INDICE CONTENUTI
1. IL RUOLO DEL VENDITORE E IL CONCETTO DI BUONA FEDE
2. CASI PRATICI E DECISIONI SPECIFICHE
3. CONSIGLI PER VENDITORI E ACQUIRENTI
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“Vendere un appartamento in condominio può sembrare semplice, ma cosa accade se non informi l’acquirente di lavori straordinari imminenti? La Cassazione ha affrontato più volte la questione, e le conseguenze possono essere significative.”
Abbiamo già visto in un precedente articolo come le spese straordinarie in prossimità di una compravendita di un’unità immobiliare in un condominio competono a quello tra il venditore e l’acquirente che risulta essere proprietario al momento della delibera assembleare che approva i lavori straordinari in questione. La delibera dovrà indicare i lavori da eseguirsi, la ditta appaltatrice, il costo dell’appalto e la relativa ripartizione.
Vediamo di capire se sussista un obbligo a carico del venditore di informare il promittente acquirente delle intenzioni dei condomini, magari già emerse in una precedente assemblea, di eseguire a breve importanti lavori straordinari.
La questione è stata affrontata in due occasioni dalla Suprema Corte di cassazione.
Il ruolo del venditore e il concetto di buona fede
Secondo una prima pronuncia (ordinanza n. 16640, pubblicata il 5 luglio 2017, relatore Marco Rossetti), il condomino, mentre vende il suo appartamento, anche nella fase delle trattative, deve comportarsi secondo buona fede ex art 1137 c.c., e pertanto deve rendere note tutte le condizioni, i pesi e i vincoli che gravano sull’immobile in vendita, ivi comprese le spese condominiali per le opere straordinarie di prossima deliberazione, qualora ne sia a conoscenza.
In caso contrario, può essere ritenuto responsabile – a titolo di responsabilità precontrattuale – dei danni cagionati all’acquirente.
Casi pratici e decisioni specifiche
Esaminiamo brevemente i fatti di causa.
L’acquirente aveva fatto causa al venditore citandolo avanti il Tribunale dell’Aquila perché aveva acquistato un immobile in condominio e, nell’imminenza della compravendita, era stata convocata un’assemblea condominiale per deliberare su alcuni lavori straordinari di ingente importo. Secondo l’acquirente, tuttavia, tale circostanza gli era stata volontariamente taciuta dal venditore in fase di trattative, così trovandosi, una volta perfezionato l’acquisto, a dover sostenere spese condominiali straordinarie di rilevante importo.
Il Tribunale di primo grado accoglieva le domande dell’attore, condannando il convenuto al risarcimento del danno per responsabilità precontrattuale. Il gravame proposto dal convenuto avanti alla Corte d’appello veniva rigettato.
Con ulteriore ricorso il caso veniva portato all’attenzione della Suprema Corte.
Il ricorrente sosteneva – in particolare – che, essendo l’attrice proprietaria dell’immobile al momento in cui l’assemblea condominiale deliberò i lavori straordinari di rifacimento del tetto, la relativa obbligazione non poteva che gravare, ai sensi dell’articolo 1123 c.c., sull’attrice stessa, e non poteva essergli accollata dal giudice di merito.
Nel caso in questione, la Cassazione ritenne che la contestazione circa la violazione dell’articolo 1123 fosse inammissibile per estraneità alla ratio decidendi: infatti, la Corte d’appello aveva affermato la responsabilità dell’odierno ricorrente non perché titolare di una obbligazione propter rem (l’obbligazione propter rem è un debito collegato alla proprietà di un bene, in questo caso, l’immobile), ma a titolo di responsabilità precontrattuale, ovvero per avere volontariamente sottaciuto all’acquirente l’esistenza di un’ingente onere condominiale di prossima deliberazione; nessuna violazione dell’articolo 1123 codice civile, dunque, è stata commessa dalla Corte d’appello, per la semplice ragione che tale norma non doveva essere e non è stata applicata al caso di specie.
Questione chiarita? Abbiamo avuto la risposta al quesito iniziale?
In realtà la Cassazione è successivamente intervenuta in una fattispecie analoga a quella precedentemente esaminata, ritenendo che non sussista alcun obbligo da parte del venditore di informare l’acquirente sulle intenzioni future dei condomini di dare il via a ingenti e costosi lavori di manutenzione straordinaria.
Del resto, secondo l’ultima pronuncia della Suprema Corte, il promittente acquirente ha l’onere e la possibilità di farsi consegnare dell’amministratore di condominio, eventualmente previa richiesta da parte del condomino promittente venditore, le copie degli ultimi verbali di assemblea condominiali, da cui poter ricavare i dati non fornitigli dal promittente venditore.
Esaminiamo anche in questa occasione i fatti di causa.
Tizio acquistava da Caio un appartamento in condominio ma dopo il rogito era costretto a pagare spese condominiali di manutenzione straordinaria. Per quanto sopra sospendeva il pagamento del saldo del prezzo di compravendita e pretendeva il risarcimento delle spese sostenute; in particolare il compratore accusava il venditore di non essersi comportato secondo buona fede nello svolgimento delle trattative, per avergli taciuto le opere di manutenzione straordinaria in programma nel caseggiato. A quanto sopra aggiungeva che gli interventi manutentivi sulla facciata e sulla copertura dell’edificio ed anche la scelta dell’impresa appaltatrice era avvenuta con una delibera precedente al rogito, mentre quella successiva a tale momento (cioè, dopo l’acquisto) si era limitata a definire aspetti esecutivi in ordine ai lavori già approvati (procedendo a riassegnare l’appalto ad altra impresa alla luce dei nuovi preventivi).
La questione veniva sottoposta all’attenzione del Tribunale, che decideva che l’attore non avesse diritto al rimborso delle spese condominiali e che fosse tenuto al pagamento del saldo del prezzo del contratto di compravendita. La Corte d’appello confermava tale decisione. I giudici di secondo grado escludevano che all’acquirente spettasse un diritto al risarcimento del danno ex art. 1440 c.c., ben potendo il compratore accertare prima del rogito la reale consistenza dei lavori condominiali e l’eventuale esistenza di quote da pagare, attraverso la verifica delle deliberazioni assembleari, essendo comunque le “delibere decisive” intervenute dopo la vendita. All’acquirente non rimaneva che ricorrere in cassazione.
Leggiamo il testo della decisione della Suprema Corte (ordinanza n.18793 del 10 settembre 2020):
FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE
(OMISSIS) ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza 4 ottobre 2018, n. 363/2018, resa dalla Corte d’appello di Campobasso.
Rimangono intimati, senza aver svolto attività difensive, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).
La Corte d’appello di Campobasso, rigettando il gravame proposto da (OMISSIS) contro la decisione presa in primo grado dal Tribunale di Campobasso, ha così confermato che il (OMISSIS), ritenuto obbligato al pagamento della residua somma di Euro 20.000,00, a titolo di saldo del prezzo del contratto di compravendita del 19 dicembre 2006, inerente ad un appartamento sito in (OMISSIS), non avesse invece diritto al rimborso dell’importo di Euro 11.794,60, versato per la contribuzione alle spese condominiali di manutenzione straordinaria del fabbricato. La Corte d’appello di Campobasso, dopo aver affermato che l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni deriva dalla concreta esecuzione dell’attività gestionale, ha tuttavia affermato che soltanto con la deliberazione assembleare del 1 marzo 2007 – dunque successiva alla compravendita del 19 dicembre 2006 – aveva “deciso in concreto i lavori, scegliendo tra più preventivi”, lavori così “affidati alla ditta esecutrice”, ed ancora successiva era la delibera di approvazione del rendiconto, con la quota posta a carico del (OMISSIS). I giudici di secondo grado hanno altresì escluso che all’acquirente spettasse un diritto al risarcimento del danno ex articolo 1440 c.c., ben potendo il (OMISSIS) accertare prima del rogito la reale consistenza dei lavori condominiali e la eventuale esistenza di quote da pagare, attraverso la verifica delle deliberazioni assembleari, essendo comunque le “delibere decisive” intervenute dopo la vendita.
Il primo motivo del ricorso di (OMISSIS) deduce la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1123 c.c. ed evidenzia l’errore della Corte d’appello nella individuazione del soggetto obbligato, dovendo considerare a tal fine soltanto la delibera “in cui l’assemblea ha ritenuto di eseguire le opere”, ovvero quella del 19 giugno 2006, che aveva deciso di realizzare gli interventi manutentivi sulla facciata e sulla copertura dell’edificio ed anche scelto l’impresa appaltatrice (poi modificata a seguito dell’acquisizione di preventivi piu’ convenienti). A dire del ricorrente, la delibera assembleare del 1° marzo 2007, impropriamente richiamata dalla Corte d’appello, si sarebbe invece limitata a definire aspetti esecutivi in ordine ai lavori gia’ approvati nella riunione del 19 giugno 2006, in particolare procedendo a riassegnare l’appalto ad altra impresa alla luce dei nuovi preventivi.
Il secondo motivo del ricorso di (OMISSIS) denuncia la violazione ed erronea applicazione dell’articolo 1140 c.c., insistendosi per il mendacio dei venditori nella fase di stipula del contratto.
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’articolo 380-bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
I due motivi di ricorso, che possono esaminarsi congiuntamente per la loro connessione, rivelano diffusi profili di inammissibilità e risultano comunque infondati.
I motivi di ricorso deducono la questione della individuazione del soggetto obbligato a sostenere le spese per la manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale nei rapporti tra alienanti ed acquirente di una unità immobiliare. A differenza di quanto sostenuto in motivazione dalla Corte di Campobasso, che ha però poi deciso correttamente sul punto in dispositivo, secondo ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, deve farsi riferimento non al momento della concreta attuazione dell’attività di manutenzione, quanto alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dell’intervento di riparazione straordinaria, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez. 2, 14/10/2019, n. 25839; Cass. Se 6-2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654). Tale momento, che la Corte d’appello ha individuato con riferimento alla deliberazione del 1° marzo 2007, allorché’ venne scelta l’impresa esecutrice tra più preventivi, rileva dunque per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio (che agisca in solido verso entrambi ai sensi dell’articolo 63 c.c., comma 4, disp. att.) i patti eventualmente intercorsi tra costoro. Non rileva a tal fine, viceversa, la data in cui siano stati approvati gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori. Occorre, invero, l’autorizzazione dell’assemblea, ai sensi dell’articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4 e con la maggioranza prescritta dall’articolo 1136 c.c., comma 4, per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale (si vedano indicativamente Cass. Sez. 2, 21/02/2017, n. 4430; Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865). La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve in ogni caso determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa, non avendo rilievo per l’insorgenza del debito di contribuzione l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria (Cass. Sez. 2, 26 gennaio 1982, n. 517; Cass. Sez. 2, 02/05/2013, n. 10235; Cass. Sez. 2, 21 febbraio 2017, n. 4430; Cass. Sez. 62, 16 novembre 2017, n. 27235; Cass. Sez. 6-2, 17 agosto 2017, n. 20136; Cass. Sez. 2, 20 aprile 2001, n. 5889). Correttamente, pertanto, la Corte d’appello di Campobasso ha ritenuto che l’obbligo di contribuzione alla manutenzione straordinaria dell’edificio fosse insorto soltanto allorché’, nell’assemblea del 1° marzo 2007, successiva dunque alla compravendita inter-partes stipulata il 19 dicembre 2006, venne definitivamente individuata l’impresa prescelta. A tale apprezzamento di fatto compiuto dai giudici del merito, sindacabile in sede di legittimità soltanto nei limiti dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, il ricorrente contrappone nel primo motivo di impugnazione un denuncia di violazione e falsa applicazione di norma di diritto, che è in realtà volta ad ottenere dalla Corte di cassazione una diversa ricostruzione delle vicende di causa, sollecitando una inammissibile delibazione immediata delle risultanze di alcune precedenti delibere assembleari (in particolare, quelle del 19 giugno 2016 e del 7 settembre 2016), delle quali neppure risulta specificato il contenuto decisivo, agli effetti dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6. Essendo il debito per il pagamento dei contributi di manutenzione straordinaria divenuto esigibile soltanto il 1 marzo 2007 (allorché’ era condomino, e perciò legittimato alla partecipazione alla relativa assemblea, proprio (OMISSIS), subentrato il 19 dicembre 2006 nel diritto di condominio), non è ravvisabile alcuna violazione dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto di compravendita da parte dei venditori dell’unità immobiliare, a titolo di dolo incidente ex articolo 1440 c.c., non potendo ravvisarsi in capo a questi ultimi un obbligo informativo, ne’ dunque prospettare un malizioso occultamento, causa di un “maggior aggravio economico” del compratore, con riguardo all’intenzione dei condomini di procedere alla futura approvazione dei lavori in questione (arg. da Cass. Sez. 2, 16/04/2012, n. 5965).
Il ricorso va perciò rigettato. Non occorre regolare le spese del giudizio di cassazione, in quanto gli intimati non hanno svolto attività difensive.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater, – da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso.
Consigli per venditori e acquirenti
Questo è dunque il più recente orientamento della Suprema Corte, a parere dello scrivente il più corretto da un punto di vista sia logico sia giuridico.
Almeno sino a nuova e diversa pronuncia della Cassazione, si deve – quindi – ritenere che il promittente venditore non sia obbligato ad informare la controparte circa le intenzioni della collettività condominiale di procedere a future approvazioni di lavori straordinari, solo discussi in una precedente riunione assembleare.
Non è configurabile alcuna violazione degli obblighi di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento della trattativa e nella formazione del contratto di compravendita nel caso preso in esame, in cui il promittente venditore non informi il promittente acquirente delle intenzioni dei condomini, già emerse in sede assembleare, di deliberare a breve importanti opere straordinarie.
Del resto, l’acquirente, a tutela della sua posizione, potrà richiedere copia degli ultimi verbali assembleari, da cui ricavare direttamente notizie utili per la valutazione della compravendita.
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