L’Amministratore deve convocare in assemblea anche il conduttore?
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Ricordiamo che la legge attribuisce al conduttore diritto di voto, al posto del proprietario dell’appartamento, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria; il conduttore ha anche diritto di intervenire, senza diritto di voto, nelle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

La giurisprudenza (ante Riforma) riteneva che l’avviso di convocazione andasse inviato ai soli condòmini, ritenendo tali solo coloro i quali avessero un titolo di proprietà; era compito poi del proprietario/locatore dare notizia dell’assemblea al proprio conduttore.

LE CONSEGUENZE DELLA RIFORMA DEL CONDOMINIO

La recente Riforma del Condominio ha modificato le cose:

se prima si diceva all’art. 1136 c.c. che l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condòmini siano stati invitati alla riunione, ora la norma prevede che l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

 La questione è se il conduttore può e deve essere considerato soggetto “avente diritto”,  e quindi ha diritto ad essere convocato in assemblea direttamente dall’Amministratore.

Sul punto, si rammenta la previsione che impone all’Amministratore di raccogliere nel Registro dell’anagrafe condominiale anche i dati dei conduttori.

Sulla base di tale obbligo, potrebbero configurarsi le seguenti ipotesi:

• tesi 1: (preferibile) che la norma introdotta possa aprire a una diversa interpretazione dell’ultimo comma dell’art. 10 L. n. 392 del 1978, in relazione all’art. 66 disp. att. c.c., ricomprendendo finalmente anche gli inquilini tra gli “aventi diritto” cui va esteso, per quelle delibere, l’onere di convocazione gravante direttamente sull’Amministratore;
• tesi 2: che l’estensione del “censimento” (Registro anagrafe condominiale) a tali soggetti, considerati sostanzialmente estranei alla gestione condominiale, serva solo per un’immediata conoscenza di soggetti che potrebbero essere autori di violazioni di norme del regolamento condominiale.

Dall’applicazione di una delle due tesi sopra citate discende l’individuazione del soggetto legittimato a informare il conduttore della convocazione dell’assemblea.

Il problema posto è connesso a quello se l’obbligo a informare il conduttore della convocazione dell’assemblea gravi:

• sull’Amministratore del Condominio (se si applica la tesi 1).
• sul proprietario-locatore (se si applica la tesi 2);

Con l’entrata in vigore della legge di Riforma e con le modifiche apportate dalla stessa legge come sopra esposte ed espresse si può ritenere, in conclusione, oggi, che il conduttore è soggetto “avente diritto” e, pertanto, deve essere convocato alle assemblee a cura dell’Amministratore, ovviamente sempre e solo per le questioni in cui la legge gli attribuisce uno specifico interesse e diritto.

PASSIAMO ORA A ESAMINARE IL PROBLEMA DELLA CONVOCAZIONE NEL CASO DEL LEASING

Il leasing è uno di quei nuovi contratti creati dalla prassi commerciale che non trova specifica disciplina nella legge italiana.

Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che al leasing, in special modo al leasing immobiliare con effetto traslativo (ossia quel contratto al quale termine è previsto il passaggio di proprietà del bene), si applichi la disciplina della vendita con patto di riservato dominio di cui agli artt. 1523 e ss c.c. .

 È utile ricordare che ai sensi dell’art. 1523 c.c. nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.

Dal punto di vista giuridico, quindi, è evidente che fino al trasferimento finale del bene le due parti sono sostanzialmente un locatore e un conduttore.

Ne consegue che si dovranno seguire le medesime regole viste per il contratto di locazione, dovendosi sempre convocare il concedente (istituto di leasing), nella sua qualità di proprietario, e – nei casi sopra esaminati – l’utilizzatore, da parificarsi al conduttore.