Il principio di solidarietà nel pagamento delle spese condominiali straordinarie tra il venditore e l’acquirente

8 Aprile 2024

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AUTORE: Avv. Ruggero Armani

TAG: Condominio, Spese condominiali

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INDICE CONTENUTI
1. INTRODUZIONE AL PAGAMENTO DELLE SPESE CONDOMINIALI STRAORDINARIE
2. QUADRO NORMATIVO E PRINCIPIO DI SOLIDARIETÀ
3. RESPONSABILITÀ DEL VENDITORE E DELL’ACQUIRENTE
4. DETERMINARE IL MOMENTO CRUCIALE PER LE SPESE STRAORDINARIE
5. LA DELIBERA ASSEMBLEARE E L’OBBLIGO DI CONTRIBUZIONE
6. ACCORDI TRA VENDITORE E ACQUIRENTE
7. CONSIDERAZIONI FINALI SUI RAPPORTI DI SOLIDARIETÀ PASSIVA
.


Spesso, quando si compra o si vende un immobile sito in un Condominio, ci si chiede a chi spetti pagare le spese condominiali, e in quale misura.

Veniamo ora ad affrontare il tema specifico delle spese condominiali straordinarie; come si devono ripartire tra il venditore e l’acquirente?

Partiamo dal dettato normativo: l’art. 63 comma 4° e 5° del c.c. testualmente dispone: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” e “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.

Il suddetto art. 63, in ambito condominiale, trova applicazione al posto dell’art. 1104 c.c., dettato in materia di comunione, dato che, secondo il disposto dell’art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina; la regola sancita è inderogabile, sia dal regolamento condominiale (anche se di natura contrattuale, come espressamente indicato dall’art. art. 72, disp. att. al cod. civ.) che da una contraria delibera assembleare.

La responsabilità dell’acquirente è solidale, ovvero risponde insieme al venditore dei contributi condominiali dovuti nei due anni precedenti l’acquisto, non al suo posto: è un rafforzamento della garanzia del credito nei confronti del condominio.

Il principio è la solidarietà passiva tra il venditore e l’acquirente sia per le spese ordinarie sia per le spese straordinarie: il che significa che è tenuto a pagare sia il venditore sia l’acquirente; in altre parole, l’amministratore può rivolgersi per l’intero importo del debito maturato nell’anno in corso e nell’anno precedente la trasmissione della copia autentica dell’atto di vendita ad entrambi i soggetti.

Periodo di riferimento della solidarietà: gli anni cui fa riferimento l’art. 63 disp. att. c.c. “…anno in corso e quello precedente…” devono essere intesi con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente però coincidente con il c.d. anno solare 01/01 – 31/12 (Cass. 7395/2017 – Trib. Bolzano 10 giugno 1999; Trib. Milano 8 luglio 1971).

Quindi, il vincolo di solidarietà tra acquirente e venditore funziona con riferimento all’anno dell’esercizio contabile del condominio di riferimento. Pertanto i debiti vecchi oltre i due anni antecedenti alla data di trasferimento dell’immobile, anche se riportati a “nuovo” negli esercizi successivi, non potranno essere imputati all’acquirente, cosi come ha precisato il Tribunale di Milano secondo il quale l’approvazione del c.d. “saldo esercizi precedenti” (vale a dire, della “posta” inserita nell’ultimo bilancio per rappresentare il debito relativo ad una o più annualità antecedenti a quella oggetto di “rendiconto”) non determina uno “spostamento” temporale del debito, che va sempre riferito all’annualità di specifica competenza.

In realtà, si tratta di “un mero riepilogo contabile” (Trib. Milano 23 gennaio 2003).

Si precisa che il termine per calcolare il periodo di cui alla norma il termine iniziale è quello della data dell’atto di trasferimento (atto notarile – decreto di trasferimento – sentenza di trasferimento).

Ciò detto, vediamo quali siano i criteri di attribuzione delle spese tra il venditore e l’acquirente.

    Il quesito cui cercare di dare una risposta relativamente alle spese straordinarie è: qual è il momento che determina a chi spettino le spese straordinarie, se al venditore o all’acquirente?

    Il momento scriminante è la data di deliberazione da parte dell’assemblea delle spese straordinarie, ossia la data della delibera di autorizzazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 comma 1, n. 4 c.c., assunta con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 4, c.c. La questione è stata affrontata e risolta dalla Suprema Corte di Cassazione (Ordinanza Cass. Civ. VI 10 settembre 2020 n. 18793), che ha così deciso:

    Prosegue poi la Corte precisando che:

    Quindi, l’Amministratore del Condominio potrà agire in giudizio indifferentemente nei confronti di entrambi i soggetti, che rimangono vincolati in solido, con le precisazioni di cui all’art. 63 comma 4° e 5° del c.c., verso l’ente condominiale.

    A seconda – invece – della data di deliberazione delle spese straordinarie, ovvero di specifici accordi intercorsi tra le parti in sede di rogito, si dovrà individuare il soggetto responsabile delle spese straordinarie nei rapporti interni tra le due parti.

    Il soggetto responsabile dovrà rimborsare l’acquirente (o il venditore) che abbia pagato al Condominio le spese cui era tenuto per il vincolo di solidarietà passiva, ma non di sua competenza nei rapporti interni tra l’acquirente e il venditore.

    Ma ciò non basta: la delibera deve avere dei requisiti minimi per essere titolo costituivo dell’obbligazione.

    Quale tipo di delibera di spese straordinarie è titolo costitutivo dell’onere condominiale in capo al venditore o all’acquirente?

    La Corte di Cassazione precisa quali siano i requisiti minimi affinché la delibera sia titolo costitutivo dell’obbligazione in capo al venditore o in capo all’acquirente; infatti, sempre nell’Ordinanza in precedenza esaminata (Cass. Civ. VI 10 settembre 2020 n. 18793), la Suprema Corte precisa che, al fine di imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, “non rileva la data in cui siano stati approvati gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori. Occorre, invero, l’autorizzazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135c.c., comma 1, n. 4 e con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., comma 4, per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale (si vedano indicativamente Cass. Sez. 2, 21/02/2017, n. 4430; Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865). La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve in ogni caso determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa, non avendo rilievo per l’insorgenza del debito di contribuzione l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria (Cass. Sez. 2, 26 gennaio 1982, n. 517; Cass. Sez. 2, 02/05/2013, n. 10235; Cass. Sez. 2, 21 febbraio 2017, n. 4430; Cass. Sez. 62, 16 novembre 2017, n. 27235; Cass. Sez. 6-2, 17 agosto 2017, n. 20136; Cass. Sez. 2, 20 aprile 2001, n. 5889).”

    Ultimo aspetto da chiarire è se il venditore e l’acquirente possano derogare alla solidarietà passiva con un accordo sulle spese straordinarie.

    La risposta è che certamente il venditore e l’acquirente possono concludere un accordo in deroga alla regola giuridica sopra esposta e, pertanto, in sede di rogito notarile o in una scrittura privata contestuale o successiva alla vendita, il venditore e l’acquirente possono disciplinare diversamente la ripartizione delle spese, ossia l’acquirente potrebbe decidere di assumersi l’obbligo di pagare le spese condominiali nonostante la delibera/il titolo costitutivo sia anteriore alla vendita.

    L’accordo è pienamente valido ed efficace tra le parti, rientrando nell’autonomia ex art. 1321 c.c. contrattuale e non essendo contrario a norme imperative e inderogabili. Ma tale patto non è opponibile al condominio, che ne è estraneo e rispetto al quale il venditore e l’acquirente rimarranno obbligati in solido con diritto del condominio di agire per le spese sia contro il venditore sia contro l’acquirente.

    Quale ulteriore considerazione vale la pena di precisare che, qualora la pattuizione sulla ripartizione delle spese straordinarie sia stata prevista nel contratto preliminare di vendita, ma, poi, non sia stata ripetuta nel contratto di vendita definitivo successivo, solo quest’ultimo regolerà i rapporti tra venditore e acquirente e in difetto di un’espressa pattuizione derogatoria varrà la regola giuridica, ossia che tra venditore e acquirente paga chi era condomino al momento dell’adozione della delibera di spese straordinarie.

    Cosa succede invece nel caso in cui la vendita avvenga in sede di espropriazione immobiliare?

    Anche in tale ipotesi l’aggiudicatario è obbligato in solido con l’esecutato per le spese ordinarie e straordinarie deliberate nell’anno in corso e in quello antecedente l’emissione del decreto di trasferimento.

    L’acquisto in forza di decreto di trasferimento, infatti, “ha natura di acquisto a titolo derivativo e non originario, in quanto si traduce nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato” (cfr. Cass. Civ. n. 6386/2017, N. 20037/10, n. 27/2000, n. 15503/2000, n. 443/1985, n. 5888/19821299/1977 n. 2724/ 1969).

    Tanto è vero che l’art. 173 bis disp att. c.p.c. impone quale contenuto della relazione di stima l’indicazione delle eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, così da informare gli offerenti.


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