Premessa: un’occasione perduta - Studio Legale Armani

Come già esaminato in precedenza, uno dei maggiori cambiamenti in tema di Supercondominio introdotti dalla Riforma consiste nella creazione dell’Assemblea dei Rappresentanti, un’assemblea ristretta nel numero dei partecipanti, certamente più snella rispetto a quelle totalitarie, che – nelle intenzioni del legislatore – avrebbe dovuto portare una semplificazione nella materia.
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Diciamo subito che l’obiettivo ci pare lontano dall’essere conseguito. Discutibile – caso mai – che non abbia portato ulteriori complicazioni.

Vediamo di riepilogare il procedimento semplificato introdotto dalla Riforma:

nell’ipotesi di Supercondominio, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore;
la delibera deve essere assunta con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio;
in mancanza di detta delibera, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio;
qualora alcuni dei condomini interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine;
la diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

Siamo così sicuri della semplificazione e dell’efficienza del nuovo modello assembleare introdotto per il Supercondominio?

COSA DOVRÀ AFFRONTARE L’AMMINISTRATORE PER CONVOCARE LA NUOVA ASSEMBLEA DEI RAPPRESENTANTI DEL SUPERCONDOMINIO

Esaminiamo più da vicino:

1. il rappresentante deve essere nominato con la maggioranza di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio (la stessa prevista per le innovazioni). Chi frequenta le assemblee condominiali sa bene come sia difficile raggiungere presenze numericamente così importanti;
2. nel caso – tutt’altro che improbabile – in cui la maggioranza non si formi per qualsiasi motivo, ciascun partecipante può chiedere che l’Autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio Condominio. Troverà quindi applicazione l’ultimo comma dell’art. 1105 del Codice Civile, il quale consente di ricorrere al procedimento di Volontaria Giurisdizione presso il Tribunale;
3. qualora, invece, uno o più dei condomini interessati non abbia nominato il proprio rappresentante e nessuno abbia fatto ricorso all’Autorità giudiziaria, è necessario che uno dei rappresentanti già nominati (sia dall’assemblea di un altro Condominio sia, in sua sostituzione, dall’Autorità giudiziaria) invii una diffida affinché si proceda alla nomina;
4. la diffida dovrà essere inviata all’amministratore o, in sua mancanza, a tutti i condòmini (non chiediamoci come riuscirà il povero rappresentante a recuperare i dati di tutti i condòmini, in assenza di amministratore). La diffida deve contenere un termine che il legislatore definisce “congruo” affinché il Condominio inadempiente provveda alla nomina. Al ricevimento della diffida, l’amministratore del Condominio inadempiente, anche se l’assemblea era già stata convocata ma non era riuscita a deliberare stante il mancato raggiungimento del quorum, deve in ogni caso convocarne un’altra.

Come avrete già intuito, quello introdotto dalla Riforma è un procedimento che presenta difficoltà operative che si sarebbero dovute evitare.

Ma c’è di più.

Una volta nominati tutti i Rappresentanti, dopo aver convocato più volte le assemblee per raggiungere la soglia dei due terzi di maggioranza, dopo aver inviato diffide per la nomina degli altri Rappresentanti e di averla ottenuta magari anche a seguito di un ricorso davanti all’Autorità giudiziaria, finalmente l’Assemblea del Rappresentanti può legittimamente riunirsi… ma unicamente per decidere la nomina dell’amministratore e l’ordinaria amministrazione.