Veniamo ora a parlare dei quorum assembleari, delle maggioranze, cioè, necessarie per il funzionamento dell’assemblea e la validità delle delibere.
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INNANZITUTTO, DA DOVE ARRIVA E COSA SIGNIFICA IL TERMINE “QUORUM”?
Il termine “quorum”, genitivo plurale del pronome latino “qui”, che significa letteralmente “dei quali”, era la prima parola del testo di un’antica legge inglese che determinava nel numero di 2 l’ammontare minimo di giudici indispensabile affinché un processo fosse valido.
Nel linguaggio giuridico con “quorum” si intende il “numero legale”, ovvero il numero dei membri di un’assemblea legalmente necessario perché quanto deliberato abbia valore.
L’art. 1136 c.c. distingue tra quorum costitutivi e quorum deliberativi. I primi determinano la regolare costituzione dell’organo assembleare, i secondi la regolarità della delibera assunta.
Con le modifiche introdotte dalla Riforma, l’art. 1136 c.c. regola anche le maggioranze necessarie per la costituzione dell’assemblea in seconda convocazione, che prima non erano previste.
COSA PREVEDE LA RIFORMA?
La norma attualmente prevede che:
- l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al Condominio;
- sono valide in prima convocazione le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio;
- se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima;
- l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al Condominio;
- sono valide in seconda convocazione le deliberazioni approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Rimangono assoggettate anche in seconda convocazione a un quorum più ampio, e cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio:
- le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’Amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’Amministratore medesimo,
- le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni che concernono le opere previste dal nuovo art. 1120 comma 2 (si tratta delle opere volte a migliorare la salubrità e la sicurezza degli impianti, per eliminare le barriere architettoniche o per la produzione di energia, nonché impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva o per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo);
- le deliberazioni in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’Amministratore o i condòmini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.
Infine, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio:
- le delibere in materia di innovazioni che tendono a rendere più comodo e a migliorare il rendimento delle cose comuni;
- le delibere sugli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva, gli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del Condominio sul lastrico solare o su ogni altra superficie comune del Condominio.
