Illegittimità del bilancio condominiale per mancanza del registro di contabilità

10 Giugno 2021

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AUTORE: Avv. Ruggero Armani

TAG: Bilancio condominiale, Registro contabilità, Spese condominiali

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Secondo quanto stabilito dalla Cassazione con ordinanza n. 33038 del 20.12.2018, nel caso in cui il rendiconto sia privo del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa della gestione, la collegata delibera di approvazione può essere oggetto di annullamento.

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Secondo quanto stabilito dalla Cassazione con ordinanza n. 33038 del 20.12.2018, nel caso in cui il rendiconto sia privo del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa della gestione, la collegata delibera di approvazione può essere oggetto di annullamento.

Ricordiamo che l’articolo 1130 – bis del c.c. prevede, per l’appunto che:

  • Il rendiconto condominiale dovrà contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del Condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.
  • È previsto inoltre un registro di contabilità, un riepilogo finanziario nonché una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
  • È altresì stabilito che, nel registro di contabilità siano annotati (entro trenta giorni dall’effettuazione) in ordine cronologico tutti i singoli movimenti in entrata ed in uscita.

La Corte di Cassazione nella recente ordinanza conferma più o meno direttamente quanto già sentenziato dai Giudici di merito in ordine alla contabilità condominiale, quali:

  • Il Tribunale di Torino con la sentenza n° 3528 del 4 luglio 2017 ha affermato che: “In tema di Condominio di edifici, deve considerarsi rilevante anche l’osservanza ai precetti del novellato art. 1130-bis c. in tema di tenuta e redazione della contabilità, sicché, risultando elementi imprescindibili del rendiconto il registro di contabilità, il riepilogo finanziario ed una nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale, in difetto di quest’ultima la delibera approvativa del rendiconto deve considerarsi viziata”.
  • Il Tribunale di Roma, V sezione, del 2 ottobre 2017, nella causa iscritta al Ruolo Generale n° 76740 ha affermato che, il rendiconto predisposto dall’Amministratore risponde all’esigenza di porre i condomini in grado di sapere come sono stati spesi i soldi versati. Pertanto pur non necessitando l’adozione di forme rigorose posto che non trovano applicazione nella materia condominiale le norme prescritte per i bilanci delle società è necessario che il rendiconto rifletta in maniera intellegibile la situazione contabile per raggiungere lo scopo di informazione al quale è preposto, contenendo una serie di riferimenti che ad avviso del Tribunale capitolino sono necessari e/o opportuni quali: l’esposizione del conto corrente condominiale, la redazione di una situazione patrimoniale del Condominio con l’indicazione degli eventuali residui attivi e passivi, l’elencazione di fondi di riserva obbligatori (ad esempio accantonamento per il fondo di trattamento fine rapporto del portiere) o deliberati dall’Assemblea per motivi particolari (ad esempio fondo di cassa straordinario). Inoltre l’Amministratore dovrà, sempre ad avviso del Tribunale, indicare un elenco delle spese sostenute diviso per categoria secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua riscaldamento ecc.), l’elenco delle quote incassate ed il piano di riparto che indichi per ogni condomino e per ogni categoria di spesa il criterio di riparto e la quota a suo carico.
  • Il Tribunale di Reggio Emilia con sentenza del 26 maggio 2014 ha ritenuto il Registro di Contabilità documento eventualmente provante in ordine alla destinazione dei fondi giacenti sul conto corrente condominiale al pari della degli estratti conto bancari.
  • Il Tribunale di Salerno (sent. n. 5322/2016; n. 5743/2016) ha annullato deliberazioni di approvazione del rendiconto che non si componevano dei documenti indicati dalla norma in questione e che non soddisfacevano pertanto l’inderogabile esigenza di oggettiva comprensibilità;
  • Il Tribunale di Roma (sent. n. 20969/2016) ha annullato la delibera di approvazione del rendiconto per mancanza del registro di contabilità; parimenti il Tribunale di Roma (sent. n. 23147/2016), il Tribunale di Napoli (sent. n. 13653/2016), il Tribunale di Bologna (sent. n. 2122/2016), il Tribunale di Udine (sent.n. 211/2017).

Nel caso esaminato dalla Cassazione con ordinanza n. 33038 del 20.12.2018, un condomino ha impugnato la delibera di approvazione del rendiconto 2013 contestando la mancata allegazione del registro contabile, del riepilogo finanziario e della nota esplicativa della gestione.

Nei due gradi di giudizio, il Tribunale e la Corte d’appello hanno rigettato le richieste del condomino sulla base del fatto che, nella lettera di convocazione, l’Amministratore aveva specificato che “l’intero carteggio contabile è a disposizione di tutti i condomini per eventuale consultazione, nei giorni di apertura dello studio e previo appuntamento“.

Trattando la questione preliminare riferita al vizio di annullabilità dedotto dal condomino, la Cassazione, con il provvedimento in commento, ha specificato che la sussistenza di un vizio di annullabilità della delibera condominiale comporta la necessità di espressa e tempestiva domanda proposta entro il termine previsto dall’articolo 1137 cc (30 giorni).

Con riferimento alla contestazione avanzata dal condomino, riferita alla mancanza della documentazione che compone il rendiconto, la Cassazione ha riconosciuto le ragioni del ricorrente dichiarando che, in caso di mancata allegazione della documentazione, la delibera assembleare di approvazione può essere annullata.

Nel dettaglio, l’ordinanza n. 33038/2018 ha specificato che il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente lo scopo di soddisfare l’interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in Assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato.

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Viene inoltre specificato che “allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i codomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del Condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne – indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa – l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione“.

Chiarito che il rendiconto deve essere composto dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa, ci si deve chiedere se tutta questa documentazione debba essere inviata dall’Amministratore con l’avviso di convocazione, oppure sia sufficiente metterla a disposizione dei condomini.

Un commento interessante all’ordinanza della Cassazione è quello apparso su Quotidiano del Condominio 4 febbraio 2019 a cura di Antonio Scarpa, Estensore dell’ordinanza in esame, secondo cui “l’ordinanza della Corte di Cassazione, non dice affatto, né avrebbe potuto ragionevolmente sostenere, che l’avviso di convocazione dell’Assemblea chiamata ad approvare il rendiconto debba esso stesso allegare a ciascuno dei destinatari registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa, non avendo inteso i giudici onerare ogni Amministratore ad avvalersi, quanto meno una volta all’anno, di un’impresa specializzata in trasporto merci e movimentazione di carichi pesanti per spedire nelle case di tutti i condomini la voluminosa documentazione contabile”.

Secondo l’Autore, quindi, un conto è il contenuto dell’avviso di convocazione, che è chiaramente indicato nell’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., un conto è il contenuto del rendiconto condominiale, che è altrettanto chiaramente specificato nell’art. 1130 bis c.p.c..

L’ordine del giorno inserito nell’avviso di convocazione dell’Assemblea deve chiarire quali saranno gli argomenti da trattare, sicché, ove sia preannunciata l’approvazione del rendiconto, i condomini potranno prendere visione dei documenti giustificativi di spesa, estrarne copia (art. 1130 bis c.c.) presso il locale indicato dall’Amministratore all’accettazione della nomina (art. 1129, comma 2, c.c.), nonché constatare, soprattutto, che il medesimo rendiconto sia strutturato, come vuole la legge, sulla base di un riepilogo finanziario, di una nota sintetica esplicativa della gestione e del registro di contabilità, in cui sono annotati in ordine cronologico tutti i movimenti in entrata in uscita (art. 1130 n. 7 c.c.).

Conclude l’Autore che nessuno ha per fortuna, dunque, mai sostenuto finora in giurisprudenza che l’Amministratore debba allegare il registro di contabilità, e semmai pure tutti i documenti giustificativi di spesa, ad ogni avviso di convocazione di Assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale.

In senso contrario appare la pronuncia del Tribunale di Civitavecchia che, con Sentenza 31 dicembre 2020 n. 1252, ha ritenuto che l’omessa allegazione alla convocazione di copia del registro di contabilità rende la stessa annullabile, non essendo possibile per i condomini accertare e verificare prima dell’Assemblea, in mancanza del registro, che la situazione patrimoniale indicata sia quella reale (situazione dei pagamenti, date, importi). Il documento deve dunque essere sottoposto all’attenzione dei condomini previo invio di copie dello stesso, essendo parte inscindibile del rendiconto, finalizzato ad una comprensione immediata del medesimo ai fini della discussione e della partecipazione consapevole.

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