Rendiconto condominiale senza nota esplicativa

12 Ottobre 2022

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AUTORE: Avv. Ruggero Armani

TAG: Condominio, Nota sintetica, Rendiconto condominiale

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Esame sentenza del Tribunale di Roma n.9989 del 22 giugno 2022.
Abbiamo già affrontato la composizione del fascicolo di rendiconto, formato, secondo l’art.1130 bis c.c., da un registro di contabilità, da un riepilogo finanziario, nonché da una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

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Abbiamo già affrontato la composizione del fascicolo di rendiconto, formato, secondo l’art.1130 bis c.c., da un registro di contabilità, da un riepilogo finanziario, nonché da una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Abbiamo – inoltre – già esaminato la giurisprudenza formatasi sul punto della mancanza nel fascicolo del rendiconto di uno dei tre componenti indicati nell’art.1130 bis c.c.. Ricordiamo brevemente le principali sentenze dei Giudici di Merito:

Il Tribunale di Torino con la sentenza n° 3528 del 4 luglio 2017 ha affermato che: “In tema di Condominio di edifici, deve considerarsi rilevante anche l’osservanza ai precetti del novellato art. 1130-bis c. in tema di tenuta e redazione della contabilità, sicché, risultando elementi imprescindibili del rendiconto il registro di contabilità, il riepilogo finanziario ed una nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale, in difetto di quest’ultima la delibera approvativa del rendiconto deve considerarsi viziata”.

Il Tribunale di Roma, V sezione, del 2 ottobre 2017, nella causa iscritta al Ruolo Generale n° 76740 ha affermato che, il rendiconto predisposto dall’Amministratore risponde all’esigenza di porre i condomini in grado di sapere come sono stati spesi i soldi versati.

Pertanto pur non necessitando l’adozione di forme rigorose posto che non trovano applicazione nella materia condominiale le norme prescritte per i bilanci delle società è necessario che il rendiconto rifletta in maniera intellegibile la situazione contabile per raggiungere lo scopo di informazione al quale è preposto, contenendo una serie di riferimenti che ad avviso del Tribunale capitolino sono necessari e/o opportuni quali: l’esposizione del conto corrente condominiale, la redazione di una situazione patrimoniale del Condominio con l’indicazione degli eventuali residui attivi e passivi, l’elencazione di fondi di riserva obbligatori (ad esempio accantonamento per il fondo di trattamento fine rapporto del portiere) o deliberati dall’Assemblea per motivi particolari (ad esempio fondo di cassa straordinario).

Inoltre l’Amministratore dovrà, sempre ad avviso del Tribunale, indicare un elenco delle spese sostenute diviso per categoria secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua riscaldamento ecc.), l’elenco delle quote incassate ed il piano di riparto che indichi per ogni condomino e per ogni categoria di spesa il criterio di riparto e la quota a suo carico.

Il Tribunale di Reggio Emilia con sentenza del 26 maggio 2014 ha ritenuto il Registro di Contabilità documento eventualmente provante in ordine alla destinazione dei fondi giacenti sul conto corrente condominiale al pari della degli estratti conto bancari.

Il Tribunale di Salerno (sent. n. 5322/2016; n. 5743/2016) ha annullato deliberazioni di approvazione del rendiconto che non si componevano dei documenti indicati dalla norma in questione e che non soddisfacevano pertanto l’inderogabile esigenza di oggettiva comprensibilità.

Il Tribunale di Roma (sent. n. 20969/2016) ha annullato la delibera di approvazione del rendiconto per mancanza del registro di contabilità; parimenti il Tribunale di Roma (sent. n. 23147/2016), il Tribunale di Napoli (sent. n. 13653/2016), il Tribunale di Bologna (sent. n. 2122/2016), il Tribunale di Udine (sent.n. 211/2017).

Sull’argomento la Cassazione è intervenuta per la prima volta con l’ordinanza n. 33038 del 20.12.2018, che ha specificato che il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente lo scopo di soddisfare l’interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in Assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato.

Viene inoltre specificato che “allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i codomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del Condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne – indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa – l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione“.

A questo quadro si aggiunge la pronuncia del Tribunale di Roma (Sezione 5 Civile, Sentenza 22 giugno 2022 n. 9989) in cui si ribadisce che lo scopo del rendiconto è “soddisfare l’interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili indicati nel bilancio così da dissipare ogni dubbio di incertezza e insufficiente chiarezza in ordine ai dati riportati nel conto e consentirgli di esprimere in assemblea un voto cosciente e meditato”.

Su tali premesse il Tribunale di Roma, facendo proprio l’orientamento giurisprudenziale sopra riferito e richiamando espressamente la succitata ordinanza della Suprema Corte, giunge alla conclusione che registro, riepilogo e nota sono “parti inscindibili” del rendiconto e alla loro inesistenza può discendere “l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione”.

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Qual è la novità nella sentenza in esame?

Secondo il Tribunale di Roma, la nota sintetica esplicativa potrebbe non essere costituita da un documento allegato al fascicolo del rendiconto, ma potrebbe risultare direttamente dalla relazione svolta in assemblea dall’amministratore (potendo scaturire “dallo stesso verbale di assemblea dove l’amministratore da conto e descrive quella che è la complessiva situazione della compagine e le questioni aperte nonché le ragioni che lo hanno portato a seguire, nella redazione del rendiconto sottoposto all’esame dell’assemblea, criteri specifici di redazione diversi da quelli comunemente adottati”).

L’amministratore, quindi, che ha redatto il rendiconto senza uno dei suoi elementi obbligatori, cioè la nota sintetica esplicativa, potrebbe “salvarsi” riportando in assemblea i dati e le osservazioni che avrebbero dovuto essere contenute nel suddetto documento (potendo scaturire “dallo stesso verbale di assemblea dove l’amministratore da conto e descrive quella che è la complessiva situazione della compagine e le questioni aperte nonché le ragioni che lo hanno portato a seguire, nella redazione del rendiconto sottoposto all’esame dell’assemblea, criteri specifici di redazione diversi da quelli comunemente adottati”).

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La tesi pare francamente poco condivisibile

Come già osservato da Giuseppe Merello in Diritto e pratica condominiale|1 agosto 2022 (https://smart24condominio.ilsole24ore.com/private/default.aspx? iddoc=39019839#showdoc/39019839) “tale tesi risulta difficilmente conciliabile con quanto affermato anche dalla sentenza stessa, laddove asserisce che la funzionalità della nota sia “quella di mettere i condomini nella condizione di capire come è stato gestito il condominio e di essere informati sulle questioni rilevanti affrontate nel corso della gestione”.

La ratio della norma, che indica come debba essere strutturato il rendiconto condominiale, sembrerebbe essere, pertanto, quella di mettere il condomino nelle condizioni di arrivare in assemblea già sufficientemente edotto in merito alla situazione economico gestionale del condominio e poter, così, validamente deliberare.”

E allora, se la nota esplicativa serve a preparare i condomini per la discussione e votazione sul rendiconto, come potranno essere “preparati” i condomini che sentiranno solo in assemblea i dati che avrebbero dovuto consultare “prima” dell’assemblea, e non “durante”?
E come si risolverà il problema per i condomini che hanno delegato un terzo a partecipare all’assemblea, fornendo indicazioni di voto senza poter disporre dei dati che avrebbero dovuto essere indicati nella nota esplicativa?

L’augurio è che le prossime pronunce possano correggere quella che appare una interpretazione non condivisibile sulla redazione e allegazione al fascicolo del rendiconto della nota esplicativa.

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