Altro documento che la Legge di riforma del Condominio ha introdotto a corredo del fascicolo del rendiconto è la nota sintetica esplicativa.

La nota sintetica, così come si legge nell’art.1130 bis c.c., spiega l’andamento della gestione, dovendo indicare anche i rapporti in corso e le questioni pendenti, e trae ispirazione dalla nota integrativa prevista nel diritto societario per i bilanci di esercizio delle società.

Questo documento è propedeutico agli altri indicati dall’art. 1130 bis c.c., e ha la funzione di descrivere sinteticamente l’intera gestione annuale, soffermandosi sulle spese straordinarie (la loro necessità ed urgenza), sulle spese di manutenzione ordinaria, su eventuali incrementi di costo non attesi e quindi non preventivati, ecc.

Il suo contenuto non è stato definito in modo esaustivo dal nuovo art. 1130 bis c.c., secondo cui il rendiconto deve contenere una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

In pratica, la nota sintetica al rendiconto deve descrivere, per grandi linee, il processo operativo gestionale posto in essere dall’Amministratore nel corso dell’anno e deve aiutare il condomino nella comprensione di tutta la documentazione contabile annuale.

Oltre a ciò, appare opportuno che la nota esplicativa abbia anche un contenuto previsionale sui futuri interventi di straordinaria manutenzione. Si tratta, in altre parole, di indicazioni necessarie a preparare l’assemblea in merito alla necessità di effettuare nuove spese. Può contenere – inoltre – spiegazioni di accompagnamento al preventivo ordinario. La nota esplicativa è quindi utile non solo per la descrizione dei documenti che costituiscono il fascicolo del rendiconto, ma può essere di aiuto nello spiegare le ragioni che hanno spinto l’Amministratore a prevedere degli incrementi di spese nel nuovo progetto di preventivo.

Egr. Sigg.ri Condomini,

si relaziona, in modo sintetico, sui fatti e sulle informazioni principali che hanno caratterizzato l’esercizio 2019/2020 del Vs. Condominio, chiuso al 31/08/2020.

Il bilancio di esercizio è lo strumento di informazione patrimoniale, finanziaria ed economica del Condominio, e viene redatto con chiarezza, in modo da rappresentare in modo veritiero e corretto la situazione finanziaria dell’esercizio.

Preciso che il bilancio condominiale è stato redatto secondo le linee guida concordate tra l’Anaci e le Associazioni dei Consumatori e della Proprietà, in base alle quali secondo il criterio contabile della competenza si tiene conto dei servizi resi addebitandone le relative spese ai rispettivi fruitori indipendentemente dalla data del pagamento.

Per ragioni di opportunità, vengono inseriti in rendiconto i versamenti per quote effettuati anche dopo la chiusura dell’esercizio e fino alla data della predisposizione del bilancio, al fine di evitare di trasformare il mancato rispetto delle scadenze in morosità.

Nel riepilogo finanziario, viene effettuata la riconciliazione bancaria alla data di chiusura dell’esercizio, con indicazione dei crediti e dei debiti, degli incassi inseriti a consuntivo ma pervenuti dopo la data di scadenza del 31.08.2020, delle anticipazioni per la successiva gestione effettuate prima del 31.08.2020 e degli incassi della gestione 2020/2021 effettuati entro la data del 31.08.2020.

Riguardo la contabilità dell’esercizio, al 31/08/2020 si rileva che:

• Le uscite della gestione ammontano a 227.435,63 Euro: 16.595,63 Euro in più rispetto a quanto preventivato (210.840,00 Euro).
• Al 31/08/2020 tra le spese di competenza dell’esercizio, risultano da saldare importi pari a 75.113,51 Euro. Alla data di stampa della presente nota rimangono da saldare importi pari a 27.065,89 Euro.
• Su un totale di versamenti richiesti ai condòmini pari a 239.451,35 Euro, le quote non incassate assommano a 29.833,52 Euro, pari al 12% del totale.

Le maggiori spese sono dovute agli interventi straordinari resisi necessari per garantire il funzionamento dell’impianto di riscaldamento, come da fatture indicate nel rendiconto sotto la voce “Riscaldamento straordinarie” per €.18.500,00.

Segnalo la pendenza delle seguenti azioni giudiziarie:

• Vertenza contro Mauro Boldi: rimaste senza esito le diffide di pagamento, è stato emesso decreto ingiuntivo per il pagamento di €.5.300,00 per spese condominiali insolute; siamo in attesa di restituzione dell’atto dalla notifica per dare corso all’azione esecutiva.

• Vertenza contro Carlo Pieri: rimaste senza esito le diffide di pagamento, è stato depositato ricorso per ingiunzione per il pagamento di €.3.220,00 per spese condominiali insolute; siamo in attesa di emissione del decreto ingiuntivo.