INDICE CONTENUTI
1. Il caso esaminato dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere
2. Perché la delibera sui rendiconti è stata annullata
3. Nomina dell’amministratore di condominio: quando è valida anche senza verbale
4. Delibera assembleare vs Obblighi dell’amministratore
5. Nomina nulla per vizi genetici: quando succede?
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Il caso esaminato dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Sezione IV civile, con la sentenza n. 505 del 13 febbraio 2025, si è pronunciato su un’impugnazione presentata da un condomino, relativa a delibere assembleari adottate il 28 febbraio 2020. Le contestazioni vertevano su due punti principali:

1. La nomina o riconferma dell’amministratore, contestata per una presunta violazione dell’art. 1129 c.c., poiché il verbale assembleare non riportava i dati identificativi dell’amministratore.
2. L’approvazione dei rendiconti condominiali pluriennali, ritenuta irregolare in quanto i bilanci erano stati esaminati congiuntamente e privi della documentazione obbligatoria prevista dall’art. 1130-bis c.c. (registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione).

Perché la delibera sui rendiconti è stata annullata

A seguito dell’istruttoria condotta durante il giudizio, il Tribunale ha accolto la richiesta di annullamento della delibera limitatamente alla parte riguardante l’approvazione dei rendiconti. I bilanci sono stati infatti giudicati incompleti della documentazione obbligatoria, e di conseguenza non sufficientemente chiari e comprensibili per i condomini.

Al contrario, la domanda di annullamento relativa alla nomina e riconferma dell’amministratore è stata rigettata.

Nomina dell’amministratore di condominio: quando è valida anche senza verbale

Particolare interesse riveste la disamina effettuata dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere in relazione alla nomina dell’amministratore di condominio.

Viene innanzitutto richiamato l’art. 1129, comma 2, c.c., il quale stabilisce che l’amministratore, al momento dell’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, è tenuto a comunicare i propri dati anagrafici e professionali. La norma, nella sua formulazione letterale, impone che tale comunicazione avvenga contestualmente all’accettazione dell’incarico, e non necessariamente nel verbale di delibera di nomina o riconferma.

Inoltre, il comma 12, n. 8, dell’art. 1129 c.c. annovera tra le “gravi irregolarità”, che possono giustificare la revoca giudiziale dell’amministratore, l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati menzionati nel secondo comma dello stesso articolo.

Tuttavia, il mancato rispetto di questo adempimento non compromette la validità della delibera di nomina. Non esiste, infatti, una disposizione normativa che specifichi le formalità di esecuzione di tale comunicazione, la quale può essere effettuata anche con mezzi diversi dal verbale assembleare. Resta fermo l’onere per l’amministratore di fornire la prova dell’effettiva comunicazione dei suddetti dati.

Delibera assembleare vs Obblighi dell’amministratore

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha, in sostanza, operato una scissione tra il momento dell’adozione della delibera di nomina dell’amministratore di condominio da parte dell’ass parte dell’amministratore designato. Quest’ultima comunicazione deve avvenire contestualmente all’accettazione della nomina e/o del rinnovo da parte dell’amministratore, così come l’indicazione analitica del proprio compenso.

L’adempimento, da parte dell’amministratore, degli obblighi previsti dal secondo comma dell’art. 1129 c.c. (accettazione e contestuali comunicazioni) per il perfezionamento e l’efficacia della nomina/rinnovo, o dal quattordicesimo comma dell’art. 1129 c.c. (indicazione analitica del compenso) per la validità della nomina/rinnovo, è dunque distinto dai requisiti di validità della delibera assembleare con cui l’incarico viene conferito. Tali requisiti sono infatti altri (cfr. sentenze Cass. Civ., S.U., n. 4806/2005 e Cass. civ., S.U., n. 9839/2021).

Questa distinzione è ulteriormente avvalorata dal fatto che l’omesso, inesatta o incompleta comunicazione dei dati in questione può condurre alla revoca giudiziale dell’amministratore per gravi irregolarità, come già affermato dalla giurisprudenza di merito (Trib. Milano 23/01/2018 n. 828), la quale ha chiarito che tale inadempimento non invalida la delibera assembleare.

Si tratta, in definitiva, di atti distinti – la delibera da un lato, e la dichiarazione recettizia di accettazione della nomina con contestuale comunicazione dei dati dall’altro – che competono a soggetti diversi: all’assemblea per l’adozione della delibera, e al soggetto designato come amministratore per gli obblighi di accettazione, comunicazione/informazione e indicazione analitica del compenso.

Nomina nulla per vizi genetici: quando succede?

Per completezza espositiva, è opportuno evidenziare una situazione del tutto differente: il “vizio genetico” dei requisiti di onorabilità e professionalità di cui all’art. 71 bis disp. Att. c.c. Questo si verifica quando il soggetto nominato amministratore è privo di tali requisiti (non si tratta, quindi, di una semplice omissione nella loro comunicazione, ma di una loro effettiva mancanza). In tale circostanza, si determina la nullità della delibera di nomina e la nullità dell’incarico di amministratore condominiale, come statuito dalla Suprema Corte con le sentenze gemelle n. 28195 e n. 28196 del 31 ottobre 2024.

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