La responsabilità per infiltrazioni da terrazzo di copertura

21 Giugno 2024

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AUTORE: Avv. Ruggero Armani

TAG: Condominio, Diritto condominiale

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INDICE CONTENUTI
1. RESPONSABILITÀ PER INFILTRAZIONI DA TERRAZZO DI COPERTURA: CHI RISPONDE?
2. NORMATIVA RILEVANTE: CODICE CIVILE E GIURISPRUDENZA
3. ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI SUL RISARCIMENTO DANNI
4. OBBLIGHI DEL TITOLARE DEL TERRAZZO DI COPERTURA
5. RUOLO E RESPONSABILITÀ DEL CONDOMINIO
6. CASI DI RESPONSABILITÀ ESCLUSIVA DEL TITOLARE DEL TERRAZZO
7. CONCLUSIONI E IMPLICAZIONI PRATICHE PER I CONDOMINI
.


Affrontiamo un problema che spesso vene dibattuto nelle assemblee condominiali; chi risponde dei danni causati da infiltrazioni provenienti da un terrazzo, in proprietà o in uso esclusivo di un condòmino, avente funzione di copertura?

La questione è stata affrontata dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza a Sezioni Unite del 10 maggio 2016, n.9449, che ha risolto un contrasto tra le diverse sezioni che aveva dato origine a tre diversi orientamenti.

Secondo una prima corrente di pensiero, per le infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare o dal terrazzo a livello, sarebbero tenuti a risarcire i danni cagionati all’appartamento sottostante, deteriorato per difetto di manutenzione, i condomini inadempienti alla funzione di conservazione del bene, secondo il criterio di riparto delle spese per le riparazioni e le ricostruzioni del lastrico solare, previsto dall’art. 1226 c.c. La responsabilità per i suddetti danni discenderebbe infatti dall’inosservanza delle obbligazioni di manutenzione delle cose comuni, qualificata come obbligazione propter rem. Nello specifico, tale responsabilità per danni discende, quanto al titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo sul lastrico o sulla terrazza a livello, dall’art. 1126 c.c., mentre quanto ai restanti condomini, dall’art. 1123, co. 1 c.c.

Difformemente, un secondo orientamento giurisprudenziale ha sostenuto che, dei danni cagionati alla proprietà esclusiva di uno dei condomini, risponde a norma dell’art. 2051 c.c. il condominio, in qualità di custode delle cose comuni (Cass. 6376/2006; Cass. 642/2003; Cass. 15131/2001; Cass. 7727/2000).

Infine, un terzo orientamento giurisprudenziale di legittimità ha statuito che la responsabilità per i danni cagionati dal lastrico solare ricade, in via esclusiva, sul titolare dell’uso esclusivo dello stesso, senza configurare alcuna responsabilità concorrente del condominio (Cass. 9084/2010; Cass. 15300/2013).

Con la pronuncia a Sezioni Unite sopra menzionata, si ritiene – invece – che siano diverse le posizioni del titolare dell’uso esclusivo (o del proprietario) del terrazzo di copertura, e del condominio.

Da una parte, il titolare di tale diritto è tenuto agli obblighi di custodia, ex articolo 2051 del Codice civile, in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso; in particolare, secondo la Suprema Corte, il condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico solare o del terrazzo a livello, atteso il suo rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, risponde direttamente degli eventuali danni a norma dell’art. 2051 c.c. nei confronti del condomino danneggiato, il quale deve considerarsi soggetto terzo rispetto al danno da inadempimento all’obbligo di conservazione della cosa comune (Cass. 1674 del 2015).

Dall’altra parte, il condominio è tenuto (secondo gli articoli 1130, comma 1, n. 4. e 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile) a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio e della relativa omissione risponde in base all’articolo 2043 del Codice civile.

In entrambi i casi, rientriamo nel campo della responsabilità extra contrattuale.

Qualora coesistano queste due responsabilità, il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o di ricostruzione dall’articolo 1126 del Codice civile (un terzo/due terzi) costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all’uso e alla custodia della cosa, valevole anche ai fini della ripartizione del danno eventualmente cagionato.

Diversamente, nel caso in cui risulti che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello abbia provocato personalmente il danno, solo lui sarà tenuto al risarcimento.
Un esempio di tale ultima ipotesi è il caso deciso con sentenza n. 26086 del 30/11/2005 della Corte di Cassazione.
L’orientamento giurisprudenziale più risalente riteneva che dei danni cagionati all’appartamento sottostante da infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico deteriorato dovessero rispondere tutti i condomini sui quali grava la manutenzione del medesimo, svolgendo esso, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, la funzione di copertura del fabbricato (tra le tante in tal senso, Cass. civ., sez. II, 28-11-2001, n. 15131, Cass. civ., sez. III, 17-10-2001, n. 12682).
Al contrario, il medesimo orientamento giurisprudenziale riteneva sussistere una responsabilità esclusiva del proprietario del lastrico qualora il danno cagionato a terzi derivasse da una sua condotta dolosa o colposa.

La Corte di Cassazione con la sentenza in esame, invece, ha affermato che ”Il proprietario esclusivo del lastrico solare è responsabile dei danni derivanti dall’impianto condominiale di scarico delle acque posto a servizio del lastrico stesso, essendo egli il soggetto in grado di controllarne le modalità d’uso e di conservazione”.

La Corte, partendo dal disposto di cui all’articolo 2051 del codice civile, ai sensi del quale ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, ha ritenuto che per sussistere responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia è sufficiente che vi sia il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, “senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza”. Prosegue la Corte spiegando che tale esclusiva responsabilità viene addossata al proprietario in quanto persona che si trova “nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa”, posizione a cui è sottratto l’amministratore condominiale sebbene lo scarico delle acque fosse un bene di proprietà comune.


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