FINALMENTE, DOPO UNA LUNGA GESTAZIONE, È NATO!
Se del Supercondominio se ne sente parlare da decenni, ed è un fenomeno da tempo diffuso soprattutto nelle grandi aree metropolitane, è solo con la recente Riforma del Condominio (legge 11.12.2012 n. 200) che l’istituto del Supercondominio trova spazio nella normativa italiana.
.
ABBIAMO UNA DEFINIZIONE DEL “SUPERCONDOMINIO”?
Certo che no, e non ci deve stupire questa scarsa “tempestività” del Legislatore, che ci ha abituati in tal senso anche in altre ipotesi; basti pensare che per la definizione di Condominio si è dovuto attendere il Decreto legislativo 4 luglio 2014 n. 102, “Attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica (contabilizzazione del calore)”, che all’art. 2 arriva a definire il Condominio come
.
“edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni ”.
Il Supercondominio viene, invece, considerato una forma particolare di Condominio, e si contraddistingue per essere composto da più edifici separati, con differenti condòmini, ma al tempo stesso legati tra loro dall’esistenza di beni e servizi destinati all’uso o al godimento comune, e perciò ricompresi in un complesso immobiliare di più grandi dimensioni. Per questa ragione si ricorre all’avverbio “super”, che sottintende un’organizzazione che sta “al di sopra” dei singoli palazzi.
Visti i tempi occorsi per la definizione di Condominio, non potevamo certo aspettarci che il Legislatore ne proponesse subito una per il Supercondominio; sul punto, vi invito ad attendere gli aggiornamenti che i miei discendenti vorranno apportare a questi miei brevi appunti.
Il Legislatore se la cava con poco; sono sostanzialmente due le norme introdotte dalla Riforma del Condominio in cui si tratta direttamente del Supercondominio: l’art. 1117 bis c.c. e l’art. 67 disp. att. c.c..
L’art.1117 bis c.c., introdotto con la Riforma del Condominio, regolamenta l’istituto del Supercondominio, prevedendo l’applicazione, quando compatibili, delle stesse norme dettate in materia di Condominio.
L’art. 67 disp. att. c.c. introduce, invece, la disciplina della “doppia assemblea”, che vale unicamente per i Supercondomini, costituiti da oltre sessanta partecipanti. In questa ipotesi, che non si applica, quindi, né per i semplici Condomini né per i Supercondomini con sessanta o meno partecipanti, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.
Se l’assemblea non provvede, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.
Il Tribunale interviene anche su istanza di uno dei rappresentanti già nominati, quando uno dei condomìni facente parte del Supercondominio non provveda alla scelta del proprio rappresentante.
Ancora, l’art. 67 disp. att. c.c. disciplina i poteri del rappresentante: ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto; il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.
In questi due articoli, quindi, si racchiudono le norme che regolamentano, per la prima volta, l’istituto del Supercondominio, sino al 2012 oggetto unicamente di sviluppo giurisprudenziale.
Una così lunga attesa avrebbe meritato – francamente – una regolamentazione dell’istituto più articolata e funzionale; al contrario, rimangono aspetti irrisolti della materia e alcune soluzioni introdotte come apparenti semplificazioni per gli operatori si rivelano – alla prova dei fatti – di scarsa utilità, se non vere e proprie complicazioni.
COSA OCCORRE IN CONCRETO PER DARE VITA CONCRETA AD UN SUPERCONDOMINIO?
.
In altre parole, per la costituzione di un Supercondominio serve una delibera assembleare (o meglio, “superassembleare”) o un contratto?
Partendo dal principio, proprio sia della giurisprudenza antecedente la Riforma del 2012, sia del nuovo art. 1117 bis c.c., secondo cui al Supercondominio si applicano le norme dettate in materia di Condominio, possiamo ritenere che per la nascita del Supercondominio non occorre né una delibera assembleare, né è indispensabile un formale atto costitutivo da parte dell’originario costruttore, ma è sufficiente verificare che i singoli edifici considerati, laddove costituiti in altrettanti Condomini, abbiano tra loro in comune taluni beni, impianti e servizi (quali viali di accesso, zone a verde, recinzioni, impianti di illuminazione, guardiola del portiere, e così via) connessi attraverso la relazione di accessorio e principale.
