INDICE CONTENUTI
1. Il caso: la delibera impugnata
2. Le posizioni delle parti
3. La decisione del Tribunale
4. Il principio generale: quando il tetto è comune a tutti
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Le differenze tra i condomini orizzontali e verticali (commento alla sentenza 206/2025 del Tribunale di Cremona)

Il caso: la delibera impugnata

Quando si affronta il tema dei condomìni composti da edifici affiancati, la gestione delle parti comuni può diventare sorprendentemente complessa. Uno degli elementi che genera più dubbi è il tetto: fondamentale per la protezione dell’intero complesso, ma spesso al centro di contestazioni sulla ripartizione delle spese. Chi deve sostenere i costi della sua manutenzione? E quando la copertura può considerarsi realmente comune a tutti i condomini? Una recente sentenza del Tribunale di Cremona (n. 206/2025) fornisce indicazioni molto chiare.

Al centro del caso esaminato dal tribunale c’è un proprietario che ha impugnato una delibera dell’assemblea condominiale. La delibera prevedeva lavori di manutenzione straordinaria sul tetto, comprendenti la rimozione di lastre in fibrocemento-amianto, con ripartizione delle spese secondo i millesimi generali. L’attore sosteneva invece che il complesso fosse composto da quattro corpi di fabbrica separati, ciascuno con una propria copertura autonoma. Di conseguenza, riteneva che i costi dovessero essere suddivisi solo tra i condomini beneficiari del tetto oggetto di intervento, secondo gli articoli 1123 comma 3 e 1126 del Codice civile. Inoltre, lamentava la mancanza di codice fiscale, conto corrente intestato al condominio e del fondo speciale previsto per i lavori straordinari dall’art. 1135, comma 1 n. 4 c.c.

Le domande dell’attore includevano:

• la dichiarazione di nullità o annullabilità della delibera assembleare;
• il rigetto delle richieste avanzate dalla controparte;
• la condanna del condominio al pagamento delle spese legali e tecniche.

Le posizioni delle parti

A sostegno delle proprie ragioni, il proprietario ribadiva che:

• il complesso sarebbe un condominio orizzontale composto da quattro edifici separati, ciascuno dotato di propria copertura;
• la ripartizione delle spese doveva essere limitata ai condomini effettivamente coperti dal tetto interessato dai lavori;
• la delibera era invalida per carenze amministrative (assenza di codice fiscale, conto corrente e fondo speciale).

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Dal canto loro, i convenuti hanno eccepito innanzitutto la tardività dell’impugnazione. Nel merito, hanno chiesto il rigetto della domanda, sostenendo che l’immobile costituisce un condominio verticale con tetto comune, e non un condominio orizzontale. In via subordinata, hanno affermato che l’attore sarebbe comunque tenuto alla spesa per la quota millesimale, essendo il tetto destinato a coprire parti comuni. Hanno infine chiesto la condanna dell’attore alle spese.

La decisione del Tribunale

Il Tribunale di Cremona ha accolto integralmente la linea difensiva dei convenuti. Secondo i giudici:

• non è stata fornita alcuna prova dell’esistenza di un condominio orizzontale o di tetti di proprietà esclusiva: la documentazione dell’attore non è sufficiente a superare la presunzione legale di comunione prevista dall’art. 1117 c.c.;
• l’atto di acquisto richiamava esplicitamente le quote sulle parti comuni, tra cui il tetto;
• la consulenza tecnica d’ufficio ha accertato che l’edificio è un unico organismo edilizio, dotato di copertura continua, grondaie e pluviali unici, nonché di un allineamento planimetrico unitario del sottotetto.

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La distinzione chiarita dai giudici tra condominio verticale e orizzontale è netta: il condominio orizzontale si caratterizza per unità immobiliari indipendenti e separate, disposte una accanto all’altra; nel caso in esame, invece, le unità sono parte di un unico edificio, servito da spazi comuni come andito, cortile, ingresso e scala.

Il tribunale ha quindi stabilito che il complesso è un condominio verticale e che il tetto è parte comune di tutti i condomini.

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Il principio generale: quando il tetto è comune a tutti

Ciò non significa, tuttavia, che in un condominio orizzontale non possa esistere una copertura comune. La presunzione di comunione delle parti indicate dall’art. 1117 c.c. si applica anche nei complessi disposti orizzontalmente, salvo che un titolo scritto dimostri la proprietà esclusiva o che la funzione del bene sia oggettivamente destinata al vantaggio esclusivo di alcune unità. Se più edifici separati hanno tetti autonomi, ciascuna copertura sarà comune solo ai proprietari delle unità sottostanti; ma se una copertura serve una parte comune o l’intero complesso, o se un titolo lo prevede espressamente, essa diventa comune a tutti.

Per quanto riguarda gli altri motivi di invalidità sollevati dall’attore (assenza di codice fiscale, conto corrente e fondo speciale), il tribunale li ha ritenuti non rilevanti ai fini della validità della delibera.

Conclusione: la domanda dell’attore è stata respinta, la delibera confermata e l’attore condannato al pagamento delle spese di giudizio.

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