Contabilità Condominiale

In dottrina vi è discordanza sulla applicabilità al Condominio, quanto meno per analogia, dei principi contabili esistenti per le società. Scopriamo perché.

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Secondo alcuni autori, tra i quali Paolo Carrino in “La Contabilità del Condominio – analisi giuridica e guida operativa”, vi sono diversi elementi comuni fra le norme in materia societaria e quelle in materia condominiale, le quali appunto si fondano sulla medesima ratio, ossia nella medesima esigenza di tutela dell’amministrato rispetto ai poteri/doveri del suo Amministratore.
A parere di questa corrente di pensiero, è possibile trovare queste comunanze tra la disciplina societaria e la disciplina condominiale raffrontando le rispettive discipline contenute nel codice civile.

Il primo esempio: il dovere di rendiconto

Esaminiamo le seguenti norme:

Art.1130 c.c. (Condominio ante-riforma) “Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione”.
– Art.1130 n.10 c.c. (Condominio post-riforma) “L’Amministratore…… deve……. 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’Assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”.
– Art.2423 c.c. (società) “Gli amministratori devono redigere il bilancio di esercizio”.

Si osserva che tutte le norme traggono origine da un piu generico “obbligo di rendiconto” cui e intitolato l’art.1713 c.c. in tema di contratto di mandato, quest’ultimo fonte, come noto, di entrambi i rapporti di amministrazione.
In effetti, il bilancio è un rendiconto redatto con regole precise, dettagliate ed obbligatorie. Dunque se il bilancio è un rendiconto, bilancio e rendiconto sono sinonimi.

Il secondo esempio: l’applicazione analogica è il diritto di controllo

Esaminiamo le seguenti norme e pronunce giurisprudenziali:


– Giurisprudenza consolidata (Condominio ante-riforma) su tutte Cass.civ.sez. II, 26 agosto 1998, n. 8460 “… ciascun comproprietario ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall’Amministratore del Condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta”.
– Art.1129 c.c. (Condominio post riforma) “Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’Amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’Amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.”.
– Art.1129 c.c. (Condominio post riforma) “L’Amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del Condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al Condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’Amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.”.
– Art.2476 c.c. (società) “I soci che non partecipano all’amministrazione hanno diritto di avere dagli amministratori notizie sullo svolgimento degli affari sociali e di consultare, anche tramite professionisti di loro fiducia, i libri sociali ed i documenti relativi all’amministrazione.”
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Altri esempi di applicazione analogica

Altro esempio è quello sulla conservazione dei documenti contabili:

– Art.1130 bis ultimo periodo c.c. (Condominio post riforma) “Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.”.
– Art.2220 2 c.c. (imprenditore commerciale) “Le scritture devono essere conservate per dieci anni dalla data dell’ultima registrazione. Per lo stesso periodo devono conservarsi le fatture, le lettere e i telegrammi ricevuti e le copie delle fatture, delle lettere e dei telegrammi spediti.”.

Per non parlare della nuova (nel Condominio) figura del revisore, noto e tipico soggetto deputato al controllo dei conti di societa particolarmente rilevanti. Ulterioriore applicazione analogica sono le conseguenze in caso di violazione.

Esaminiamo le seguenti norme:

– Art.1129 c.c. (Condominio ante riforma) “Può altresì essere revocato ……. se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di irregolarità”.
– Art.11291 c.c. (Condominio post riforma) “La revoca dell’Amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’Assemblea……. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, …….se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.”.
– Art.1129 c.c. (Condominio post riforma) “Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 1) l’omessa convocazione dell’Assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale,…… 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del Condominio e il patrimonio personale dell’Amministratore o di altri condomini;…… 7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); …..”. Il riferimento è al registro di contabilita prescritto al n.7 dell’art.1130 c.c.
– Art.24763 c.c. (società) “L’azione di responsabilità contro gli amministratori è promossa da ciascun socio, il quale può altresì chiedere, in caso di gravi irregolarità nella gestione della società, che sia adottato provvedimento cautelare di revoca degli amministratori medesimi.”.


Dall’analisi sopra riportata l’Autore in esame rileva come sia stato possibile individuare sul piano normativo almeno tre elementi comuni sulla sussistenza di un nesso analogico tra le disposizione dettate in materia di Condominio e quelle in materia di società: in particolare è bastato comparare quanto previsto (per norma e per giurisprudenza consolidata) nelle disposizioni riguardanti dovere di rendiconto, diritto di controllo (immediata verifica) e conseguenze sul piano sanzionatorio in caso di violazione, disposizioni senza dubbio rafforzate nei testi della riforma.

La stessa giurisprudenza si era gia espressa in favore dell’applicazione analogica al Condominio, anche ad altro titolo, delle regole previste per le societa commerciali (Cass. n.31/2000 in tema di nullità delle delibere e n.1201/2002 in tema di conflitto di interessi). È proprio in osservanza del principio di applicazione analogica che spesso si parla di “bilancio” condominiale (cfr. su tutte Cass.8877/2005): il bilancio in effetti è un rendiconto! (Fabio Besta e Dizionario Enciclopedico Treccani).










La conclusione ricavabile da queste analogie, intese come identità di ratio sottesa alle norme societarie e condominiali, sarà quella di dover adottare per il Condominio quei criteri e principi contabili utilizzati nella contabilità aziendale che garantiscano un’adeguata informazione sul loro impiego. In altre parole, avendo a riferimento le medesime esigenze, andrebbero adottati in materia condominiale simili principi di rendicontazione e medesimi principi contabili di base, allo scopo di avere riferimenti oggettivi sui quali parametrare le informazioni rese all’utente amministrato (condomino, usufruttuario o inquilino) per metterlo in condizioni di poter effettuare un riscontro con criteri certi e determinati, atteso che il rendiconto costituisce il principale elemento dal quale far emergere una eventuale violazione del dovere di diligenza dell’Amministratore mandatario.