In ambito condominiale si parla di “principio di annualità” della gestione. Con tale espressione si intende, semplicemente, che l’esercizio condominiale è un periodo di tempo di trecentosessantacinque giorni rispetto al quale l’Amministratore è tenuto a rendere il conto sottoponendo all’Assemblea il rendiconto condominiale (art. 1130 bis c.c.). Altri riferimenti normativi da cui si evince il suddetto principio di annualità sono quelli contenuti nell’art. 1135 c.c. in merito all’annualità tanto del bilancio preventivo quanto del rendiconto consuntivo.
.L’annualità può coincidere con l’anno solare, ma può anche essere rapportata ad una diversa decorrenza; generalmente il periodo di riferimento viene riportato nel regolamento di Condominio, e si ritiene possa in ogni caso essere legittimamente modificato a maggioranza dall’Assemblea condominiale, non trattandosi di disposizione a carattere inderogabile, fermo restando che non potrà modificarsi la durata del periodo di gestione, che sempre di 365 giorni dovrà essere.
Logica conseguenza del principio è che, quando ci si trova di fronte ad una delibera assembleare che approvi rendiconti pluriennali, non osservandosi la regola della necessaria annualità del rendiconto, si configuri una forma di nullità e non di semplice annullabilità della delibera.
Lo ha affermato il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 7567/2019, pubblicata l’8 aprile 2019, Sezione Quinta, Giudice Dott. Lorenzo Pontecorvo. La vicenda origina dall’impugnazione di una delibera da parte di alcuni condòmini, i quali deducevano la sua illegittimità nella parte in cui era stato approvato il bilancio consuntivo (approfondisci QUI) che aveva accorpato due annualità e mezzo di gestione e la situazione economico patrimoniale era stata redatta in maniera succinta, in quanto priva di alcune voci (situazione patrimoniale, crediti verso i condomini, l’esistenza o meno di fondi).
Il Condominio nel costituirsi in giudizio, deducendo la correttezza della delibera impugnata ha, fra l’altro, evidenziato che i documenti previsti dall’articolo 1130 codice civile possono essere redatti con qualsiasi criterio purché idoneo a dare evidenza ai condòmini del proprio conguaglio di gestione, della consistenza della cassa e della movimentazione dei fondi.
Il Tribunale, nel ricordare che l’articolo 1130 del codice civile prevede l’obbligo dell’Amministratore di redigere annualmente il rendiconto condominiale (approfondisci QUI) della gestione e di convocare l’Assemblea per l’approvazione entro centottanta giorni, ha accolto la domanda dei condòmini annullando la delibera nella parte relativa all’approvazione del bilancio consuntivo e alla ripartizione della spesa. Secondo il giudice capitolino, dai riferimenti dell’articolo 1135 codice civile all’annualità tanto del bilancio preventivo (approfondisci QUI) quanto del rendiconto consuntivo, discende il principio di annualità della gestione con la conseguenza della nullità della delibera che vincoli il patrimonio dei singoli condòmini ad una previsione pluriennale di spese, oltre a quella annuale, ed alla quale si commisuri l’obbligo della contribuzione.
Il rendiconto condominiale relativo ad un anno di gestione, ha concluso il giudicante, non può prescindere dai saldi della gestione precedente al fine di consentire all’Amministratore di predisporre un documento contabile allineato e di conseguenza ad effettuare tutte le operazioni contabili necessarie a collegare un nuovo esercizio finanziario alle annualità precedenti, contestualizzando il tutto in un unicum contabile privo di soluzioni di continuità, adeguando anche (e necessariamente) lo stato patrimoniale.
Come si vede, il principio ha addirittura natura inderogabile.
Altra applicazione del suddetto principio è quella che si ritrova nel disposto dell’art. 63 comma 4 delle Disp. Att. c.c.: chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente. Anche qui il riferimento è all’annualità gestionale e non a quella solare.
