INDICE CONTENUTI
1. UNA CONTROVERSIA QUOTIDIANA, UN PRINCIPIO DI SISTEMA
2. LA VICENDA PROCESSUALE: DA MONZA A MILANO, FINO A PIAZZA CAVOUR
3. IL PRINCIPIO DI DIRITTO: UN METODO PRIMA CHE UNA REGOLA
4. I LIMITI DELL’USO DELLA COSA COMUNE: GLI ARTT. 1102 E 1122 C.C.
5. IL VALORE PROBATORIO: PERCHÉ LE FOTOGRAFIE NON BASTANO E COSA SERVE DAVVERO
6. DELIBERE E REGOLAMENTO SULL’USO DELLA FACCIATA: IL NODO DELLE «DELIBERAZIONI-REGOLAMENTO»
7. IL DECORO ARCHITETTONICO NELL’ERA DELLA TRANSIZIONE ENERGETICA
8. I RISVOLTI PRATICI PER AMMINISTRATORI E CONDÒMINI
9. CONCLUSIONI
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Con la sentenza n. 9573 del 14 aprile 2026 la Seconda Sezione civile della Cassazione ridisegna il metodo di accertamento del giudice di merito in materia di installazione dell’unità esterna di un climatizzatore e di tutela del decoro architettonico: dimensioni, collocazione, estetica, impianti analoghi e delibere non si valutano su immagini sbiadite, ma con un’istruttoria seria.

Una controversia quotidiana, un principio di sistema

Esistono liti condominiali che sembrano minute e che invece toccano il cuore del rapporto tra proprietà individuale e vita in comune. La collocazione del motore di un condizionatore sulla facciata dell’edificio è, forse, l’esempio più emblematico della nostra epoca: un gesto tecnico banale, quasi domestico, che porta con sé il conflitto tra l’esigenza di benessere abitativo del singolo e la tutela dell’aspetto architettonico dello stabile come bene di tutti.

La Corte di cassazione, con la sentenza della Seconda Sezione civile n. 9573, pubblicata il 14 aprile 2026 (presidente Falaschi, relatore Scarpa), interviene proprio su questo terreno e lo fa non tanto per stabilire chi abbia ragione, quanto per ricordare ai giudici del merito come si deve decidere. Il messaggio, spogliato dei tecnicismi, è netto: quando si discute di decoro architettonico e di legittimità di un impianto apposto sulla facciata, non basta guardare qualche fotografia, per giunta in bianco e nero o addirittura oscura, e affidarsi a un’impressione visiva. Occorre un accertamento rigoroso, misurato, comparativo, che tenga conto di tutti i fattori rilevanti e, soprattutto, delle regole che il condominio si è dato.

Vale la pena ripercorrere per intero la vicenda, perché è dal succedersi dei tre gradi di giudizio che emerge, con chiarezza, la lezione di metodo consegnata dalla Suprema Corte.

La vicenda processuale: da Monza a Milano, fino a Piazza Cavour

All’origine della controversia vi è la domanda di un condominio, volta a ottenere la condanna di tre condòmini alla rimozione del motore di un condizionatore d’aria che essi avevano apposto sulla facciata esterna del fabbricato. Un contenzioso classico, in cui l’ente di gestione lamenta un pregiudizio al decoro dell’edificio e chiede il ripristino dello stato dei luoghi.

In primo grado il Tribunale di Monza, con la sentenza n. 2743/2017, aveva dato ragione al condominio. Il giudice brianzolo aveva ritenuto che il manufatto «spiccasse sia per le rilevanti dimensioni sia per il suo aspetto cromatico», riconoscendo dunque un’incidenza apprezzabile sull’estetica dello stabile e ordinando la rimozione.

La decisione veniva però ribaltata in appello. La Corte d’appello di Milano, con la sentenza n. 2157/2019, riformava integralmente la pronuncia di primo grado e respingeva la domanda del condominio. Il ragionamento dei giudici ambrosiani si fondava su una serie di rilievi che meritano di essere riportati con precisione, perché costituiranno il bersaglio della successiva censura di legittimità.

In primo luogo, la Corte territoriale osservava che l’affermazione del Tribunale sulle «rilevanti dimensioni» e sull’«aspetto cromatico» del manufatto non trovava riscontro nelle fotografie prodotte dal condominio, giudicate «di non agevole fruibilità visiva» perché in bianco e nero e, in un caso, completamente oscura. Dalle fotografie esibite dai convenuti, per contro, le dimensioni del motore «sembravano non imponenti».

In secondo luogo, la Corte affermava che l’apparecchio non era stato collocato su un bene comune, bensì «in fregio e all’interno della finestra, protetta da grata», qualificata come «bene individuale del condomino». Da qui la conseguenza, apparentemente lineare, che non potesse trovare applicazione il regolamento condominiale, in tesi non riferibile ai beni di proprietà esclusiva del singolo.

Infine, dallo stesso materiale fotografico i giudici milanesi ricavavano che, accanto alla finestra dei convenuti, si trovavano «finestre di altri immobili dove sono stati apposti manufatti assolutamente analoghi, quando non di maggiori dimensioni». In sostanza: altri lo hanno fatto, e con impianti anche più ingombranti, dunque perché condannare proprio questi condòmini?

Contro tale sentenza il condominio proponeva ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi. Gli intimati non svolgevano difese. Il primo motivo denunciava la violazione dell’art. 115 c.p.c. in relazione alla mancata applicazione di due delibere assembleari con cui l’assemblea aveva stabilito che «i condizionatori andranno installati esclusivamente all’interno dei balconi»: regola, sosteneva il condominio, palesemente violata dall’apparecchio contestato, collocato al di fuori di un balcone e sporgente dalla facciata. Il secondo motivo lamentava l’omesso esame di un fatto decisivo; il terzo, di natura processuale, censurava il fatto che i convenuti non avessero mai chiesto la nullità delle delibere; il quarto, ancora ex art. 115 c.p.c., contestava la lettura delle fotografie in ordine alla collocazione dell’apparecchio rispetto a quelli degli altri condòmini.

La Suprema Corte ha accolto il primo, il secondo e il quarto motivo, dichiarando assorbito il terzo, e ha cassato la sentenza con rinvio alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione. È in questo esito che si condensa il principio di diritto.

Il principio di diritto: un metodo prima che una regola

Il cuore della pronuncia non sta in una nuova regola sostanziale sui condizionatori, ma in una precisa scansione del metodo accertativo che il giudice di merito è tenuto a seguire.

La Corte muove da una premessa di legittimità che è essa stessa un caposaldo: il giudizio di cassazione non può trasformarsi in un terzo grado di merito. Spetta ai giudici del merito, e non alla Cassazione, individuare le fonti del proprio convincimento e scegliere, tra le risultanze istruttorie, quelle idonee a dimostrare i fatti in discussione. Il ricorrente non può, sotto le mentite spoglie della violazione di legge, pretendere che la Suprema Corte acceda direttamente agli atti e li rivaluti. Fin qui, l’ortodossia.

Il punto di svolta è però un altro. La censura diventa ammissibile, e fondata, laddove non chiede una diversa valutazione delle prove, ma denuncia un vizio nella verifica logica della riconducibilità dell’informazione probatoria al fatto da provare. In altre parole: non si contesta che le fotografie dicano una cosa piuttosto che un’altra, ma che il giudice abbia costruito la propria decisione su un accertamento monco, fondato su una sola classe di risultanze — le immagini — trascurando tutto il resto.

Su questa base la Corte enuncia il metodo. In materia di installazione di condizionatori sulle parti comuni o nelle parti corrispondenti agli appartamenti di proprietà esclusiva (finestre, balconi aggettanti), il giudice deve accertare in concreto una pluralità di elementi: le dimensioni, più o meno ridotte, del manufatto; le caratteristiche specifiche dell’impianto e le modalità del suo posizionamento; la preesistenza di impianti analoghi al servizio di altri appartamenti; e, non da ultimo, l’eventuale esistenza di norme regolamentari sull’uso della facciata comune o sulla tutela del decoro dell’edificio ai fini specifici. Si tratta, precisa la Corte, di accertamenti anche tipicamente di natura tecnica, che di regola vanno compiuti mediante apposita consulenza d’ufficio con funzione «percipiente».

È questo il baricentro della sentenza: il decoro architettonico non è un’impressione, è un fatto giuridico da provare e da accertare secondo un metodo. La Corte d’appello di Milano, invece, aveva ridotto l’intera indagine «alle sole risultanze delle riproduzioni fotografiche», e per di più fotografie ambigue, rinunciando a verificare l’incidenza delle regole condominiali sull’installazione, pur menzionate nella stessa sentenza impugnata. Di qui la cassazione.

I limiti dell’uso della cosa comune: gli artt. 1102 e 1122 c.c.

Per comprendere perché la Corte pretenda un accertamento tanto articolato, occorre soffermarsi sulla cornice normativa che disciplina l’uso della cosa comune e delle stesse proprietà esclusive all’interno del condominio.

Il muro perimetrale dell’edificio è bene comune. Esso non ha soltanto la funzione primaria di sostegno dello stabile, ma anche quella accessoria e secondaria di consentire l’appoggio di tubi, fili, condutture, impianti, insegne pubblicitarie e simili, eventualmente anche al servizio di una singola proprietà esclusiva. Un condomino può, dunque, servirsi del muro comune per installarvi il proprio impianto, ma a condizione di rispettare i limiti fissati dall’art. 1102 c.c.

Questi limiti, ricorda la Corte, sono tre e ben noti. Il primo è che l’uso del singolo non deve impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa comune secondo il loro diritto: è il principio del pari uso. Il secondo è il divieto di alterare la destinazione del bene. Il terzo — ricavato dalla Corte anche in relazione all’art. 1120 c.c., sul presupposto che al singolo non possa essere consentito ciò che non è permesso neppure alle maggioranze assembleari qualificate — è il divieto di recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato e, soprattutto, di alterare il decoro architettonico.

Vi è poi un profilo che la Corte tratta con particolare attenzione, perché è proprio quello su cui la sentenza d’appello aveva sbagliato. La Corte milanese aveva escluso l’applicabilità della disciplina condominiale sul presupposto che il manufatto fosse collocato «in fregio e all’interno della finestra», cioè su un bene individuale del condomino, e non su una parte comune. La Cassazione mostra che questa distinzione, per quanto astrattamente corretta, non produce l’effetto liberatorio che i giudici di merito ne avevano tratto. Non cambia infatti «molto», afferma la Corte, se il condizionatore è apposto non sulla facciata comune ma nella parte corrispondente all’appartamento di proprietà esclusiva, là dove si trovano finestre o balconi aggettanti: in questo caso si applica l’art. 1122 c.c., che parimenti vieta al condomino di eseguire, nell’unità immobiliare di sua proprietà, opere che rechino danno alle parti comuni ovvero che determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Il decoro architettonico, in altri termini, è un valore che il singolo deve rispettare tanto quando utilizza le parti comuni quanto quando interviene sulla propria proprietà esclusiva. La qualificazione dominicale del punto in cui l’apparecchio è collocato non funge da salvacondotto: sposta l’asse normativo dall’art. 1102 all’art. 1122 c.c., ma non elimina il vincolo del decoro. Ritenere il contrario — come aveva fatto la Corte d’appello, escludendo l’applicabilità del regolamento perché il bene era individuale — rivela una vera e propria lacuna interpretativa.

Va aggiunto un ulteriore corollario, che tocca l’argomento degli «altri impianti analoghi». La circostanza che sulla stessa facciata insistano manufatti simili, o addirittura più ingombranti, apposti da altri condòmini non vale, di per sé, a sanare la legittimità della nuova installazione. La preesistenza di altre situazioni potenzialmente irregolari non trasforma in lecito ciò che lecito non è: sarebbe necessaria, semmai, una valutazione comparata dello stato di fatto complessivo — per stabilire se le installazioni pregresse siano legittime o comunque tollerate, e in quale misura incidano davvero sull’aspetto d’insieme dell’edificio. La Corte d’appello, invece, aveva liquidato il punto in via puramente impressionistica, cedendo alla suggestione per cui, poiché tutti lo fanno, nessuno può essere censurato. È una fallacia logica prima ancora che giuridica.

Il valore probatorio: perché le fotografie non bastano e cosa serve davvero

Qui si colloca il passaggio più prezioso della sentenza, quello destinato a orientare la prassi dei tribunali. La domanda è semplice: come si accerta se un condizionatore lede il decoro architettonico?

La risposta della Corte è che non lo si accerta guardando un paio di fotografie, tanto meno se queste sono di scarsa qualità. La sentenza d’appello era caduta in un vero paradosso probatorio: da un lato aveva bollato le fotografie prodotte dal condominio come «di non agevole fruibilità visiva», perché in bianco e nero o oscure; dall’altro aveva preteso di trarre certezze dalle fotografie prodotte dai convenuti, affermando che le dimensioni del motore «sembravano non imponenti». Un accertamento fondato sul «sembrare» di un’immagine scattata da una delle parti non è esercizio del prudente apprezzamento del giudice: è la rinuncia a esso.

La Corte spiega, con parole che valgono come regola generale del ragionamento probatorio, che perché un fatto possa dirsi davvero esaminato dal giudice del merito nell’esercizio del suo prudente apprezzamento — e quindi la conclusione resti sottratta al controllo di legittimità — non basta che il giudice abbia preso in considerazione una delle molte risultanze che di quel fatto dimostrano l’esistenza o l’inesistenza. Se una o alcune delle emergenze istruttorie pretermesse forniscono una versione diversa che, all’esito di una valutazione combinata e comparata, potrebbe apparire logicamente confermata da un grado più elevato di attendibilità, allora l’accertamento è viziato. Il giudice, insomma, non può selezionare la prova che gli è più comoda e ignorare le altre: deve confrontarle tutte tra loro.

Ed è a questo punto che emerge il ruolo della consulenza tecnica d’ufficio con funzione «percipiente». Occorre chiarire il tecnicismo, perché è decisivo. La CTU si distingue tradizionalmente in due forme. Quella «deducente» si limita a valutare fatti già acquisiti al processo, offrendo al giudice la lettura tecnica di dati probatori altrimenti presenti. Quella «percipiente», invece, è essa stessa fonte di prova: il consulente è chiamato non soltanto a interpretare, ma ad accertare direttamente sul posto una situazione di fatto che richiede specifiche competenze tecniche e che le parti non potrebbero altrimenti provare. Nel nostro caso significa che il tecnico deve recarsi sui luoghi, misurare le esatte dimensioni del manufatto, valutarne il colore e la visibilità dalla via pubblica, verificarne l’inserimento nella struttura e nelle linee architettoniche della facciata, censire gli impianti analoghi e la loro effettiva collocazione. È l’esatto contrario dell’esame frettoloso di una fotografia sbiadita.

La lezione, sul piano del rito, è quindi duplice. Non solo le fotografie ambigue non possono fondare da sole la decisione, ma il metodo corretto impone di raccogliere e comparare tutte le risultanze e, quando la materia lo richiede — come tipicamente accade per il decoro architettonico — di ricorrere a un accertamento tecnico che sia realmente ricognitivo dello stato dei luoghi.

Delibere e regolamento sull’uso della facciata: il nodo delle «deliberazioni-regolamento»

Vi è un ulteriore profilo su cui la Corte richiama i giudici del merito all’ordine, ed è quello delle delibere assembleari invocate dal condominio. Il ricorrente aveva richiamato due deliberazioni con cui l’assemblea aveva stabilito che i condizionatori dovessero essere installati esclusivamente all’interno dei balconi. La Corte d’appello aveva menzionato quelle delibere, ma non ne aveva verificato l’effettiva incidenza sulla controversia. Ed è precisamente questa omissione a integrare la violazione dell’art. 115 c.p.c., che impone al giudice di porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti.

La Corte coglie l’occasione per ribadire un principio di grande rilievo operativo: il regime legale di utilizzazione delle parti comuni ex art. 1102 c.c. e la stessa tutela del decoro dell’edificio, anche ai fini specifici dell’appoggio dei condizionatori, possono essere sottoposti a una disciplina apposita dal regolamento di condominio. E possono esserlo anche mediante una cosiddetta «deliberazione-regolamento»: una delibera che, pur riguardando un singolo precetto, intende fissare per casi futuri identici una regola di comportamento destinata a valere per i condòmini o per gli organi del condominio. Non serve, cioè, che una regola sull’uso della facciata sia contenuta in un formale testo regolamentare: può nascere anche da una deliberazione assembleare a vocazione normativa.

Vi sono però limiti invalicabili. Tali fonti di autonomia condominiale non possono menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni; non possono introdurre una generalizzata proibizione di uso delle parti comuni; e non possono derogare alle disposizioni inderogabili elencate dall’art. 1138, quarto comma, c.c. Il regolamento e la delibera disciplinano l’uso, non lo azzerano.

Ed è qui che la vicenda concreta rivela la sua complessità, destinata al giudice del rinvio. I convenuti si erano difesi obiettando che le delibere richiamate nulla disponevano per i proprietari di appartamenti privi di balconi — e la loro unità immobiliare, appunto, di balconi era sprovvista. Il problema, allora, non è soltanto stabilire se la delibera esista e sia valida, ma se essa possa vincolare anche chi, non avendo alcun balcone, si vedrebbe di fatto imporre un divieto assoluto di installare il climatizzatore. Interpretare la regola «i condizionatori solo nei balconi» come una proibizione totale nei confronti di chi il balcone non lo ha significherebbe, per quel condomino, negare in radice l’accesso a un servizio. Ed è esattamente il tipo di menomazione del diritto individuale che i limiti sopra ricordati intendono scongiurare.

La Corte non risolve questo nodo — non spetta a essa farlo — ma lo consegna al giudice del rinvio come compito ineludibile: chiarire se la delibera sia una vera regola d’uso vincolante o un mero indirizzo organizzativo, e in che misura l’assenza del balcone giustifichi una deroga o imponga una diversa soluzione tecnica. È il punto in cui la tutela del decoro incontra il diritto del singolo alla vivibilità della propria abitazione.

Il decoro architettonico nell’era della transizione energetica

Proprio quest’ultimo profilo apre uno spunto di riflessione che va oltre il caso deciso e proietta la materia condominiale nel presente. La Corte, coerentemente con la propria funzione nomofilattica, ha inquadrato l’installazione del condizionatore nel medesimo alveo dogmatico di tubi, fili, condutture, impianti e insegne pubblicitarie. È l’impostazione tradizionale, e sul piano tecnico-giuridico è ineccepibile. Ma vi è chi osserva che questa equiparazione rischi oggi di apparire, se non anacronistica, quantomeno insufficiente a cogliere la trasformazione sociale del bene «climatizzazione».

Nel contesto attuale, segnato da mutamenti climatici sempre più marcati e da politiche pubbliche orientate alla transizione energetica, la climatizzazione estiva — spesso associata al riscaldamento invernale mediante pompa di calore — non è più assimilabile a un’innovazione voluttuaria o a un elemento puramente estetico come un’insegna commerciale. Essa attiene, in misura crescente, al diritto alla salute e al benessere abitativo, valori che trovano fondamento negli artt. 32 e 47 della Costituzione: la tutela della salute come diritto fondamentale dell’individuo e l’accesso all’abitazione come oggetto di specifica attenzione costituzionale. Difendersi dalle ondate di calore, per gli anziani e i soggetti fragili, non è un capriccio: è, sempre più, una questione di dignità e di incolumità.

Se ne ricava una prospettiva evolutiva del concetto stesso di decoro architettonico. Il decoro non può essere inteso in senso «museale», come cristallizzazione immutabile di linee estetiche da preservare a ogni costo, ma va progressivamente riletto in chiave di compatibilità con le esigenze primarie della vita contemporanea. Si potrebbe parlare di una tolleranza estetica costituzionalmente orientata, capace di contemperare l’armonia architettonica dello stabile con l’indifferibile bisogno di efficientamento bioclimatico delle singole abitazioni. Non si tratta di sacrificare l’estetica, ma di bilanciarla con interessi che oggi hanno un peso costituzionale che un tempo non veniva loro riconosciuto.

Resta, sullo sfondo, un avvertimento di realismo. La pretesa — pur giusta — di un rigore istruttorio spinto, che quasi impone il ricorso a una CTU percipiente per misurare l’impatto di un motorino di condizionatore, deve fare i conti con la modestia economica di molte di queste controversie. Vi è il rischio concreto che il metodo corretto, se applicato senza proporzione, appesantisca e burocratizzi il contenzioso condominiale, dilatandone i tempi e i costi ben oltre il valore della lite. Il bilanciamento, ancora una volta, spetta alla saggezza del giudice del merito, chiamato a modulare l’istruttoria sulla reale complessità del caso.

I risvolti pratici per amministratori e condòmini

Dalla pronuncia si ricavano indicazioni operative di immediata utilità, che è bene tradurre in comportamenti concreti.

Per l’amministratore e per il condominio che intenda contestare un’installazione ritenuta lesiva del decoro, il primo insegnamento è che occorre costruire la prova, non affidarla a qualche scatto fotografico. Chi agisce in giudizio deve documentare in modo completo dimensioni, colore, sporgenza, visibilità dalla strada e collocazione del manufatto, mettendo il giudice nelle condizioni di disporre, se del caso, una consulenza tecnica realmente ricognitiva. Le fotografie servono, ma da sole non reggono: se ambigue, possono ritorcersi contro chi le produce.

Il secondo insegnamento riguarda le regole interne. Un regolamento chiaro — o una delibera assembleare a contenuto normativo, la cosiddetta deliberazione-regolamento — che disciplini in modo specifico l’installazione dei condizionatori e l’uso della facciata è uno strumento prezioso e pienamente legittimo. Ma deve essere formulato con avvedutezza: una regola che imponga la collocazione «solo nei balconi» va calibrata prevedendo le situazioni degli alloggi che il balcone non lo hanno, per non tradursi in un divieto assoluto suscettibile di essere disapplicato dal giudice perché lesivo del diritto del singolo. Una regola ben scritta previene il contenzioso; una regola cieca alle eccezioni lo alimenta.

Per il singolo condòmino che vuole installare il climatizzatore, il messaggio è speculare. Il fatto che l’unità esterna venga collocata all’interno della propria finestra, e non sul muro comune, non mette al riparo da responsabilità: l’art. 1122 c.c. vieta comunque le opere che pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio. E l’argomento «lo hanno fatto anche gli altri» non è una difesa risolutiva: la tolleranza o la legittimità delle installazioni altrui va dimostrata, non presunta. Conviene, allora, verificare preventivamente il regolamento e le delibere, privilegiare soluzioni discrete quanto a dimensioni, colore e posizionamento, e — dove possibile — concordare con l’amministratore modalità di installazione compatibili con l’estetica comune.

Per il giudice di merito, infine, la sentenza è un promemoria metodologico: la valutazione del decoro non tollera scorciatoie. Esige un accertamento combinato e comparato di tutte le risultanze, l’esame effettivo delle regole condominiali invocate e, quando la questione lo richiede, un supporto tecnico adeguato.

Conclusioni

La sentenza n. 9573/2026 è, al fondo, una lezione di metodo. Non stabilisce che il condizionatore dei convenuti sia legittimo o illegittimo — la parola torna alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione — ma fissa il modo in cui quella valutazione deve essere condotta. E lo fa ricordando che il decoro architettonico non è un’impressione estetica affidata al «sembrare» di una fotografia, bensì un bene giuridico che si accerta con dimensioni, collocazione, comparazione con gli impianti analoghi ed esame puntuale delle regole condominiali.

Vi è, in filigrana, una tensione destinata a segnare il diritto condominiale dei prossimi anni: quella tra la conservazione dell’armonia architettonica degli edifici e il diritto, sempre più avvertito come primario, di vivere in ambienti salubri e climaticamente confortevoli. Il giudice del rinvio dovrà misurarsi proprio con questo: se un condomino privo di balcone debba rinunciare alla climatizzazione per non alterare l’estetica di una facciata su cui, peraltro, già insistono manufatti analoghi. La risposta a quella domanda dirà molto su come il nostro diritto saprà tenere insieme la tutela del bello comune e le esigenze concrete dell’abitare contemporaneo.

Nel frattempo, resta un principio solido e immediatamente utilizzabile: nelle liti sui condizionatori — e più in generale sul decoro — si vince o si perde sull’istruttoria. Chi la costruisce con rigore parte avvantaggiato; chi si affida all’improvvisazione visiva rischia di vedere ribaltata anche una ragione sostanzialmente fondata.

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