INDICE CONTENUTI
1. UNA QUESTIONE TUTT’ALTRO CHE TEORICA
2. IL CASO CONCRETO: L’OPPOSIZIONE A DECRETO INGIUNTIVO
3. IL CUORE DELLA DIFESA: L’ART. 61 DISP. ATT. C.C. E LA PRESUNTA ESTINZIONE DELL’ENTE
4. COME SI EFFETTUA LO SCIOGLIMENTO: GLI ARTT. 61 E 62 DISP. ATT. C.C.
5. LA DECISIONE DI LEGITTIMITÀ: LO SCIOGLIMENTO NON RECIDE IL LEGAME SULLE PARTI COMUNI
6. IL RICHIAMO AL SUPERCONDOMINIO E AGLI ONERI PRO QUOTA
7. IL FENOMENO SUCCESSORIO: RISPONDONO GLI IMMOBILI RISULTANTI DALLA DIVISIONE
8. I RISVOLTI PRATICI PER AMMINISTRATORI E CONDÒMINI
9. CONCLUSIONI
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Anche quando un complesso immobiliare si divide in edifici autonomi, i crediti maturati sui bilanci già approvati sopravvivono per le cose rimaste in comune. Lo conferma la Cassazione con la sentenza n. 18203 del 5 giugno 2026, che disegna un vero e proprio fenomeno successorio a carico degli immobili risultanti dalla divisione.

Una questione tutt’altro che teorica

Nella pratica dell’amministrazione condominiale capita con frequenza crescente che complessi immobiliari nati come un unico condominio si frammentino nel tempo. Palazzine costruite in serie, villette a schiera, gruppi di edifici sorti su un medesimo comparto: strutture che, pur avendo la fisionomia di fabbricati distinti, per anni sono state gestite come un solo ente, con un solo amministratore, un solo bilancio, un’unica assemblea. Quando i comproprietari di una porzione decidono di rendersi autonomi e di costituirsi in condominio separato, si apre una fase delicata, nella quale i rapporti economici pregressi rischiano di trasformarsi in terreno di contenzioso.

La domanda che ricorre è tanto semplice nella formulazione quanto insidiosa negli effetti: una volta che il condominio originario si è sciolto, chi paga le spese deliberate prima della divisione? E, soprattutto, il condomino che è “uscito” può ancora essere chiamato a contribuire alle spese relative alle parti che, nonostante lo scioglimento, sono rimaste in comune tra i vari edifici?

A questi interrogativi ha offerto una risposta netta la Seconda Sezione della Corte di Cassazione con la sentenza n. 18203 del 5 giugno 2026, pronuncia che merita attenzione perché ribadisce, con argomentazioni lineari, un principio destinato a incidere sulla vita quotidiana di moltissime realtà condominiali.

Il caso concreto: l’opposizione a decreto ingiuntivoIl caso concreto: l’opposizione a decreto ingiuntivo

La vicenda prende avvio da un decreto ingiuntivo. L’amministratore di un condominio, forte di una delibera assembleare che ripartiva alcune spese relative al mantenimento di parti comuni, otteneva un provvedimento monitorio nei confronti di un condomino moroso. Quest’ultimo proponeva opposizione, costruendo la propria difesa attorno a un’affermazione radicale: egli non aveva più alcun rapporto con lo stabile che pretendeva il pagamento.

Il motivo era presto detto. Il complesso immobiliare, anni addietro, si era diviso in forza di una sentenza del Tribunale competente. Si trattava, per l’esattezza, di un condominio cosiddetto orizzontale, composto da più edifici tra loro separati. A seguito di quella divisione, il condomino sosteneva la propria totale estraneità rispetto al condominio che ora gli chiedeva il saldo delle spese.

L’impostazione difensiva si articolava su un doppio binario. Da un lato, il condomino contestava la propria legittimazione passiva: non essendo più parte di quel condominio, non poteva esserne debitore. Dall’altro, negava la legittimazione attiva del condominio stesso: un ente che, a suo dire, aveva perso ogni potere impositivo nei suoi confronti non poteva avanzare pretese di pagamento. In altre parole, secondo l’opponente, la divisione aveva reciso ogni legame, azzerando tanto il diritto di credito quanto l’obbligazione contributiva.

A completare la strategia, il condomino evocava in giudizio tutti gli altri condòmini, ritenendoli litisconsorti necessari rispetto alla controversia. La chiamata in causa dell’intera compagine, nella prospettiva dell’opponente, discendeva dalla natura stessa della lite, che avrebbe riguardato l’esistenza e la titolarità dei rapporti condominiali e, dunque, avrebbe imposto la partecipazione di tutti i contitolari delle parti comuni.

I giudici di merito, tuttavia, non accolsero questa lettura. Tanto in primo grado quanto in appello, l’opposizione al decreto ingiuntivo veniva rigettata, con condanna del condomino al pagamento delle spese. Doppiamente soccombente, l’interessato si rivolgeva alla Corte di Cassazione con un ricorso lungo e articolato.

Il cuore della difesa: l’art. 61 disp. att. c.c. e la presunta estinzione dell’ente

Fra i molti motivi di ricorso, quello di maggior interesse — il quarto — investiva direttamente l’esistenza stessa del condominio opposto. Il ragionamento del ricorrente poggiava sull’articolo 61 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

La tesi, in sintesi, era la seguente: intervenuta la divisione dell’immobile dal condominio di controparte, quell’entità non sarebbe più esistita nella sua configurazione originaria e avrebbe perso qualsiasi potestà impositiva di spese. Da ciò la conseguenza pretesa dal ricorrente, ossia l’invalidità dell’intera iniziativa di recupero del credito, perché promossa da un soggetto che, dopo lo scioglimento, non avrebbe più avuto il potere di ripartire e di esigere gli oneri.

È un argomento suggestivo, perché fa leva su un’intuizione parzialmente corretta: lo scioglimento del condominio effettivamente trasforma l’assetto dei rapporti, dà vita a nuovi enti di gestione e ridisegna le competenze assembleari. Ma è proprio su questo punto che la difesa commetteva l’errore concettuale destinato a essere censurato dalla Corte: confondere la nascita di condomìni separati con la scomparsa di ogni forma di gestione comune sulle parti che, per loro natura, restano condivise fra i vari edifici.

Come si effettua lo scioglimento: gli artt. 61 e 62 disp. att. c.c.

Per comprendere la decisione occorre soffermarsi sul meccanismo normativo. L’articolo 61 delle disposizioni di attuazione stabilisce che «qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato».

Due sono le vie per giungere allo scioglimento. La prima è quella assembleare: lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del Codice civile, ossia con il voto della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. La seconda è quella giudiziale: lo scioglimento «è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione». Nel caso di specie, come si è visto, la divisione era stata pronunciata dal Tribunale.

Il presupposto sostanziale è chiaro: la possibilità di scindere il complesso in parti dotate delle caratteristiche di edifici autonomi. Non basta il desiderio di separarsi; occorre che le porzioni risultanti possano vivere come fabbricati indipendenti, con propria autonomia strutturale e funzionale.

Qui interviene la norma decisiva, l’articolo 62 delle disposizioni di attuazione. Il suo primo comma precisa che «la disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice». È una previsione di straordinaria importanza pratica, spesso trascurata: il legislatore ha espressamente ammesso che lo scioglimento possa avvenire pur in presenza di beni che continuano ad appartenere in comunione a tutti gli originari partecipanti.

In altre parole, la divisione non è necessariamente totale. Si possono creare condomìni autonomi per la gestione di ciò che è divisibile — le scale interne, i tetti dei singoli fabbricati, le facciate di ciascun edificio — mantenendo però in comune ciò che, per collocazione o per funzione, serve indistintamente a tutti gli stabili: il viale d’accesso, l’impianto centralizzato di riscaldamento, i locali della portineria, l’alloggio del portiere, gli spazi e i servizi condivisi.

La decisione di legittimità: lo scioglimento non recide il legame sulle parti comuni

Sulla scorta di queste coordinate, la Seconda Sezione della Cassazione, con la sentenza n. 18203 del 5 giugno 2026, ha rigettato il motivo di doglianza fondato sull’articolo 61 disp. att..

Il ragionamento della Corte è di grande limpidezza. Pur essendo pienamente vigenti i principi invocati dal ricorrente in materia di scioglimento, ciò non intacca in alcun modo il diritto del condominio di richiedere il pagamento delle spese relative alla gestione delle cose rimaste in comune. Era infatti del tutto possibile — ed era esattamente quanto accaduto nel caso concreto — che, pur essendosi diviso il condominio, permanessero beni comuni tra i vari immobili.

Da questo dato di fatto discende la conclusione: anche a seguito della divisione, resta il diritto dell’originario condominio di richiedere, a chi ne usufruisca, la quota di spese relativa alla manutenzione e alla gestione di quei beni. Lo scioglimento riguarda l’assetto della gestione, non estingue la contitolarità delle parti che rimangono condivise né gli obblighi contributivi che ad essa si ricollegano.

La sentenza in commento richiama, a sostegno di questa impostazione, un principio già affermato dalla giurisprudenza risalente: «nell’ipotesi prevista dall’articolo 62 disposizioni attuative, l’istituzione di nuovi condomìni non è impedita dalla permanenza, in comune, delle cose indicate dall’articolo 1117 Codice civile, la cui disciplina d’uso potrà formare oggetto di particolare regolamentazione riferita alle spese e agli oneri relativi» (Cass. n. 1964/1963). Un insegnamento antico, dunque, ma di perdurante attualità: la comunione su alcuni beni non è un ostacolo alla nascita di condomìni separati, ma nemmeno viene cancellata dalla loro nascita. Semplicemente, convive con essi, e la sua disciplina — anche economica — resta operante.

Il richiamo al supercondominio e agli oneri pro quota

Il passaggio più fecondo della pronuncia è quello che collega la vicenda alla figura del supercondominio. La Corte osserva che, «ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’articolo 1117».

Gli esempi offerti sono concreti e immediatamente riconoscibili: il viale d’ingresso, l’impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere. Si tratta di elementi che, pur servendo più fabbricati autonomi, sono collegati a ciascuno di essi da un vincolo di accessorietà necessaria. Proprio questo vincolo determina, in capo a ciascun condomino dei singoli fabbricati, la titolarità pro quota su tali parti comuni e, correlativamente, l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione. Il principio è sostenuto da un solido filone giurisprudenziale (Cass. n. 2305/2008; Cass. n. 17332/2011; Cass. n. 27094/2017; Cass. n. 18238/2024).

Questo è il punto di svolta rispetto alla tesi difensiva del ricorrente. Il supercondominio non nasce da un atto di volontà, ma dalla realtà materiale delle cose: se più edifici, ancorché costituiti in condomìni distinti, condividono impianti o servizi rientranti nell’articolo 1117, si forma automaticamente un legame giuridico che impone a ciascun proprietario di contribuire alle spese comuni. La costituzione dei condomìni separati, dunque, non spegne il vincolo sulle parti condivise, ma anzi ne fa emergere la struttura tipica del supercondominio, con la sua ripartizione degli oneri per quote.

Ne consegue, sul piano processuale, l’infondatezza anche dell’eccezione di litisconsorzio necessario. La pretesa dell’amministratore verso il singolo condomino per la quota di spese di sua competenza non richiede la partecipazione al giudizio di tutti gli altri contitolari: l’obbligazione contributiva è pro quota, riferita alla posizione del singolo, e non postula un accertamento unitario nei confronti dell’intera compagine.

Il fenomeno successorio: rispondono gli immobili risultanti dalla divisione

La sintesi della Corte è racchiusa in una formula destinata a diventare punto di riferimento: lo scioglimento del condominio non determina l’estinzione dei crediti risultanti dai bilanci anteriormente approvati, in relazione alle parti che restano in comune, e dà luogo a un fenomeno successorio per cui rispondono delle predette spese gli immobili risultanti dalla divisione.

Vale la pena soffermarsi sull’espressione “fenomeno successorio”. Con essa la Cassazione descrive plasticamente ciò che accade sul piano dei rapporti obbligatori: i debiti maturati sotto la vigenza del condominio originario non svaniscono con lo scioglimento, ma si trasferiscono, per così dire, sugli immobili che dalla divisione sono derivati. Non è la persona del condomino a “liberarsi” per effetto della separazione; è, al contrario, la res — l’immobile — a rimanere il centro di imputazione degli obblighi contributivi legati alle parti comuni. In questa prospettiva, il proprietario che invocava la propria estraneità dimenticava che il suo immobile continuava a fruire dei beni condivisi e, con essi, a sopportarne i costi.

La conseguenza applicativa è stata inevitabile: la Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, condannando il ricorrente al pagamento delle spese di manutenzione oggetto della lite, oltre alle spese processuali del giudizio di legittimità.

I risvolti pratici per amministratori e condòmini

La pronuncia offre indicazioni operative di notevole valore. Per gli amministratori, in primo luogo, emerge la conferma che il recupero dei crediti pregressi non viene pregiudicato dall’avvenuto scioglimento del condominio, purché le spese si riferiscano a parti effettivamente rimaste in comune. È dunque essenziale, in sede di gestione, distinguere con precisione le voci di spesa: quelle attinenti a beni ormai divisi e attribuiti ai singoli condomìni autonomi seguiranno la sorte di questi ultimi; quelle relative alle parti comuni residue continueranno a gravare pro quota su tutti gli immobili che ne fruiscono.

Diventa perciò strategico curare la documentazione. La delibera che ripartisce le spese, il verbale di approvazione del bilancio, la ricognizione dei beni rimasti in comunione ai sensi dell’articolo 1117: sono questi gli atti che, in un eventuale giudizio, consentono di dimostrare la sussistenza del credito e la sua riferibilità alle parti condivise. L’articolo 62 disp. att. suggerisce inoltre l’opportunità di dotare le cose rimaste in comune di una “particolare regolamentazione” riferita alle spese e agli oneri: predisporre, in occasione dello scioglimento, un regolamento della gestione comune residua è uno strumento di prevenzione del contenzioso di grande efficacia.

Per i condòmini, la lezione è speculare. La divisione del complesso non è una via d’uscita dagli obblighi economici verso le parti che si continuano a utilizzare. Chi si costituisce in condominio separato non può ritenersi affrancato dai costi del viale d’accesso percorso ogni giorno, dell’impianto termico che serve anche il suo edificio, della portineria di cui usufruisce. Finché permane il vincolo di accessorietà necessaria, permane l’obbligo contributivo, indipendentemente dalla configurazione formale assunta dagli enti di gestione.

Sul versante processuale, infine, la sentenza chiarisce che la lite sulle quote di spesa delle parti comuni non impone la chiamata in causa di tutti gli altri condòmini quali litisconsorti necessari. La pretesa ha natura pro quota e si esaurisce nel rapporto tra amministratore e singolo obbligato, con evidente semplificazione dei giudizi di recupero.

Conclusioni

La sentenza n. 18203 del 5 giugno 2026 si colloca in solida continuità con l’orientamento consolidato in materia e ne rafforza l’impianto: lo scioglimento del condominio, disciplinato dagli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione, è istituto che riorganizza la gestione dei beni divisibili senza cancellare la contitolarità e gli obblighi relativi alle parti che restano in comune. I crediti risultanti dai bilanci già approvati sopravvivono alla divisione, dando luogo a un fenomeno successorio che àncora la responsabilità agli immobili derivati dalla scissione.

Il messaggio, per la pratica quotidiana, è chiaro e rassicurante per chi amministra: la separazione non è uno schermo dietro cui sottrarsi ai debiti verso le parti comuni. Al tempo stesso, la decisione impone rigore documentale e attenzione nella qualificazione delle spese, perché è proprio sulla corretta distinzione tra ciò che è diviso e ciò che resta comune che si gioca la fondatezza di ogni pretesa di recupero.

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