Come abbiamo visto nel precedente articolo, il Supercondominio è soggetto alla nuova disciplina della doppia assemblea (totalitaria e dei soli Rappresentanti) nella sola ipotesi in cui i suoi partecipanti siano superiori a 60.
Chiediamoci a questo punto a cosa si riferisce il legislatore quando usa il termine “partecipanti”?
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La questione nasce dal fatto che il medesimo art. 67 sembra riferirsi a due ipotesi completamente diverse. L’art. 67, comma 1, disp. att. c.c. si riferisce, infatti, a coloro che possono essere presenti in assemblea, quando afferma che “ogni condomino può intervenire in assemblea”; poi, però, lo stesso art. 67, commi 2 e 3, disp. att. c.c. cambia dizione e usa la locuzione (generica) di “partecipanti”:
“nei casi di cui all’articolo 1117 bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta”.
Il problema è dato dal fatto che nel sistema del diritto condominiale i concetti di condomino (e/o proprietario), e di partecipante (o legittimato a partecipare all’assemblea) non coincidono.
Il quesito da risolvere, dunque, è quello relativo all’interpretazione del termine “partecipanti”: questi ultimi sono coloro che sono legittimati a partecipare all’assemblea o sono coloro che partecipano al Supercondominio? In altre parole, l’art. 67 commi 2 e 3 si applica solo quando i proprietari dell’agglomerato edilizio sono più di sessanta, oppure si applica solo quando i legittimati a partecipare all’assemblea sono più di sessanta ?
Il motivo di questa sottile distinzione è dovuto al fatto che nel Condominio il numero delle unità immobiliari non corrisponde al numero dei proprietari, ed entrambi non corrispondono al numero dei legittimati a partecipare in assemblea.
CERCHIAMO DI COMPRENDERE MEGLIO ASSIEME NEL DETTAGLIO
Il problema non è solo formale, bensì sostanziale; basti pensare al caso in cui ci siano 59 appartamenti di cui 58 in proprietà esclusiva (ciascuno con un unico proprietario), mentre il 59° appartamento sia in comproprietà fra tre fratelli. In tal caso è evidente che (indipendentemente dal fatto che i tre fratelli devono nominare un rappresentante comune) i comproprietari sono tutti legittimati a partecipare all’assemblea e i partecipanti all’assemblea sarebbero più di sessanta, ma il numero dei proprietari (ai fini del Condominio) potrebbe non essere sessanta (sarebbe anzi 59 se la comproprietà – nel Condominio – vale e si calcola come unico proprietario). In poche parole, il numero dei partecipanti al Condominio potrebbe non coincidere con il numero dei legittimati a partecipare all’assemblea.
Allo stato, la soluzione più semplice prevede, sulla base della disposizione secondo cui i comproprietari devono nominare un rappresentante comune, che l’immobile in comproprietà valga 1 nel computo dei partecipanti; con la conseguenza che, nell’esempio precedentemente esaminato (58 appartamenti con un unico proprietario e 1 appartamento con tre comproprietari) avremmo un totale di 59 partecipanti.
Oppure pensiamo all’ipotesi in cui ci siano 70 unità immobiliari, di cui 12 di proprietà di un unico individuo.
Qual è il dato che conta ai fini del conteggio del numero dei partecipanti al supercondominio? È il numero delle così dette “teste” o il numero delle unità immobiliari?
Anche in questo caso, quando cioè una persona è proprietaria di più unità immobiliari nello stesso supercondominio, essa verrà conteggiata come “uno”.
