Accade spesso che l’Assemblea condominiale addebiti al condomino le spese necessarie per riparare danni alle parti comuni causati dallo stesso condomino, addebito che avviene solitamente con l’approvazione di rendiconto e relativo riparto, spesso nella categoria delle cosiddette spese personali. Esaminiamo le ipotesi più rilevanti e la loro rilevanza sulla legittimità o meno del rendiconto.
Il primo caso riguarda gli addebiti ad personam relativi alle spese giudiziarie connesse con il recupero del credito.
La Suprema Corte, con ordinanza del 18 gennaio 2018, n. 751, ha stabilito che è affetta da nullità la deliberazione dell’Assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del Condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza.
Detta nullità, a norma dell’art. 1421 cod. civ., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’Assemblea ancorché abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l’assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione (Cass., Sez. II, 6 ottobre 2008, n. 24696).
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Pertanto, le lettere di sollecito e costituzione in mora inviate dall’Amministratore o dall’avvocato da questi incaricato, comportano spese da ripartirsi a carico di tutti i partecipanti sulla base della tabella millesimale di proprietà e non spese personali. Sulla specifica tematica delle spese di sollecito estremamente interessante è l’elaborazione della Cassazione nella recente sentenza 12573 del 10 maggio 2019, secondo cui:
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“in materia di Condominio negli edifici, gli oneri riguardanti le spese effettuate per fini individuali, come quelle postali e i compensi dovuti all’Amministratore in dipendenza di comunicazioni e chiarimenti su comunicazioni ordinarie e straordinarie, sono inquadrabili nell’ambito dell’articolo 1123, comma 2, Codice civile, purché sia concretamente valutata la natura dell’attività resa al singolo condomino e la conseguente addebitabilità individuale o meno ad esso dei relativi costi”.
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In altre parole, sarebbe lecito l’addebito ad personam delle spese per i solleciti, che verrebbe inquadrato come addebito per spesa destinata a servire i condomini in misura diversa, secondo il disposto dell’art.1123 c.c., secondo comma.
Il sollecito verrebbe visto come un servizio a favore del condomino che lo riceve (utile come “reminder” per evitare azioni giudiziarie), e quindi non addebitato arbitrariamente come spesa personale, ma ripartito tra i condomini che se ne servono in misura diversa in proporzione dell’uso che ciascuno può farne (e siccome l’utilizzatore sarebbe solo il destinatario del sollecito, lo pagherebbe solo lui). Vedremo se questa nuova impostazione troverà conferma.
Diversa – invece – l’ipotesi in cui non si tratti di una autoliquidazione di spese stragiudiziali da parte del Condominio, ma di spese liquidate dal giudice in decreti ingiuntivi provvisoriamente esecutivi ex art. 63 disp. att. cod. civ.; in tali ipotesi, così come rilevato dalla Suprema Corte sempre con ordinanza del 18 gennaio 2018, n. 751, è legittima la delibera condominiale che, in via ricognitiva, addebiti al singolo condomino le spese legali liquidate a suo carico ed a favore del Condominio in un provvedimento giurisdizionale – nella specie un decreto ingiuntivo – provvisoriamente esecutivo.
Altra questione spesso ricorrente riguarda le spese postali sostenute per l’invio delle convocazioni assembleari o per la consegna dei verbali agli assenti.
Nonostante il parere, comune tra i condomini, secondo cui detta spesa sarebbe da imputare personalmente a carico dei destinatari delle comunicazioni, questi importi rientrano nelle spese di gestione necessarie al funzionamento dei processi condominiali e non possono in alcun modo essere considerate personali.
Conseguentemente, sono da ripartirsi secondo i millesimi di proprietà tra tutti i partecipanti, anche a carico di chi ha ritirato in ufficio l’avviso a mano o l’ha ricevuto tramite PEC (Cass. N. 3946/1994 e 24696/2008).
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Altra ipotesi di nullità del rendiconto riguarda le spese individuali per opere eseguite su proprietà private, come la pavimentazione dei balconi. Secondo la Suprema Corte, infatti, all’Assemblea non è riconosciuto il potere di deliberare e ripartire spese afferenti alla proprietà esclusiva (Cass. n. 305 del 12 gennaio 2016).
Un’ipotesi in cui, invece, appare corretto l’addebito di una spesa personale è quella prevista dal nuovo articolo 1130 del codice civile, al n. 6) del primo comma, che prevede il legittimo addebito di spesa al condomino quando l’Amministratore è costretto ad acquisire le informazioni necessarie alla compilazione del registro di anagrafe condominiale perché non ha ricevuto risposta alle sue richieste.
Altra ipotesi è quella in cui l’Assemblea condominiale addebiti al condomino le spese delle riparazioni necessarie per riparare i danni causati dal suo inquilino.
Una recente sentenza del Tribunale di Milano, la n.3332 del 3 aprile 2019, è intervenuta sul tema consolidando il principio secondo cui l’Assemblea non ha il potere di autotutela, cioè di porre a carico del singolo condomino spese che hanno natura risarcitoria, senza che vi sia stato preventivamente un accertamento giudiziale della responsabilità dei danni. Nel caso concreto non vi era alcuna prova che i danni lamentati fossero stati effettivamente causati da quel determinato conduttore; ma anche qualora tale prova vi fosse stata, la delibera sarebbe stata ugualmente invalida proprio in forza del principio della carenza di potere dell’Assemblea in simili situazioni.
Altra ipotesi, esaminata dalla Corte d’Appello di Milano, è quella dei danni derivanti da cattiva manutenzione dei lastrici solari.
La Corte ha ritenuto nulla la delibera condominiale che aveva addebitato ai proprietari del lastrico solare le spese per un intervento per una colonna di scarico del pluviale ostruita, ribadendo il principio secondo cui:
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“il condomino risponde dei danni da lui causati alle parti comuni solo se vi sia stato riconoscimento di responsabilità o all’esito di un accertamento giudiziale, non potendo l’Assemblea, in mancanza di tali condizioni, porre a suo carico l’obbligo di ripristino, o imputargli a tale titolo alcuna spesa, ed essendo obbligata ad applicare, come criterio di ripartizione della spesa, la regola generale stabilita dall’art. 1123 c.c. (v. Cass. 26360/2017, Cass. 10053/2013).
L’Assemblea condominiale, cioè, in difetto di riconoscimento di responsabilità del condomino interessato o di accertamento giudiziale della sua responsabilità, è tenuta a ripartire tra i condomini, secondo le regole generali stabilite dal codice civile, le spese di ricostruzione o riparazione, fermo restando il diritto del singolo condomino o del Condominio (in persona dell’Amministratore) di agire contro il condomino ritenuto responsabile per ottenere il rimborso di quanto anticipato (v. Cass. 7890/1999), a titolo di risarcimento danni, previo accertamento della sua responsabilità”.
