INDICE CONTENUTI
1. I fatti e il processo
2. Il Tribunale ha dato ragione all’attore
3. Poteri di controllo del Giudice
4. L’eccesso di potere
5. I commenti alla sentenza
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Una curiosa applicazione dell’istituto dell’eccesso di potere nel giudizio di impugnazione di una delibera condominale; nulla la nomina dell’Amministratore più caro del predecessore.

Il Tribunale di Milano, con una recente pronuncia del giugno 2025, ha dichiarato nulla una delibera assembleare con cui un Condominio aveva nominato un nuovo Amministratore con un compenso più elevato di quello richiesto dal professionista uscente.

Il caso riguardava un piccolo Condominio nel centro di Milano: l’Amministratore sostituito percepiva un onorario di 600 euro annui, mentre il nuovo professionista aveva richiesto un corrispettivo pari a 2.500 euro.

Secondo il Tribunale, il divario tra i due compensi, rapportato al bilancio annuale del Condominio, che non superava i 12.000 euro, dimostrava la volontà di avvantaggiare il nuovo Amministratore, in assenza di altre ragioni oggettive.

In altre parole, i condòmini che avevano effettuato la loro scelta di sostituzione dell’Amministratore,  avrebbero agito non nell’interesse del Condominio, che – secondo il Tribunale – sarebbe coinciso con la scelta del massimo risparmio possibile, ma per sostenere il diverso e divergente interesse di avvantaggiare il nuovo Amministratore.

I fatti e il processo

La vicenda giudiziaria in esame prende avvio da un atto di citazione regolarmente notificato, con cui un condomino ha portato in giudizio il proprio Condominio.

L’attore ritiene che una delibera del 20 febbraio 2024, relativa alla nomina del nuovo Amministratore, sia arbitraria, illogica e viziata da eccesso di potere.

In particolare, il condomino evidenzia che l’assemblea ha approvato a maggioranza la nomina del nuovo Amministratore con compenso sproporzionato (Euro 2.500,00 annui) rispetto all’Amministratore uscente (€ 600,00 annui) e rispetto alla consistenza delle spese ordinarie sostenute dal Condominio pari ad € 12.000,00.

A parere dello stesso condomino, tale nomina sarebbe stata adottata in assenza di una reale motivazione e senza tener conto dell’interesse collettivo, configurando un abuso della regola di maggioranza.

A ciò si aggiunge la richiesta di risarcimento delle spese sostenute per la mediazione obbligatoria avviata contro altra delibera, con cui l’assemblea aveva assunto decisioni che l’attore ha ritenuto lesive dei propri diritti. L’importo richiesto ammonta a € 2.900,00, oltre accessori e spese non imponibili, con domanda di rivalutazione monetaria e interessi legali. 

Il Tribunale ha dato ragione all’attore

Lo stesso Giudice ha osservato che il precedente Amministratore ha sempre percepito compensi per € 600,00.

Di conseguenza il Giudice milanese ha ritenuto che la delibera impugnata sia stata “ispirata dall’intento di recare vantaggi al nuovo Amministratore nominato con conseguente eccesso di potere”.

La pronuncia del Tribunale ha evidenziato come la delibera impugnata sia frutto di una scelta della maggioranza orientata al perseguimento di interessi particolari, non coincidenti con quelli dell’intera collettività condominiale, e potenzialmente vantaggiosi solo per alcuni condomini o soggetti terzi.

Il Giudice milanese, accogliendo le domande formulate dall’attore, ha dichiarato la nullità della delibera impugnata.

In ragione dell’esito del giudizio, ha stabilito che le spese legali e quelle relative alla procedura di mediazione debbano essere poste a carico della parte convenuta, secondo il principio della soccombenza.

La sentenza risolve con una decisione originale una vicenda altrettanto particolare; per comprendere e valutare quanto stabilito occorre chiarire due aspetti, entrambi richiamati nella sentenza, e cioè quali limiti incontri il Giudice nel controllare la validità di una delibera condominiale e la figura dell’eccesso di potere.

Poteri di controllo del Giudice

La giurisprudenza di legittimità è chiara nel delimitare l’ambito del controllo del Giudice, che non può sindacare il merito delle scelte dei condomini ma solo verificarne la legittimità.

Nel giudizio di impugnazione, il potere del Giudice è limitato al controllo di legittimità della delibera, ossia alla verifica del rispetto delle norme di legge e del regolamento condominiale. 

Non può, in linea di principio, valutare l’opportunità o la convenienza delle decisioni assembleari, a meno che non ricorra un caso di eccesso di potere.

Il Giudice può, inoltre, annullare la delibera, ma non sostituirla con una propria decisione, perché il potere decisionale rimane in capo all’assemblea. 

Vediamo in sintesi:

Cosa può fare il Giudice:

• Verificare la legittimità della delibera: il Giudice può esaminare la delibera per accertare che sia conforme alle leggi (es. codice civile) e al regolamento del condominio. 
• Accertare vizi e irregolarità: può verificare se ci sono stati vizi nella costituzione dell’assemblea, omessa o errata convocazione, o se è stata trattata una materia non inclusa nell’ordine del giorno. 

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Cosa NON può fare il Giudice:

• Valutare il merito (opportunità): il Giudice non ha il potere di giudicare se la decisione presa dall’assemblea sia opportuna o conveniente, salvo i casi di eccesso di potere. 
• Sostituire la delibera: il Giudice non può sostituire la delibera impugnata con una valida decisione. Il suo compito è quello di annullare la delibera illegittima, ma la competenza per la sostituzione rimane sempre dell’assemblea condominiale. 

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Come ribadito dalla Cassazione (sentenze n. 5889/2001, 19457/2005 e 15633/2012), l’autorità giudiziaria deve accertare se la deliberazione rientri nell’esercizio corretto del potere discrezionale e se rispetti le norme di legge e di regolamento condominiale.

L’unico caso in cui si riconosce la possibilità di entrare nel merito della delibera impugnata è l’ipotesi in cui si ravvisi il cosiddetto “eccesso di potere”.

L’eccesso di potere

L’eccesso di potere si configura nell’impugnazione di una delibera condominiale quando la decisione dell’assemblea, pur formalmente legittima, persegue finalità estranee agli interessi collettivi o lede i diritti di altri condòmini, privilegiando interessi particolari in modo dannoso e ingiusto. Questo vizio permette di annullare una delibera, anche se le ragioni di merito e convenienza della decisione non sono sindacabili dal Giudice, a meno che non vi sia un chiaro abuso del potere da parte della maggioranza. 

Cosa significa eccesso di potere?

L’eccesso di potere non riguarda la convenienza o l’opportunità della scelta dell’assemblea, ma la sua legittimità sostanziale. Si verifica quando: 

• La delibera persegue fini diversi da quelli propri del condominio, deviando dallo scopo per cui il potere è conferito all’assemblea. 
• Si favoriscono gli interessi di alcuni condòmini o di terzi al condominio, ledendo la collettività o la minoranza, creando una situazione di ingiustizia. 
• La decisione è fraudolenta o basata su un abuso del diritto, con conseguente danno per la compagine condominiale. 

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Esempi pratici:

• L’approvazione di un rendiconto non veritiero che ignori i debiti effettivi del condominio. 
• La delibera di affidare incarichi a professionisti vicini all’amministratore, senza un’effettiva esigenza condominiale. 
• Decisioni che deliberatamente danneggiano alcuni condòmini a favore di altri, anche a costo di un danno per la cosa comune. 
• L’assemblea non contesta errori o irregolarità nella gestione da parte dell’amministratore, qualora la maggioranza sia “collusa” con lui. 

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Cosa deve fare il Giudice?

Il controllo del Giudice è limitato a verificare se la decisione dell’assemblea costituisce un legittimo esercizio del potere. Se viene accertato un eccesso di potere, la delibera può essere annullata perché viziata da abuso. 

Cosa NON è un eccesso di potere?

Le semplici censure sull’opportunità, convenienza o costi delle soluzioni adottate dall’assemblea, come le spese per lavori di manutenzione, non costituiscono eccesso di potere e non giustificano l’intervento del Giudice, a meno che non siano accompagnate da una deviazione sostanziale e dannosa degli scopi condominiali. 

Il vizio di eccesso di potere si manifesta quando la decisione assembleare persegue interessi diversi e confliggenti con quelli del condominio, arrecando pregiudizio alla collettività dei proprietari.

Nel caso esaminato, la sentenza ha ritenuto che la sproporzione del compenso, confrontata esclusivamente con quello precedente e non con le tariffe medie di mercato o con parametri oggettivi, fosse sufficiente a dimostrare la deviazione dall’interesse condominiale.

La delibera, quindi, è stata ritenuta viziata per eccesso di potere, un vizio che può determinarne l’invalidità quando l’assemblea agisce perseguendo finalità estranee all’interesse comune.

I commenti alla sentenza

La sentenza ha suscitato perplessità.

La dottrina ha espresso varie riserve sulle motivazioni della sentenza ora commentata, e cioè la n.4949 del 17 giugno 2025, emessa tra l’altro da una ben nota e valida esponente della magistratura milanese, la dott.ssa Bocconcello.

La sentenza non convince perché finisce per pregiudicare non solo la professionalità degli Amministratori di condominio, spinti, seguendo lo spirito della sentenza, unicamente a perseguire la politica del prezzo più basso, a evidente scapito della professionalità e del livello qualitativo, ma anche il diritto dei condòmini di scegliere, in generale, il fornitore o il professionista più organizzato e più efficiente, e non solo quello che invece costa meno.

In tal senso il commento dell’avv. Augusto Cirla, così come appare sul sito NTPlusCondominio, a cura de Il Sole 24 ore.

L’Autore prosegue rilevando come sia indiscutibile e indiscusso il principio secondo cui il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non si possa estendere alla valutazione del merito e al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma si deve limitare al riscontro della legittimità, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale (Cassazione 5889/2001, 19457/2005 e 15633/2012).

È fatto salvo, è vero, l’eccesso di potere, ravvisabile quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, perché in tal caso il Giudice non controlla l’opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire solo che essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell’organo deliberante.

La scelta dell’assemblea di nominare un Amministratore più costoso del precedente non pare – peraltro – configurare eccesso di potere.

Nel caso esaminato, il Tribunale ha ritenuto che la sproporzione del compenso, confrontata esclusivamente con quello del precedente Amministratore e non con le tariffe medie di mercato o con parametri oggettivi, fosse sufficiente a dimostrare la deviazione dall’interesse condominiale.

Prendiamo atto della decisione, restando in attesa di verificare se tale impostazione troverà ulteriori conferme.

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