INDICE CONTENUTI
1. Il quadro normativo vigente (Post-Riforma 2012)
2. La giurisprudenza recente: orientamenti e massime
3. La situazione Ante-Riforma 2012
4. Analisi del danno risarcibile
5. Conclusioni
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Esaminiamo l’istituto della responsabilità dell’amministratore che omette di attivarsi per il recupero dei crediti del Condominio verso i condomini morosi.

Questa fattispecie di responsabilità è stata introdotta con la Legge di Riforma del Condominio (Legge n.220/2012), rifacendosi a ipotesi che già avevano trovato spazio nella giurisprudenza di merito.

In cosa consiste la responsabilità dell’Amministratore? E da dove deriva questa sua responsabilità?

Cominciamo con esaminare il testo delle norme che disciplinano i doveri e le facoltà dell’Amministratore in materia di recupero delle morosità.

Il Quadro Normativo Vigente (Post-Riforma 2012)

La disciplina attuale impone scadenze precise e poteri d’ufficio all’amministratore, riducendo la sua discrezionalità nell’attendere il pagamento spontaneo.

• Art. 1129, comma 9, c.c.: Stabilisce l’obbligo per l’amministratore di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea.
• Art. 63, comma 1, disp. att. c.c.: Conferisce all’amministratore il potere di ottenere un decreto d’ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea, sulla base dello stato di ripartizione approvato.
• Art. 1130, n. 3, c.c.: Annovera tra le attribuzioni ordinarie il dovere di “riscuotere i contributi”.
• Art. 1129, comma 12, n. 6, c.c.: Qualifica come grave irregolarità (motivo di revoca giudiziale) l’omessa cura diligente dell’azione giudiziaria e dell’eventuale successiva esecuzione coattiva.

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Sul testo delle norme in questione non pare vi siano difficoltà di comprensione alcuna.

Il Legislatore ha ritenuto che l’Amministratore, in quanto mandatario dei condomini, abbia il dovere primario di garantire la solvibilità dell’ente gestione per permettere il pagamento dei fornitori e dei servizi comuni.

Da tale necessità di garantire sia ai condomini sia ai terzi la solvibilità dell’ente Condominiale, deriva non solo il dovere di dare corso al recupero delle morosità nel termine di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, ma anche la previsione di un mezzo di recupero di tale morosità appositamente creato a tale scopo, e cioè il decreto d’ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, cui l’Amministratore potrà ricorrere senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea, sulla base dello stato di ripartizione approvato.

La dottrina prevalente (es. Terzago, Celeste, Scarpa) inquadra l’obbligo di riscossione non come una mera facoltà gestionale, ma come un dovere procedimentalizzato.

La Diligenza Professionale (art. 1176, co. 2 c.c.): Poiché l’amministratore di condominio è ormai considerato un professionista, la dottrina ritiene che la sua responsabilità debba essere valutata non sulla base della “diligenza del buon padre di famiglia”, ma secondo il parametro della perizia tecnica. La mancata conoscenza degli strumenti offerti dall’art. 63 disp. att. c.c. (decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo) è considerata colpa grave.

L’obbligazione di mezzi e di risultato: Sebbene l’agire dell’amministratore sia tecnicamente un’obbligazione di mezzi (egli non può garantire che il moroso pagherà), la dottrina sottolinea che l’obbligo di attivare le procedure entro i termini di legge (art. 1129, co. 9 c.c.) configura un’obbligazione di risultato per quanto concerne il compimento degli atti formali (diffida, ricorso per decreto ingiuntivo).

La giurisprudenza recente: orientamenti e massime

La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che l’inadempimento di tale obbligo non comporta solo la revoca, ma anche il risarcimento del danno a favore del Condominio.

In proposito, esaminiamo l’ordinanza n.36277 del 28.12.23 della Corte di Cassazione.

Questa recente pronuncia ribadisce la responsabilità risarcitoria dell’amministratore inerte. Il caso riguardava un amministratore che non aveva agito tempestivamente contro una società condomina, la quale nel frattempo era stata cancellata dal registro delle imprese, rendendo il credito inesigibile.

Stralcio della motivazione: “L’amministratore è tenuto a provvedere al recupero dei crediti del Condominio ai sensi dell’art. 1130 c.c., comma 1, n. 3 […] l’inerzia dell’amministratore, che ometta di promuovere azioni giudiziarie per il recupero delle quote condominiali, determina un danno alla compagine condominiale qualora tale condotta renda impossibile o gravemente difficoltoso il recupero del credito in un momento successivo.”

Altri orientamenti rilevanti:

• Responsabilità per “Mala Gestio” (Corte d’Appello Bologna, n. 1580/2025): È stato confermato che se l’amministratore non paga i fornitori perché non ha riscosso le quote dai morosi, risponde dei danni collaterali (es. interessi di mora applicati dai fornitori, spese legali dei decreti ingiuntivi subiti dal condominio).
• Obbligo di comunicazione ai creditori (Cassazione n. 1002/2025): L’amministratore risponde personalmente se occulta i nomi dei morosi ai terzi creditori del condominio che ne facciano richiesta ex art. 63 disp. att. c.c.

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La situazione Ante-Riforma 2012

Prima della riforma del 2012, non esisteva il termine perentorio dei sei mesi, ma la responsabilità dell’amministratore era comunque ancorata ai principi generali del mandato (art. 1710 c.c.).

Giurisprudenza Pre -Riforma

In sintesi, la riforma ha solo codificato e reso più stringenti principi che la giurisprudenza aveva già elaborato per via interpretativa, trasformando una “facoltà di agire” in un “obbligo a termine”.

Anche in assenza di una norma specifica sui tempi, la Suprema Corte riteneva l’amministratore responsabile qualora non avesse usato la “diligenza del buon padre di famiglia” (o meglio, del mandatario professionale).

Cassazione n. 29/2000 e n. 14665/1999: avevano già chiarito che l’amministratore può (e deve) agire per la riscossione forzosa senza autorizzazione assembleare, essendo un atto diretto alla conservazione dei beni comuni.

Cassazione n. 12150/2003: sottolineava che l’amministratore non può giustificare la propria inerzia adducendo la mancanza di fondi, poiché è proprio il suo compito reperirli tramite le azioni monitorie previste dall’art. 63 disp. att. c.c.

Analisi del danno risarcibile

Perché l’amministratore sia condannato a risarcire il danno, il Condominio deve provare:

• L’entità del danno: Pari alla quota capitale non riscossa, agli interessi e alle eventuali spese legali sostenute dal condominio per difendersi dai creditori insoddisfatti.
• L’inadempimento: Il superamento dei 6 mesi o la mancata prosecuzione dell’esecuzione.
• Il nesso di causalità: Che il credito è diventato irrecuperabile proprio a causa del ritardo (es. fallimento del condomino, vendita del bene a terzi con decorso dei termini di solidarietà).

Conclusioni

L’amministratore oggi ha un “pilota automatico” legale: decorso il semestre dalla chiusura dell’esercizio, l’azione legale non è più una scelta ma un dovere. L’unico modo per andare esente da responsabilità è ottenere una delibera assembleare di dispensa, con la quale i condomini, consapevoli del rischio, decidono di non procedere contro il moroso (magari per ragioni di opportunità o sociale).

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