INDICE CONTENUTI
1. IL CASO: OPPOSIZIONE A DECRETO INGIUNTIVO PER UN CONGUAGLIO SU LAVORI DELIBERATI PRIMA DELLA VENDITA
2. CHI ERA PROPRIETARIO ALLA DELIBERA PAGA: IL CRITERIO DI IMPUTAZIONE DELLE SPESE STRAORDINARIE
3. CHE COS’È DAVVERO LA “LIBERATORIA”: UN OBBLIGO INFORMATIVO, NON UN POTERE SUL CREDITO
4. IL VALORE GIURIDICO E I SUOI LIMITI: LA COPERTURA DEL DATO NORMATIVO E L’AVALLO DELLA CASSAZIONE
5. L’EQUIVOCO DIFFUSO NELLA PRASSI: PERCHÉ LA “LIBERATORIA” NON LIBERA
6. COME GESTIRE CONTRATTUALMENTE IL RISCHIO IN COMPRAVENDITA
7. CONCLUSIONI
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L’attestazione rilasciata in sede di rogito ex art. 1130, n. 9, c.c. fotografa la contabilità in un istante, ma non cancella le obbligazioni future. Lo ribadisce il Tribunale di Milano con la sentenza n. 2408/2026, in linea con la Cassazione.

Nella prassi delle compravendite immobiliari poche parole generano tanta falsa sicurezza quanto il termine “liberatoria”. Acquirenti e venditori vi si affidano come a un salvacondotto, convinti che quel foglio firmato dall’amministratore chiuda per sempre ogni pendenza condominiale relativa al periodo anteriore alla vendita. È un equivoco tanto radicato quanto pericoloso, e una recente pronuncia del Tribunale di Milano (sez. XIII civile, 23 marzo 2026, n. 2408) offre l’occasione per smontarlo con nettezza, collocandosi nel solco già tracciato dalla Corte di cassazione (sez. II civile, ordinanza 19 marzo 2024, n. 7260). Il messaggio è chiaro: la cosiddetta liberatoria non libera affatto, perché non ha alcuna efficacia estintiva del debito e non incide sull’esistenza dei conguagli che matureranno in seguito.

Il caso: opposizione a decreto ingiuntivo per un conguaglio su lavori deliberati prima della vendita

La vicenda esaminata dal Tribunale di Milano è di quelle che si ripetono con impressionante frequenza negli studi legali. Alcuni ex proprietari, dopo aver alienato il proprio immobile, si vedono notificare un decreto ingiuntivo dal condominio: si chiede loro il pagamento del conguaglio relativo a lavori straordinari. La particolarità, e il cuore della controversia, sta nella successione temporale dei fatti. Quei lavori erano stati deliberati dall’assemblea quando gli opponenti erano ancora titolari dell’unità immobiliare; il riparto definitivo delle relative spese, però, era intervenuto soltanto in un momento successivo alla vendita, all’esito dell’approvazione del rendiconto.

Gli ex proprietari propongono opposizione al decreto ingiuntivo. La loro linea difensiva ruota interamente attorno a un documento: l’attestazione rilasciata dall’amministratore al momento del rogito, nella quale si dichiarava la regolarità dei pagamenti riferibili all’immobile compravenduto. Sulla base di quella dichiarazione, gli opponenti ritengono di essersi definitivamente affrancati da ogni pretesa condominiale anteriore alla cessione. In altre parole, invocano la “liberatoria” come prova di aver saldato ogni conto e come scudo contro la richiesta di conguaglio.

Il Tribunale respinge l’opposizione. E lo fa articolando due passaggi logici distinti, entrambi essenziali per comprendere la portata della decisione: il primo attiene al criterio di imputazione delle spese straordinarie; il secondo, ancora più significativo, riguarda proprio la natura e i limiti dell’attestazione dell’amministratore.

Chi era proprietario alla delibera paga: il criterio di imputazione delle spese straordinarie

Il primo pilastro della decisione risponde a una domanda cruciale: a chi vanno imputate le spese per i lavori straordinari quando la delibera che li approva e la successiva vendita dell’immobile si collocano su piani temporali diversi?

Il Tribunale di Milano ribadisce il principio secondo cui le spese straordinarie gravano su chi era proprietario al momento della delibera che le ha approvate, anche se il riparto interviene in un momento successivo. Il criterio dirimente, dunque, non è la data del riparto o dell’esigibilità materiale della somma, bensì il momento genetico dell’obbligazione: è la delibera assembleare di approvazione dei lavori a costituire il fatto costitutivo del debito e a individuare, come obbligato, il soggetto che in quell’istante rivestiva la qualità di condomino.

Ne discende una conseguenza logica ineludibile. Se al momento della delibera l’immobile apparteneva ancora al venditore, sarà quest’ultimo — e non l’acquirente — a rispondere della spesa, benché il conguaglio emerga contabilmente solo dopo il rogito. La circostanza che il numero preciso da versare si cristallizzi in seguito, con l’approvazione del rendiconto, non sposta la titolarità dell’obbligazione: incide soltanto sul momento in cui quel debito, già sorto, diventa liquido ed esigibile. Chi delibera un intervento straordinario ne assume il peso economico, e non può sottrarvisi vendendo l’immobile prima che la contabilità produca il conteggio finale.

Questo spiega perché gli ex proprietari, nel caso milanese, siano stati condannati: i lavori erano stati deliberati mentre essi erano ancora condomini, e tanto basta a radicare in capo a loro l’obbligo di pagamento del conguaglio.

Che cos’è davvero la “liberatoria”: un obbligo informativo, non un potere sul credito

Veniamo al passaggio più incisivo della sentenza, quello destinato a incidere sulla prassi. Gli opponenti avevano fondato l’intera difesa sull’attestazione dell’amministratore. Il Tribunale chiarisce che quel documento non ha efficacia estintiva del debito e non incide sui conguagli futuri, trattandosi di una mera attestazione della situazione contabile alla data del rilascio.

Le parole della sentenza sono lapidarie: la liberatoria «non incide sulla esistenza o meno dei successivi conguagli […] né rientra tra i poteri dell’amministratore […] rilasciare quietanze liberatorie per i crediti condominiali». È un duplice diniego. Sul piano oggettivo, il documento non tocca l’esistenza dei conguagli che verranno: non li estingue, non li rende inesigibili, non li elimina. Sul piano soggettivo, l’amministratore non ha il potere di rinunciare al credito o di rilasciare quietanze liberatorie che vincolino il condominio, perché la titolarità del credito condominiale — e la disponibilità dello stesso — spetta all’assemblea, non a chi si limita ad amministrarlo.

Per comprendere fino in fondo questa affermazione occorre distinguere due concetti che il linguaggio comune tende a confondere. Una cosa è attestare uno stato di fatto contabile; altra cosa è disporre di un diritto di credito. La quietanza, in senso tecnico, è la dichiarazione con cui il creditore riconosce di aver ricevuto il pagamento e libera il debitore; presuppone il potere di disporre di quel credito. L’attestazione ex art. 1130, n. 9, c.c., invece, non è una quietanza in senso proprio: è la fotografia di una situazione registrata alla data del rilascio. L’amministratore, redigendola, non rinuncia a nulla e non estingue nulla; si limita a riferire ciò che risulta dai libri contabili in quel preciso momento. Chiamarla “liberatoria”, quindi, è già di per sé un fraintendimento lessicale che alimenta un equivoco giuridico.

Come si effettua lo scioglimento: gli artt. 61 e 62 disp. att. c.c.

Per comprendere la decisione occorre soffermarsi sul meccanismo normativo. L’articolo 61 delle disposizioni di attuazione stabilisce che «qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato».

Due sono le vie per giungere allo scioglimento. La prima è quella assembleare: lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del Codice civile, ossia con il voto della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. La seconda è quella giudiziale: lo scioglimento «è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione». Nel caso di specie, come si è visto, la divisione era stata pronunciata dal Tribunale.

Il presupposto sostanziale è chiaro: la possibilità di scindere il complesso in parti dotate delle caratteristiche di edifici autonomi. Non basta il desiderio di separarsi; occorre che le porzioni risultanti possano vivere come fabbricati indipendenti, con propria autonomia strutturale e funzionale.

Qui interviene la norma decisiva, l’articolo 62 delle disposizioni di attuazione. Il suo primo comma precisa che «la disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice». È una previsione di straordinaria importanza pratica, spesso trascurata: il legislatore ha espressamente ammesso che lo scioglimento possa avvenire pur in presenza di beni che continuano ad appartenere in comunione a tutti gli originari partecipanti.

In altre parole, la divisione non è necessariamente totale. Si possono creare condomìni autonomi per la gestione di ciò che è divisibile — le scale interne, i tetti dei singoli fabbricati, le facciate di ciascun edificio — mantenendo però in comune ciò che, per collocazione o per funzione, serve indistintamente a tutti gli stabili: il viale d’accesso, l’impianto centralizzato di riscaldamento, i locali della portineria, l’alloggio del portiere, gli spazi e i servizi condivisi.

Il valore giuridico e i suoi limiti: la copertura del dato normativo e l’avallo della Cassazione

Questa lettura non è un’opzione interpretativa isolata: trova conferma diretta nel dato normativo. L’art. 1130, n. 9, c.c., introdotto dalla riforma del 2012, si limita a prevedere che l’amministratore debba «fornire al condomino […] attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso». La norma configura, dunque, un obbligo informativo, non un potere dispositivo. Il legislatore ha voluto assicurare trasparenza — mettere il condomino, e per suo tramite l’eventuale acquirente, in condizione di conoscere la situazione contabile e l’esistenza di contenziosi — ma non ha attribuito all’amministratore alcuna facoltà di incidere sul credito, che resta nella disponibilità dell’assemblea.

Il valore giuridico dell’attestazione va quindi calibrato con precisione. Essa ha un valore informativo e probatorio circoscritto: dà conto di ciò che risulta contabilizzato ed esigibile alla data del rilascio. Ma proprio perché fotografa un istante, non può contenere ciò che a quell’istante non esiste ancora. I conguagli da lavori straordinari, per loro stessa natura, emergono solo all’esito dell’approvazione del rendiconto: un riparto ancora da definire non è “regolarità dei pagamenti” già certificabile, ma un debito futuro e in fieri, non ancora tradotto in una posta contabile liquida. Nessuna attestazione, per quanto rassicurante nel tono, può abbracciare somme non ancora determinate.

La decisione milanese si pone consapevolmente in linea con l’orientamento della Corte di cassazione (sez. II civile, ordinanza 19 marzo 2024, n. 7260), secondo cui l’attestazione ex art. 1130, n. 9, c.c. ha natura meramente informativa e «non costituisce presupposto per la liquidità, la esigibilità e la prova della morosità da riscuotere». Il rilievo della Suprema Corte completa il quadro anche in senso inverso: come l’attestazione non può cristallizzare a favore del condomino una liberazione che non le compete, così non è di per sé titolo idoneo a fondare la pretesa creditoria del condominio. È e resta un documento informativo, privo di autonoma valenza costitutiva in un senso o nell’altro.

L’equivoco diffuso nella prassi: perché la “liberatoria” non libera

La sentenza milanese ha il pregio di dissolvere un equivoco che la prassi ha sedimentato negli anni. Nel linguaggio corrente e in molte trattative immobiliari, la “liberatoria” viene percepita come un atto che chiude ogni conto pregresso, una sorta di sigillo definitivo apposto sulla posizione del venditore. Nulla di più fuorviante. Il documento non libera affatto il condomino: fotografa soltanto la situazione contabile in un determinato momento e resta irrilevante rispetto alla successiva determinazione del debito.

L’errore concettuale nasce dal proiettare su un atto ricognitivo — che guarda al passato e al presente contabile — un’efficacia che riguarderebbe il futuro. Ma il futuro, per definizione, non può essere attestato. Se l’assemblea ha deliberato lavori straordinari mentre l’immobile era ancora del venditore, il conguaglio che ne deriverà colpirà quest’ultimo indipendentemente da qualsiasi attestazione medio tempore rilasciata, perché l’obbligazione è già sorta con la delibera e attende solo di essere quantificata. La portata rassicurante della liberatoria è, in questi casi, soltanto apparente. Affidarsi ciecamente ad essa significa esporsi, a distanza di mesi, a un decreto ingiuntivo del tutto legittimo.

Come gestire contrattualmente il rischio in compravendita

Se l’attestazione non mette al riparo dai conguagli futuri, la tutela va costruita altrove: nel contratto. È questa la conseguenza operativa più importante che gli operatori — notai, mediatori, ma soprattutto le parti — devono trarre dalla pronuncia. Il rischio non si elimina invocando la liberatoria; si governa disciplinandolo espressamente nell’atto di compravendita.

Alcune cautele si impongono con evidenza. Anzitutto, è opportuno che le parti verifichino, prima del rogito, l’esistenza di delibere di lavori straordinari già approvate ma non ancora integralmente ripartite: è proprio in quello spazio, tra delibera e riparto, che si annida il conguaglio “dormiente”. In secondo luogo, è quanto mai utile inserire nel contratto una clausola che regoli espressamente l’imputazione delle spese straordinarie deliberate ma non ancora conteggiate, stabilendo tra venditore e acquirente chi ne sopporterà il peso e con quali modalità. Le parti sono infatti libere di ripartire tra loro il costo in modo diverso rispetto al criterio legale: tale accordo interno, però, vincola solo i contraenti e non è opponibile al condominio, il quale continuerà a rivolgersi al soggetto individuato secondo il criterio della titolarità alla data della delibera. Di qui l’utilità di prevedere anche clausole di manleva e garanzia, che consentano alla parte eventualmente escussa dal condominio di rivalersi sull’altra secondo quanto pattuito.

La logica è semplice: poiché il criterio legale è rigido e l’attestazione dell’amministratore non offre riparo, la certezza va cercata nella redazione accorta del contratto. Una diligenza preventiva — informarsi, verificare i verbali assembleari, tradurre in clausole la ripartizione del rischio — vale infinitamente più di qualsiasi liberatoria esibita al rogito.

Conclusioni

La sentenza del Tribunale di Milano n. 2408/2026, in continuità con la Cassazione n. 7260/2024, ristabilisce con chiarezza i confini di un istituto troppo spesso sopravvalutato. L’attestazione dell’amministratore ex art. 1130, n. 9, c.c. è un doveroso strumento di trasparenza informativa, non una fonte di liberazione dal debito. Non estingue le obbligazioni, non incide sull’esistenza dei conguagli futuri e non rientra tra i poteri dell’amministratore rilasciare quietanze liberatorie per i crediti condominiali, la cui disponibilità spetta all’assemblea.

Le spese straordinarie seguono chi era proprietario al momento della delibera che le ha approvate, anche quando il riparto matura dopo la vendita. Chi acquista o vende un immobile in condominio deve dunque abbandonare l’illusione della liberatoria e affidarsi a ciò che davvero protegge: la conoscenza puntuale della situazione deliberativa del condominio e una regolamentazione contrattuale attenta del rischio. È lì, e non in un foglio dal nome ingannevole, che si gioca la vera sicurezza dell’affare.

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