Lo stato patrimoniale

30 Dicembre 2020

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AUTORE: Avv. Ruggero Armani

TAG: Amministratore, Condominio, Stato patrimoniale

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Com’è disciplinato lo stato patrimoniale nel Codice Civile? Scopriamo qui di seguito le sue funzioni e le sue caratteristiche.

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Nell’ambito societario, lo stato patrimoniale viene disciplinato dagli artt. 2423 e 2424 del Codice Civile, mentre nell’ambito condominiale è stato introdotto con la legge di riforma condominiale, che all’art. 1130 bis c.c., stabilisce come:

“il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del Condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.

Lo stato patrimoniale illustra la situazione “statica” del patrimonio del Condominio alla data specificata. È importante notare che, trattandosi di una situazione complessiva del Condominio, concorrono a formare le voci dello stato patrimoniale anche le movimentazioni di tutti gli esercizi presenti compresi quelli straordinari.

QUALI SONO LE FUNZIONI DELLO STATO PATRIMONIALE?

La prima è quella di far conoscere al Condòmino che esamina del bilancio, nella maniera più semplice e chiara possibile, la reale situazione finanziaria del Condominio ad una certa data, dando quindi evidenza dei fornitori ancora da pagare, dei fondi disponibili (TFR o altri fondi specificamente accantonati), della morosità generale.

La seconda è quella di fornire la conferma (sia al Condòmino che all’Amministratore) che la contabilità quadra; si parla – in questo caso – di riconciliazione bancaria. Nello stato patrimoniale viene indicato tra le attività o le passività (a seconda del saldo positivo o negativo) il saldo di banca, che evidentemente deve corrispondere esattamente a quanto presente sul conto corrente condominiale. Se questo dato è corretto e non ci sono avanzi/disavanzi, significa che tutte le rilevazioni contabili sono state eseguite nella maniera contabilmente corretta.

In materia condominiale, essendo il Condominio privo di autonomia patrimoniale, lo stato patrimoniale deve sempre raggiungere il pareggio; non sono ammessi sbilanci, né attivi che negativi.

La situazione patrimoniale non può terminare con un avanzo o un disavanzo poiché ad ogni operazione che genera aumento o diminuzione di attività se ne contrappone sempre una identica e opposta.

Prendiamo ad esempio l’ipotesi del pagamento di un fornitore.

Tra le attività avremo una diminuzione di banca o cassa mentre tra le passività avremo una diminuzione dei debiti verso terzi. Prendiamo ora ad esempio il versamento di rate da parte di condòmini. Avremo nelle attività un aumento della banca e conseguente aumento dei debiti v/condòmini nelle passività (o diminuzione dei crediti v/condòmini nelle attività). Se nella situazione patrimoniale c’è uno sbilancio (avanzo o disavanzo) vuol dire che c’è un errore. In particolare, la presenza di un avanzo indica un eccesso di attivo nel Condominio rispetto al quale manca contabilmente un debito. La presenza di un disavanzo indica – invece – un eccesso di passività che può essere indice che può essere indice della presenza di debiti non ripartiti o lo smarrimento di crediti verso condomini oppure l’occultamento di liquidità di cassa.

Gli errori più probabili sono:

  • I saldi iniziali impostati sulle risorse (banca, cassa, ect.) non sono giusti.
  • I saldi di fine es. precedente impostati su ciascuna unità non corrispondono ai saldi effettivamente ricavati dal bilancio consuntivo dell’esercizio precedente.
  • Presenza di entrate od uscite fuori gestione senza una corrispondente e contraria operazione fuori gestione (entro il periodo analizzato).

COME CI SI DEVE COMPORTARE IN PRESENZA DI UN AVANZO/DISAVANZO DI CUI NON SI RIESCE A COMPRENDERE L’ORIGINE, PONENDOVI RIMEDIO?

Nel caso di avanzo, generalmente riconducibile a versamenti da parte di condomini non correttamente accreditati e non reclamati dal soggetto interessato (esempio classico è il bonifico effettuato da un soggetto terzo rispetto al condomino che non indica alcun elemento per collegare il pagamento al condomino per conto del quale è stato effettuato), è consigliabile creare un fondo apposito, magari chiamandolo “sopravvenienze attive”.

Diversamente, il disavanzo potrà essere corretto ripartendolo tra tutti i condomini, e inserendo le rispettive quote dei singoli condomini come debiti verso il Condominio.

Veniamo ora ad esaminare un modello di stato patrimoniale.

Le seguenti voci del prospetto meritano una breve spiegazione:

  • (Attività) Crediti v/condòmini: è la somma di tutti gli importi negativi del riparto consuntivo per anagrafica; rappresenta quindi gli importi che i condòmini devono versare al Condominio.
  • (Attività) Crediti v/terzi: importo complessivo dei movimenti di incasso, di gestione o personali, con data di competenza antecedente la data di calcolo della situazione patrimoniale e data di pagamento successiva oppure non ancora pagati.
  • (Attività) Anticipi v/terzi: importo complessivo dei movimenti di spesa, di gestione o personali, con data di competenza successiva alla data di calcolo della situazione patrimoniale e data di pagamento precedente.
  • (Attività) Quote a credito v/condòmini: importo complessivo delle rate versate con data di competenza antecedente la data di calcolo della situazione patrimoniale e data di pagamento successiva.
  • (Passività) Debiti v/condòmini: è la somma di tutti gli importi positivi del riparto consuntivo per anagrafica; rappresenta quindi gli importi per i quali i condòmini sono a credito rispetto al Condomìnio.
  • (Passività) Debiti v/terzi: importo complessivo dei movimenti di spesa, di gestione o personali, con data di competenza antecedente la data di calcolo della situazione patrimoniale e data di pagamento successiva oppure non ancora pagati.
  • (Passività) Anticipi da terzi: importo complessivo dei movimenti di incasso, di gestione o personali, con data di competenza successiva alla data di calcolo della situazione patrimoniale e data di pagamento precedente.
  • (Passività) Quote a debito v/condòmini: importo complessivo delle rate versate con data di competenza successiva alla data di calcolo della situazione patrimoniale e data di pagamento precedente.
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