INDICE CONTENUTI
1. Approfondimento giurisprudenziale: casi specifici e motivazioni
2. La giurisprudenza di merito: analisi del danno e revoca
3. La prova del danno: il “nesso di causalità”
4. Schema riassuntivo degli orientamenti giurisprudenziali
5. Conclusioni
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Nel precedente articolo abbiamo esaminato l’istituto della responsabilità dell’amministratore che omette di attivarsi per il recupero dei crediti del Condominio verso i condomini morosi.

Veniamo ora ad approfondire le posizioni assunte dalla giurisprudenza.

Approfondimento giurisprudenziale: casi specifici e motivazioni

A. Il principio della “Vicinanza della Prova” e l’Inesigibilità

Una delle sentenze più rilevanti nel definire il perimetro della responsabilità è Cassazione Civile, Sez. II, n. 20100/2013, che ha fissato un principio fondamentale: l’amministratore deve provare di aver fatto tutto il possibile.

Stralcio: “L’amministratore deve fornire la prova positiva dell’avvenuto adempimento o, in alternativa, che l’inadempimento è stato determinato da causa a lui non imputabile. Non è sufficiente allegare genericamente la morosità dei condomini o le difficoltà di cassa; egli deve documentare le azioni giudiziarie intraprese o le ragioni oggettive (es. mancanza di beni pignorabili) che rendevano l’azione legale un inutile aggravio di spese per il condominio.”

Nella pronuncia in esame la Suprema Corte si sofferma sull’esame dei doveri di buona gestione a carico dell’amministratore di condominio. In particolare, lo stesso veniva accusato dai condomini di mala gestio a causa di mancata riscossione di oneri condominiali posti a carico di altri condomini morosi. In realtà, in fase di merito, lo stesso aveva dimostrato come fossero stati effettivamente notificati i rispettivi atti di precetto; l’avvio o meno di successiva fase di esecuzione forzata rientrerebbe nei poteri discrezionali dell’amministratore. Confermando tale orientamento la Corte statuisce che “la mancata riscossione degli oneri condominiali dai condomini morosi da parte dell’amministratore, se è contraddetta dalla provata notificazione agli stessi degli atti di precetto, non integra contestazione: ove l’amministratore non ha intrapreso la procedura esecutiva vera e propria è scelta che può giustificarsi sulla base della non sicura solvibilità dei condomini e, quindi, non integra in sé un fatto di “mala gestio”.

B. La “Cancellazione della Società” come danno concreto

Come accennato nella relazione precedente, la Cassazione n. 36277/2023 è cruciale per la quantificazione del danno.

Con l’ordinanza n. 36277 del 28 dicembre 2023, la Suprema Corte ha precisato che è tenuto a risarcire il condominio l’amministratore che non agisce contro i condòmini morosi per il recupero delle spese condominiali.

Il Caso:

Tizio citava in giudizio il condominio Alfa domandando la condanna del convenuto al pagamento del complessivo importo di euro 5.074,03 a titolo di compensi e rimborsi spese per il periodo in cui egli aveva ricoperto la carica di amministratore del condominio medesimo. Costituitosi in giudizio, il Condominio si opponeva alla domanda attorea e formulava una domanda riconvenzionale per sentir condannare Tizio al risarcimento dei danni procurati al Condominio nell’ambito dell’attività gestionale. Il giudice di prime cure accoglieva la domanda principale nei limiti dell’importo di euro 388,90, mentre rigettava la domanda riconvenzionale. A seguito di appello principale di Tizio ed incidentale del Condominio, i giudici di secondo grado rigettavano il gravame principale e accoglievano parzialmente quello incidentale condannando Tizio a pagare al Condominio la somma di euro 20.905,17. La Corte distrettuale rilevava l’inadempimento di Tizio ai propri obblighi di amministratore per non aver promosso azioni giudiziarie finalizzate al recupero delle spese condominiali non versate dai soci morosi e in particolar modo dalla società Beta; l’inerzia preservata a lungo da Tizio aveva condotto alla impossibilità definitiva del recupero del credito dal momento che la predetta società era stata cancellata dal Registro delle Imprese.

La censura:

Tizio si rivolgeva alla Corte di Cassazione deducendo, in particolare, la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1130, 1 co. n. 3 c.p.c. e dell’art. 63, 1 co. disp. att. c.p.c. in ordine all’art. 360, co. 1 n. 3 c.p.c. Il ricorrente asseriva che la sentenza aveva considerato negligente il comportamento dell’amministratore valorizzando in particolare la mancata iniziativa di riscossione coattiva dei crediti del condominio Alfa nei confronti della società Beta in virtù di una normativa sopravvenuta costituita dalla L. n. 220/2012 che, in quanto sopravvenuta, non avrebbe potuto essere applicata.

La pronuncia della Cassazione:

La Cassazione dava torto a Tizio. Secondo i giudici di legittimità, la sentenza impugnata aveva correttamente ritenuto che Tizio avrebbe potuto proporre ricorso per decreto ingiuntivo ottenendo anche la provvisoria esecuzione dello stesso ed iscrivere ipoteca giudiziale sugli immobili in vendita, in modo tale da scongiurare il rischio che la società debitrice, venendo cancellata dal registro delle imprese, non potesse essere più un soggetto escutibile. Inoltre, gli Ermellini sottolineavano la non sussistenza di alcun vizio di sussunzione in ordine ad una normativa sopravvenuta, in quanto, anche antecedentemente all’entrata in vigore della L. n. 220/2012 non applicabile ratione temporis, l’amministratore era tenuto a provvedere al recupero dei crediti del Condominio ai sensi dell’art. 1130, 1° co. n. 3 c.c. nonché ex art. 63 disp. att. c.c. In virtù di ciò, il Supremo Consesso rigettava il ricorso di Tizio.

C. Responsabilità verso i Terzi Creditori (Cassazione n. 1002/2025)

Un profilo innovativo riguarda il danno causato ai terzi (fornitori). L’amministratore che non riscuote quote e non comunica l’elenco dei morosi ai creditori del condominio viola l’obbligo di cooperazione.

Orientamento: L’amministratore è personalmente responsabile per il ritardo nei pagamenti ai fornitori se tale ritardo è dovuto alla sua inerzia nel riscuotere le quote, dovendo risarcire gli interessi moratori applicati dai terzi.

Il Caso:

La pronuncia in esame affronta la questione dell’obbligo dell’amministratore di condominio di comunicare ai creditori insoddisfatti i dati dei condomini morosi, delineando la natura di tale obbligo e individuando il soggetto passivamente legittimato all’azione volta ad ottenere tale comunicazione.

La vicenda trae origine da un’azione promossa da un avvocato, creditore di un condominio in forza di due sentenze, nei confronti dell’amministratore pro-tempore, al fine di ottenere la comunicazione dei nominativi dei condomini morosi, unitamente alle quote millesimali di pertinenza, per poter agire esecutivamente nei loro confronti. Il Tribunale aveva rigettato la domanda, ritenendo sufficiente la comunicazione già effettuata dall’amministratore, seppur priva delle indicazioni relative alle quote millesimali. La Corte d’Appello, accogliendo il gravame del creditore, aveva invece ordinato all’amministratore di fornire i dati completi, comprensivi delle quote millesimali e del codice fiscale dei condomini morosi.

Il Supremo Collegio, nel rigettare il ricorso dell’amministratore, ha esaminato due principali motivi di doglianza. Il primo, relativo alla presunta violazione dell’art. 1965 c.c. in relazione ad un accordo transattivo intercorso tra le parti, è stato ritenuto infondato, in quanto la Corte d’Appello aveva correttamente accertato che il comportamento processuale delle parti era risultato svincolato dalla volontà di dare esecuzione all’accordo stesso.

Il secondo motivo, concernente la violazione e falsa applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c., ha offerto alla Corte l’occasione per chiarire la natura dell’obbligo di comunicazione dei dati dei condomini morosi e per individuare il soggetto passivamente legittimato all’azione volta ad ottenere tale comunicazione. La Corte ha evidenziato come, a seguito della riforma del condominio operata dalla legge n. 220 del 2012, l’art. 63 disp. att. c.c. imponga all’amministratore di comunicare ai creditori insoddisfatti i dati dei condomini morosi, al fine di consentire ai creditori di agire esecutivamente nei confronti di questi ultimi, nel rispetto del principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali.

La Corte ha quindi affrontato la questione della legittimazione passiva, rilevando l’esistenza di orientamenti giurisprudenziali contrastanti. Da un lato, si sostiene che l’obbligo di comunicazione delinei un obbligo legale di cooperazione posto direttamente in capo alla persona dell’amministratore. Dall’altro, si afferma che tale obbligo rientri tra gli obblighi caratterizzanti l’operato dell’amministratore, in adempimento delle disposizioni di cui agli artt. 1130, 1131 e 1135 c.c., con conseguente legittimazione passiva del condominio in persona dell’amministratore.

Il Supremo Collegio ha aderito al primo orientamento, affermando che la legittimazione passiva deve ravvisarsi in capo alla persona dell’amministratore in proprio. Tale obbligo, infatti, esula dagli obblighi interni al rapporto di mandato corrente tra amministratore e condomini, configurandosi come espressione di un obbligo legale di cooperazione col terzo creditore posto direttamente in capo alla persona dell’amministratore. La violazione di tale obbligo integra un’ipotesi di responsabilità aquiliana, potenzialmente idonea a causare un danno al creditore per il rallentamento provocato alla realizzazione coattiva delle sue ragioni.

La Corte ha quindi concluso che, poiché la consegna dei dati dei morosi al terzo creditore non rientra tra le attribuzioni dispositive ed i poteri rappresentativi dell’amministratore riferibili al condominio, dall’omessa o intempestiva esecuzione di essa non può ridondare alcuna responsabilità ricadente nella sfera giuridica del condominio, e la conseguente condanna deve essere emessa in danno dell’amministratore in proprio.

La giurisprudenza di merito: analisi del danno e revoca

Tribunale di Nocera Inferiore, n. 1975 del 11/06/2024

Questa sentenza è emblematica per la distinzione tra an (il diritto al risarcimento) e quantum (la cifra esatta).

• Fatto: L’ex amministratrice non aveva rendicontato né riscosso morosità pregresse, aggravando il debito del condominio verso i fornitori.
• Decisione: Il Tribunale ha emesso una condanna generica al risarcimento, riconoscendo che l’inerzia è di per sé fonte di danno, ma rinviando a un separato giudizio la liquidazione esatta, sottolineando che l’amministratore non può pretendere il saldo del proprio compenso se ha gestito in modo negligente la cassa comune.

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Corte d’Appello di Bologna, n. 1580/2025

Interessante per il limite posto alla responsabilità dell’amministratore.

Stralcio: “Non sussiste responsabilità qualora l’amministratore dimostri di aver agito con i decreti ingiuntivi e di aver portato a conoscenza dell’assemblea l’inutilità di procedere con esecuzioni immobiliari su immobili già gravati da ipoteche di primo grado superiori al valore del bene.” Questo passaggio è fondamentale: l’amministratore si salva se informa l’assemblea e ottiene istruzioni (o silenzio assenso) sulla desistenza.

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La prova del danno: il “nesso di causalità”

Per la dottrina civilistica (es. Bianca), il condominio che agisce contro l’amministratore deve assolvere a un onere probatorio rigoroso:

• Prova della perdita definitiva: Bisogna dimostrare che, agendo tempestivamente, il credito sarebbe stato riscosso (es. prova che all’epoca il moroso aveva uno stipendio pignorabile o un immobile libero).
• Prova dell’esistenza del credito: (Verbali di riparto).
• Prova dell’inerzia: (Assenza di pratiche legali).

Schema riassuntivo degli orientamenti giurisprudenziali

Conclusioni

L’amministratore di condominio non è un semplice esecutore di ordini, ma un garante della stabilità finanziaria del micro-sistema condominiale. La giurisprudenza più recente (2023-2025) è orientata verso un rigore estremo: l’inerzia viene punita non solo se porta alla perdita del capitale, ma anche se costringe il condominio a subire azioni legali da parte di terzi (es. distacchi di luce/acqua).

L’unico scudo per il professionista rimane la trasparenza: una costante informativa assembleare sullo stato delle morosità sposta il rischio della decisione (se agire o meno) dall’amministratore ai condomini.

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Leggi anche “La responsabilità dell’Amministratore per il mancato recupero dei crediti del condominio – Parte I“