Impugnazioni delle delibere condominiali: i soggetti da convocare nell’assemblea di condominio

3 Gennaio 2024

News

AUTORE: Avv. Ruggero Armani

TAG: Condominio, Convocazione assemblea, Impugnazione delle delibere

Risorse recenti

Contattaci

Studio Legale Armani

C. Buenos Aires 79, 20124 Milano (MI)
Tel. 02 58112224

INDICE CONTENUTI
1. I SOGGETTI DA CONVOCARE NELL’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
2. IL PROPRIETARIO E I COMPROPRIETARI
3. GLI EREDI DEL PROPRIETARIO DEFUNTO
4. I DIRITTI DI USUFRUTTUARI E NUDI PROPRIETARI
5. IL DIRITTO DI VOTO DEL CONDUTTORE DELL’IMMOBILE
6. LA POSIZIONE DEL CONDUTTORE NEL LEASING IMMOBILIARE
.


Veniamo ad affrontare la tematica delle impugnazioni delle delibere delle assemblee condominiali.

Prima di entrare nello specifico dell’argomento, vediamo di inquadrare l’istituto dell’assemblea dei condomini.

L’assemblea condominiale è, accanto all’Amministratore, l’organo fondamentale per la gestione del Condominio. Le sue attribuzioni, le competenze e le regole per la validità delle deliberazioni dell’assemblea di condominio sono disciplinate dagli artt. 1135-1137 c.c..

Esaminiamo da principio da chi debba essere costituita l’assemblea dei condòmini e quali siano i soggetti giuridici che – quindi – abbiano diritto a essere convocati.

Il proprietario è il primo soggetto che deve essere convocato nell’assemblea, e si identifica con chi ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico (art. 832 c.c.).

E nel caso in cui la proprietà di un immobile facente parte del Condominio appartenga a più soggetti (comproprietari)?

In simili casi, l’art. 67 Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie prevede che qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice. Rimane l’obbligo di convocare tutti i comproprietari, anche se parteciperà un solo rappresentante.

Terza categoria degli “aventi diritto” alla convocazione è quella degli eredi.

L’amministratore è tenuto ad inviare personalmente agli eredi l’avviso di convocazione assembleare solo nel caso sia stato informato del fenomeno successorio.

D’altro canto, l’Amministratore adempierà all’onere di cui all’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile trasmettendo l’avviso di convocazione all’ultimo domicilio del defunto e a nome di quest’ultimo, in applicazione analogica dell’articolo 303 del codice di procedura civile (Cassazione civile, 17.04.1969, n. 1215; conforme 29.07.1978, n. 3798).

Altre categorie da convocare sono quelle degli usufruttuari, del nudo proprietario e dell’abitatore.

Il diritto alla “partecipazione attiva” nelle assemblee dei condòmini è riconosciuto sia all’usufruttuario che al nudo proprietario, a seconda dei temi trattati. L’articolo 67 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile dispone, al riguardo, che “L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttario sia al nudo proprietario […]”. La disciplina qui complessivamente esaminata, peraltro, risulta applicabile all’Istituto dell’Abitazione (articolo 1022 codice civile), stante la clausola di richiamo sull’applicabilità posta dall’articolo 1026 codice civile.

Vi è – poi – la figura del conduttore, di un soggetto privo di diritti reali ma titolare di un diritto legato ad un contratto di locazione. Nello specifico, l’art. 10 L.392/78 prevede che “Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.”

L’ultima categoria dei soggetti che hanno diritto ad essere convocati in assemblea è quella dei contraenti di un contratto di leasing.

Il leasing è uno di quei nuovi contratti creati dalla prassi commerciale che non trova specifica disciplina nella legge italiana.

Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che al leasing, in special modo al leasing immobiliare con effetto traslativo (ossia quel contratto al quale termine è previsto il passaggio di proprietà del bene), si applichi la disciplina della vendita con patto di riservato dominio di cui agli artt. 1523 e ss c.c. (cfr. tra le varie Cass. 27 settembre 2011 n. 19732).

È utile ricordare che ai sensi dell’art. 1523 c.c. nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.

Dal punto di vista giuridico, quindi, è evidente che fino al trasferimento finale del bene le due parti siano sostanzialmente un locatore ed un conduttore (se il contratto ha durata maggiore ai nove anni dovrà essere redatto per atto pubblico, cfr. art. 1350 c.c.).

Ne consegue che si dovranno seguire le medesime regole viste per il contratto di locazione, dovendosi sempre convocare il concedente (istituto di leasing), nella sua qualità di proprietario, e – nei casi sopra esaminati – l’utilizzatore, da parificarsi al conduttore.


Facebook
Twitter
LinkedIn
Email
Print