Ai sensi dell’art 1129, comma 3, c.c., nella versione ante riforma del 2013, l’Amministratore poteva essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condòmino, oltre che nel caso previsto dall’art. 1131, ultimo comma, c.c. se per due anni non aveva reso il conto della sua gestione, ovvero se vi erano fondati sospetti di gravi irregolarità.
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NUOVE DISPOSIZIONI IN MATERIA DI REVOCA DELL’AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE
Le cose si sono modificate dopo la Riforma del Condominio; per la revoca dell’Amministratore si ipotizzano – essenzialmente – due diverse categorie: da un lato la revoca da parte dell’Assemblea, che può essere deliberata in ogni tempo e non richiede che l’Amministratore abbia posto in essere specifici comportamenti scorretti o non abbia adempiuto agli obblighi sullo stesso gravanti a norma di legge, dall’altro quella giudiziale, che è ammissibile solo alle condizioni indicate dall’art. 1129 c.c.. In primo luogo, l’art. 1129 c.c. indica, quale motivo di revoca, la violazione dell’art. 1131, comma 4, c.c., ovvero il fatto che l’Amministratore non abbia comunicato senza indugio all’Assemblea dei condomini la notifica di un atto di citazione o di un provvedimento giudiziario che esorbiti dalle sue attribuzioni.
L’ipotesi era già prevista prima della riforma del 2013 e si riallaccia alla disciplina di cui all’art. 1131, comma 2, c.c. che consente al terzo, che intende esperire un giudizio nei confronti del Condominio, di chiamare in causa e, quindi, notificare l’atto di citazione al solo Amministratore di Condominio anziché nei confronti di tutti i condomini.
La revoca può altresì essere richiesta in caso di mancata resa del conto. Al riguardo, l’art. 1130, comma 1, n. 10), c.c., prevede che l’Amministratore debba redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’Assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Prima della riforma del 2013 la revoca poteva essere richiesta solo se l’Amministratore non avesse reso il conto per due anni, e l’art. 1130 c.c. non prevedeva termini precisi di convocazione annuale dell’Assemblea per l’approvazione dello stesso.
Infine, la revoca può essere richiesta in caso di gravi irregolarità poste in essere dall’Amministratore.
Sul punto, si precisa che la precedente formulazione dell’art 1129 c.c., ai fini dell’accoglimento della domanda di revoca, richiedeva la prova di fondati sospetti di gravi irregolarità, mentre l’attuale versione prevede un elenco di ipotesi di gravi irregolarità il cui carattere, però, non è tassativo, come risulta dallo stesso testo della norma.
GRAVI IRREGOLARITÀ CHE COMPORTANO LA REVOCA DELLA AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE
La tipizzazione delle condotte sgrava il ricorrente dal provare la gravità della irregolarità del comportamento tenuto dall’Amministratore se rientrante in una di quelle ipotesi: sarà, quindi, onere dell’Amministratore dimostrare che l’irregolarità non è in realtà grave per specifici e comprovati motivi. Venendo al concetto di gravi irregolarità, si può dire che sono idonei a costituire ipotesi di gravi irregolarità quei comportamenti, commissivi od omissivi, posti in essere dall’Amministratore di Condominio, così significativi da far ritenere venuto meno il necessario e tipico rapporto di fiducia tra Amministratore e condomini.
Secondo alcune sentenze di merito successive alla riforma, anche in presenza di una delle ipotesi già valutate dall’art. 1129 c.c. quali gravi irregolarità, per disporre la revoca dell’Amministratore occorrono comunque le prove di un comportamento concreto contrario ai doveri imposti per legge, con esclusione pertanto di ogni automatismo. Tra le ipotesi di gravi irregolarità troviamo, in primo luogo, l’omessa convocazione dell’Assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale e il ripetuto rifiuto di convocare l’Assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo Amministratore o negli altri casi previsti dalla legge.
Si consideri, poi, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’Assemblea.
La norma non prevede un termine per l’esecuzione delle delibere: ovviamente, anche il ritardo nell’adempimento potrà essere equiparato all’omissione nel caso in cui per la sua particolare natura avrebbe dovuto essere eseguita entro un termine ragionevole.
Nel caso di delibera evidentemente affetta da nullità, ma in assenza di sua impugnazione, è consigliabile che l’Amministratore ne tenga in sospeso l’esecuzione, e convochi una nuova Assemblea per spiegare il motivo di nullità e provocarne, se possibile, la sua rimozione. Anche per la diversa ipotesi di una delibera annullabile e impugnata, è consigliabile che l’Amministratore, in attesa che il Tribunale si pronunci sulla richiesta di sospensione dell’efficacia della delibera, provveda tempestivamente a convocare nuovamente l’Assemblea per valutare l’eventuale sospensione dell’esecuzione o addirittura la modifica della delibera stessa.
Costituisce, poi, motivo di revoca la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma dell’art 1129 c.c. Infatti, il legislatore, sulla scorta sia della prassi che delle pronunce giurisprudenziali di merito, ha posto a carico dell’Amministratore di Condominio l’obbligo di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del Condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al Condominio. Ciò al fine di rendere più trasparenti e verificabili le operazioni poste in essere dall’Amministratore e i flussi delle operazioni economiche, nonché le eventuali irregolarità nella gestione del denaro.
L’art. 1129, comma 11, n. 4), c.c., poi, censura la gestione secondo modalità che possono generare la possibilità di confusione tra il patrimonio del condomino e il patrimonio personale dell’Amministratore o di altri condomini. È punito, altresì, l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del Condominio. E’ il caso in cui, ad esempio, trascritto un pignoramento o iscritta un’ipoteca a garanzia di un credito del Condominio nei confronti di un condomino o anche di un terzo, l’Amministratore provveda ad autorizzarne la cancellazione, evidentemente prima dell’intervenuta piena soddisfazione del credito.
Proseguendo, troviamo come ulteriore motivo di revoca l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva laddove sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al Condominio.
Ancora, comporta la revoca dell’Amministratore l’inottemperanza agli obblighi di cura dell’anagrafe condominiale, l’obbligo di cura del registro dei verbali e adempimenti accessori, di cui all’art. 1130, nn. 6) e 7), c.c., nonché l’obbligo di fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. È importante sottolineare, in particolare, che ciascun comproprietario ha la facoltà di ottenere dall’Amministratore del Condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il Condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti (Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2011, n. 19210).
Nello stesso senso, ciascun condomino ha diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all’Assemblea condominiale, e a tale diritto corrisponde l’obbligo dell’Amministratore di predisporre un’organizzazione, sia pur minima, che consenta di esercitare lo stesso e di informarne i condomini, sicché, a fronte della richiesta di un singolo condomino di accedere alla predetta documentazione, grava sull’Amministratore, l’onere della prova dell’inesigibilità ed incompatibilità della richiesta con le modalità previamente comunicate (Cass. civ., sez. II, 19 settembre 2014, n. 19799).
LA CONTABILITÀ CONDOMINIALE
Una particolare attenzione andrà posto al registro di contabilità, introdotto dalla riforma e previsto al n.7) dell’art. 1130 c.c., la cui mancata allegazione nel fascicolo del rendiconto renderà annullabile la delibera di approvazione del consuntivo e la cui mancata cura renderà revocabile l’Ammministratore. Infine, si ricorda l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell’art 1129 c.c. ovvero: propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai nn. 6) e 7) dell’art. 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’Amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
Aggiungo, quale ulteriore motivo di revoca, il mancato aggiornamento professionale, di cui si è parlato nel paragrafo precedente.
