Nullità delibere condominiali

7 Aprile 2021

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AUTORE: Avv. Ruggero Armani

TAG: Delibere condominiali, Quorum, Riforma del Condominio

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Se il codice civile contempla unicamente la categoria della annullabilità delle delibere condominiali, in dottrina ed in giurisprudenza si è soliti distinguere tra delibere inesistenti, delibere nulle e delibere annullabili, con diversi effetti collegati a ciascuna categoria.

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Vediamo quali sono le definizioni che i giudici di legittimità danno alle tre categorie di vizi.

La delibera è “inesistente” nel caso in cui manchi degli elementi essenziali, tanto che non sia possibile identificarla e qualificarla come atto giuridico.

È “nulla” la delibera contraria alla legge, con oggetto impossibile o illecito, cioè contrario alla legge o all’ordine pubblico, quella con oggetto non rientrante nella competenza dell’Assemblea, nonché la delibera che incide sui diritti dei singoli condomini, su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino.

È “annullabile”, invece, la delibera viziata per difetti formali, come quella adottata in mancanza del quorum costitutivo o deliberativo o con l’irregolare convocazione dei condomini, in generale quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’Assemblea, quelle affette da irregolarità nel procedimento di convocazione (leggi anche l’articolo “I quorum assembleari“).

Solo questa ultima figura di vizio, l’annullabilità, è prevista dal Legislatore, che all’articolo 1137 c.c. prevede:

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di Condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria”.

Le ipotesi di nullità e di inesistenza, invece, sono elaborazioni della dottrina e della giurisprudenza.

La distinzione ha ovviamente risvolti sul piano pratico.

In primo luogo, è importante inquadrare correttamente il vizio che inficia la delibera che si vuole impugnare, poiché la legge prevede procedure e termini diversi a seconda del tipo di invalidità. 

Nei casi di inesistenza – in verità, molto rari – e di nullità, infatti, il condòmino che ritiene di essere stato danneggiato dalla decisione può agire in qualsiasi momento e chiedere che vengano adottati i provvedimenti opportuni nel suo interesse, e la pronuncia fa venir meno tutti gli effetti che si sono verificati ad origine (ha effetto “ex tunc”, letteralmente “da allora”); l’annullabilità, invece, ai sensi dell’art. 1137 c.c., può essere fatta valere solo impugnando la delibera – cioè opponendosi ad essa tramite ricorso in Tribunale – entro 30 giorni dalla sua adozione per il caso di condomino presente all’Assemblea o, nel caso in cui fosse assente, entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale d’Assemblea.

Ancora, la nullità può essere rilevata d’ufficio dal Giudice, mentre l’annullabilità deve essere eccepita dalla parte.

Inoltre, la nullità può essere fatta valere da chiunque ne abbia interesse, a prescindere se fosse presente o assente all’Assemblea, ovvero se fosse favorevole o contrario alla delibera; diversamente, l’annullamento, come già detto, può essere richiesto solo dal condomino assente all’Assemblea, ovvero dal contrario o dall’astenuto.

Il fondamento della distinzione tra deliberazioni nulle e annullabili è rinvenibile nella sentenza a Sezioni Unite della Cassazione n.4806/2005, che ha affermato che “sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’Assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto“; sono, invece, annullabili “le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’Assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in Assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto”.

PICCOLA TABELLA RIASSUNTIVA:

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