Il principio dell’apparenza del diritto è applicabile nella materia condominiale?

22 Maggio 2023

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AUTORE: Avv. Ruggero Armani

TAG: Condominio, Diritto condominiale, Principio apparenza

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INDICE CONTENUTI
1. Il principio dell’apparenza del diritto nel Condominio
2. La tesi favorevole
3. La tesi contraria
4. La decisione delle Sezioni Unite
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1. Il principio dell’apparenza del diritto nel Condominio

Nell’ordinamento giuridico trova spazio, in alcuni settori, il principio dell’apparenza del diritto, ovverosia la circostanza in cui un soggetto pone in essere una condotta tale da far ritenere ai terzi che lui sia il titolare di un determinato diritto. In tale situazione il terzo che viene a contatto con chi appare titolare del diritto fa affidamento su quanto appare lapalissiano e si interfaccia con il soggetto come se questo fosse il vero titolare del diritto in questione.

Tale principio può essere ricondotto alla figura dell’erede apparente (art.534 c.c.) e a quella del creditore apparente (arrt.1189 c.c.).

La Suprema Corte ha però escluso che l’istituto dell’apparenza del diritto abbia carattere generale, statuendo, a più riprese, che “è insegnamento consolidato nella giurisprudenza di questa Corte che al di fuori dei casi particolari di tutela dell’affidamento da essa suscitato, previsti per legge, l’apparenza del diritto non integra un istituto di carattere generale con connotazioni definite e precise ma opera nell’ambito dei singoli istituti giuridici secondo il vario grado di tolleranza di questi in ordine alla prevalenza dello schema apparente su quello reale” (Cass. 21 giugno 2004, n. 11491).

Veniamo ora a esaminare quali spazi abbia trovato il principio dell’apparenza del diritto nella materia condominiale.

Nella disciplina condominiale si parla di “condomino apparente” quando un soggetto si comporti da condomino partecipando alle assemblee, pagando gli oneri condominiali, o comunque ponendo in essere una serie di condotte tali da far ritenere, agli occhi degli altri condomini e/o dell’Amministratore, di essere realmente il condomino.

Si pensi al caso del genitore che compra l’appartamento al figlio e lo gestisce in proprio, ovvero al caso del marito che, pur non essendo proprietario, si occupa dei rapporti con l’amministratore al posto della moglie, partecipando alle assemblee e pagando le spese condominiali.

Se questa è la disciplina che regolamenta la nomina dell’Amministratore da parte dell’assemblea, quali sono le norme dettate per l’Amministratore nominato dall’autorità giudiziaria?
In particolare, quali norme disciplinano il mandato, la tutela in caso di revoca, il compenso e la durata dell’incarico dell’Amministratore nominato dal Tribunale?

La questione è se il principio dell’apparenza possa o meno entrare a pieno titolo nella disciplina condominiale, anche se non espressamente sancito dalla normativa in materia.

Come spesso accade, la giurisprudenza si è inizialmente divisa sull’argomento.

Sul punto vi sono numerose sentenze dei Tribunali e della Corte Suprema di Cassazione, susseguitesi nel corso degli anni. Parte della giurisprudenza meno recente riteneva giuridicamente rilevante il principio di apparenza del diritto anche in ambito condominiale. Si tratta di un principio di creazione giurisprudenziale, il quale sancisce che, colui che ingenera nei terzi la certezza di rivestire una certa posizione giuridica, che in realtà non ricopre, è responsabile dell’affidamento incolpevole creato ai terzi.

Il Codice civile fa riferimento al creditore apparente, fattispecie espressamente prevista dall’art. 1189 c.c., il cui primo comma dispone “Il debitore che esegue il pagamento a chi appare legittimato a riceverlo in base a circostanze univoche, è liberato se prova di essere stato in buona fede”. Partendo da tale norma la giurisprudenza ha ampliato le casistiche, fino ad arrivare al c.d. condomino apparente.

Si ha questa figura quando un soggetto si comporta, come già detto, come condomino pur non essendolo, non risultando dai pubblici registri immobiliari titolare dell’immobile sito nel condominio. Con il comportamento reiterato il medesimo ingenera nei terzi la certezza che sia effettivamente condomino. Questo fatto è venuto principalmente in rilievo nelle varie applicazioni concrete quale presupposto per la richiesta del pagamento da parte dell’amministratore condominiale delle spese di gestione delle parti comuni. Il tutto con il procedimento monitorio sancito dall’art. 63 disp. att. c.c..

2. La tesi favorevole

I Tribunali si sono visti divisi sull’argomento; alcune sentenze sostengono che dovesse pagare la quota parte di oneri condominiali il condomino apparente in quanto risultante agli occhi di tutti il proprietario di un’unità immobiliare. Così l’amministratore del condominio si è visto esonerato da qualsiasi onere di consultazione dei registri immobiliari, adempimento che sarebbe stato, invece, doveroso in mancanza di un tale comportamento concludente del condomino apparente.

In tal senso:

  • L’amministratore di un condominio può invocare il principio dell’apparenza del diritto, che giustifica il suo errore di terzo in buona fede, per ottenere il pagamento della quota per spese comuni da colui che si comporta da condomino – nella specie promissario acquirente di appartamenti dell’edificio condominiale, trasferitigli coattivamente con sentenza di primo grado, benché non definitiva perché appellata dalla soccombente controparte, e locati in qualità di proprietario – non avendo l’onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà. * Cass. civ., sez. II, 20 marzo 1999, n. 2617, Claudio c. Condominio Via Togliatti 2, Molfetta, in Arch. loc. e cond. 1999, 410.
  • In tema di ripartizione delle spese condominiali, giusta il principio della c.d. apparenza del diritto, deve essere rigettata l’opposizione all’ingiunzione di pagamento proposta dall’apparente condomino (nella fattispecie il padre esercente la potestà ed usufruttuario ex lege) il quale deduca essere l’immobile cui si riferiscono gli oneri intestato non a sé bensì al figlio minore, quando il costante comportamento del soggetto abbia indotto l’amministratore a ritenere, in buona fede e contrariamente alle risultanze dei pubblici registri, che egli fosse obbligato. * Giud. pace Foggia, 26 novembre 1998, De Perna c. condominio Palazzo Matrella di Via Piave 10, Foggia, in Arch. loc. e cond. 1999, 152.
  • Il principio dell’apparenza del diritto può essere invocato anche in tema di condominio di edifici ai fini dell’individuazione del soggetto tenuto al pagamento delle quote condominiali se il suo costante comportamento abbia indotto l’amministratore a ritenere in buona fede che egli fosse il proprietario di un appartamento, appartenente invece ad altro soggetto. * Cass. civ., sez. II, 1 settembre 1990, n. 9079, Capano c. Cond. V. Panebia.
  • La qualità di condomino di cui all’art. 1123 c.c. compete in base al titolo della proprietà, avendo l’elencazione dei titolari degli appartamenti unicamente valore dichiarativo e non certamente costitutivo di tale qualità. Colui che riconosce di essere proprietario di uno o più appartamenti del condominio è da ritenersi pertanto solidalmente obbligato al pagamento delle spese condominiali unitamente al soggetto che invece figura formalmente come condomino. * Trib. civ. Milano, 19 settembre 1991, in Arch. loc. e cond. 1992, 145.

3. La tesi contraria

Altra giurisprudenza, invece, ha propeso per la non applicabilità del principio dell’apparenza del diritto alla materia condominiale.

Vedasi, per esempio:

  • In tema di ripartizione delle spese condominiali, è passivamente legittimato, rispetto all’azione giudiziale per il recupero della quota di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche chi possa apparire tale – come uno dei coniugi che curi personalmente ed attivamente la gestione della proprietà dell’altro coniuge – difettando, nei rapporti fra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dei terzi in buona fede. * Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1994, n. 6187, Cancani c. Condominio di Via Segesta 10 e Via Erachia 3, Roma. Conforme, Cass. civ., sez. II, 19 aprile 2000, n. 5122.
  • In tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato rispetto all’azione giudiziaria per il recupero della quota di competenza il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti fra il condominio e i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente all’esigenza di tutela dei terzi in buona fede. * Cass. civ., sez. II, 3 aprile 2001, n. 4866, Franci srl c. Cond. via S. Teodoro 34.
  • La qualità di condomino di cui all’art. 1123 c.c. compete in base al titolo della proprietà, avendo l’elencazione dei titolari degli appartamenti unicamente valore dichiarativo e non certamente costitutivo di tale qualità. Colui che riconosce di essere proprietario di uno o più appartamenti del condominio è da ritenersi pertanto solidalmente obbligato al pagamento delle spese condominiali unitamente al soggetto che invece figura formalmente come condomino. * Trib. civ. Milano, 19 settembre 1991, in Arch. loc. e cond. 1992, 145.
  • (In) caso di azione giudiziale per il recupero delle spese condominiali di spettanza dell’unità immobiliare di proprietà singola, questa deve essere promossa contro colui che sia effettivamente individuato come proprietario esclusivo di detta unità, non potendo l’azione stessa essere promossa contro colui il quale, con dichiarazioni e comportamenti, anche univoci, abbia ingenerato nell’amministratore il ragionevole convincimento che si tratti dell’effettivo condomino (c.d. condomino apparente). * Cass. civ., sez. II, 30 agosto 2002, n. 12709, Trifilò c. Vita, in Arch. loc. e cond. 2002, 541.

Analizzando approfonditamente le ragioni per le quali l’apparenza dovrebbe assumere un valore legale, si è infatti constatato che tale valore è esclusivamente finalizzato alla tutela del terzo che in modo incolpevole e in assoluta buona fede ha fatto affidamento su una situazione verosimile e ne ha conseguito un danno. Nella realtà condominiale, al contrario, l’applicazione dell’apparenza rischierebbe di avere conseguenze addirittura dannose per il condominio (se anche lo si potesse considerare terzo nel rapporto, il che non è). Infatti, se il condominio agisse per il recupero di crediti condominiali nei confronti del condomino apparente, non avrebbe la certezza del pagamento, garantito in situazioni normali dal bene immobile facente parte del condominio. Invece di tutelare maggiormente il terzo in buona fede si finirebbe per penalizzarlo. Inoltre, come già detto, il condominio non può essere considerato terzo rispetto al condomino, in quanto il condominio è soggetto privo di personalità giuridica. Non vi è pertanto nessun terzo da tutelare, sempre che l’eliminazione di garanzie patrimoniali possa essere considerata una forma di tutela.

4. La decisione delle Sezioni Unite

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono intervenute per dirimere il contrasto giurisprudenziale sopra evidenziato e si sono espresse con la sentenza 8 aprile 2002 n. 5035.

In tale pronuncia, oltre a dare conto delle posizioni contrastanti e delle ragioni dell’uno e dell’altro indirizzo, la Suprema Corte ha deciso per la non applicabilità del principio dell’apparenza del diritto nella materia condominiale, e questo sia perché il condominio non può essere considerato terzo nel rapporto con i condomini, sia perché in ogni caso non merita tutela la situazione apparente nel caso di possibile tutela della situazione reale (il condomino vero comunque esiste e contro di lui si può procedere coattivamente per le somme dovute, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c.), sia ancora perché devono essere tenute distinte le ipotesi non contenziose da quelle contenziose. Se nel diritto sostanziale – ipotesi non contenziosa – l’amministratore può non andare troppo per il sottile laddove un condomino apparente corrisponda il dovuto a titolo di oneri condominiali, nel diritto formale – ipotesi contenziosa – la situazione meramente apparente non può assumere rilievo.

Sorge quindi in capo all’amministratore il dovere di verificare l’effettivo legittimato passivo sui registri immobiliari tenuti presso la conservatoria e l’azione giudiziaria potrà essere posta in atto solo nei suoi confronti. E questo anche e soprattutto a garanzia del condominio che, agendo nei confronti del vero proprietario, potrà veder garantito il suo credito dal bene immobile di proprietà del debitore (nell’opposta ipotesi di azione nei confronti del condomino apparente, infatti, potrebbe non essere possibile riscuotere il credito per carenza di beni aggredibili).

Per tali ragioni la sentenza n.5035/2002 ha concluso, a Sezioni Unite, per la non applicabilità del principio dell’apparenza del diritto alla disciplina condominiale.

A maggior ragione tali conclusioni si devono ritenere corrette dopo che la Legge di riforma del Condominio ha introdotto l’anagrafe condominiale, il registro cioè dove l’amministratore deve conservare le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento (per esempio, in caso di locazione), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio.

L’amministratore, che ha l’obbligo di tenere aggiornata l’anagrafica condominiale, non potrà più invocare l’apparenza della qualifica di condomino, evidentemente incompatibile con il dovere giuridico del controllo periodico della titolarità dei diritti reali sull’immobile.

VUOI APPROFONDIRE QUESTO ARGOMENTO? Leggi anche “Che cos’è il Supercondominio?

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