L’Amministratore che intende ottenere validamente la nomina o il rinnovo della propria carica dovrà porre una particolare attenzione alle novità introdotte dalla Riforma del Condominio.
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COSA PRECISA LA LEGGE A RIGUARDO DEL COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE?

Secondo l’art. 1129, comma 14 c.c., come riformato dalla l. 220/2012, infatti, “l’Amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.

Sul punto si precisa come il Tribunale di Massa, con Ordinanza resa in data 13.04.2017, ha recentemente precisato che “a mente dell’art. 1129 XIV comma cod.civ. la mancata indicazione del compenso da parte dell’Amministratore al momento della accettazione determina nullità della nomina” (conforme Ordinanza Tribunale di Roma 15.06.2016).

Anche il Tribunale di Milano, pronunciandosi sulla questione, ha statuito che “è nulla la nomina dell’Amministratore di Condominio – con conseguente nullità della delibera in parte qua – in assenza della specificazione analitica del compenso a quest’ultimo spettante per l’attività da svolgere, in violazione dell’art. 1129, comma 14ç, cod. civ.” (Tribunale Milano, sentenza n. 4294 del 03.04.2016).

E ancora, sempre il Tribunale di Milano, ha recentemente ribadito che “Come è noto, la riforma del 2012 in tema di Condominio all’art. 1129, co. 14, ha stabilito espressamente che la nomina dell’Amministratore è nulla se lo stesso, al momento della sua accettazione e del suo rinnovo, non specifichi l’importo dovuto a titolo di compenso. Orbene dalla semplice lettura della delibera impugnata, non suscettibile di ulteriore interpretazione, non risulta che l’Amministratore, in sede assembleare ed in particolare di rinnovo, prima della votazione sulla sua nomina, abbia specificato analiticamente la misura e la composizione del suo compenso…”.

Lo stesso Tribunale ha così concluso:

“Ne consegue che la delibera si appalesa illegittima evidenziandosi il profilo della sua nullità destinata a travolgere sia la nomina dell’Amministratore. Sul punto deve rilevarsi che sebbene in sede di atto introduttivo parte attrice ha dedotto (pag. 2 secondo rigo) la annullabilità della delibera de quo, va dichiarata l’ufficio la sua nullità e ciò tenuto conto:

• del dettato normativo che espressamente sanziona con la nullità la detta omis-sione (art. 1129 c. 14 c.c.);
• perché detta nullità è basata sulle stesse ragioni originariamente poste dalla parte a fondamento della impugnazione, in quanto alle delibere condominiali si applica il principio dettato in materia di contratti, secondo cui il potere attribuito al giudice dall’art. 1421 cod. civ. di rilevarne d’ufficio la nullità deve necessariamente coordi-narsi con il principio della domanda ex art. 112 cod. proc. civ. (Corte di Cassazio-ne sent. n° 13732 del 27/06/2005)” .

(Tribunale di Milano, Sezione XIII – dott.ssa Bocconcello, sentenza n. 828/2018)

La violazione denunciata risulta applicabile sia nell’ipotesi in cui si tratti di nomina di nuovo Amministratore, sia nell’ipotesi che si tratti di riconferma del precedente Amministratore: precisa infatti la sentenza 4294/2016 resa dal Tribunale di Milano, sopra richiamata, che “tale norma, che mira a garantire la massima trasparenza ai condomini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l’emolumento dell’organo gestorio al momento del conferimento del mandato, si applica sia nel caso di prima nomina dell’Amministratore, che nel caso delle successive riconferme”.

Perché il Legislatore si è mostrato così rigido, prevedendo addirittura la nullità della nomina, in caso di mancataa indicazione del compenso?

La ratio è quella di superare la prassi degli amministratori di richiedere compensi ulteriori rispetto a quelli pattuiti al momento della nomina, giustificati per attività straordinarie non rientranti nella gestione ordinaria.

Sul tema specifico del compenso suppletivo l’orientamento maggioritario della giurisprudenza, espresso prima delle modifiche introdotte dalla riforma, propende per il carattere tendenzialmente onnicomprensivo del corrispettivo deliberato al momento della nomina dell’Amministratore, salva la possibilità per le parti di apportarvi deroghe e in tale caso l’Amministratore ha l’onere di provare l’attività compiuta al di fuori di quella prevista come ordinaria al fine di vedersi riconosciuto il relativo compenso.

Il compenso annuale secondo tale interpretazione deve intendersi pattuito per ogni attività svolta dall’Amministratore nel corso dell’esercizio annuale e nell’espletamento del mandato con esclusione di ogni altro compenso aggiuntivo.

COME DEVE ESSERE FORMULATO IL COMPENSO?

La normativa vigente per la retribuzione dell’attività dell’Amministratore rende necessario che sia stipulato un accordo scritto coi condomini al momento dell’assunzione dell’incarico e che l’Amministratore, nel momento in cui formula la propria offerta, indichi con precisione tutte le voci del compenso. Comprese le retribuzioni per tutte quelle attività straordinarie che non rientrano nella gestione ordinaria.

La sanzione espressa di nullità della nomina, in mancanza di predeterminazione del compenso, comporta che l’invalidità investa l’intero contratto di mandato tra Amministratore e Condominio e non la nullità di un solo elemento (la determinazione del compenso) del contratto con la conseguenza che non è consentito determinare il corrispettivo a norma degli articoli 1709 e 1419, comma 2, c.c. (Celeste-Scarpa).

Si ritiene che il difetto di predeterminazione del compenso e la conseguente nullità della nomina possano essere rilevate d’ufficio dal giudice chiamato a decidere sulla domanda dell’Amministratore volta al pagamento della sua retribuzione (Celeste-Scarpa).

La retribuzione dell’Amministratore di Condominio deve essere approvata dall’Assemblea con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina. La determinazione del compenso è assolutamente libera ed è rimessa alla libertà contrattuale delle parti, inoltre il compenso richiesto al momento della nomina e del rinnovo, dovuto fino alla cessazione della carica, include anche le attività urgenti che l’Amministratore dovrà compiere fino alla sua sostituzione e la consegna della documentazione in suo possesso.