INDICE CONTENUTI
1. INTRODUZIONE
2. Quando le spese dei balconi sono condominiali
3. Le parti del balcone: cosa è privato e cosa è comune
4. Applicazione degli articoli 1117 e 1125 c.c.
5. Le due tesi sulla ripartizione delle spese dei sotto balconi
6. L’intervento della Corte di Cassazione
7. Conclusioni sulla natura condominiale dei balconi
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Introduzione

La suddivisione dei costi per la manutenzione e/o il restauro delle facciate e dei balconi nei condomini genera spesso controversie, specialmente quando si tratta di definire la responsabilità delle spese per balconi aggettanti, verande, frontalini e pavimenti, alla luce degli articoli 1117 e 1125 del codice civile.

La ripartizione delle spese nei condomini è una questione delicata che spesso porta a disaccordi e dispute, talvolta culminanti in azioni legali.

Quando le spese dei balconi sono condominiali

La questione della ripartizione delle spese implica due ulteriori problemi: stabilire se una determinata spesa è di competenza condominiale e individuare la corretta tabella millesimale per l’addebito.

I costi relativi alla ristrutturazione dei balconi di un condominio rappresentano un tipico esempio di spesa che richiede un’analisi approfondita per determinare la competenza e la corretta imputazione millesimale.

È importante sottolineare che la valutazione non può essere puramente teorica, ma deve considerare la situazione concreta dell’edificio, poiché la soluzione può variare significativamente a seconda delle caratteristiche dell’immobile. Inoltre, è possibile che un singolo elemento presenti sia parti comuni che di proprietà esclusiva.

Il punto cruciale è stabilire se i balconi privati dei singoli appartamenti possono essere considerati, in tutto o in parte, di rilevanza condominiale.

Tale rilevanza implica non solo la ripartizione delle spese di manutenzione tra tutti i proprietari ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, ma anche la responsabilità del condominio per eventuali danni, sia in sede civile che penale per l’amministratore (si pensi al caso dei danni derivanti dalla caduta di un pezzo di un balcone).

La questione può forse essere risolta dall’esame dell’art. 1117 c.c., che, passando in rassegna le parti comuni, non menziona i balconi? Quindi possiamo concludere ritenendo i balconi proprietà individuale?

In realtà, basarsi solo nella non previsione dei balconi nell’elenco delle parti comuni di cui all’art. 1117 c.c. sarebbe forviante poiché l’elencazione dell’art. 1117 c.c. non è tassativa, ma solo descrittiva; inoltre, l’art. 1117 c.c. fa riferimento alle facciate e i balconi fanno parte delle facciate (interna o esterna) dell’edificio.

Se si esamina la definizione che la Suprema Corte ha dato dell’estetica del fabbricato e del decoro dell’edificio,   non si può che ritenere che i balconi, almeno in alcune loro parti, concorrono a formare, per l’appunto, l’estetica del fabbricato o il decoro dell’edificio.

Le parti del balcone: cosa è privato e cosa è comune

Appare innegabile, infatti, che la modifica della struttura di un solo balcone possa avere un forte impatto sull’estetica del fabbricato. Pensate alla sostituzione della balaustra di un balcone, passando da una ringhiera in ferro a una struttura in cemento, con delle colonnine, oppure alla chiusura di un balcone con una veranda.

Quindì, applicando solo il principio del decoro o dell’estetica possiamo concludere che i balconi sono sempre e solo condominiali?

In realtà nemmeno questa è la soluzione corretta, o perlomeno non è la soluzione cui pare giunta la prevalente giurisprudenza.

Per giungere ad una soluzione si potrebbe partire analizzando la struttura dei balconi, che possono essere tranquillamente descritti come la proiezione verso l’esterno del singolo appartamento. Di conseguenza le varie parti del balcone (ringhiera, frontalino ecc.) sono una mera pertinenza (un accessorio) dello stesso balcone e, in ultima analisi,  sono una pertinenza (o un accessorio) della singola unità immobiliare (in particolare sono una proiezione verso l’esterno dell’appartamento medesimo).

Se dal punto di vista strutturale la descrizione del balcone come mera proiezione verso l’esterno dell’unità immobiliare è corretta, occorre valutare se una tale definizione possa essere usata anche nell’ambito giuridico e, in caso affermativo, occorre valutare l’influenza sugli obblighi di manutenzione e sulla ripartizione delle spese.

La definizione tecnica (strutturale) del bancone come proiezione verso l’esterno dell’appartamento può sicuramente essere  un punto di partenza per iniziare ad arrivare qualche soluzione, infatti, l’art. 1125 c.c. stabilisce che il solaio tra sue piani (interpiano) è di proprietà dei due appartamenti (soprastante e sottostante) e le spese di riparazione e manutenzione vanno divise tra i due (art. 1125 c.c. “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”).

Quindi, se il balcone è la proiezione verso l’esterno dell’appartamento e, in particolare, il piano di calpestio del balcone è la proiezione verso l’esterno del solaio (interpiano) tra due unità immobiliari, la riparazione dello stesso dovrebbe seguire lo stesso criterio previsto per il solaio interpiano vero e proprio (ex art. 1125 c.c.), di conseguenza, si potrebbe giungere alla conclusione che l’intero balcone è sempre e solo una questione privata e non condominiale e tra i privati la ripartizione delle spese segue quanto previsto dall’art. 1125 c.c.

Questa soluzione, però, potrebbe andare bene per la parte di balcone che funge da solaio tra due piani (o è il prolungamento verso l’esterno dell’appartamento), ma, non risponde e non è soddisfacente per ogni parte del balcone (frontalini, balaustre, rilievi decorativi) e non considera l’art. 1117 c.c.

Infatti, il balcone non è solo il piano di calpestio, al contrario, presenta molti altri elementi (si pensi alle ringhiere, frontalini, decori architettonici) i quali anche se sono strutturalmente legati al balcone, (si potrebbe dire accessori o pertinenziali al balcone)  hanno anche la funzione di abbellire l’edificio e possono anche essere considerati parte integrante della facciata, ecco, quindi, che  occorre anche valutare il disposto dell’art. 1117 c.c. che parla di facciate come elementi condominiali.

Ecco, dunque, che la regola generale secondo la quale il balcone è sempre e solo un bene privato subisce una modifica nel momento in cui alcuni elementi del balcone diventano parte della facciata e, in particolare, servono ad abbellire l’edificio (si pensi ai fregi ornamentali sopra o sotto i  balconi, o balaustre ornamentali dei balconi) oppure sono elementi delle linee e disegni della facciata (si pensi ai marca piano che sono una linea continua con i cosiddetti frontalini dei balconi o anche dei semplici frontalini dei balconi che si armonizzano con il disegno dell’edificio e/o della facciata).

Applicazione degli articoli 1117 e 1125 c.c.

Quindi, il balcone, bene in proprietà esclusiva, può diventare (in tutto o in parte)  una questione condominiale  quando è parte integrate del disegno dell’edifico (o della facciata dell’edificio) o è un vero e proprio elemento di decoro architettonico dell’edificio (o della facciata dell’edifico).

Volendo ricapitolare, il piano di calpestio del balcone (e la manutenzione dello stesso) compete al proprietario che ha il medesimo calpestio (in base al principio che si tratta della proiezione verso l’esterno del proprio appartamento).

Il sotto balcone dovrebbe seguire la regola secondo la quale la manutenzione e la spesa del medesimo compete al proprietario del piano sottostante, applicando l’identica regola indicata dal codice per i solai tra due piani o interpiano ex art. 1125 c.c. (vedasi per completezza di informazione la interpretazione del Tribunale di Novara).

Le due tesi sulla ripartizione delle spese dei sotto balconi

Relativamente ai sotto balconi,  il problema, però, si complica nel momento in cui il proprietario di una unità immobiliare al piano terra scopre di dover pagare la manutenzione del sotto balcone del primo piano senza avere o ricevere nessuna utilità dal medesimo (si pensi al caso in cui il proprietario del piano terra ha solo finestre e i balconi iniziano dal primo piano dell’edificio). Ulteriore complicazione, per la manutenzione ripartizione delle spese dei sotto balconi,  si ha nel momento in cui si nota che il sotto balcone è visibile dalla strada (come, del resto, i frontalini dello stesso balcone) e che, di fatto, fanno parte della facciata dell’edificio, quindi, la manutenzione  e la spesa spettano al condominio ex art. 1117 c.c..

Quindi, relativamente al sotto balcone si sono fatte strada due diverse interpretazioni. Secondo una  prima ricostruzione sia il piano di calpestio del balcone, sia il sotto balcone competono interamente al proprietario che esercita il calpestio (in deroga al 1125 c.c.). Una seconda tesi ha sostenuto che relativamente al sotto balcone, la manutenzione e la spesa competono al condominio ex art. 1117 c.c. in quanto si tratta di un elemento visibile dalla strada e, pertanto, rientra nella nozione di facciata dell’edifico (o di parte ed elemento della facciata del fabbricato).

Quanto, invece, agli elementi esterni del balcone (frontalini, balaustre particolari, fregi ornamentali) sono considerati condominiali ex art. 1117 c.c. in quanto parte integrante della facciata oppure in quando fanno parte del disegno dell’edifico (facciata) o sono un vero e proprio elemento architettonico dell’edificio (o della facciata). In particolare, i frontalini, le balaustre dei balconi, anche se elemento della struttura esterna del balcone, sono anche destinati a garantire l’integrità architettonica dell’edificio come componente della facciata, ecco, quindi, che sono un bene comune ex art. 1117 c.c.

In conclusione, sebbene i balconi costituiscano parte integrante dell’appartamento che vi ha accesso, come prolungamento del piano e sebbene molti elementi dei balconi sono accessori alla struttura dei medesimi balconi (e, quindi, degli appartamenti che vi hanno accesso), è innegabile che molti di questi stessi elementi sono da considerarsi beni comuni perché legati alla facciata dell’edificio,  ai sensi e per gli effetti dell’art. 1117 c.c..

L’intervento della Corte di Cassazione

Da evidenziare, alla fine di questo breve excursus sul tema dei balconi e sulla loro natura condominiale o privata, quanto scritto dal dott. Antonio Scarpa, Magistrato noto per i suoi sempre attenti e innovativi approfondimenti nella materia condominiale, che così si esprime sull’argomento trattato

“Secondo l’orientamento consolidato della Corte di cassazione, invero, i balconi di un edificio condominiale costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e perciò non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso; viceversa, i rivestimenti del balcone dovrebbero essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (fra le tante, Cass. n. 22572, n. 10848 e n. 4909 del 2020; n. 6624 del 2012; n. 30071 del 2017; n. 14576 del 2004; n. 637 del 2000).

La conclusione secondo cui i balconi sono nel complesso di proprietà esclusiva, tranne per quella loro porzione, spesso piccolissima, che contenga gli elementi decorativi ed ornamentali del prospetto del fabbricato, e che sarebbe perciò di proprietà condominiale, appare, a ben vedere, assai artificiosa.

Nel condominio, il decoro architettonico attiene a tutto ciò che nell’edificio è visibile ed apprezzabile dall’esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità. Sul decoro architettonico dell’edificio incidono, perciò, tutte le parti esterne, sia comuni sia di proprietà individuale, in quanto le une e le altre concorrono all’insieme delle linee e dei motivi ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono una determinata ed uniforme fisionomia estetica ed armonica al fabbricato.

A differenza, tuttavia, dei muri perimetrali dell’edificio, che l’art. 1117, n. 1, cod.civ. espressamente annovera tra i beni comuni, balconi, gli sporti chiusi, le finestre, le luci, i lucernari, anche se inseriti nella facciata, restano elementi integranti dell’appartamento che vi ha accesso o nel quale comunque immettono luce ed aria, sicché per essi non opera la presunzione di condominialità.

D’altro canto, l’art. 1122 cod.civ. dispone, tra l’altro, che il condomino non può eseguire su parti di proprietà o uso individuale, qual è anche il balcone, quelle opere che determinino pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio.

Sembra conseguirne che quelle parti del balcone che rivelano elementi decorativi ed ornamentali sono oggetto (non di diritto di condominio, ma) di un diritto reale dei condomini su cosa altrui, potendo essi opporsi a che il proprietario del balcone rimuova o modifichi gli stessi ed alteri così il decoro architettonico, ovvero domandare, in questa ipotesi, la riduzione in pristino. Trattandosi di una limitazione del diritto di proprietà altrui, il diritto dei condomini a reagire, con l’azione di restitutio in integrum, contro le innovazioni peggiorative dell’aspetto estetico dei balconi, al pari di una servitù, dovrebbe andare soggetto a prescrizione ventennale in caso di mancato esercizio.

Conclusioni sulla natura condominiale dei balconi

“Le spese di conservazione degli elementi decorativi ed ornamentali del balcone di proprietà esclusiva sono, poi, a carico dei condomini in applicazione dei principi dettati dall’art. 1030 cod. civ., il quale esenta il proprietario del fondo servente dagli oneri correlati alle opere di manutenzione o consolidamento occorrenti per consentire l’esercizio della servitù, e dall’art. 1069 cod. civ., quanto alle opere a tal fine necessarie da eseguirsi sul fondo servente.”

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Ecco, quindi – una nuova visione dell’argomento trattato in questo breve articolo; gli elementi decorativi e ornamentali dei balconi non sono di proprietà comune, ma sono oggetto di un diritto reale dei condomini su cosa altrui.

Attendiamo futuri sviluppi.

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