Convocazione assemblea condominiale: le modalità ammesse

10 Gennaio 2024

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AUTORE: Avv. Ruggero Armani

TAG: Condominio, Convocazione assemblea, Riforma del Condominio

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INDICE CONTENUTI
1. PREMESSA
2. CONVOCAZIONE ASSEMBLEA CONDOMINIALE: MODALITÀ
3. DECORRENZA DEL TERMINE DI PREAVVISO
4. EMAIL NON CERTIFICATA
.


Come deve essere fatta la convocazione?

Può essere verbale, o occorre la forma scritta?

L’art. 66 disp. att. C.c., così come modificato dalla Legge di Riforma del Condominio, prevede che l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.

Così, di conseguenza, diverse forme di convocazioni, quali le e-mail e la convocazione verbale, sono da considerarsi contro legge e potranno costituire motivo di annullamento dell’assemblea di Condominio, con tutte le relative conseguenze di legge.

Sul punto il Tribunale di Genova con sentenza n. 3350 del 23 ottobre 2014 ha sentenziato che: “In tema di avviso di convocazione dell’assemblea, se prima della riforma dell’istituto condominiale intervenuta con la l. n. 220 del 2012 vigeva il principio di libertà delle forme (per cui l’unico criterio concretamente applicabile doveva ritenersi quello che garantisse il raggiungimento dello scopo), ai sensi del nuovo disposto dell’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. l’amministratore del condominio deve utilizzare le forme scritte imposte dalla norma. Conseguentemente, in caso di comunicazione effettuata dall’amministratore mediante posta elettronica certificata, la stessa può ritenersi validamente effettuata ai sensi di legge solamente se entrambi gli utenti (mittente e destinatario) siano titolari di PEC.” (fattispecie nella quale il Tribunale ha annullato la delibera condominiale per vizio di omessa convocazione di alcuni condomini, sul rilievo che solo l’amministratore era titolare di PEC, mentre i condomini destinatari dell’avviso di convocazione risultavano titolari di semplice casella di posta elettronica).

La convocazione – quindi – deve essere fatta per iscritto, e per la sua consegna al destinatario si deve utilizzare la posta raccomandata, la posta elettronica certificata, il fax o la consegna a mano; mentre questi ultimi due metodi non sembrano causare particolari problemi, occorre fare alcune osservazioni sulla posta raccomandata e sulla posta elettronica.

Spesso gli amministratori utilizzano le raccomandate con ricevuta di ritorno per far pervenire ai condomini gli avvisi di convocazione.

Il problema è che, spesso, il condomino, all’arrivo del postino, non è presente nell’abitazione.

In tali casi si è posto il problema di stabilire se a far fede per la verifica della tempestività del termine di notifica della convocazione (i famosi 5 giorni o più) sia l’avviso di giacenza in cassetta o la data di effettivo ritiro della raccomandata.

Come ha precisato una recente decisione, con riguardo all’avviso di convocazione di assemblea, posto che detto avviso deve qualificarsi quale atto di natura privata, unilaterale recettizio ai sensi dell’art. 1335 c.c., al fine di ritenere fornita la prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l’adunanza di prima convocazione, condizionante la validità delle deliberazioni, è sufficiente e necessario che il condomìnio (sottoposto al relativo onere), in applicazione della presunzione prevista dalla norma suddetta, dimostri la data di pervenimento dell’avviso all’indirizzo del destinatario, salva la possibilità per questi di provare di essere stato, senza sua colpa, nell’impossibilità di averne notizia.

Tale momento, ove la convocazione sia stata inviata mediante lettera raccomandata, e questa non sia stata consegnata per l’assenza del condomino (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio da parte dell’agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, idoneo a consentire il ritiro del piego stesso (Trib. Tivoli 5 novembre 2021 n. 1546).

Su tale punto ci sono state parecchie controversie. Secondo una tesi, che estende l’applicazione delle regole, riguardanti la notificazione degli atti giudiziari (art. 8, 4° comma, legge n. 890/1982), anche agli avvisi di convocazione all’assemblea condominiale, il termine dei 5 giorni decorre dal decimo giorno dalla consegna dell’avviso di giacenza o dal momento del ritiro della raccomandata se avviene prima. Tuttavia, la Suprema Corte ha rigettato tale tesi perché gli avvisi di convocazione all’assemblea condominiale sono atti privati, e non possono essere regolamentati come se fossero notificazioni di atti giudiziari.

Per quanto riguarda – invece – la trasmissione della convocazione per “modalità telematica”, si deve ricorrere alla PEC, unica forma che può ritenersi equipollente alla raccomandata e tale da consentire all’amministratore di dare prova della ricezione dell’avviso stesso. In particolare, si ritiene che unico strumento equipollente alla raccomandata indicata è la comunicazione PEC, posto che solo con tale modalità perviene al notificante un messaggio di accettazione e consegna dell’avviso; come già detto in precedenza, devono essere dotati di indirizzo PEC sia il mittente sia il destinatario.

E se il condomino chiede espressamente di ricevere la convocazione per posta elettronica non certificata?

In tale ipotesi si ritiene, prevalentemente, che l’invio della mail è valido, rispettando le forme indicate dal condomino (App. Brescia, sez. II, 3 gennaio 2019 n. 4). Sulla stessa linea è stata ritenuta legittima anche la convocazione fatta tramite email ordinaria e non con PEC, ritenendola valida quando sia stato lo stesso condomino ad aver espressamente chiesto all’amministratore di ricevere tutte le comunicazioni ufficiali e non sul proprio indirizzo di posta elettronica non certificato (Trib. Velletri 26 gennaio 2021 n. 166).

E qualora sia l’assemblea dei condomini a deliberare di ritenere valida la convocazione d’assemblea effettuata con posta elettronica normale?

Secondo la sentenza del Tribunale di Roma n. 14299, pubblicata il 9 ottobre 2023, è nulla la delibera con cui si stabilisce che le convocazioni delle future assemblee condominiali dovranno essere trasmesse tramite e-mail poiché viola gli articoli 66, comma 3, e 72 Disposizioni di attuazione codice civile e il regolamento contrattuale di condominio.

Secondo il ragionamento del Giudice è l’articolo 72 disp. att. c.c. a prevedere l’inderogabilità dell’articolo 66, comma 3, disp. att. c.c., il quale indica le modalità tassative di trasmissione per adunare l’assemblea condominiale. Tale articolo (il n. 66 disp. att. c.c.) prescrive che dovrà essere utilizzata la posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax nonché consegna a mano. Tali forme sono state espressamente dichiarate inderogabili dal Legislatore attraverso l’articolo 72 disp. att. c.c..

L’enunciazione di tali modalità convocative è tassativa per cui preclude applicazioni analogiche ad altre fattispecie non contemplate dalla legge. Tant’è che la giurisprudenza ritiene illegittima la convocazione con telefonata, sms, chat, avviso immesso nella cassetta postale o affisso nell’androne.


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