INDICE CONTENUTI
1. Terrazza a livello o lastrico solare: le differenze
2. Criterio generale: applicazione dell’Art. 1126 c.c.
3. Terrazza su un solo locale: cambio di regole
4. Giustizia ed equità nella ripartizione
5. Conclusioni e prospettive giurisprudenziali
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Nel complesso universo del condominio, la ripartizione delle spese relative alle parti comuni o a quelle in uso esclusivo rappresenta spesso un terreno fertile per dispute e interpretazioni divergenti.

Un caso emblematico è rappresentato dalla terrazza a livello che funge da copertura per un unico vano sottostante, una situazione che mette in discussione l’applicazione tradizionale dei criteri di riparto previsti dal Codice Civile.

Terrazza a livello o lastrico solare: le differenze

Per comprendere appieno la problematica, è opportuno richiamare la definizione di terrazza a livello fornita dalla giurisprudenza, secondo cui si configura come una “superficie scoperta posta in cima di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante, sicché deve ritenersi destinata non solo e non tanto a coprire una parte del fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all’appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all’aperto.”

La distinzione tra terrazza a livello e lastrico solare risiede principalmente nella loro funzione prevalente. Mentre il lastrico solare assolve primariamente una funzione di copertura dell’edificio, la terrazza a livello, pur svolgendo anch’essa tale ruolo, è intrinsecamente destinata anche all’affaccio e all’utilizzo da parte del condomino che vi ha accesso, come sottolineato dal TAR Campania (sezione Salerno, 28 giugno 2021, n. 1578).

Criterio generale: applicazione dell’Art. 1126 c.c.

In linea generale, per la ripartizione delle spese concernenti il lastrico solare di uso esclusivo, l’articolo 1126 del Codice Civile stabilisce un criterio ben preciso: un terzo della spesa per le riparazioni o ricostruzioni è a carico del proprietario che ne ha l’uso esclusivo, mentre i restanti due terzi sono ripartiti tra tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve da copertura, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Tale criterio è stato esteso dalla giurisprudenza anche ai casi di responsabilità extracontrattuale, come le infiltrazioni d’acqua che danneggiano l’unità immobiliare sottostante.

Terrazza su un solo locale: cambio di regole

Tuttavia, l’applicazione dell’articolo 1126 c.c. diviene controversa quando la terrazza a livello copre un’unica unità immobiliare. Un orientamento giurisprudenziale meno recente (Cass. sent. n. 11029/2003) propendeva per l’applicazione del medesimo criterio anche in questa ipotesi, argomentando che la terrazza, pur sovrastando un solo vano, svolge comunque la funzione di riparo e copertura tipica del lastrico solare, indipendentemente dal numero di appartamenti sottostanti.

Più recentemente, si è affermato un orientamento diverso, secondo il quale l’equiparazione della terrazza a livello al lastrico solare, ai fini della ripartizione delle spese, presuppone che la superficie scoperta sia posta al sommo di almeno due o più unità immobiliari sottostanti (Cass. 18 novembre 2021, n. 35316).

Quando si applica l’art. 1125 c.c.

In sostanza, se la terrazza funge da copertura di una sola unità immobiliare, si tende ad applicare analogicamente il criterio di ripartizione delle spese previsto per la manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai, disciplinato dall’articolo 1125 del Codice Civile (Cass. 14 settembre 2017, n. 21337). Tale norma prevede che “le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.”

Cassazione e Tribunali: orientamenti recenti

La Cassazione, con l’ordinanza n. 21337/2017, ha chiarito che applicare l’articolo 1126 c.c. anche nel caso di una terrazza a livello sovrastante un solo locale porterebbe a porre a carico dell’unico condomino “coperto” i due terzi della spesa, vanificando la ratio della norma, che è quella di attribuire maggiore rilevanza all’utilitas ricavabile dal bene oltre alla mera funzione di copertura.

In linea con questo più recente orientamento si è espresso anche il Tribunale di Napoli (sentenza n. 8805 dell’08.10.2024), statuendo che l’articolo 1125 c.c. trova applicazione ogni volta che la terrazza, il lastrico o il cortile funga da copertura per i locali di proprietà esclusiva di un singolo, ovvero quando non sussista una pluralità di immobili sottostanti.

Pertanto, secondo l’attuale prevalente interpretazione giurisprudenziale, le spese di manutenzione di una terrazza a livello che copre un solo vano dovrebbero essere ripartite in parti uguali tra il proprietario della terrazza e il proprietario dell’unità immobiliare sottostante, applicando analogicamente l’articolo 1125 c.c.

Giustizia ed equità nella ripartizione

Tale soluzione appare più equa, in quanto evita di gravare il proprietario del piano inferiore di una quota di spesa preponderante (i due terzi) per un deterioramento della superficie al quale non può essere imputata alcuna responsabilità diretta, non avendo la disponibilità e l’uso esclusivo della terrazza.

Conclusioni e prospettive giurisprudenziali

La questione, tuttavia, rimane un punto delicato nel panorama condominiale, suscettibile di ulteriori evoluzioni giurisprudenziali.

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