Contenuto dell’avviso di convocazione

31 Gennaio 2024

News

AUTORE: Avv. Ruggero Armani

TAG: Condominio, Convocazione assemblea

INDICE CONTENUTI
1. REQUISITI DELL’AVVISO DI CONVOCAZIONE
2. IMPLICAZIONI DI UNA CONVOCAZIONE NON CONFORME
3. VALIDITÀ DELL’ORDINE DEL GIORNO E CONSEQUENCES GIURIDICHE
4. IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE E INTERESSE AD AGIRE
5. UBICAZIONE DELL’ASSEMBLEA E VALIDITÀ DELLA CONVOCAZIONE
6. CASISTICA E GIURISPRUDENZA RECENTI
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L’avviso di convocazione deve necessariamente contenere:

  • la specifica indicazione dell’ordine del giorno, cioè le questioni sulle quali l’assemblea è chiamata a votare;
  • l’indicazione del giorno dell’ora e del luogo in cui si terrà l’assemblea;
  • se prevista in modalità di videoconferenza, l’indicazione della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa.

Quali sono le conseguenze nei casi di violazione dei suddetti principi?

Se un argomento non è inserito all’Ordine del Giorno, non può essere assunta la relativa delibera, ma si potrà soltanto eventualmente discuterne.

Secondo il Tribunale di Roma (sezione V, Sentenza 14 novembre 2023, n.16446), in una recente pronuncia in tema di deliberazioni dell’assemblea condominiale, ai fini della validità dell’ordine del giorno, occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, così da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l’importanza, e di poter ponderatamente valutare l’atteggiamento da tenere, in relazione sia alla opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti (Nel caso di specie, dichiarata cessata la materia del contendere, il giudice adito, chiamato a regolare le spese del giudizio in applicazione del principio di soccombenza virtuale, ha ritenuto di porre le stesse a carico del Condominio convenuto, in quanto, essendosi trattati nel corso dell’assemblea argomenti non previamente inclusi nel relativo ordine del giorno, quest’ultimo doveva ritenersi invalido: nella circostanza, infatti, avuto riguardo all’argomento posto al primo punto dell’ordine del giorno dell’avviso di convocazione assembleare, avente ad oggetto il solo incarico per lo studio di fattibilità ai fini della possibile fruizione dell’agevolazione fiscale riconosciuta al c.d. “Superbonus 110%”, e l’eventuale contratto riguardante lo stesso, l’assemblea aveva discusso e deliberato su argomenti ulteriori, fino alla sottoscrizione dello stesso contratto di appalto per l’esecuzione dei lavori).

In tutti i casi in cui non venga rispettato il principio di non deliberare circa argomenti non inseriti correttamente all’ordine del giorno, vi sarà la sanzione dell’annullabilità della decisione, che potrà essere richiesta entro trenta giorni dal ricevimento del verbale per gli assenti e dalla data dell’assemblea per gli astenuti e i contrari.

È necessario che chi impugna la delibera per la mancata preventiva previsione all’ordine del giorno dell’argomento su cui si è deciso deduca e provi uno specifico interesse ad ottenere l’annullamento?

Pur non essendovi unanimità di vedute nella giurisprudenza, appare dominante la tesi secondo la quale la legittimazione ad agire attribuita ai condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell’atto impugnato, essendo l’interesse ad agire richiesto dall’art. 100 c.p.c., come condizione dell’azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall’accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni.

Non vi sono particolari problemi per i casi di mancata indicazione della data e dell’orario dell’assemblea; è evidente che la loro mancata indicazione comporterà l’annullamento delle delibere eventualmente assunte, ammesso che l’assemblea, convocata senza precisare il giorno e l’ora dell’adunanza, possa mai riuscire a tenersi.

Veniamo, infine, ad esaminare l’ultimo degli elementi che devono essere obbligatoriamente contenuti nell’avviso di convocazione, e cioè il luogo ove si terrà l’assemblea.

Solo con l’introduzione del comma 3 dell’art. 66 disp. att. c.c., così come novellato dalla legge n. 220/2020 – entrata in vigore il 18 giugno 2013 – il Legislatore menziona il “luogo della riunione” tra i dati che devono essere presenti nell’avviso di convocazione, ma continua a non offrire alcuna indicazione al riguardo.

Una decisione della Cassazione risalente nel tempo ha ritenuto nulla – e perciò impugnabile anche dai condomini che vi hanno partecipato – la delibera condominiale nell’ipotesi in cui la convocazione non indichi il luogo di riunione ed esso sia assolutamente incerto per la legittima aspettativa dei medesimi di un luogo diverso dal solito, stante l’assoluta inidoneità di quest’ultimo; in tal caso la Suprema Corte ha ritenuto congrua la motivazione del giudice di merito sull’assoluta incertezza del luogo, non indicato nell’avviso di convocazione, e sull’inidoneità di quello solitamente adibito a sede assembleare, normalmente destinato alla raccolta dei rifiuti (Cass. civ., sez. II, 22/12/1999, n. 14461).

In realtà, la sanzione della nullità della delibera per l’incertezza del luogo di svolgimento dell’assemblea appare in contrasto con i più recenti orientamenti  giurisprudenziali, secondo cui sono “solo annullabili” le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

In ogni caso, se il luogo della convocazione è espressamente indicato nel regolamento di condominio – si pensi all’ex alloggio del portiere – perde importanza la sua specificazione nella convocazione.

In mancanza di queste indicazioni, però, il luogo di svolgimento dell’assemblea condominiale deve essere sempre indicato precisamente nella comunicazione di convocazione dell’assemblea.

È possibile, però, che un condomino lamenti la mancata partecipazione alla riunione che si è tenuta in un luogo diverso rispetto a quello indicato nella lettera di convocazione.

Tale questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Rimini nella sentenza n. 774 del 14 agosto 2023.

Il caso in questione: Due condomini impugnavano una delibera eccependo, in via preliminare, la nullità e, comunque, l’annullabilità della convocazione dell’assemblea in questione, atteso che in essa non era stato indicato il luogo esatto in cui la riunione sarebbe stata svolta.

In ogni caso gli attori lamentavano che solo attraverso il verbale di assemblea avevano appreso che l’assemblea si era di fatto tenuta in prima convocazione ma nell’appartamento che l’amministratore (con cui non avevano buoni rapporti) aveva in comproprietà con la madre e la sorella.

In particolare, evidenziavano che l’assemblea era stata convocata genericamente all’interno del condominio ma si era poi svolta in una abitazione privata, mai utilizzata prima per le riunioni e senza l’invio di una nuova convocazione.

Secondo gli attori il vizio di convocazione non era sanato dall’invio nei loro confronti di una pec, che era stata trasmessa solo alle ore 9,21, cioè 10 minuti prima dell’assemblea; per gli stessi condomini tale comunicazione non poteva certo essere letta in tempo reale, né poteva essere considerata come nuova convocazione.

Il condominio si difendeva facendo presente che l’assemblea si era effettivamente tenuta in una unità di proprietà esclusiva e non in uno spazio condominiale, per avere l’amministratore e i condomini presenti giudicato inidonea la sede indicata nell’avviso perché esposta alle intemperie.

Il Tribunale ha dato ragione agli attori. Secondo lo stesso giudice l’amministratore che aveva convocato la riunione doveva prendere atto dell’inidoneità del luogo prescelto e procedere ad una nuova convocazione tempestiva, senza la possibilità di rimediare in tempi strettissimi variando il luogo dove tenere la riunione.

In ogni caso, ad avviso del Tribunale, le misure adottate dall’amministratore del condominio convenuto, quali l’invio agli odierni attori di un messaggio pec a brevissima distanza dall’inizio dei lavori e l’apposizione di cartelli con l’indicazione della diversa sede dell’assemblea, non erano in alcun modo idonee ad integrare una valida convocazione.

I rimedi adottati dal condominio, oltre a non essere giuridicamente significativi perché tardivi, sono apparsi in contrasto con il carattere estremamente formale dei rapporti tra condomini. La delibera è stata annullata.

In conclusione, se l’assemblea si svolge in un luogo diverso da quello indicato nell’avviso di convocazione, il condomino che cade in errore e non partecipa alla riunione deve essere considerato, a tutti gli effetti, non convocato.

In tal caso il condomino “danneggiato” può impugnare la deliberazione assembleare lamentando la mancata regolarità della convocazione (Trib. Roma 12 marzo 2019, n. 5363).


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