Veniamo ad esaminare una possibile anomalia del rendiconto condominiale, e quale conseguenza essa porti nel giudizio di impugnazione promosso da un condomino, secondo quanto deciso dal Tribunale di Roma, Sezione V civile, sentenza 4 febbraio 2022, n.1779.
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Come noto agli operatori del settore, la Legge di riforma del condominio obbliga l’Amministratore di condominio a far transitare le somme a qualsiasi titolo ricevute dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, intestato al condominio (art. 1127 c.c., comma VII).

Nel caso preso in esame dal Tribunale capitolino, alcuni condomini impugnavano la delibera di approvazione del bilancio consuntivo, eccependo la sua illegittimità, fra gli altri motivi, per indicazione nello stato patrimoniale e di cassa (consuntivo 2019) della voce “cassa contanti” in negativo per la somma di euro 554,60.

A tale riguardo occorre precisare che nel condominio di edifici il bilancio non deve essere redatto in forma rigorosa, posto che non trovano diretta applicazione, nella materia condominiale, le norme prescritte per i bilanci delle società (Cass. n. 454/2017).

Tuttavia, il bilancio del condominio ha pur sempre lo scopo di mettere i condomini nella condizione di verificare la correttezza dell’andamento economico dell’attività compiuta nel loro interesse.

Tale obiettivo può essere raggiunto solo attraverso la predisposizione e redazione dei relativi documenti che compongono il bilancio in modo trasparente, chiaro ed intellegibile in considerazione del fatto che la maggior parte dei condòmini non sono dotati di particolari competenze contabili.

Il rendiconto, in particolare, risponde all’esigenza di consentire a ciascun condomino di conoscere come sono state impiegate le quote versate e richieste dall’amministratore di condominio per cui esso deve essere strutturato in modo tale da consentire un’immediata visione della complessiva gestione e verificare la correttezza dell’andamento gestionale.

Per assolvere a tale compito, l’amministratore nel predisporre il rendiconto da portare all’approvazione dell’assemblea, non deve limitarsi a semplici calcoli numerici ma deve giustificare le spese addebitate ai condomini.

Per tale ragione il legislatore, nel novellato art. 1130 bis c.c. intitolato “Rendiconto condominiale“, ha previsto che il rendiconto deve contenere “le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.

Il rendiconto, dunque, secondo quanto appena delineato, deve comporsi di tale documentazione e qualora, come chiarito anche dalla giurisprudenza di legittimità, esso ne sia privo, genera l’annullamento della delibera che lo ha approvato (cfr. Cass. n. 33038/2018).

In sintesi, sulla base di detti principi, il rendiconto, per essere valido, deve essere privo di vizi intrinseci e deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifichi le spese sostenute, per cui la mancanza di tali indicazioni, che conferiscono certezza e chiarezza al bilancio, ovvero la presenza di elementi che ne inficino la veridicità quali l’omissione o l’alterazione dei dati determina l’illegittimità del bilancio stesso, che si estende alla delibera che l’approvi e che sia oggetto di contestazione.

Venendo al caso in esame, i condomini che hanno proposto l’impugnazione hanno evidenziato che la situazione patrimoniale e di cassa relativa all’anno 2019 presenta, sotto la voce “cassa contanti” un saldo negativo di euro 554,60 e che nessuna possibilità vi è di ricostruire, attraverso l’esame del registro contabilità, tale voce indicata.

Precisa l’attore che dovendo la cassa indicare necessariamente la presenza fisica di un importo essa non può mai essere negativa e la presenza di tale dato rende l’intero bilancio viziato e, dunque, annullabile.

Secondo il Tribunale di Roma, l’assunto è fondato, per le seguenti ragioni.

La riforma del condominio ha previsto che l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente dedicato (art. 1129 c.c.) Ciò comporta che la cassa del condominio non può essere negativa perché tutto il denaro deve necessariamente transitare attraverso il conto corrente e la differenza tra il totale delle entrate e quello delle uscite deve necessariamente essere sempre in positivo o, al limite, risultare pari a zero mentre non è mai consentito un saldo negativo tra entrate/uscite perché un dato così contabilizzato è un dato tecnicamente impossibile e non reale.

La sussistenza di un saldo negativo di cassa, oltre a far presumere l’esistenza di ricavi non contabilizzati in misura almeno pari al disavanzo, implica che le voci di spesa sono di entità superiore a quella degli introiti registrati in contabilità: di per sé, questo fatto costituisce una evidente anomalia contabile.

In ogni caso, qualora per ipotesi, dovesse ritenersi che l’amministratore abbia effettuato pagamenti in contanti (cosa che, in realtà, non dovrebbe accadere) per esempio mediante prelevamento allo sportello per pagare piccole spese o fornitori, tali pagamenti devono necessariamente trovare giustificazione e rendicontazione, cioè devono essere ricondotti all’attività condominiale. Anche una eventuale anticipazione da parte dell’amministratore deve trovare corrispondenza sul rendiconto inserito tra le entrate come ‘finanziamento amministratore‘ e tra le passività come “debito verso amministratore“.

Dall’esame della documentazione prodotta da parte attrice, si legge in sentenza, la voce di cassa contanti in negativo non trova alcuna giustificazione né ulteriore menzione negli ulteriori documenti redatti dall’amministratore e non è ricavabile né dal bilancio consuntivo né dal dettaglio del conto corrente riferito al periodo di gestione.

Tra l’altro non risulterebbe predisposta, da quanto desumibile dall’allegazione di parte attrice, la nota esplicativa che avrebbe potuto motivare e giustificare tale “anomala” contabilizzazione (origini del disavanzo o, comunque, l’andamento anomalo della cassa condominiale).

Il Tribunale, quindi, conclude ritenendo sufficienti e assorbenti tali rilievi per rendere viziato il consuntivo ed annullabile la delibera di approvazione sul punto.

La decisione del Tribunale di Roma appare pienamente condivisibile; si è pertanto individuato un altro possibile vizio del Rendiconto condominiale, che può portare al suo annullamento.