Il rendiconto condominiale prima e dopo la Legge di Riforma del Condominio

8 Ottobre 2020

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AUTORE: Avv. Ruggero Armani

TAG: Amministratore, Rendiconto condominiale, Riforma del Condominio

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Il rendiconto condominiale è quel documento, o meglio quell’insieme di documenti, che l’Amministratore di Condominio presenta all’Assemblea condominiale con cadenza annuale per rendere i conti della propria gestione.

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Come per altri aspetti della vita condominiale, anche il rendiconto  è stato oggetto delle modifiche apportate dalla Legge di Riforma del Condominio (Legge 11 dicembre 2012, n.220); esaminiamo di seguito come venisse regolamentato prima della Riforma il rendiconto condominiale e le novità successivamente introdotte.

PRIMA DELLA RIFORMA DEL CONDOMINIO DEL 2012, IL CODICE CIVILE RECAVA POCHE DISPOSIZIONI IN TEMA DI RENDICONTO.

In sintesi, era previsto che:

  • l’Amministratore dovesse presentare il rendiconto al termine di ogni anno;
  • l’Amministratore potesse essere revocato giudizialmente in caso di mancata presentazione del rendiconto per due anni;
  • l’Assemblea provvedesse all’approvazione del rendiconto relativo alla gestione conclusa e del preventivo relativo alla nuova gestione.

La Legge di Riforma è intervenuta su queste disposizioni nei seguenti termini:

  • è stato confermato l’obbligo dell’Amministratore di presentare annuale il rendiconto, con la precisazione che l’Assemblea per la relativa approvazione debba essere convocata entro centottanta giorni;
  • è stata confermata la possibilità di revocare giudizialmente l’Amministratore in caso di mancata presentazione del rendiconto ma è stato eliminato il riferimento ai due anni di mancata presentazione, rendendo – pertanto — sufficiente un solo anno per legittimare l’azione.

La giurisprudenza di legittimità integrava questo scarno dettato con il principio della “intellegibilità” del rendiconto, della sua capacità – in altre parole – di essere facilmente comprensibile dai condomini, senza dover osservare le regole contabili previste per i bilanci societari.

VEDIAMO QUANTO RIPETUTAMENTE STATUITO SUL PUNTO DALLA SUPREMA CORTE (PER TUTTE, SI VEDA CASS. CIV., SEZ. II, 7 LUGLIO 2000, N. 9099).

La contabilità presentata dall’Amministratore del Condominio non è necessario che sia redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma deve essere idonea a rendere intellegibili ai condòmini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti percetti e delle somme incassate, nonché dell’entità e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito e di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione”.

Venivano dunque affermati i principi della non equiparabilità del rendiconto condominiale al bilancio societario e della intelligibilità dei dati presentati.
Nemmeno si richiedeva che le voci di entrata e di spesa fossero trascritte nel verbale nel verbale dell’Assemblea che le discuteva, ovvero fossero discusse e deliberate analiticamente voce per voce, in quanto rientrava nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’Amministratore alla stregua della documentazione giustificativa (Cass. civ., 23 gennaio 2007, n.1405).
In seguito alla Riforma, il principio di intellegibilità resta necessario, ma non più sufficiente.
Restano inalterate le attribuzioni dell’Assemblea in tema di approvazione del rendiconto e del preventivo.
L’aspetto fortemente innovativo non riguarda le disposizioni preesistenti, che sono state confermate, ma l’introduzione ex novo dell’art. 1130 bis c.c., rubricato “Rendiconto condominiale”. Tale articolo si occupa del contenuto del rendiconto e dei poteri di controllo da parte dei condòmini.

ESAMINIAMO IL TESTO DELL’ART. 1130 BIS C.C.

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del Condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.

Se ne ricava che il rendiconto è composto dai seguenti documenti:

  • bilancio consuntivo e relativa ripartizione;
  • registro di contabilità;
  • riepilogo finanziario;
  • stato patrimoniale;
  • nota sintetica esplicativa.

A tali documenti vanno aggiunti altri documenti, riportati in altri articoli del codice civile, e segnatamente:

  • il bilancio preventivo delle spese occorrenti (art.1135 c.c.)
  • il relativo progetto di ripartizione del preventivo (art.1135 c.c.)
  • il rendiconto analitico consuntivo (art.1135 c.c.)
  • lo stato di ripartizione del preventivo e del consuntivo (art. 63 disp. att. c.c.)

L’insieme di tutti i suddetti documenti formano il fascicolo di rendicontazione.

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