Bilancio consuntivo

Il bilancio consuntivo è il documento che contiene tutte le voci di entrata e di uscita riferibili al periodo di gestione oggetto della rendicontazione, tramite il quale l’Amministratore adempie al disposto di cui all’art. 1130-bis che richiede l’esposizione delle “voci di entrata e di uscita”.

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Le voci conterranno l’identificazione del fornitore (nome e cognome/ragione sociale) e del documento fiscale (numero e data fattura), l’importo in entrata o in uscita e saranno accompagnate da una breve descrizione.

I dati verranno raggruppati in conti e sottoconti, generalmente corrispondenti alle varie tabelle millesimali da utilizzare per le diverse tipologie di spese.

Le classiche voci dei conti che vengono utilizzate sono:

  • spese di proprietà, da ripartire con i millesimi di proprietà
  • spese di gestione, da ripartire con  i millesimi di spese generali
  • spese di riscaldamento, da ripartire con i criteri specifici dettati dalla normativa in materia
  • spese di ascensore, da ripartire con i millesimi di ascensore

Il bilancio consuntivo è il documento con cui l’Amministratore adempie al proprio obbligo di rendicontazione e deve essere presentato entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio condominiale, pena la possibile revoca da parte del Tribunale, su ricorso anche di un singolo condomino.

Vedremo a questo punto qui di seguito un bilancio dettagliato seguito dalla sua ripartizione, consistente nella divisione tra i vari condomini, in base ai singoli valori millesimali applicabili a ciascun conto, degli importi presenti nel bilancio consuntivo.


VEDIAMONE UN ESEMPIO DEL “BILANCIO DETTAGLIATO PER CONTO SEGUITO DAL CONSUNTIVO RIPARTIZIONI PER UNITÀ / ANAGRAFICA



La ripartizione delle spese si basa sul disposto di cui all’art.1123 c.c., secono cui le spese necessarie per il godimento delle parti comuni dell’edificio e per la prestazione dei servizi sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno espresso in millesimi e tenendo conto anche delle indicazioni del regolamento di Condominio.

Da ricordare – inoltre – che lo stato di ripartizione regolamente approvato dall’Assemblea condominiale è il presupposto, secondo l’art. 63 disp. att. c.c., per ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il pagamento dei contributi da parte dei condomini morosi.

In proposito, va segnalato che la mancata approvazione dello stato di ripartizione non attiene né alla sussistenza del credito né alla possibilità di ottenere decreto ingiuntivo, ma condiziona unicamente la concessione della provvisoria esecutorietà ex art. 63 disp.att. cod.civ.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, sez. II Civile,  28 aprile 2017, n. 10621, che testualmente recita:

Per il disposto degli artt. 1130 e 1131 cod. civ., l’Amministratore del Condominio ha la legittimazione ad agire in giudizio nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei contributi, senza necessità di autorizzazione da parte dell’Assemblea, mentre l’esistenza o meno di uno stato di ripartizione delle spese approvato dall’Assemblea rileva soltanto in ordine alla fondatezza della domanda, con riferimento all’onere probatorio a suo carico (Cass. 2452/1994; 14665/1999).
Ed invero, l’obbligo del condomino di pagare al Condominio, per la sua quota, le spese per la manutenzione e l’esercizio dei servizi comuni dell’edificio deriva dalla gestione stessa e quindi preesiste all’approvazione da parte dell’Assemblea dello stato di ripartizione, che non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del Condominio.
Il verbale di Assemblea condominiale, contenente l’indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l’uso delle parti comuni, ovvero, come nel caso di specie, la delibera di approvazione del “preventivo” di spese straordinarie, costituisce dunque prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario al solo fine di ottenere la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento ai sensi dell’art. 63 disp. Att.c.c.(Cass. 15017/2000).
Deve dunque escludersi che la delibera di approvazione assembleare del piano di ripartizione costituisca un presupposto processuale o una condizione dell’azione, posto che la legittimazione ad agire dell’Amministratore per il pagamento della quota condominiale trova fondamento direttamente nelle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c..
A seguito dell’opposizione al decreto dunque, si dà luogo ad un giudizio di cognizione ordinaria, con onere, in assenza della delibera di approvazione del piano di riparto, per l’Amministratore di provare gli elementi costitutivi del credito nei confronti del condomino anche avuto riguardo ai criteri di ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell’edificio e facoltà di quest’ultimo di contestare sussistenza ed ammontare del credito medesimo azionato nei suoi confronti.”