Altro documento che l’art. 1130-bis c.c. prevede sia tenuto da parte dell’Amministratore di Condominio è il registro di contabilità. Nel suddetto registro l’Amministratore deve annotare in ordine cronogico i movimenti in entrata e in uscita, entro trenta giorni dalla loro effettuazione. Il registro può essere tenuto in modalità informatica.

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Ancora una volta, come spesso accade in materia condominiale, il Legislatore introduce istituti completamente nuovi, ma non si spreca nella loro descrizione.

Tutto quello che ci viene spiegato è riportato nell’art. 1130 c.c., dove si legge: 
“L’amministratore … deve: … curare la tenuta … del registro di contabilità. … Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate.”

Ricordiamo che l’unico registro di contabilità previsto dal nostro ordinamento è quello regolamentato in materia di appalti (pubblici). In questo caso, però, vengono descritte norme specifiche e dettagliate in ordine alla forma ed al contenuto, a differenza di quello invece indicato per il condominio nel quale è solo prescritta l’annotazione cronologica delle entrate e delle uscite.

In sintesi, i dati da riportare nel registro prima nota cassa sono il giorno, mese e anno in cui avviene l’operazione, da annotare in ordine di data crescente, con la descrizione della stessa operazione ed il relativo importo, in entrata o in uscita (cioè incasso o spesa).

In particolare:
il registro di contabilità condominiale può essere inteso come un documento contabile a cadenza mensile e con effetto retroattivo.

Quest’ultimo può essere aggiornato dall’amministratore dopo il verificarsi delle operazioni contabili che, però, devono essere tutte registrate, con la data effettiva nella quale è avvenuta la movimentazione.

Pertanto, non sussiste alcun vincolo per l’amministratore a registrare il movimento di gestione nello stesso giorno in cui è avvenuto, anche se è consigliabile farlo giornalmente, per evitare problematici lavori di ricostruzione dei movimenti di denaro, soprattutto nel caso dei conferimenti in contanti da parte dei condòmini.

Il registro di contabilità, quindi, è il documento, tra quelli che compongono il fascicolo del rendiconto condominiale, che deve certamente essere compilato secondo il principio di cassa.

È ovvio che il registro di contabilità condominiale non può corrispondere all’estratto del conto corrente intestato al condominio, dovendo annoverare anche i movimenti in contanti, oltre a quelli bancari o postali. 

Per quanto riguarda, invece, la tenuta del registro di contabilità condominiale, possiamo dire che il periodo di riferimento segue l’anno gestionale dell’amministratore e quindi è da intendersi annuale, come la durata del suo incarico, sebbene debba essere sottoposto ad aggiornamento mensile.

Tale registro deve essere riferito a tutti gli esercizi che presentano movimentazioni nel periodo temporale di riferimento, siano essi ordinari o straordinari, e possono essere presentati o per risorse distinte (conto corrente bancario, cassa contanti,  conto corrente postale), oppure riunendo tutte le risorse, indicando per ogni movimento a quale risorsa faccia riferimento.

Va precisato che la cassa contanti è una risorsa che dovrà necessariamente avere un utilizzo estremamente ristretto, in considerazione dell’obbligo per l’Amministratore di far circolare ogni movimentazione di denaro riferente al condominio su un conto corrente intestato al condominio stesso.

In conclusione, appare chiaro che l’insieme degli adempimenti e delle regole da rispettare nella gestione condominiale ribadiscono la necessità, per l’amministratore, di conseguire delle specifiche competenze in materia contabile e di dotarsi di una propria organizzazione del lavoro.

RIPORTIAMO DI SEGUITO UN MODELLO DI REGISTRO DI CONTABILITÀ

Il bilancio consuntivo è il documento che contiene tutte le voci di entrata e di uscita riferibili al periodo di gestione oggetto della rendicontazione, tramite il quale l’Amministratore adempie al disposto di cui all’art. 1130-bis che richiede l’esposizione delle “voci di entrata e di uscita”.

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Le voci conterranno l’identificazione del fornitore (nome e cognome/ragione sociale) e del documento fiscale (numero e data fattura), l’importo in entrata o in uscita e saranno accompagnate da una breve descrizione.

I dati verranno raggruppati in conti e sottoconti, generalmente corrispondenti alle varie tabelle millesimali da utilizzare per le diverse tipologie di spese.

Le classiche voci dei conti che vengono utilizzate sono:

  • spese di proprietà, da ripartire con i millesimi di proprietà
  • spese di gestione, da ripartire con  i millesimi di spese generali
  • spese di riscaldamento, da ripartire con i criteri specifici dettati dalla normativa in materia
  • spese di ascensore, da ripartire con i millesimi di ascensore

Il bilancio consuntivo è il documento con cui l’Amministratore adempie al proprio obbligo di rendicontazione e deve essere presentato entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio condominiale, pena la possibile revoca da parte del Tribunale, su ricorso anche di un singolo condomino.

Vedremo a questo punto qui di seguito un bilancio dettagliato seguito dalla sua ripartizione, consistente nella divisione tra i vari condomini, in base ai singoli valori millesimali applicabili a ciascun conto, degli importi presenti nel bilancio consuntivo.


VEDIAMONE UN ESEMPIO DEL “BILANCIO DETTAGLIATO PER CONTO SEGUITO DAL CONSUNTIVO RIPARTIZIONI PER UNITÀ / ANAGRAFICA



La ripartizione delle spese si basa sul disposto di cui all’art.1123 c.c., secono cui le spese necessarie per il godimento delle parti comuni dell’edificio e per la prestazione dei servizi sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno espresso in millesimi e tenendo conto anche delle indicazioni del regolamento di Condominio.

Da ricordare – inoltre – che lo stato di ripartizione regolamente approvato dall’Assemblea condominiale è il presupposto, secondo l’art. 63 disp. att. c.c., per ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il pagamento dei contributi da parte dei condomini morosi.

In proposito, va segnalato che la mancata approvazione dello stato di ripartizione non attiene né alla sussistenza del credito né alla possibilità di ottenere decreto ingiuntivo, ma condiziona unicamente la concessione della provvisoria esecutorietà ex art. 63 disp.att. cod.civ.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, sez. II Civile,  28 aprile 2017, n. 10621, che testualmente recita:

Per il disposto degli artt. 1130 e 1131 cod. civ., l’Amministratore del Condominio ha la legittimazione ad agire in giudizio nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei contributi, senza necessità di autorizzazione da parte dell’Assemblea, mentre l’esistenza o meno di uno stato di ripartizione delle spese approvato dall’Assemblea rileva soltanto in ordine alla fondatezza della domanda, con riferimento all’onere probatorio a suo carico (Cass. 2452/1994; 14665/1999).
Ed invero, l’obbligo del condomino di pagare al Condominio, per la sua quota, le spese per la manutenzione e l’esercizio dei servizi comuni dell’edificio deriva dalla gestione stessa e quindi preesiste all’approvazione da parte dell’Assemblea dello stato di ripartizione, che non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del Condominio.
Il verbale di Assemblea condominiale, contenente l’indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l’uso delle parti comuni, ovvero, come nel caso di specie, la delibera di approvazione del “preventivo” di spese straordinarie, costituisce dunque prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario al solo fine di ottenere la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento ai sensi dell’art. 63 disp. Att.c.c.(Cass. 15017/2000).
Deve dunque escludersi che la delibera di approvazione assembleare del piano di ripartizione costituisca un presupposto processuale o una condizione dell’azione, posto che la legittimazione ad agire dell’Amministratore per il pagamento della quota condominiale trova fondamento direttamente nelle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c..
A seguito dell’opposizione al decreto dunque, si dà luogo ad un giudizio di cognizione ordinaria, con onere, in assenza della delibera di approvazione del piano di riparto, per l’Amministratore di provare gli elementi costitutivi del credito nei confronti del condomino anche avuto riguardo ai criteri di ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell’edificio e facoltà di quest’ultimo di contestare sussistenza ed ammontare del credito medesimo azionato nei suoi confronti.”

Ormai da decenni la giurisprudenza e la dottrina si chiedono se il rendiconto condominiale debba essere redatto secondo il criterio di cassa ovvero secondo il criterio di competenza.

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La risposta al quesito si ricollega alla diatriba sulla analogia del rendiconto condominiale al bilancio societario, che segue il criterio di competenza, ovvero dell’assoluta autonomia dei due istituti.

Chiariamo – innanzitutto – cosa si intenda per “cassa” e “competenza”.

Criterio di cassa: è un rendiconto che si basa sulle entrate e sulle uscite effettivamente sostenute nel periodo a cui si riferisce.

Criterio di competenza: è un rendiconto che viene redatto sulla base dei “costi” e “ricavi” relativi al periodo a cui si riferisce, indipendentemente dal fatto che siano stati effettivamente pagati o incassati.

In ambito societario è un dato pacifico l’impiego del principio della competenza; in ambito condominiale nella versione definita della legge di riforma non è stato imposto uno specifico principio (cassa o competenza), lasciando, di fatto, all’amministratore la scelta dell’applicazione di un principio rispetto all’altro. Per completezza espositiva, va ricordato che i lavori preparatori alla legge di riforma del condominio (nella versione dell’art. 1130 bis c.c. approvata dal Senato in data 26/01/2013) prevedevano espressamente che “il rendiconto condominiale è redatto con criteri di competenza”, mentre nella versione definitiva la legge si limita ad indicare che il rendiconto condominiale debba contenere “le voci di entrata e di uscita”.

Esaminiamo la posizione della giurisprudenza.

La Suprema Corte, con la sentenza n. 10153/11 (presidente Triola) si è espressa per il principio di cassa. Lo stesso Triola (Il condominio – Giuffrè Milano 2007) dà per scontato che il conto consuntivo della gestione condominiale “non deve essere strutturato in base al criterio della competenza bensì a quello di cassa” per cui l’inserimento della spesa va annotato alla data dell’effettivo pagamento (sul punto conforme anche Tribunale di Milano sezione ottava 20/6/1991, n. 5036 App. Milano 20 maggio 1992 – app. Milano 1° ottobre 1993).

In un’altra sentenza n. 10815/00 (presidente Corona) si è precisato …la Corte non deve risolvere la questione di diritto se l’amministratore debba rispondere della gestione sulla base del criterio di competenza o di cassa, ma è pur vero che l’amministratore dura in carico un anno, per cui la gestione viene rapportata alla competenza annuale…”.

Interessante è anche la sentenza della Suprema Corte n. 8877/05, dove si afferma che “…l’amministratore di condominio, nella tenuta della contabilità e nella redazione del bilancio, non è obbligato al rispetto rigoroso delle regole formali vigenti per le imprese, essendo sufficiente che egli si attenga, nella tenuta della contabilità, a principi di ordine e di correttezza e che, nel redigere il bilancio, appronti un documento chiaro e intelligibile, con corretta appostazione delle voci dell’attivo e del passivo, che siano corrispondenti e congrue rispetto alla documentazione relativa alle entrate e alle uscite…”.

In realtà, a parere dello scrivente, l’alternativa, così come posta dalle sentenze sopra esaminate, tra il principio di cassa e il principio di competenza è fuorviante.

Partendo dalla premessa che dopo la riforma dovrebbe parlarsi di “fascicolo di rendicontazione” e non più semplicemente di “rendiconto”, dato che l’articolo 1130 bis c.c. indica più di un documento contabile come componente costitutivo e necessario del “rendiconto”, non vi è alcuna necessità tecnica o giuridica di affermare che tutti i documenti del “rendiconto” debbano essere redatti secondo un unico criterio, di cassa o di competenza; i rendiconti condominiali devono utilizzare sia il criterio di cassa sia il criterio di competenza; occorre far ricorso, quindi, ad un criterio misto.

La motivazione è stata magistralmente illustrata da Francesco Schiena nell’articolo apparso a commento della sentenza 5969 del 9 aprile 2020 del Tribunale di Roma in “Il quotidiano del condominio”.

La suddetta sentenza riporta quanto segue: «il bilancio, o meglio il conto consuntivo della gestione condominiale, non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa; l’inserimento della spesa va pertanto annotato in base alla data dell’effettivo pagamento, così come l’inserimento dell’entrata va annotato in base alla data dell’effettiva corresponsione».

Come osservato dall’Autore, è vero, come dice il Tribunale di Roma,  che la spesa e l’incasso devono essere annotati con le rispettive date di uscita di entrata ma, in realtà, la rilevazione e l’annotazione dell’entrata e dell’uscita, quale mera variazione finanziaria di incidenza sulla cassa, avviene certamente secondo il criterio di cassa ma perché riguarda il solo registro di contabilità che rappresenta, soltanto uno dei tanti documenti che compongono il rendiconto condominiale ex articolo 1130-bis Codice civile, che, a tutta ragione, può essere considerato come un vero e proprio fascicolo di rendicontazione.

 Al contrario, prosegue l’Autore, vi sono documenti facenti parte della struttura complessa del rendiconto condominiale, come la situazione patrimoniale, che “esigono” la rilevazione e registrazione di fatti contabilmente rilevanti secondo il criterio della competenza, pena lo svuotamento del documento stesso. Pertanto, è opportuno discorrere di criterio misto di compilazione, sia per la numerosità dei documenti, sia per la loro differente natura e sia per le diverse variazioni – economiche, patrimoniali o finanziarie – che lo stesso fatto originario determina. Così, il costo della bolletta elettrica di ottobre 2019 sarà di competenza di quell’anno e ripartita in quell’anno ma, se pagata effettivamente a gennaio 2020, la sola variazione di cassa andrà a rilevare nel rendiconto 2020.

Non appare corretta, inoltre, nemmeno l’affermazione, riportata nella sentenza in esame, secondo cui “la mancata applicazione del criterio di cassa (Cassazione 10153/11, Cassazione 27639/18) è idonea ad inficiare sotto il profilo della chiarezza, dalla quale non si può prescindere, il bilancio. In particolare, non rendendo intellegibili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino, non evidenzia la reale situazione contabile”. In realtà, è vero esattamente il contrario.

Infatti, l’applicazione del criterio di competenza ingloba e non esclude quello di cassa che resta, quest’ultimo, applicato sia al conto entrate/uscite che al registro di contabilità, documenti deputati proprio alla rappresentazione dei flussi in maniera più che chiara e intellegibile. Le quote spettanti ai condomini, invece, sono frutto della ripartizione per competenza che tiene conto, necessariamente, dei costi maturati e relativi all’anno di riferimento ma non ancora necessariamente pagati, applicando, quindi, il criterio della competenza.

Il nuovo articolo 1130-bis del Codice civile, dunque, introduce una vera e propria struttura complessa del rendiconto condominiale che non può che evolversi proprio sotto il cappello generale del criterio della competenza poiché si compone di diversi documenti, ognuno dei quali richiede ora il rispetto del criterio di cassa, ora quello di competenza che comprende e non esclude il precedente.

Tale visione è stata recepita anche dalla giurisprudenza di merito, e precisamente dalla sentenza n.1014 del 19.8.2019 del Tribunale di Udine, che testualmente recita:

“L’art. 1130 bis c.c., introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220 ed in vigore dal 18.6.2013, stabilisce, nella prima parte del comma 1, che <il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti…>.

A questo Giudice è nota la sentenza del Tribunale di Roma, Sez. V, del 2.10.2017, citata dall’attore e da molti ritenuta una sorta di vademecum per la redazione del rendiconto condominiale, ma quanto dalla medesima espresso non può essere condiviso.

Affermare che il rendiconto condominiale debba essere improntato al principio di cassa significa non aver compreso a pieno la portata della norma di cui all’art. 1130 bis c.c. introdotta dal legislatore con la novella del 2012.

Innanzitutto la norma non parla di bilancio, ma di rendiconto.

Sebbene sia prassi per gli addetti ai lavori utilizzare nella materia condominiale espressioni quali bilancio preventivo e bilancio consuntivo, in realtà sussistono differenze tra il rendiconto dell’amministratore di condominio ed il bilancio delle società, con assai limitati punti di analogia.
Anzi, si ritiene che il rendiconto del condominio, più che con il bilancio delle società, presenta maggiori affinità con altre forme di rendiconto quali il rendiconto del mandatario (art. 1713 c.c.), dell’erede beneficiato e del curatore dell’eredità giacente (art. 531 c.c.), del tutore e delle altre figure affini (art. 385 ss c.c.) ed, entro certi limiti, con il conto della gestione del curatore fallimentare (art. 33 L.F.).

Analogamente a tale figure, anche l’amministratore gestisce somme di denaro, riscuote crediti, paga debiti non suoi, ma del condominio che amministra.
In secondo luogo, non sarebbe corretto parlare di rendiconto condominiale, ma come ha osservato attenta dottrina sarebbe più corretto parlare in materia condominiale di <fascicolo di rendicontazione> in quanto il rendiconto è costituito da tre documenti: il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con la conseguenza che non è corretto affermare che il rendiconto condominiale debba essere soggetto al principio di cassa, in quanto deve essere improntato ad un criterio misto, sia di cassa sia di competenza.

Ed, infatti, il registro di contabilità è e deve essere improntato al criterio di cassa in quanto vi sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita, rappresentando, quindi, il dettaglio analitico di quanto riportato in sintesi nel conto flussi.
La situazione patrimoniale richiesta dall’art. 1130 bis c.c. – e quindi, il rendiconto generale – dev’essere, invece, redatta secondo il criterio di competenza, in quanto tra le attività, dovranno essere indicati, ad esempio, i crediti verso i condomini, i crediti verso i fornitori (da annotare secondo la competenza), le disponibilità liquide, mentre tra le passività dovranno essere indicati i debiti verso i condomini, i debiti verso i terzi, i fondi accantonati, le riserve.

La situazione patrimoniale è, quindi, tale solo se redatta secondo il criterio di competenza, se, invece, fosse redatta secondo il criterio di cassa, non sarebbe altro che una duplicazione del conto entrate/uscite.

Il criterio di competenza non esclude alcuna elaborazione contabile di cassa, anzi, la include necessariamente, infatti, il conto economico di esercizio non può essere redatto secondo il criterio di competenza nell’annoverare i costi di gestione e la rispettiva relatività di esercizio, ma il conto entrate/uscite, invece, annoverando quali di questi costi siano stati poi materialmente pagati, non può che essere redatto secondo il criterio di cassa e senza che vi sia confusione alcuna, posto che si tratta di elaborati contabili separati che non ingannano di certo i condomini.

In sostanza, con la riforma del 2012, il rendiconto condominiale è oggi costituito da un fascicolo i cui documenti sono tenuti e curati secondo criteri diversi, con la conseguenza che il registro di contabilità deve compilarsi secondo il criterio di cassa, mentre lo stato patrimoniale, perché possa raccontare in maniera fedele la realtà delle variazioni finanziarie negative e/o positive di incidenza sui debiti e sui crediti, non può che essere redatto secondo il criterio di competenza.

In esame, non si ritiene siano stati rispettati i suddetti principi, in quanto il rispetto dell’art. 1130 bis c.c. comporta l’immediata verificabilità dei dati espressi in rendiconto; ed appare evidente che laddove, per superare incongruenze oggettive sia necessario esaminare direttamente i documenti di spesa e redigere prospetti di riconciliazione, l’immediata verificabilità, tanto più per il semplice condomino che non é un commercialista, debba ritenersi insussistente (Tribunale di Torino, Sez. III, sentenza n. 2764 del 4.6.2018)”.

Secondo altri autori, tra cui segnaliamo Francesco Schiena, in “Il nuovo rendiconto in Condominio”, il primo principio contabile da applicare in tema di rendiconto condominiale trova origine nella peculiarità giuridica del Condominio quale ente di gestione privo di personalità giuridica, privo – quindi – di autonomia patrimoniale perfetta.

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Ne consegue, secondo l’Autore, l’impossibilità a conseguire arricchimenti o depauperamenti in ragione del finanziamento di tipo squisitamente mutualistico necessario a far fronte alle corrispettive obbligazioni derivanti dalle deliberazioni assembleari e dalla qualità di proprietario delle parti comuni.
In altre parole, non sarà possibile nel rendiconto condominiale l’ipotesi di un avanzo o di un disavanzo patrimoniale, né la presenza di immobilizzazioni nell’attivo patrimoniale, ogni forma di proprietà dovendo essere ricondotta esclusivamente in capo ai singoli condomini, e non al Condominio in quanto tale.

Sempre secondo questa corrente di pensiero, un ulteriore principio contabile generale da tenere in considerazione è quello che discende dalla natura privatistica del Condominio, e cioè che non vi è nessuna equiparazione con l’ente societario.
Ancora, nessuno schema aziendalistico obbligatorio, nessuna rigidità ragionieristica, ma flessibilità adeguata alle necessità amministrative e decisionali dell’ente.
Altro dato dal quale escludere che il rendiconto condominiale sia equiparabile al bilancio di una società lo si ricaverebbe dalla differenza terminologica utilizzata dal Legislatore, che parla appunto di “rendiconto” del Condominio e non di “bilancio” proprio per tenere distinti e quindi differenziare tra loro i due documenti.
Infatti, con l’art. 1130 bis c.c. il legislatore ha introdotto una norma speciale ad hoc in ambito condominiale, senza effettuare richiami alle norme sul bilancio di esercizio aziendale. D’altro canto, il rendiconto condominiale deve osservare le regole di contabilità generale, quindi è necessario che la tecnica contabile imposta dalle nuove disposizioni normative risulti coerente con la natura giuridica dell’ente condominiale.

E la posizione della giurisprudenza?

La giurisprudenza di merito e di legittimità è sempre stata formalmente contraria all’applicazione nel Condominio delle norme in materia contabile prevista per le società (art. 2423 bis c.c.).
Infatti secondo i Giudici, il rendiconto condominiale non deve essere redatto con forme rigorose, similari ed analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, bensì è sufficiente:

“ … che risulti adatto ed adeguato a rappresentare ai condomini le voci di entrata e di uscita e la relativa ripartizione per quote a carico dei singoli condomini, fermo restando la distinzione delle spese ordinarie rispetto a quelle aventi caratteristica straordinaria…né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’Amministratore alla stregua della documentazione giustificativa”.
(Cass. 454/17 – Cass. 1405/07 – Cass. 8877/05 – Cass. 9099/00 Cass. 3747/94 – Cass. 896/84 – App. Milano 134/88 Trib. Genova sentenza 3 marzo 1994 Tribunale di Foggia sentenza 18 febbraio 1997)

Quindi, due diverse impostazioni, una che pone l’accento sulle analogie tra il bilancio societario e il rendiconto condominiale, e ritiene applicabile al Condominio per analogia la disciplina societaria, un’altra che pone l’accento sulla unicità del Condominio e si dichiara contraria a commistioni con le regole per le società.
A chiusura dell’argomento, possiamo rilevare che entrambe le visioni colgono una parte di verità e le conclusioni potrebbero essere riassunte nei seguenti termini: indubbiamente vi sono analogie tra le norme dettate per la società e quelle per il Condominio, ma altrettanto evidentemente la contabilità condominiale si basa su una disciplina propria, che può essere accostata per alcuni aspetti alle previsioni in materia societaria, ma che è autonomamente normata e dotata di principi propri e autonomi, che non possono essere automaticamente ricavati per analogia dalle disposizioni dettate per le società.

In dottrina vi è discordanza sulla applicabilità al Condominio, quanto meno per analogia, dei principi contabili esistenti per le società. Scopriamo perché.

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Secondo alcuni autori, tra i quali Paolo Carrino in “La Contabilità del Condominio – analisi giuridica e guida operativa”, vi sono diversi elementi comuni fra le norme in materia societaria e quelle in materia condominiale, le quali appunto si fondano sulla medesima ratio, ossia nella medesima esigenza di tutela dell’amministrato rispetto ai poteri/doveri del suo Amministratore.
A parere di questa corrente di pensiero, è possibile trovare queste comunanze tra la disciplina societaria e la disciplina condominiale raffrontando le rispettive discipline contenute nel codice civile.

Il primo esempio: il dovere di rendiconto

Esaminiamo le seguenti norme:

Art.1130 c.c. (Condominio ante-riforma) “Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione”.
– Art.1130 n.10 c.c. (Condominio post-riforma) “L’Amministratore…… deve……. 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’Assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”.
– Art.2423 c.c. (società) “Gli amministratori devono redigere il bilancio di esercizio”.

Si osserva che tutte le norme traggono origine da un piu generico “obbligo di rendiconto” cui e intitolato l’art.1713 c.c. in tema di contratto di mandato, quest’ultimo fonte, come noto, di entrambi i rapporti di amministrazione.
In effetti, il bilancio è un rendiconto redatto con regole precise, dettagliate ed obbligatorie. Dunque se il bilancio è un rendiconto, bilancio e rendiconto sono sinonimi.

Il secondo esempio: l’applicazione analogica è il diritto di controllo

Esaminiamo le seguenti norme e pronunce giurisprudenziali:


– Giurisprudenza consolidata (Condominio ante-riforma) su tutte Cass.civ.sez. II, 26 agosto 1998, n. 8460 “… ciascun comproprietario ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall’Amministratore del Condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta”.
– Art.1129 c.c. (Condominio post riforma) “Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’Amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’Amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.”.
– Art.1129 c.c. (Condominio post riforma) “L’Amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del Condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al Condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’Amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.”.
– Art.2476 c.c. (società) “I soci che non partecipano all’amministrazione hanno diritto di avere dagli amministratori notizie sullo svolgimento degli affari sociali e di consultare, anche tramite professionisti di loro fiducia, i libri sociali ed i documenti relativi all’amministrazione.”
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Altri esempi di applicazione analogica

Altro esempio è quello sulla conservazione dei documenti contabili:

– Art.1130 bis ultimo periodo c.c. (Condominio post riforma) “Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.”.
– Art.2220 2 c.c. (imprenditore commerciale) “Le scritture devono essere conservate per dieci anni dalla data dell’ultima registrazione. Per lo stesso periodo devono conservarsi le fatture, le lettere e i telegrammi ricevuti e le copie delle fatture, delle lettere e dei telegrammi spediti.”.

Per non parlare della nuova (nel Condominio) figura del revisore, noto e tipico soggetto deputato al controllo dei conti di societa particolarmente rilevanti. Ulterioriore applicazione analogica sono le conseguenze in caso di violazione.

Esaminiamo le seguenti norme:

– Art.1129 c.c. (Condominio ante riforma) “Può altresì essere revocato ……. se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di irregolarità”.
– Art.11291 c.c. (Condominio post riforma) “La revoca dell’Amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’Assemblea……. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, …….se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.”.
– Art.1129 c.c. (Condominio post riforma) “Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 1) l’omessa convocazione dell’Assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale,…… 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del Condominio e il patrimonio personale dell’Amministratore o di altri condomini;…… 7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); …..”. Il riferimento è al registro di contabilita prescritto al n.7 dell’art.1130 c.c.
– Art.24763 c.c. (società) “L’azione di responsabilità contro gli amministratori è promossa da ciascun socio, il quale può altresì chiedere, in caso di gravi irregolarità nella gestione della società, che sia adottato provvedimento cautelare di revoca degli amministratori medesimi.”.


Dall’analisi sopra riportata l’Autore in esame rileva come sia stato possibile individuare sul piano normativo almeno tre elementi comuni sulla sussistenza di un nesso analogico tra le disposizione dettate in materia di Condominio e quelle in materia di società: in particolare è bastato comparare quanto previsto (per norma e per giurisprudenza consolidata) nelle disposizioni riguardanti dovere di rendiconto, diritto di controllo (immediata verifica) e conseguenze sul piano sanzionatorio in caso di violazione, disposizioni senza dubbio rafforzate nei testi della riforma.

La stessa giurisprudenza si era gia espressa in favore dell’applicazione analogica al Condominio, anche ad altro titolo, delle regole previste per le societa commerciali (Cass. n.31/2000 in tema di nullità delle delibere e n.1201/2002 in tema di conflitto di interessi). È proprio in osservanza del principio di applicazione analogica che spesso si parla di “bilancio” condominiale (cfr. su tutte Cass.8877/2005): il bilancio in effetti è un rendiconto! (Fabio Besta e Dizionario Enciclopedico Treccani).










La conclusione ricavabile da queste analogie, intese come identità di ratio sottesa alle norme societarie e condominiali, sarà quella di dover adottare per il Condominio quei criteri e principi contabili utilizzati nella contabilità aziendale che garantiscano un’adeguata informazione sul loro impiego. In altre parole, avendo a riferimento le medesime esigenze, andrebbero adottati in materia condominiale simili principi di rendicontazione e medesimi principi contabili di base, allo scopo di avere riferimenti oggettivi sui quali parametrare le informazioni rese all’utente amministrato (condomino, usufruttuario o inquilino) per metterlo in condizioni di poter effettuare un riscontro con criteri certi e determinati, atteso che il rendiconto costituisce il principale elemento dal quale far emergere una eventuale violazione del dovere di diligenza dell’Amministratore mandatario.

Proseguiamo l’esame dell’art. 1130 bis nella parte in cui si occupa dei poteri di controllo da parte dei condòmini.

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Il testo recita:

L’Assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del Condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’Amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà. I condòmini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L’Assemblea può anche nominare, oltre all’Amministratore, un Consiglio di Condominio composto da almeno tre condòmini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il Consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.

La disposizione citata prevede dunque tre strumenti di controllo a disposizione dei condomini:

  1. la nomina di un revisore contabile,
  2. il diritto di prendere visione ed estrarre copia dei giustificativi di spesa,
  3. la nomina di un Consiglio di Condominio.

Per completare l’elencazione delle novità imposte dalla Legge di Riforma in punto di gestione condominiale, sia sotto l’aspetto di obblighi imposti all’Amministratore sia sotto l’aspetto di diritti dei condomini sul controllo della gestione, ricordiamo:

  • l’obbligo dell’Amministratore di aprire un conto corrente specifico e di utilizzarlo in modo esclusivo;
  • l’obbligo dell’Amministratore di tenere un registro di contabilità costantemente aggiornato;
  • il diritto di ciascun condomino di accedere alla rendicontazione periodica del conto corrente;
  • l’obbligo dell’Amministratore di specificare in modo analitico l’importo dovuto a titolo di compenso.

Si tratta di risposte da parte del Legislatore a esigenze di trasparenza nel rapporto tra Amministratore e condomini, basata sulla verificabilità dell’operato contabile del primo da parte dei secondi.

Il rendiconto condominiale è quel documento, o meglio quell’insieme di documenti, che l’Amministratore di Condominio presenta all’Assemblea condominiale con cadenza annuale per rendere i conti della propria gestione.

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Come per altri aspetti della vita condominiale, anche il rendiconto  è stato oggetto delle modifiche apportate dalla Legge di Riforma del Condominio (Legge 11 dicembre 2012, n.220); esaminiamo di seguito come venisse regolamentato prima della Riforma il rendiconto condominiale e le novità successivamente introdotte.

PRIMA DELLA RIFORMA DEL CONDOMINIO DEL 2012, IL CODICE CIVILE RECAVA POCHE DISPOSIZIONI IN TEMA DI RENDICONTO.

In sintesi, era previsto che:

  • l’Amministratore dovesse presentare il rendiconto al termine di ogni anno;
  • l’Amministratore potesse essere revocato giudizialmente in caso di mancata presentazione del rendiconto per due anni;
  • l’Assemblea provvedesse all’approvazione del rendiconto relativo alla gestione conclusa e del preventivo relativo alla nuova gestione.

La Legge di Riforma è intervenuta su queste disposizioni nei seguenti termini:

  • è stato confermato l’obbligo dell’Amministratore di presentare annuale il rendiconto, con la precisazione che l’Assemblea per la relativa approvazione debba essere convocata entro centottanta giorni;
  • è stata confermata la possibilità di revocare giudizialmente l’Amministratore in caso di mancata presentazione del rendiconto ma è stato eliminato il riferimento ai due anni di mancata presentazione, rendendo – pertanto — sufficiente un solo anno per legittimare l’azione.

La giurisprudenza di legittimità integrava questo scarno dettato con il principio della “intellegibilità” del rendiconto, della sua capacità – in altre parole – di essere facilmente comprensibile dai condomini, senza dover osservare le regole contabili previste per i bilanci societari.

VEDIAMO QUANTO RIPETUTAMENTE STATUITO SUL PUNTO DALLA SUPREMA CORTE (PER TUTTE, SI VEDA CASS. CIV., SEZ. II, 7 LUGLIO 2000, N. 9099).

La contabilità presentata dall’Amministratore del Condominio non è necessario che sia redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma deve essere idonea a rendere intellegibili ai condòmini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti percetti e delle somme incassate, nonché dell’entità e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito e di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione”.

Venivano dunque affermati i principi della non equiparabilità del rendiconto condominiale al bilancio societario e della intelligibilità dei dati presentati.
Nemmeno si richiedeva che le voci di entrata e di spesa fossero trascritte nel verbale nel verbale dell’Assemblea che le discuteva, ovvero fossero discusse e deliberate analiticamente voce per voce, in quanto rientrava nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’Amministratore alla stregua della documentazione giustificativa (Cass. civ., 23 gennaio 2007, n.1405).
In seguito alla Riforma, il principio di intellegibilità resta necessario, ma non più sufficiente.
Restano inalterate le attribuzioni dell’Assemblea in tema di approvazione del rendiconto e del preventivo.
L’aspetto fortemente innovativo non riguarda le disposizioni preesistenti, che sono state confermate, ma l’introduzione ex novo dell’art. 1130 bis c.c., rubricato “Rendiconto condominiale”. Tale articolo si occupa del contenuto del rendiconto e dei poteri di controllo da parte dei condòmini.

ESAMINIAMO IL TESTO DELL’ART. 1130 BIS C.C.

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del Condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.

Se ne ricava che il rendiconto è composto dai seguenti documenti:

  • bilancio consuntivo e relativa ripartizione;
  • registro di contabilità;
  • riepilogo finanziario;
  • stato patrimoniale;
  • nota sintetica esplicativa.

A tali documenti vanno aggiunti altri documenti, riportati in altri articoli del codice civile, e segnatamente:

  • il bilancio preventivo delle spese occorrenti (art.1135 c.c.)
  • il relativo progetto di ripartizione del preventivo (art.1135 c.c.)
  • il rendiconto analitico consuntivo (art.1135 c.c.)
  • lo stato di ripartizione del preventivo e del consuntivo (art. 63 disp. att. c.c.)

L’insieme di tutti i suddetti documenti formano il fascicolo di rendicontazione.

Come già esaminato in precedenza, il Supercondominio è un ente separato, distinto e autonomo rispetto ai singoli Condomini che lo compongono.
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L’IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE DELL’ASSEMBLEA TOTALITARIA: ECCO COSA SUCCEDE

Tale principio è di semplice applicazione nell’ipotesi di Assemblea totalitaria, in cui si applicheranno le norme sull’impugnazione delle delibere dell’assemblea vigenti per il Condominio. Quindi, secondo l’art. 1137 comma 2 c.c., la delibera viziata potrà essere impugnata, oltre che dal dissenziente e dall’assente, anche dal condomino che si sia astenuto dal manifestare il proprio voto a favore o contro la delibera.

La legittimazione attiva dell’azione spetta al singolo condomino, che – nell’Assemblea totalitaria – ha diritto alla partecipazione diretta e personale all’Assemblea. Il termine perentorio per adire l’Autorità giudiziaria è di trenta giorni, termine che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. Si rammenta l’obbligo del preventivo esperimento della procedura di mediazione.

 

Nessun ruolo compete né all’Amministratore né all’Assemblea del singolo Condominio.

 

COME AVVIENE L’IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE DELL’ASSEMBLEA DEI RAPPRESENTANTI?

Più problematica appare la disciplina dell’impugnazione delle delibere assunte dall’Assemblea dei Rappresentanti.

 

I quesiti che si pongono sono diversi; dalla legittimazione all’impugnazione (chi impugna: il Rappresentante, il singolo condomino oppure il singolo Condominio?), alla decorrenza del termine per l’azione (i trenta giorni decorrono dall’Assemblea, ovvero da quando il Rappresentante porta a conoscenza della deliberazione l’Amministratore del singolo Condominio, o da quando l’Amministratore del singolo Condominio porta a conoscenza del verbale il condomino?).

 

Vediamo le risposte dei principali interpreti.

 

Innanzitutto, il Rappresentante non ha poteri di impugnativa contro le delibere assunte dal Supercondominio. La legittimazione all’impugnativa della delibera spetta sempre e unicamente a tutti i singoli condòmini e non può intendersi trasferita con la delega conferita al Rappresentante, che si limita al potere di partecipazione. Si esclude, quindi, qualsiasi potere di impugnativa al Rappresentante e al singolo Condominio. In applicazione dei principi generali in tema di impugnazione delle delibere assembleari, presupposto perché il singolo condomino possa contestare in sede giudiziaria una decisione dell’Assemblea dei Rappresentanti, è che il Rappresentante abbia espresso voto contrario o si sia astenuto sul punto in contestazione, ovvero sia stato assente alla riunione assembleare.

 

Il problema successivo – diremmo quello più delicato – è la decorrenza del termine perentorio di trenta giorni per l’impugnazione.

 

L’interpretazione prevalente, e più aderente ai principi dettati sul punto, ritiene che il termine per l’impugnativa, in caso di voto contrario o di astensione del Rappresentante, decorra dal giorno dell’Assemblea del Supercondominio. Lo schema di comportamento dovrebbe essere il seguente: il Rappresentante, all’esito dell’Assemblea, deve informare l’Amministratore, che a sua volta dovrà informare i condòmini. Il tutto in tempi strettissimi, che non permettono di utilizzare appieno i trenta giorni previsti, in quanto il termine decorre non dall’effettiva conoscenza ma dal giorno dell’Assemblea.

 

Se, invece, il Rappresentante non interviene all’Assemblea, si ritiene che il termine decorra dal momento in cui il singolo partecipante riceve copia del verbale, da chiunque sia inviato (Amministratore del Supercondominio o Rappresentante e/o Amministratore del singolo Condominio).

Nell’ipotesi, invece, di nullità della delibera assembleare, l’impugnazione potrà essere effettuata in qualunque momento, a prescindere dal voto espresso dal Rappresentante.

 

Si allega un fac simile di atto di impugnazione di una delibera del Supercondomino: DOWNLOAD FAC SIMILE – ATTO DI IMPUGNAZIONE

 

Abbiamo già visto che la nomina dell’Amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto; in base a quanto previsto dall’art. 1131 commi 1 e 2 c.c. l’Amministratore ha la rappresentanza processuale dei partecipanti, potendo agire ed essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio, come essere destinatario della notifica dei provvedimenti dell’Autorità amministrativa che riguardino il Condominio.
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Peraltro, nell’ipotesi in cui l’Amministratore non sia stato nominato (né alcuno dei condòmini abbia agito ex art. 1129 comma 1 c.c. per ottenerne la nomina dall’Autorità giudiziaria) o sia deceduto, ovvero sia stato destinatario di provvedimento limitativo della capacità di agire, oppure ancora sia stata sospesa la relativa delibera di nomina – ex art. 1137 c.c. – , l’Art. 65 disp. att. c.c. prevede che “chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un Condominio può richiedere la nomina di un Curatore speciale ai sensi dell’articolo 80 del codice di procedura civile”, che, senza indugio, deve convocare l’Assemblea per avere istruzioni sulla condotta della lite (potrebbe in ipotesi accadere che vi siano più curatori speciali per il medesimo Condominio, nel caso in cui più persone, con atti separati e per controversie differenti, abbiano presentato autonome istanze di nomina).

 

COME AVVIENE LA NOMINA DI UN CURATORE?

La nomina di un Curatore speciale può essere richiesta anche per lo svolgimento della mediazione obbligatoria. La nomina avviene al termine di un procedimento camerale di volontaria giurisdizione a seguito di un’istanza che, ai sensi dell’art. 80 c.p.c. va proposta, con ricorso, innanzi al Giudice di pace o al Presidente dell’ufficio giudiziario davanti al quale s’intende proporre la causa.

 

 

È discusso se questa istanza spetti solo ai terzi ovvero anche ai condomini, che intendono, in ipotesi, iniziare una lite contro il Condominio; la dottrina tende ad escludere tale possibilità, osservando da un lato che la ratio dell’istituto è quella di tutelare i terzi e che, dall’altro, i condomini hanno a loro disposizione la procedura giudiziale ex artt. 1105 e 1129, comma 1, c.c.  per la nomina dell’Amministratore.

 

Altra ipotesi interessante è il caso dell’Amministratore che intenda agire nei confronti del Condominio (si pensi al Condomino-Amministratore che intenda impugnare una delibera assembleare, o ottenere l’accertamento giudiziale dei suoi diritti sui servizi condominiali, oppure dell’Amministratore-non condomino che agisca per il pagamento del proprio compenso).  Dato che l’Amministratore non potrebbe validamente essere attore o convenuto, rispettivamente, in proprio e quale legale rappresentante del Condominio né, simmetricamente, potrebbe instaurare un giudizio nei propri confronti, notificando l’atto introduttivo a se stesso, pare ammissibile il ricorso alla procedura in esame (per una disamina più approfondita sul punto, vedasi Gian Andrea Chiesi, in http://condominioelocazione.it/bussola/curatore-speciale).

 

IL DECRETO DI NOMINA

Il decreto di nomina può essere in ogni tempo modificato o revocato, oltre ad essere soggetto al reclamo delle parti nel termine perentorio di dieci giorni dalla sua emanazione. In assenza di limitazioni espresse, l’incarico può essere rivestito indifferentemente da un condomino come da un terzo estraneo al Condominio.

 

 

Per quanto riguarda la durata dell’incarico, questa non può andare oltre quella del processo in relazione al quale la nomina è stata disposta, sempre che, nelle more, non intervenga la nomina di un Amministratore.

Nel linguaggio comune si sente spesso parlare dei “Consiglieri”, figure alle quali vengono a volte attribuiti ampi poteri di decisione sulle varie problematiche condominiali. Ma le cose stanno veramente così? E poi, la nomina dei Consiglieri è obbligatoria? E quanti devono essere? Vediamo cosa prevede la normativa.
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I CONSIGLIERI CONDOMINIALI

La legge di Riforma del Condominio ha introdotto l’art. 1130 bis c.c., che stabilisce, al comma 2, che “l’Assemblea può anche nominare, oltre all’Amministratore, un Consiglio di Condominio composto da almeno tre condòmini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari”, precisando  che “il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”. È evidente che la ratio della nomina di tale organismo è quella di una maggiore tutela degli interessi dei condòmini, segnatamente per la rilevante difficoltà di amministrare i grandi complessi dotati di molteplici strutture comuni, quali i Supercondomini.

 

 

Diciamo subito, per rispondere alle domane poste in precedenza, che la nomina del Consiglio di Condominio non è mai obbligatoria, salvo specifiche previsioni del Regolamento di Condominio. L’unico vincolo appare il numero minimo di tre consiglieri, qualora la nomina venga disposta in un Condominio composto da alemo dodici unità immobiliari.

 

QUALI SONO LE FUNZIONI E I POTERI DEL CONSIGLIO DI CONDOMINIO?

Nel periodo precedente alla Riforma del Condominio, la Suprema Corte (Cass. civ., Sez. II, sent. 6 marzo 2007, n. 5130) aveva affermato che:

se è ben vero che l’Assemblea condominiale può deliberare qualunque provvedimento purché non estraneo ai fini del Condominio (v. sent. 4437/85), e perciò può deliberare di nominare una commissione di condòmini con l’incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del Condominio, con la conseguenza che una tal delibera, in sé, è del tutto legittima; è altresì vero, però, che la scelta e il riparto effettuati dalla commissione perché siano vincolanti per tutti i condòmini (anche cioè per i dissenzienti) andavano riportati in Assemblea per l’approvazione con le maggioranze prescritte, non essendo delegabili ai singoli condòmini, anche riuniti in un gruppo, le funzioni dell’Assemblea”.

 

In altre parole, le decisioni della commissione non potevano intendersi vincolanti per tutti i restanti condòmini, perché le funzioni gestorie attribuite dalla legge all’Assemblea non potevano mai reputarsi delegabili a un ristretto gruppo di condòmini.

 

 

Nello stesso solco interpretativo si era posta una pronuncia di merito (Trib. Napoli, 30 ottobre 1990), secondo cui era vietato all’Assemblea dei condòmini a maggioranza di voti delegare (nella specie, senza obbligo di rendiconto) a una commissione ristretta scelte di gestione e opere indeterminate di manutenzione straordinaria. Nel caso in questione era stato ritenuto che la delibera comportasse un illegittimo esautoramento della minoranza dei partecipanti al Condominio, nel cui interesse sono stabilite regole inderogabili a favore della competenza istituzionale dell’organo collettivo, con la precisazione che l’investitura di una commissione ad hoc fosse configurabile solo per la decisione su questioni tecniche minute e marginali, conseguenti a scelte fatte dall’Assemblea almeno in linea di massima, ma sempre specificamente enunciate con l’indicazione della copertura finanziaria e delle regole programmatiche, sia pur generali, di condotta della commissione (fonte: Giur. it. 1991, I, 2, 498).

 

Appare, quindi, evidente come il nuovo art. 1130 bis c.c. abbia recepito il pregresso orientamento giurisprudenziale.

 

I principi sopra espressi hanno trovato conferma nella giurisprudenza di merito (C.A. Torino, 25 luglio 2017, n. 1667), secondo cui la deliberazione del Consiglio di Condominio è invalida allorché consista in una deliberazione assembleare che non abbia contenuto consultivo (come previsto dall’art. 1130 bis ultimo comma c.c.), ma esprima una vera e propria decisione e sia stata assunta in difetto di convocazione per conto dell’Amministratore di Condominio; infatti, il Consiglio di Condominio – come disciplinato dalla Riforma del 2013 – ha esclusivamente funzioni consultive e di controllo amministrativo, tecnico e contabile sull’operato dell’Amministratore (nella fattispecie, l’Assemblea del Consiglio di Condominio aveva deliberato sul punto riguardante “l’assegnazione dei lavori di rifacimento terrazzo/lastrico solare”, con evidente eccesso di potere in relazione alle sue legittime prerogative).

 

La suddetta sentenza, oggetto di ricorso per Cassazione, è stata confermata in toto dalla Suprema Corte con Ordinanza 15 marzo 2019, n. 7478.

 

Anche la Suprema Corte (Cass. civ., Sez. II, sent. 20 dicembre 2018, n. 33057) ha ribadito che è possibile che l’Assemblea condominiale possa deliberare (in maniera legittima) la nomina di una “commissione di condòmini”, attribuendo alla stessa l’incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del Condominio; tuttavia, è altrettanto vero che, non essendo delegabili ai singoli condòmini – anche se riuniti in un gruppo – le funzioni dell’Assemblea, ne risulta che la scelta del contraente e il riparto del corrispettivo effettuati dalla suddetta commissione sono vincolanti per tutti i condòmini (e cioè anche per i dissenzienti) solo se approvati dall’Assemblea con le maggioranze prescritte; di conseguenza, in mancanza di qualsivoglia deliberazione assembleare di approvazione della scelta del contraente (in ipotesi) svolta dai consiglieri incaricati e del relativo corrispettivo, il contratto di appalto stipulato dall’Amministratore –  per lavori di manutenzione straordinaria dei quali, come nella specie, non sia stata accertata, in fatto, l’urgenza ex art. 1135 comma 2 c.c. – pur se conforme (in ipotesi) a tali scelte, non è giuridicamente opponibile ai condòmini.

 

 

Quindi, nessuna decisione può essere presa dal Consiglio di Condominio, che è privo di poteri decisionali e ha solo funzioni di ausilio e controllo dell’Amministratore e funge più che altro da intermediario tra questi e gli altri condòmini, nei condomini particolarmente affollati.