Nel tentativo di dare contemporaneamente forma all’istituto del Supercondominio e di semplificarne le funzioni, con le modifiche di cui all’art. 67 disp. att. c.c., si sono venute a creare tre diverse ipotesi e tre conseguenti diverse discipline in materia di assemblee del Supercondominio.
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Veniamo ad osservare più da vicino i tre diversi scenari per la convocazione dell’assemblea, a seconda del numero dei “partecipanti” e delle materie da trattare.
Precisamente:
- se il numero dei partecipanti è pari o inferiore a sessanta, le regole di convocazione sono quelle solite, e cioè devono essere convocati tutti i condòmini (sia se la materia è di ordinaria amministrazione, sia se è di straordinaria amministrazione);
- se il numero dei partecipanti è superiore a sessanta (e le materie sono relative all’ordinaria amministrazione o alla nomina dell’Amministratore), ogni singolo Condominio deve nominare un Rappresentante comune: solo a lui va consegnata la convocazione e solo lui può partecipare in assemblea;
- se il numero dei partecipanti è superiore a sessanta (e le materie sono relative alla straordinaria amministrazione) tornano ad applicarsi le regole usuali di convocazione: la convocazione deve essere inviata e ricevuta da tutti i singoli proprietari e la partecipazione all’assemblea è riconosciuta a tutti i singoli proprietari.
COMINCIAMO A ESAMINARE LA PRIMA E LA TERZA IPOTESI, COINCIDENTI TRA LORO.
Nei casi in cui il numero dei partecipanti sia pari o inferiore a sessanta, valgono le usuali regole di convocazione assembleare dettate in materia condominiale e cioè che l’assemblea condominiale non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Troverà applicazione – inoltre – il principio ribadito dalla Cass. S.U. n. 4806/05 secondo cui la mancata convocazione all’assemblea di un singolo condòmino comporterà l’annullabilità (e non la nullità) delle delibere assunte.
Si parla, in queste ipotesi, di “assemblea totalitaria”.
Nei casi in cui, invece, il numero dei partecipanti è superiore a sessanta (e le materie sono relative all’ordinaria amministrazione o alla nomina dell’Amministratore), ogni singolo Condominio deve nominare un Rappresentante comune, unico legittimato a partecipare all’assemblea; si parla, in queste ipotesi, di “assemblea dei Rappresentanti”.
Siamo dunque di fronte ad una novità nella materia condominiale, e cioè la presenza di un nuovo modello di assemblea, ristretto a poche persone (i “Rappresentanti”), che si affianca al modello tradizionale aperto a tutti gli aventi diritto.
Lo scopo, evidente, di questa introduzione è di semplificare lo svolgimento decisionale dei grossi complessi, ove si riuniscono centinaia di persone per discutere dei problemi condominiali.
La domanda a questo punto è: sono stati raggiunti gli obiettivi di semplificazione perseguiti dal legislatore?
A mio avviso, la risposta è probabilmente no, per le ragioni che vedremo nel prossimo articolo.
