INDICE CONTENUTI
1. Eccesso di potere: la delibera è nulla o annullabile?
2. Eccesso di potere: la delibera è nulla o annullabile?
3. La posizione delle Sezioni Unite
4. L’interpretazione preferibile secondo l’autore
5. Conclusione: quale via seguire nei casi di eccesso di potere
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L’eccesso di potere nel giudizio di impugnazione delle delibere condominiali: nullità o annullabilità della decisione assemblare?

Abbiamo recentemente commentato la sentenza del Tribunale di Milano (sentenza n.4949  del 17.6.2025 – Giudice dott.ssa Bocconcello), che ha dichiarata nulla la delibera con cui un Condominio aveva nominato un nuovo Amministratore, perché il nuovo professionista risultava aver richiesto un compenso più alto rispetto a quello, più modesto, praticato dal predecessore.

Il caso riguardava un piccolo Condominio nel centro di Milano: l’Amministratore sostituito percepiva un onorario di 600 euro annui, mentre il nuovo professionista aveva richiesto un corrispettivo pari a 2.500 euro.

Secondo il Tribunale, il divario tra i due compensi, rapportato al bilancio annuale del Condominio, che non superava i 12.000 euro, dimostrava la volontà di avvantaggiare il nuovo Amministratore, in assenza di altre ragioni oggettive.

In altre parole, i condòmini che avevano effettuato la loro scelta di sostituzione dell’Amministratore, avrebbero agito non nell’interesse del Condominio, che – secondo il ragionamento del Tribunale – sarebbe coinciso con la scelta del massimo risparmio possibile, ma per sostenere il diverso e divergente interesse di avvantaggiare il nuovo Amministratore.

Il Tribunale ha dato ragione all’attore.

Il Giudice milanese ha ritenuto che la delibera impugnata sia stata “ispirata dall’intento di recare vantaggi al nuovo Amministratore nominato con conseguente eccesso di potere”.

La pronuncia del Tribunale ha evidenziato come la delibera impugnata sia frutto di una scelta della maggioranza orientata al perseguimento di interessi particolari, non coincidenti con quelli dell’intera collettività condominiale, e potenzialmente vantaggiosi solo per alcuni condomini o soggetti terzi.

Il Giudice milanese, accogliendo le domande formulate dall’attore, ha dichiarato la nullità della delibera impugnata.

È proprio quest’ultimo aspetto che andremo a commentare.

Eccesso di potere: la delibera è nulla o annullabile?

Sulle conseguenze della presenza di un eccesso di potere che vizi una delibera condominiale non c’è unanimità di vedute.

Secondo una parte della giurisprudenza (Trib. Tivoli, 7 ottobre 2021 n. 1356), la deliberazione viziata da eccesso di potere è radicalmente nulla in quanto adottata contro l’interesse della collettività, dunque esorbitando dalle attribuzioni assembleari che non possono mai esulare dalla gestione per conto della compagine.

Diversamente, invece, altra giurisprudenza di merito (App. Milano, 20 settembre 2022, n. 2919),  ritiene che la deliberazione affetta da eccesso di potere è annullabile, costituendo l’annullabilità l’unica categoria di invalidità contemplata dalla legge.

Quest’ultimo orientamento pone in evidenza l’eccezionalità delle ipotesi di nullità che, com’è noto, sono di creazione giurisprudenziale e non normativa.

La posizione delle Sezioni Unite

Le Sezioni Unite (7 marzo 2005, n. 4806) hanno stabilito:

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«in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi, relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto».

Più  recentemente le Sezioni Unite hanno evidenziato che, in ambito condominiale, il legislatore ha optato per una disciplina giuridica improntata ad un «chiaro favore per la stabilità delle deliberazioni dell’assemblea dei condòmini, che sono efficaci ed esecutive finché non vengono rimosse dal giudice» tant’è che l’art. 1137 c.c. prevede, in caso di deliberazioni illegittime, la loro annullabilità, non già la loro nullità (Cass., Sez. Un., 12 aprile 2021 n. 9839).

L’interpretazione preferibile secondo l’autore

Avvalorando questo insegnamento, a parere di chi scrive è da preferirsi l’orientamento giurisprudenziale in base al quale la deliberazione viziata per eccesso di potere è annullabile e non nulla.

La nullità, infatti, è categoria residuale da applicarsi con cautela in ipotesi del tutto eccezionali, attesa la portata dirompente che un’impugnazione – esperibile da chiunque ne abbia interesse senza limiti di tempo – potrebbe avere sulla gestione condominiale.

Peraltro, laddove le Sezioni Unite hanno inteso sanzionare con il massimo grado d’invalidità le deliberazioni adottate al di fuori delle attribuzioni assembleari, hanno fatto riferimento sostanzialmente alle ipotesi in cui il consesso si è intestato poteri che non gli spettano in alcun modo – ad esempio, quello di incidere sulle proprietà esclusive; l’eccesso di potere, invece, riguarda ipotesi in cui la competenza in capo all’adunanza sussiste, ma è esercitata male, in maniera distorta: non a caso, si tratta di un abuso di potere, cioè di un esercizio deviato di una facoltà che, però, si possiede.

Conclusione: quale via seguire nei casi di eccesso di potere

In sostanza, un conto è poter decidere e farlo male, perché deliberando non si è perseguito l’interesse collettivo (annullabilità), altro è aver deciso su questioni che non possono rientrare nell’ambito della competenza assembleare poiché concernenti argomenti che esulano dalla gestione e conservazione delle cose comuni (nullità). L’eccesso di potere sembra rientrare nella prima categoria.

In tal senso, vedasi l’articolo a firma dell’avv. Gianfranco D Rigo.

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