizione ha suscitato vivace dibattito.

• Secondo alcuni non ci sarebbe più bisogno di conferma specifica non solo allo scadere della prima annualità, ma neppure in seguito: il mandato si intenderebbe così rinnovato per l’anno successivo di anno in anno senza alcuna soluzione di continuità. Secondo tale opinione sarebbe venuto meno l’istituto della “prorogatio” dei poteri gestòri dell’Amministratore. Non occorrerebbe la riconferma dell’Amministratore, che rimarrebbe in carica sino a revoca, possibile in ogni tempo con la stessa maggioranza prevista per sua la nomina (voto favorevole dei condomini che rappresentano la maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed almeno la metà del valore dell’edificio).
• Secondo altri, che costituiscono la parte prevalente in dottrina, fermo il rinnovo automatico dopo i primi dodici mesi, l’assemblea deve provvedere a confermare espressamente l’Amministratore uscente, pena l’applicazione dell’istituto della “prorogatio” di chi non sia stato riconfermato o sia stato riconfermato in assenza del necessario quorum di legge.

La tesi è stata ribadita dal Tribunale di Milano, che ha precisato come l’omesso inserimento all’ordine del giorno dell’assemblea successiva alla scadenza del primo anno di mandato dell’Amministratore di Condominio, della nomina di quest’ultimo, sia conforme alla nuova disciplina del Condominio proprio sul presupposto di fatto che l’incarico si intende prorogato per l’esercizio successivo senza bisogno che intervenga una nuova votazione sul punto e salvo il sopraggiungere della revoca.

Conseguentemente, l’Amministratore regolarmente nominato non dovrà inserire all’ordine del giorno della prima assemblea successiva alla scadenza del primo anno il punto circa la conferma dell’Amministratore, salvo – naturalmente – che riceva formale richiesta ai sensi dell’art. 66 disp. Att. C.c.  da almeno due condòmini che rappresentino quanto meno un sesto del valore millesimale dell’edificio.

Il rinnovo automatico dell’incarico comporterà anche il rinnovo automatico del compenso; qualora l’Amministratore intenda modificare la propria richiesta economica, dovrà porre in discussione la sua conferma e il proprio preventivo analitico.
Sul rinnovo della carica, a questo punto necessaria a partire dalla scadenza del secondo anno, si segnala che il Tribunale di Palermo, con la sentenza in commento emessa il 23-29 gennaio 2015, sostiene la perfetta legittimità della delibera di conferma dell’Amministratore assunta con la maggioranza semplice, affermando che la “conferma” dell’Amministratore di Condominio è fattispecie assai diversa da quella disciplinata dal codice civile in termini di “nomina” e “revoca”.

In effetti, con la conferma dell’Amministratore l’assemblea consolida un rapporto fiduciario già sorto in passato e, in quanto tale, consolidatosi nel corso degli anni. Viceversa, le ipotesi della “nomina” e/o della “revoca” dell’Amministratore di Condominio incidono nell’instaurazione o nella recisione di un rapporto contrattuale (mandato con rappresentanza), da considerarsi nella sua interezza.

Sebbene tale interpretazione sia stata già espressa in passato da alcune pronunce di merito (Tribunale di Roma, Sent.15 maggio 2009 n. 10701, Tribunale di Bologna, Sent.17 settembre 2009; Tribunale di Pavia, sent. 23 maggio 1988), la Corte di Cassazione è ferma sul proprio indirizzo consolidato per il quale la nomina la revoca e la conferma esprimono la medesima volontà di conferimento dell’incarico gestorio e richiedono pertanto la stessa maggioranza di cui all’art.1136 co.2 e 4 cod.civ., e – cioè – la maggioranza assoluta.