I fondi nel Condominio: il fondo speciale

28 Giugno 2023

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AUTORE: Avv. Ruggero Armani

TAG: Condominio, Fondo cassa, Rendiconto condominiale

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INDICE CONTENUTI
1. Caratteristiche del fondo; specialità e straordinarietà
2. Sanzioni in caso di mancata previsione del fondo speciale
3. Modalità di raccolta del fondo speciale
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Chiunque abiti in un condominio e ne frequenti le assemblee avrà certamente sentito parlare di fondi cassa, di somme di denaro – cioè – che vengono accantonate per far fronte a svariate esigenze, tra le quali spiccano quelle relative alla copertura della morosità di altri condomini e quelle connesse a future necessità manutentive.

Nonostante la sua ampia diffusione, l’istituto del fondo cassa condominiale è regolamentato dal codice civile nell’unica ipotesi del “fondo speciale” prevista dell’art. 1135, comma 1, n. 4, cod. civ., che è stato sostituito dall’art. 13 della legge 220 dell’11 novembre 2012, ed integrato dall’art. 1, comma 9, lett. d), della legge 9 del 21 febbraio 2014, di conversione del D.L. 145 del 23 dicembre 2013.

La disposizione codicistica prevede che l’assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

In questa ipotesi, l’unica prevista dal codice civile, la costituzione del fondo cassa è non discrezionale, ma addirittura obbligatoria per legge e viene validamente deliberata col voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

In questo caso di conseguenza i condomini, pure se non sono favorevoli al fondo cassa, non possono opporsi alla delibera, quando viene raggiunta la maggioranza prevista dalla disposizione.

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1. Caratteristiche del fondo; specialità e straordinarietà

Questo fondo ha due caratteristiche: la specialità e la straordinarietà. Vediamo di capire cosa si intenda con tali termini.

La “specialità” del fondo di cui al punto 4) del novellato art. 1135 c.c. consiste nel fatto che può essere utilizzato solo per la destinazione che gli è stata preventivamente e obbligatoriamente impressa dall’assemblea dei condomini.

Il fondo cassa speciale, mutuando un termine dalla finanza, può essere denominato un fondo cassa “vincolato”. Esso, infatti, viene istituito prevedendo una specifica e attuale destinazione. Le somme del fondo possono essere utilizzate solo per scopi che si accordano con la destinazione d’uso del fondo stesso.

Con il concetto di “straordinarietà” del fondo si fa invece riferimento al fatto che esso va istituito solo per le specifiche opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, deliberate dall’assemblea, intendendo per tali gli interventi che esulano dalla normalità o dall’abitualità o comunque di notevole entità da eseguirsi sui beni e sugli impianti comuni, con il fine di conservarne nel tempo, ricostruirne o innovarne, la struttura, e non già relativi ad opere future non ancora determinate o non determinabili.

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2. Sanzioni in caso di mancata previsione del fondo speciale

La norma ha lo scopo di garantire sia l’impresa appaltatrice che i condòmini virtuosi in regola con i pagamenti dalle eventuali problematiche interne al condominio legate a situazioni di morosità di altri condomini.

Pertanto, si è ritenuto, in un primo momento, che tale norma sembrasse obbligare i condomini ad accantonare preventivamente l’intera somma necessaria per pagare i lavori prima dell’avvio dei lavori.

Il legislatore è successivamente intervenuto sulla norma (D.L. 145/2013), prevedendo che il fondo speciale possa essere costituito gradualmente, in relazione ai singoli pagamenti dovuti sulla base dello stato di approvazione dei lavori, ove ciò sia previsto dal relativo contratto di appalto.

Nonostante la modifica intervenuta subito dopo l’introduzione del “fondo speciale”, sono da subito emersi i dubbi sulla sanzione applicabile nei casi in cui l’assemblea non avesse approvato la costituzione del fondo. Nella giurisprudenza di merito si sono delineate varie ipotesi:

  • 1. La prima ritiene sussistere la nullità delle deliberazioni che abbiano approvato l’esecuzione delle opere straordinarie senza precostituire il fondo speciale (Tribunale di Milano, sentenza del 30 maggio 2017 n. 6132 e Tribunale di Udine, sentenza del 17 gennaio 2018).
  • 2. La seconda ritiene che l’obbligo di costituzione del fondo si dovrebbe intendere in un’accezione meramente contabile, non essendo di conseguenza necessario accantonare preventivamente le somme necessarie a pagare i lavori prima dell’avvio dei medesimi (Tribunale di Roma sentenza del 28 settembre 2018, n. 18320).
  • 3. La terza, infine, qualifica la previsione del fondo speciale come “disposizione imperativa” e, dunque, non derogabile dalla volontà delle parti e quindi dall’assemblea neanche con il consenso dell’impresa appaltatrice. L’imperatività deriva sia dal tenore letterale della disposizione in questione sia dalla sua funzione di tutela del singolo condòmino (Tribunale di Modena sentenza n. 763 del 16 maggio 2019).

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Sul punto è intervenuta, ripetutamente, la Suprema Corte, da ultimo con ordinanza della  n. 9388 del 05 aprile 2023 (relatore dr. Scarpa) che ha affermato quanto segue: 

“… l’art. 1135 , comma 1, n. 4 c.c., imponendo l’allestimento anticipato del fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, in base a un contratto, correlati alla contabilizzazione dell’avanzamento dei lavori, configura, pertanto, una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c.”

La sentenza della Corte di Cassazione qui in commento conferma un suo precedente indirizzo (Cass. n. 16953/2022 relatore dr. Scarpa) in base al quale l’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. deve essere interpretato nel senso di ritenere necessario (obbligatorio) che la medesima delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazioni provveda anche a costituire un preventivo fondo speciale di importo pari all’ammontare predeterminato dei lavori, ovvero, se sia così previsto dal contratto, un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere.

È chiaro, quindi, che secondo la Cassazione la mancata costituzione del fondo incide sulla delibera relative alle opere straordinarie e alle innovazioni, rendendola invalida e quindi nulla.

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3. Modalità di raccolta del fondo speciale

Per concludere, vediamo in concreto come debba essere raccolto il fondo speciale. La norma (art. 1135 c.c.) specifica che:

“… se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti…”

A questo punto pare corretta la conclusione secondo cui non occorre anticipare l’intero corrispettivo dell’appalto, ma basta prevedere un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento previsto nel contratto di appalto, e quindi concordare pagamenti rateizzati con la costituzione del fondo per un importo almeno pari al 1° pagamento dovuto a favore dell’impresa (sarà opportuno raccogliere la 1^ rata condominiale di un importo superiore al valore del 1° pagamento dovuto all’impresa).

VUOI APPROFONDIRE QUESTO ARGOMENTO? Leggi anche “Criterio di cassa, criterio di competenza, criterio misto

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