Come già esaminato in precedenza, il Supercondominio è un ente separato, distinto e autonomo rispetto ai singoli Condomini che lo compongono.
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L’IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE DELL’ASSEMBLEA TOTALITARIA: ECCO COSA SUCCEDE

Tale principio è di semplice applicazione nell’ipotesi di Assemblea totalitaria, in cui si applicheranno le norme sull’impugnazione delle delibere dell’assemblea vigenti per il Condominio. Quindi, secondo l’art. 1137 comma 2 c.c., la delibera viziata potrà essere impugnata, oltre che dal dissenziente e dall’assente, anche dal condomino che si sia astenuto dal manifestare il proprio voto a favore o contro la delibera.

La legittimazione attiva dell’azione spetta al singolo condomino, che – nell’Assemblea totalitaria – ha diritto alla partecipazione diretta e personale all’Assemblea. Il termine perentorio per adire l’Autorità giudiziaria è di trenta giorni, termine che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. Si rammenta l’obbligo del preventivo esperimento della procedura di mediazione.

 

Nessun ruolo compete né all’Amministratore né all’Assemblea del singolo Condominio.

 

COME AVVIENE L’IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE DELL’ASSEMBLEA DEI RAPPRESENTANTI?

Più problematica appare la disciplina dell’impugnazione delle delibere assunte dall’Assemblea dei Rappresentanti.

 

I quesiti che si pongono sono diversi; dalla legittimazione all’impugnazione (chi impugna: il Rappresentante, il singolo condomino oppure il singolo Condominio?), alla decorrenza del termine per l’azione (i trenta giorni decorrono dall’Assemblea, ovvero da quando il Rappresentante porta a conoscenza della deliberazione l’Amministratore del singolo Condominio, o da quando l’Amministratore del singolo Condominio porta a conoscenza del verbale il condomino?).

 

Vediamo le risposte dei principali interpreti.

 

Innanzitutto, il Rappresentante non ha poteri di impugnativa contro le delibere assunte dal Supercondominio. La legittimazione all’impugnativa della delibera spetta sempre e unicamente a tutti i singoli condòmini e non può intendersi trasferita con la delega conferita al Rappresentante, che si limita al potere di partecipazione. Si esclude, quindi, qualsiasi potere di impugnativa al Rappresentante e al singolo Condominio. In applicazione dei principi generali in tema di impugnazione delle delibere assembleari, presupposto perché il singolo condomino possa contestare in sede giudiziaria una decisione dell’Assemblea dei Rappresentanti, è che il Rappresentante abbia espresso voto contrario o si sia astenuto sul punto in contestazione, ovvero sia stato assente alla riunione assembleare.

 

Il problema successivo – diremmo quello più delicato – è la decorrenza del termine perentorio di trenta giorni per l’impugnazione.

 

L’interpretazione prevalente, e più aderente ai principi dettati sul punto, ritiene che il termine per l’impugnativa, in caso di voto contrario o di astensione del Rappresentante, decorra dal giorno dell’Assemblea del Supercondominio. Lo schema di comportamento dovrebbe essere il seguente: il Rappresentante, all’esito dell’Assemblea, deve informare l’Amministratore, che a sua volta dovrà informare i condòmini. Il tutto in tempi strettissimi, che non permettono di utilizzare appieno i trenta giorni previsti, in quanto il termine decorre non dall’effettiva conoscenza ma dal giorno dell’Assemblea.

 

Se, invece, il Rappresentante non interviene all’Assemblea, si ritiene che il termine decorra dal momento in cui il singolo partecipante riceve copia del verbale, da chiunque sia inviato (Amministratore del Supercondominio o Rappresentante e/o Amministratore del singolo Condominio).

Nell’ipotesi, invece, di nullità della delibera assembleare, l’impugnazione potrà essere effettuata in qualunque momento, a prescindere dal voto espresso dal Rappresentante.

 

Si allega un fac simile di atto di impugnazione di una delibera del Supercondomino: DOWNLOAD FAC SIMILE – ATTO DI IMPUGNAZIONE

 

Abbiamo già visto che la nomina dell’Amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto; in base a quanto previsto dall’art. 1131 commi 1 e 2 c.c. l’Amministratore ha la rappresentanza processuale dei partecipanti, potendo agire ed essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio, come essere destinatario della notifica dei provvedimenti dell’Autorità amministrativa che riguardino il Condominio.
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Peraltro, nell’ipotesi in cui l’Amministratore non sia stato nominato (né alcuno dei condòmini abbia agito ex art. 1129 comma 1 c.c. per ottenerne la nomina dall’Autorità giudiziaria) o sia deceduto, ovvero sia stato destinatario di provvedimento limitativo della capacità di agire, oppure ancora sia stata sospesa la relativa delibera di nomina – ex art. 1137 c.c. – , l’Art. 65 disp. att. c.c. prevede che “chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un Condominio può richiedere la nomina di un Curatore speciale ai sensi dell’articolo 80 del codice di procedura civile”, che, senza indugio, deve convocare l’Assemblea per avere istruzioni sulla condotta della lite (potrebbe in ipotesi accadere che vi siano più curatori speciali per il medesimo Condominio, nel caso in cui più persone, con atti separati e per controversie differenti, abbiano presentato autonome istanze di nomina).

 

COME AVVIENE LA NOMINA DI UN CURATORE?

La nomina di un Curatore speciale può essere richiesta anche per lo svolgimento della mediazione obbligatoria. La nomina avviene al termine di un procedimento camerale di volontaria giurisdizione a seguito di un’istanza che, ai sensi dell’art. 80 c.p.c. va proposta, con ricorso, innanzi al Giudice di pace o al Presidente dell’ufficio giudiziario davanti al quale s’intende proporre la causa.

 

 

È discusso se questa istanza spetti solo ai terzi ovvero anche ai condomini, che intendono, in ipotesi, iniziare una lite contro il Condominio; la dottrina tende ad escludere tale possibilità, osservando da un lato che la ratio dell’istituto è quella di tutelare i terzi e che, dall’altro, i condomini hanno a loro disposizione la procedura giudiziale ex artt. 1105 e 1129, comma 1, c.c.  per la nomina dell’Amministratore.

 

Altra ipotesi interessante è il caso dell’Amministratore che intenda agire nei confronti del Condominio (si pensi al Condomino-Amministratore che intenda impugnare una delibera assembleare, o ottenere l’accertamento giudiziale dei suoi diritti sui servizi condominiali, oppure dell’Amministratore-non condomino che agisca per il pagamento del proprio compenso).  Dato che l’Amministratore non potrebbe validamente essere attore o convenuto, rispettivamente, in proprio e quale legale rappresentante del Condominio né, simmetricamente, potrebbe instaurare un giudizio nei propri confronti, notificando l’atto introduttivo a se stesso, pare ammissibile il ricorso alla procedura in esame (per una disamina più approfondita sul punto, vedasi Gian Andrea Chiesi, in http://condominioelocazione.it/bussola/curatore-speciale).

 

IL DECRETO DI NOMINA

Il decreto di nomina può essere in ogni tempo modificato o revocato, oltre ad essere soggetto al reclamo delle parti nel termine perentorio di dieci giorni dalla sua emanazione. In assenza di limitazioni espresse, l’incarico può essere rivestito indifferentemente da un condomino come da un terzo estraneo al Condominio.

 

 

Per quanto riguarda la durata dell’incarico, questa non può andare oltre quella del processo in relazione al quale la nomina è stata disposta, sempre che, nelle more, non intervenga la nomina di un Amministratore.

Nel linguaggio comune si sente spesso parlare dei “Consiglieri”, figure alle quali vengono a volte attribuiti ampi poteri di decisione sulle varie problematiche condominiali. Ma le cose stanno veramente così? E poi, la nomina dei Consiglieri è obbligatoria? E quanti devono essere? Vediamo cosa prevede la normativa.
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I CONSIGLIERI CONDOMINIALI

La legge di Riforma del Condominio ha introdotto l’art. 1130 bis c.c., che stabilisce, al comma 2, che “l’Assemblea può anche nominare, oltre all’Amministratore, un Consiglio di Condominio composto da almeno tre condòmini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari”, precisando  che “il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”. È evidente che la ratio della nomina di tale organismo è quella di una maggiore tutela degli interessi dei condòmini, segnatamente per la rilevante difficoltà di amministrare i grandi complessi dotati di molteplici strutture comuni, quali i Supercondomini.

 

 

Diciamo subito, per rispondere alle domane poste in precedenza, che la nomina del Consiglio di Condominio non è mai obbligatoria, salvo specifiche previsioni del Regolamento di Condominio. L’unico vincolo appare il numero minimo di tre consiglieri, qualora la nomina venga disposta in un Condominio composto da alemo dodici unità immobiliari.

 

QUALI SONO LE FUNZIONI E I POTERI DEL CONSIGLIO DI CONDOMINIO?

Nel periodo precedente alla Riforma del Condominio, la Suprema Corte (Cass. civ., Sez. II, sent. 6 marzo 2007, n. 5130) aveva affermato che:

se è ben vero che l’Assemblea condominiale può deliberare qualunque provvedimento purché non estraneo ai fini del Condominio (v. sent. 4437/85), e perciò può deliberare di nominare una commissione di condòmini con l’incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del Condominio, con la conseguenza che una tal delibera, in sé, è del tutto legittima; è altresì vero, però, che la scelta e il riparto effettuati dalla commissione perché siano vincolanti per tutti i condòmini (anche cioè per i dissenzienti) andavano riportati in Assemblea per l’approvazione con le maggioranze prescritte, non essendo delegabili ai singoli condòmini, anche riuniti in un gruppo, le funzioni dell’Assemblea”.

 

In altre parole, le decisioni della commissione non potevano intendersi vincolanti per tutti i restanti condòmini, perché le funzioni gestorie attribuite dalla legge all’Assemblea non potevano mai reputarsi delegabili a un ristretto gruppo di condòmini.

 

 

Nello stesso solco interpretativo si era posta una pronuncia di merito (Trib. Napoli, 30 ottobre 1990), secondo cui era vietato all’Assemblea dei condòmini a maggioranza di voti delegare (nella specie, senza obbligo di rendiconto) a una commissione ristretta scelte di gestione e opere indeterminate di manutenzione straordinaria. Nel caso in questione era stato ritenuto che la delibera comportasse un illegittimo esautoramento della minoranza dei partecipanti al Condominio, nel cui interesse sono stabilite regole inderogabili a favore della competenza istituzionale dell’organo collettivo, con la precisazione che l’investitura di una commissione ad hoc fosse configurabile solo per la decisione su questioni tecniche minute e marginali, conseguenti a scelte fatte dall’Assemblea almeno in linea di massima, ma sempre specificamente enunciate con l’indicazione della copertura finanziaria e delle regole programmatiche, sia pur generali, di condotta della commissione (fonte: Giur. it. 1991, I, 2, 498).

 

Appare, quindi, evidente come il nuovo art. 1130 bis c.c. abbia recepito il pregresso orientamento giurisprudenziale.

 

I principi sopra espressi hanno trovato conferma nella giurisprudenza di merito (C.A. Torino, 25 luglio 2017, n. 1667), secondo cui la deliberazione del Consiglio di Condominio è invalida allorché consista in una deliberazione assembleare che non abbia contenuto consultivo (come previsto dall’art. 1130 bis ultimo comma c.c.), ma esprima una vera e propria decisione e sia stata assunta in difetto di convocazione per conto dell’Amministratore di Condominio; infatti, il Consiglio di Condominio – come disciplinato dalla Riforma del 2013 – ha esclusivamente funzioni consultive e di controllo amministrativo, tecnico e contabile sull’operato dell’Amministratore (nella fattispecie, l’Assemblea del Consiglio di Condominio aveva deliberato sul punto riguardante “l’assegnazione dei lavori di rifacimento terrazzo/lastrico solare”, con evidente eccesso di potere in relazione alle sue legittime prerogative).

 

La suddetta sentenza, oggetto di ricorso per Cassazione, è stata confermata in toto dalla Suprema Corte con Ordinanza 15 marzo 2019, n. 7478.

 

Anche la Suprema Corte (Cass. civ., Sez. II, sent. 20 dicembre 2018, n. 33057) ha ribadito che è possibile che l’Assemblea condominiale possa deliberare (in maniera legittima) la nomina di una “commissione di condòmini”, attribuendo alla stessa l’incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del Condominio; tuttavia, è altrettanto vero che, non essendo delegabili ai singoli condòmini – anche se riuniti in un gruppo – le funzioni dell’Assemblea, ne risulta che la scelta del contraente e il riparto del corrispettivo effettuati dalla suddetta commissione sono vincolanti per tutti i condòmini (e cioè anche per i dissenzienti) solo se approvati dall’Assemblea con le maggioranze prescritte; di conseguenza, in mancanza di qualsivoglia deliberazione assembleare di approvazione della scelta del contraente (in ipotesi) svolta dai consiglieri incaricati e del relativo corrispettivo, il contratto di appalto stipulato dall’Amministratore –  per lavori di manutenzione straordinaria dei quali, come nella specie, non sia stata accertata, in fatto, l’urgenza ex art. 1135 comma 2 c.c. – pur se conforme (in ipotesi) a tali scelte, non è giuridicamente opponibile ai condòmini.

 

 

Quindi, nessuna decisione può essere presa dal Consiglio di Condominio, che è privo di poteri decisionali e ha solo funzioni di ausilio e controllo dell’Amministratore e funge più che altro da intermediario tra questi e gli altri condòmini, nei condomini particolarmente affollati.

Ai sensi dell’art 1129, comma 3, c.c., nella versione ante riforma del 2013, l’Amministratore poteva essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condòmino, oltre che nel caso previsto dall’art. 1131, ultimo comma, c.c. se per due anni non aveva reso il conto della sua gestione, ovvero se vi erano fondati sospetti di gravi irregolarità.
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NUOVE DISPOSIZIONI IN MATERIA DI REVOCA DELL’AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE

Le cose si sono modificate dopo la Riforma del Condominio; per la revoca dell’Amministratore si ipotizzano – essenzialmente – due diverse categorie: da un lato la revoca da parte dell’Assemblea, che può essere deliberata in ogni tempo e non richiede che l’Amministratore abbia posto in essere specifici comportamenti scorretti o non abbia adempiuto agli obblighi sullo stesso gravanti a norma di legge, dall’altro quella giudiziale, che è ammissibile solo alle condizioni indicate dall’art. 1129 c.c.. In primo luogo, l’art. 1129 c.c. indica, quale motivo di revoca, la violazione dell’art. 1131, comma 4, c.c., ovvero il fatto che l’Amministratore non abbia comunicato senza indugio all’Assemblea dei condomini la notifica di un atto di citazione o di un provvedimento giudiziario che esorbiti dalle sue attribuzioni.

 

L’ipotesi era già prevista prima della riforma del 2013 e si riallaccia alla disciplina di cui all’art. 1131, comma 2, c.c. che consente al terzo, che intende esperire un giudizio nei confronti del Condominio, di chiamare in causa e, quindi, notificare l’atto di citazione al solo Amministratore di Condominio anziché nei confronti di tutti i condomini.

 

La revoca può altresì essere richiesta in caso di mancata resa del conto. Al riguardo, l’art. 1130, comma 1, n. 10), c.c., prevede che l’Amministratore debba redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’Assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Prima della riforma del 2013 la revoca poteva essere richiesta solo se l’Amministratore non avesse reso il conto per due anni, e l’art. 1130 c.c. non prevedeva termini precisi di convocazione annuale dell’Assemblea per l’approvazione dello stesso.

 

Infine, la revoca può essere richiesta in caso di gravi irregolarità poste in essere dall’Amministratore.

 

Sul punto, si precisa che la precedente formulazione dell’art 1129 c.c., ai fini dell’accoglimento della domanda di revoca, richiedeva la prova di fondati sospetti di gravi irregolarità, mentre l’attuale versione prevede un elenco di ipotesi di gravi irregolarità il cui carattere, però, non è tassativo, come risulta dallo stesso testo della norma.

 

 

GRAVI IRREGOLARITÀ CHE COMPORTANO LA REVOCA DELLA AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE

La tipizzazione delle condotte sgrava il ricorrente dal provare la gravità della irregolarità del comportamento tenuto dall’Amministratore se rientrante in una di quelle ipotesi: sarà, quindi, onere dell’Amministratore dimostrare che l’irregolarità non è in realtà grave per specifici e comprovati motivi. Venendo al concetto di gravi irregolarità, si può dire che sono idonei a costituire ipotesi di gravi irregolarità quei comportamenti, commissivi od omissivi, posti in essere dall’Amministratore di Condominio, così significativi da far ritenere venuto meno il necessario e tipico rapporto di fiducia tra Amministratore e condomini.

 

Secondo alcune sentenze di merito successive alla riforma, anche in presenza di una delle ipotesi già valutate dall’art. 1129 c.c. quali gravi irregolarità, per disporre la revoca dell’Amministratore occorrono comunque le prove di un comportamento concreto contrario ai doveri imposti per legge, con esclusione pertanto di ogni automatismo. Tra le ipotesi di gravi irregolarità troviamo, in primo luogo, l’omessa convocazione dell’Assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale e il ripetuto rifiuto di convocare l’Assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo Amministratore o negli altri casi previsti dalla legge.

 

Si consideri, poi, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’Assemblea.

 

La norma non prevede un termine per l’esecuzione delle delibere: ovviamente, anche il ritardo nell’adempimento potrà essere equiparato all’omissione nel caso in cui per la sua particolare natura avrebbe dovuto essere eseguita entro un termine ragionevole.

 

Nel caso di delibera evidentemente affetta da nullità, ma in assenza di sua impugnazione, è consigliabile che l’Amministratore ne tenga in sospeso l’esecuzione, e convochi una nuova Assemblea per spiegare il motivo di nullità e provocarne, se possibile, la sua rimozione. Anche per la diversa ipotesi di una delibera annullabile e impugnata, è consigliabile che l’Amministratore, in attesa che il Tribunale si pronunci sulla richiesta di sospensione dell’efficacia della delibera, provveda tempestivamente a convocare nuovamente l’Assemblea per valutare l’eventuale sospensione dell’esecuzione o addirittura la modifica della delibera stessa.

 

Costituisce, poi, motivo di revoca la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma dell’art 1129 c.c. Infatti, il legislatore, sulla scorta sia della prassi che delle pronunce giurisprudenziali di merito, ha posto a carico dell’Amministratore di Condominio l’obbligo di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del Condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al Condominio. Ciò al fine di rendere più trasparenti e verificabili le operazioni poste in essere dall’Amministratore e i flussi delle operazioni economiche, nonché le eventuali irregolarità nella gestione del denaro.

 

L’art. 1129, comma 11, n. 4), c.c., poi, censura la gestione secondo modalità che possono generare la possibilità di confusione tra il patrimonio del condomino e il patrimonio personale dell’Amministratore o di altri condomini. È punito, altresì, l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del Condominio. E’ il caso in cui, ad esempio, trascritto un pignoramento o iscritta un’ipoteca a garanzia di un credito del Condominio nei confronti di un condomino o anche di un terzo, l’Amministratore provveda ad autorizzarne la cancellazione, evidentemente prima dell’intervenuta piena soddisfazione del credito.

 

Proseguendo, troviamo come ulteriore motivo di revoca l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva laddove sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al Condominio.

 

Ancora, comporta la revoca dell’Amministratore l’inottemperanza agli obblighi di cura dell’anagrafe condominiale, l’obbligo di cura del registro dei verbali e adempimenti accessori, di cui all’art. 1130, nn. 6) e 7), c.c., nonché l’obbligo di fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. È importante sottolineare, in particolare, che ciascun comproprietario ha la facoltà di ottenere dall’Amministratore del Condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il Condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti (Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2011, n. 19210).

 

 

Nello stesso senso, ciascun condomino ha diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all’Assemblea condominiale, e a tale diritto corrisponde l’obbligo dell’Amministratore di predisporre un’organizzazione, sia pur minima, che consenta di esercitare lo stesso e di informarne i condomini, sicché, a fronte della richiesta di un singolo condomino di accedere alla predetta documentazione, grava sull’Amministratore, l’onere della prova dell’inesigibilità ed incompatibilità della richiesta con le modalità previamente comunicate (Cass. civ., sez. II, 19 settembre 2014, n.  19799).

 

LA CONTABILITÀ CONDOMINIALE

Una particolare attenzione andrà posto al registro di contabilità, introdotto dalla riforma e previsto al n.7) dell’art. 1130 c.c., la cui mancata allegazione nel fascicolo del rendiconto renderà annullabile la delibera di approvazione del consuntivo e la cui mancata cura renderà revocabile l’Ammministratore. Infine, si ricorda l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell’art 1129 c.c. ovvero: propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai nn. 6) e 7) dell’art. 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’Amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

 

Aggiungo, quale ulteriore motivo di revoca, il mancato aggiornamento professionale, di cui si è parlato nel paragrafo precedente.

La legge (art. 71-bis disp. att. c.c.) e il regolamento attuativo (d.m. n. 140/14) prevedono che possa svolgere la funzione di Amministratore coloro che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
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L’obbligo di aggiornamento ha una cadenza annuale, mentre il corso di aggiornamento deve avere una durata minima di quindici ore.

 

 

Ci si è posto il problema di cosa si intenda per “anno”; al momento vi sono due interpretazioni:

  • a) la prima considera il periodo annuale coincidente con il così detto anno di calendario;
  • b) la seconda ritiene che il periodo annuale coincida con l’anno solare decorrente dal giorno di entrata in vigore del d.m. n. 140/14 (ossia il 9 ottobre 2014).

 

QUALI SONO LE CONSEGUENZE IN CASO DI MANCATA FREQUENTAZIONE DEI CORSI DI AGGIORNAMENTO?

Il quesito ha trovato risposte diverse nella giurisprudenza di merito che lo ha già affrontato.

 

Secondo il Tribunale di Padova (sez. I, sent. 24 marzo 2017, ud. 24 marzo 2017, dep. 24 marzo 2017, n.818, in Archivio locazioni 2017, 6, 706) la conseguenza del mancato aggiornamento comporta la nullità della delibera di nomina, da far valere con l’impugnazione della decisione assembleare.

 

Di diverso avviso il Tribunale di Milano, secondo cui la mancata formazione professionale dell’Amministratore di Condominio, prescritta dall’art. 71-bis, disp. att., c.c., non è causa di nullità della nomina del gestore, ma è semplice motivo di revoca dell’incarico professionale (sentenza n.3145/2019 pubblicata il 27 marzo 2019, R.G. 39630/2017). In senso conforme si è espresso il Tribunale Verona (sez. III, sent. 13 novembre 2018, n. 2515), secondo cui l’Amministratore che non attende all’obbligo di formazione periodica di cui all’art. 71-bis disp.att. c.c. commette grave irregolarità che può dar luogo a revoca, ma la delibera di nomina non è affetta da nullità.

 

Seguendo tale soluzione, per ottenere tutela il condòmino dovrà non tanto impugnare la delibera di nomina, ma procedere con un apposito procedimento camerale, di competenza del Tribunale in composizione collegiale.

 

LA SOLUZIONE ADOTTATA DAL TRIBUNALE: È CORRETTA O MENO?

La soluzione adottata dal Tribunale di Milano merita di essere condivisa, essenzialmente per le ragioni di seguito esposte.

 

 

In primo luogo, l’art. 71 bis, disp. att., c.c. non è norma di carattere imperativo, non rientrando tra quelle tassativamente individuate come tali dall’art. 72 disp. att. c.c., con la conseguenza che potrebbe ipotizzarsi una delibera assembleare che esoneri l’Amministratore dall’obbligo formativo.

 

In secondo luogo, va considerato che la frequentazione dei corsi obbligatori professionali non è un requisito prescritto nell’interesse generale, tale per cui la relativa violazione possa determinare in qualche modo la nullità della nomina del gestore, tanto è vero che tale prescrizione trova una deroga nell’ipotesi cui l’Amministratore sia anche condòmino nell’edificio ricevuto in gestione, senza che per l’effetto rilevi alcun limite dimensionale e, dunque, quand’anche si trattasse, addirittura, di un “Supercondominio”.

 

In realtà, la mancata osservanza dell’espressa previsione normativa dell’obbligatorietà dell’aggiornamento professionale, viene ad incidere sul rapporto di fiducia che deve sussitere nei confronti dell’Amministratore e delle sue capacità professionali; la conseguenza sarà la revocabilità dell’Amministratore per una di quelle “altre” “gravi irregolarità” di cui all’art. 1129, comma 12, c.c.

L’Amministratore che intende ottenere validamente la nomina o il rinnovo della propria carica dovrà porre una particolare attenzione alle novità introdotte dalla Riforma del Condominio.
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COSA PRECISA LA LEGGE A RIGUARDO DEL COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE?

Secondo l’art. 1129, comma 14 c.c., come riformato dalla l. 220/2012, infatti, “l’Amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.

 

Sul punto si precisa come il Tribunale di Massa, con Ordinanza resa in data 13.04.2017, ha recentemente precisato che “a mente dell’art. 1129 XIV comma cod.civ. la mancata indicazione del compenso da parte dell’Amministratore al momento della accettazione determina nullità della nomina” (conforme Ordinanza Tribunale di Roma 15.06.2016).

 

 

Anche il Tribunale di Milano, pronunciandosi sulla questione, ha statuito che “è nulla la nomina dell’Amministratore di Condominio – con conseguente nullità della delibera in parte qua – in assenza della specificazione analitica del compenso a quest’ultimo spettante per l’attività da svolgere, in violazione dell’art. 1129, comma 14ç, cod. civ.” (Tribunale Milano, sentenza n. 4294 del 03.04.2016).

 

E ancora, sempre il Tribunale di Milano, ha recentemente ribadito che “Come è noto, la riforma del 2012 in tema di Condominio all’art. 1129, co. 14, ha stabilito espressamente che la nomina dell’Amministratore è nulla se lo stesso, al momento della sua accettazione e del suo rinnovo, non specifichi l’importo dovuto a titolo di compenso. Orbene dalla semplice lettura della delibera impugnata, non suscettibile di ulteriore interpretazione, non risulta che l’Amministratore, in sede assembleare ed in particolare di rinnovo, prima della votazione sulla sua nomina, abbia specificato analiticamente la misura e la composizione del suo compenso…”.

 

Lo stesso Tribunale ha così concluso:

“Ne consegue che la delibera si appalesa illegittima evidenziandosi il profilo della sua nullità destinata a travolgere sia la nomina dell’Amministratore. Sul punto deve rilevarsi che sebbene in sede di atto introduttivo parte attrice ha dedotto (pag. 2 secondo rigo) la annullabilità della delibera de quo, va dichiarata l’ufficio la sua nullità e ciò tenuto conto:

  • del dettato normativo che espressamente sanziona con la nullità la detta omis-sione (art. 1129 c. 14 c.c.);
  • perché detta nullità è basata sulle stesse ragioni originariamente poste dalla parte a fondamento della impugnazione, in quanto alle delibere condominiali si applica il principio dettato in materia di contratti, secondo cui il potere attribuito al giudice dall’art. 1421 cod. civ. di rilevarne d’ufficio la nullità deve necessariamente coordi-narsi con il principio della domanda ex art. 112 cod. proc. civ. (Corte di Cassazio-ne sent. n° 13732 del 27/06/2005)” .

(Tribunale di Milano, Sezione XIII – dott.ssa Bocconcello, sentenza n. 828/2018)

 

La violazione denunciata risulta applicabile sia nell’ipotesi in cui si tratti di nomina di nuovo Amministratore, sia nell’ipotesi che si tratti di riconferma del precedente Amministratore: precisa infatti la sentenza 4294/2016 resa dal Tribunale di Milano, sopra richiamata, che “tale norma, che mira a garantire la massima trasparenza ai condomini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l’emolumento dell’organo gestorio al momento del conferimento del mandato, si applica sia nel caso di prima nomina dell’Amministratore, che nel caso delle successive riconferme”.

 

Perché il Legislatore si è mostrato così rigido, prevedendo addirittura la nullità della nomina, in caso di mancataa indicazione del compenso?

 

La ratio è quella di superare la prassi degli amministratori di richiedere compensi ulteriori rispetto a quelli pattuiti al momento della nomina, giustificati per attività straordinarie non rientranti nella gestione ordinaria.

 

Sul tema specifico del compenso suppletivo l’orientamento maggioritario della giurisprudenza, espresso prima delle modifiche introdotte dalla riforma, propende per il carattere tendenzialmente onnicomprensivo del corrispettivo deliberato al momento della nomina dell’Amministratore, salva la possibilità per le parti di apportarvi deroghe e in tale caso l’Amministratore ha l’onere di provare l’attività compiuta al di fuori di quella prevista come ordinaria al fine di vedersi riconosciuto il relativo compenso.

 

Il compenso annuale secondo tale interpretazione deve intendersi pattuito per ogni attività svolta dall’Amministratore nel corso dell’esercizio annuale e nell’espletamento del mandato con esclusione di ogni altro compenso aggiuntivo.

 

COME DEVE ESSERE FORMULATO IL COMPENSO?

La normativa vigente per la retribuzione dell’attività dell’Amministratore rende necessario che sia stipulato un accordo scritto coi condomini al momento dell’assunzione dell’incarico e che l’Amministratore, nel momento in cui formula la propria offerta, indichi con precisione tutte le voci del compenso. Comprese le retribuzioni per tutte quelle attività straordinarie che non rientrano nella gestione ordinaria.

 

 

La sanzione espressa di nullità della nomina, in mancanza di predeterminazione del compenso, comporta che l’invalidità investa l’intero contratto di mandato tra Amministratore e Condominio e non la nullità di un solo elemento (la determinazione del compenso) del contratto con la conseguenza che non è consentito determinare il corrispettivo a norma degli articoli 1709 e 1419, comma 2, c.c. (Celeste-Scarpa).

 

Si ritiene che il difetto di predeterminazione del compenso e la conseguente nullità della nomina possano essere rilevate d’ufficio dal giudice chiamato a decidere sulla domanda dell’Amministratore volta al pagamento della sua retribuzione (Celeste-Scarpa).

 

La retribuzione dell’Amministratore di Condominio deve essere approvata dall’Assemblea con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina. La determinazione del compenso è assolutamente libera ed è rimessa alla libertà contrattuale delle parti, inoltre il compenso richiesto al momento della nomina e del rinnovo, dovuto fino alla cessazione della carica, include anche le attività urgenti che l’Amministratore dovrà compiere fino alla sua sostituzione e la consegna della documentazione in suo possesso.

La nomina dell’Amministratore, in determinate ipotesi, può essere effettuata, oltre che dall’Assemblea, dall’Autorità Giudiziaria, cui ciascun condòmino può rivolgersi quando manca del tutto un Amministratore e vi sono i presupposti previsti dalla legge per l’obbligatorietà della nomina di un Amministratore di Condominio (ossia quando i condòmini sono più di 8).
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NOMINA DI UN AMMINISTRATORE GIUDIZIARIO

La legge di Riforma del Condominio ha introdotto la possibilità anche per l’Amministratore dimissionario di potersi rivolgere all’Autorità Giudiziaria per la nomina di un Amministratore giudiziario.

 

 

Il procedimento per la nomina si svolge in Camera di Consiglio presso gli Uffici della Volontaria Giurisdizione del Tribunale competente ove è ubicato il Condominio e sarà ammissibile alle seguenti condizioni:

 

  • che i condòmini siano più di 8 (da nove in su), rendendo così obbligatoria la nomina;
  • che sia stato esperito invano il tentativo da parte dell’Assemblea di nominare un Amministratore

 

Il ricorso, da presentare in carta semplice o secondo moduli predisposti dalla cancelleria della Volontaria Giurisdizione, dovrà contenere l’istanza di nomina e la richiesta di fissazione di un’udienza per la decisione. Inoltre sarà necessario allegare al ricorso il verbale/i verbali dell’Assemblea da cui risulta la mancata nomina. A questo punto il Giudice fissa con decreto l’udienza ed il ricorrente dovrà notificare il ricorso ed il decreto agli altri condomini non ricorrenti, ovvero all’Amministratore non confermato o dimissionario, entro il termine stabilito dal Giudice.

 

 

In tal modo il Tribunale, in Camera di Consiglio, si sostituisce alla volontà assembleare, rimasta inerte, nominando un Amministratore giudiziario.

 

Dal momento della nomina, l’Amministratore giudiziario ha tutti i poteri, i doveri e responsabilità di un Amministratore condominiale nominato in seno all’Assemblea; cambia solo l’organo di nomina, che non è più l’Assemblea dei condòmini, bensì l’Autorità Giudiziaria.

 

Il provvedimento di nomina dell’Amministratore giudiziale costituisce provvedimento di volontaria giurisdizione, in quanto diretto ad assicurare al Condominio l’esistenza dell’organo necessario per l’espletamento delle incombenze ad esso demandate dalla legge (Cassazione, 30 marzo 2001, n. 4706). L’efficacia del provvedimento di nomina o revoca dell’Amministratore decorre, ai sensi dell’articolo 741 del Codice di procedura civile, dalla data dallo spirare del termine di dieci giorni per il reclamo avverso di esso, e non dalla data della relativa istanza, non essendo al riguardo applicabile – data la diversita`, per natura, funzione e contenuto, di questo provvedimento di volontaria giurisdizione rispetto alla sentenza – il principio della retroattivita` del provvedimento al momento della domanda (Cassazione, 1º febbraio 1990, n. 666).

 

CHE DURATA HA L’INCARICO CONFERITO DAL TRIBUNALE?

La durata dell’incarico dell’Amministratore giudiziario non è determinata nel provvedimento di nomina. Potrebbe durare fino a quando l’Assemblea non provvede a nominare un nuovo Amministratore. Ciò significa che, dopo la nomina dell’Amministratore giudiziario, l’Assemblea non perde il potere di nominare un Amministratore ordinario, ma può far cessare il mandato in qualsiasi momento, provvedendo alla nomina dell’Amministratore ordinario. Altrimenti, avrà durata di un anno decorrente dalla data del provvedimento, con rinnovo automatico di un anno alla prima scadenza.

 

Nell’ipotesi di nomina giudiziaria come deve essere determinato il compenso dell’Amministratore?

 

Il decreto di nomina emesso dal Tribunale, ai sensi dell’articolo 1129, comma 1, c.c., esercitando i poteri spettanti all’Assemblea, ha a oggetto esclusivamente la nomina dell’Amministratore, che dovrà, a pena di nullità, specificare in sede di Assemblea in modo analitico il proprio compenso e il rimborso delle proprie spese, alla stregua dell’Amministratore nominato dall’Assemblea.

 

L’Amministratore nominato dall’autorità giudiziaria, deve, come l’Amministratore di nomina assembleare, possedere i requisiti morali e professionali richiesti dall’articolo 71 bis disp. att. c.c. per lo svolgimento dell’attività di Amministratore di Condominio.

 

Quali norme disciplinano le vicende collegate all’incarico dell’Amministratore di Supercondominio, cioè la sua nomina, la sua conferma e il rinnovo automatico?
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LA NOMINA DELL’AMMINISTRATORE: QUANDO È OBBLIGATORIA?

In assenza di norme specifiche per l’istituto del Supercondominio, per la nomina dell’Amministratore di Supercondominio si applicheranno le norme utilizzate per il Condominio.

 

 

Ne discende che, come stabilito dall’articolo 1129 del Codice Civile, sarà obbligatoria la nomina dell’Amministratore quando il  Supercondominio è composto da più di otto partecipanti.

 

In tal senso, Cassazione civile, sez. VI, ordinanza 12/06/2018 n° 15262, secondo cui è applicabile al Supercondominio, l’articolo 1129 del Codice civile: nel caso in cui facenti parte del Supercondominio siano oltre 8 partecipanti, occorrerà la nomina dell’Amministratore con tutte le implicazioni conseguenti. E, nel caso in cui anche gli altri edifici siano composti da oltre 8 partecipanti, anche questi ulteriori condomini dovranno nominare il proprio Amministratore.
Per quanto attiene alla nomina e revoca dell’Amministratore, in base al combinato disposto del secondo e quarto comma dell’art. 1136 c.c è necessario il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione con almeno la metà del valore dell’edificio.

 

Si tratta di una norma inderogabile anche da un regolamento condominiale contrattuale (art. 1138, quarto comma, c.c.).
Sottolineiamo che l’art. 1136 c.c. fa riferimento a nomina e revoca, ma nulla dice sulla conferma.

 

Ci si chiede allora: è possibile sostenere che vi siano due diverse maggioranze, una più gravosa per la nomina e la revoca dell’Amministratore, e una più lieve per la sua conferma?

 

 

Secondo alcuni giudici di merito, la conferma è atto necessitante una maggioranza diversa da quella della nomina, ossia il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno un terzo del valore dell’edificio.
Si tratta tuttavia di una posizione non unanime e comunque non condivisa dalla Cassazione chiamata ad esprimersi sull’argomento (Cass. 4 maggio 1994 n. 4269); riprenderemo il punto tra poco.

 

Va innanzitutto rammentato che alla prima scadenza d’incarico – cioè alla fine del primo anno – ove non intervenga revoca, l’Amministratore prosegue automaticamente nell’incarico per uguale periodo.

 

LA DURATA E IL RINNOVO DELL’INCARICO

 

Sulla durata dell’incarico e sul rinnovo alla prima scadenza si segnalano diverse posizioni, sia in dottrina che in giurisprudenza.

 

Sul punto, appare illuminante una sentenza emessa in data 2.10.15 dal Tribunale di Milano, che ha ribadito il convincimento già emerso in altre occasioni e ha osservato che la nuova disciplina del Condominio prevede sostanzialmente la durata in carica dell’Amministratore per un anno tacitamente prorogabile per un altro anno, salvo delibera di revoca assunta dall’assemblea medesima.

 

Nel caso di specie un condomino aveva lamentato il fatto che, arrivati al compimento della prima annualità dell’incarico, il suo Amministratore non avesse inserito l’argomento della sua nuova nomina.
La presa di posizione dei giudici milanesi è stata chiara e deriva dal principio già sopra ricordato: l’incarico dell’Amministratore dura un anno e la prima volta si rinnova per altro anno senza che occorra passaggio assembleare.

 

La tesi combacia perfettamente con quanto previsto dal nuovo art. 1129 c.c., comma 10, che prevede che la carica dell’Amministratore abbia durata annuale come in precedenza, con la precisazione che l’incarico «si intende rinnovato per eguale durata» salva l’eventuale revoca ad opera dei condomini da assumere con la stessa maggioranza di legge prevista per la sua nomina.

 

La disposizione ha suscitato vivace dibattito.

 

  • Secondo alcuni non ci sarebbe più bisogno di conferma specifica non solo allo scadere della prima annualità, ma neppure in seguito: il mandato si intenderebbe così rinnovato per l’anno successivo di anno in anno senza alcuna soluzione di continuità. Secondo tale opinione sarebbe venuto meno l’istituto della “prorogatio” dei poteri gestòri dell’Amministratore. Non occorrerebbe la riconferma dell’Amministratore, che rimarrebbe in carica sino a revoca, possibile in ogni tempo con la stessa maggioranza prevista per sua la nomina (voto favorevole dei condomini che rappresentano la maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed almeno la metà del valore dell’edificio).
  • Secondo altri, che costituiscono la parte prevalente in dottrina, fermo il rinnovo automatico dopo i primi dodici mesi, l’assemblea deve provvedere a confermare espressamente l’Amministratore uscente, pena l’applicazione dell’istituto della “prorogatio” di chi non sia stato riconfermato o sia stato riconfermato in assenza del necessario quorum di legge.

 

La tesi è stata ribadita dal Tribunale di Milano, che ha precisato come l’omesso inserimento all’ordine del giorno dell’assemblea successiva alla scadenza del primo anno di mandato dell’Amministratore di Condominio, della nomina di quest’ultimo, sia conforme alla nuova disciplina del Condominio proprio sul presupposto di fatto che l’incarico si intende prorogato per l’esercizio successivo senza bisogno che intervenga una nuova votazione sul punto e salvo il sopraggiungere della revoca.

 

 

Conseguentemente, l’Amministratore regolarmente nominato non dovrà inserire all’ordine del giorno della prima assemblea successiva alla scadenza del primo anno il punto circa la conferma dell’Amministratore, salvo – naturalmente – che riceva formale richiesta ai sensi dell’art. 66 disp. Att. C.c.  da almeno due condòmini che rappresentino quanto meno un sesto del valore millesimale dell’edificio.

 

 

Il rinnovo automatico dell’incarico comporterà anche il rinnovo automatico del compenso; qualora l’Amministratore intenda modificare la propria richiesta economica, dovrà porre in discussione la sua conferma e il proprio preventivo analitico.
Sul rinnovo della carica, a questo punto necessaria a partire dalla scadenza del secondo anno, si segnala che il Tribunale di Palermo, con la sentenza in commento emessa il 23-29 gennaio 2015, sostiene la perfetta legittimità della delibera di conferma dell’Amministratore assunta con la maggioranza semplice, affermando che la “conferma” dell’Amministratore di Condominio è fattispecie assai diversa da quella disciplinata dal codice civile in termini di “nomina” e “revoca”.

 

In effetti, con la conferma dell’Amministratore l’assemblea consolida un rapporto fiduciario già sorto in passato e, in quanto tale, consolidatosi nel corso degli anni. Viceversa, le ipotesi della “nomina” e/o della “revoca” dell’Amministratore di Condominio incidono nell’instaurazione o nella recisione di un rapporto contrattuale (mandato con rappresentanza), da considerarsi nella sua interezza.

 

Sebbene tale interpretazione sia stata già espressa in passato da alcune pronunce di merito (Tribunale di Roma, Sent.15 maggio 2009 n. 10701, Tribunale di Bologna, Sent.17 settembre 2009; Tribunale di Pavia, sent. 23 maggio 1988), la Corte di Cassazione è ferma sul proprio indirizzo consolidato per il quale la nomina la revoca e la conferma esprimono la medesima volontà di conferimento dell’incarico gestorio e richiedono pertanto la stessa maggioranza di cui all’art.1136 co.2 e 4 cod.civ., e – cioè – la maggioranza assoluta.

 

Diciamo subito che non vi è differenza alcuna tra la carica di Amministratore di Condominio e di Amministratore di Supercondominio, per cui quello che vale per la nomina ad Amministratore di Condominio vale anche per la nomina ad Amministratore di Supercondominio.
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Mettiamo subito un punto fermo e chiaro: non vi sono norme che impediscano ad un professionista iscritto ad un ordine professionale di amministratre condomini.

 

Nell’immediatezza della Riforma, vi è stato – però – un notevole fermento a seguito di una Faq pubblicata sul sito del Consiglio Nazionale Forense che dichiarava l’incompatibilità dell’Avvocato con l’attività di Amministratore di Condominio.

 

COSA RIPORTA IL CONSIGLIO NAZIONALE FORENSE

Anche a seguito delle numerose contestazioni sorte a seguito di tale posizione, assunta dopo ripetute pronuncie del medesimo Consiglio Nazionale Forense (precedenti però alla Riforma) sulla possibilità per l’Avvocato di svolgere l’attività di Amministratore, è intervenuto ufficialmente il Consiglio Nazionale Forense con parere 20 febbraio 2013, n. 23, in cui si è confermata la compatibilità tra le due attività.

 

 

Riportiamo il testo del parere:

 

“Il Consiglio dell’Ordine degli Avvocati pone il quesito se l’art. 18 della legge n. 247 del 2012 (legge di riforma dell’ordinamento professionale forense) impedisca all’Avvocato di esercitare l’attività di Amministratore di Condominio. La commissione reputa che al quesito debba darsi risposta negativa per i motivi che seguono. Premesso che nel vigore della precedente normativa l’art. 3 del RdL n. 1578/1933 era interpretato – data l’eccezionalità dei divieti – nel senso della compatibilità delle due attività (da ultimo sent. CNF 16 marzo 2010, n. 13), il nuovo art. 18 cit. individua quattro macro aree di incompatibilità con la professione di Avvocato.”

 

E precisamente:

 

 

  • a) l’esercizio di qualsiasi attività (diversa da quella forense) di lavoro autonomo svolta continuativamente o professionalmente, fatte salve le attività espressamente escluse dal divieto (di carattere scientifico, letterario, artistico e culturale, di notaio), mentre è consentita l’iscrizione nell’albo dei commercialisti e degli esperti contabili, nell’elenco dei pubblicisti e nel registro dei revisori contabili, o nell’albo dei consulenti del lavoro;

 

  • b) l’esercizio di qualsiasi attività di impresa commerciale svolta in nome proprio, o in nome o per conto altrui (fatta salva l’assunzione di incarichi di gestione e vigilanza nelle procedure concorsuali, o in procedure di crisi d’impresa);

 

  • c) l’assunzione della qualità di socio illimitatamente responsabile, o di Amministratore, di Società di persone, aventi quali finalità l’esercizio di attività di impresa commerciale, in qualunque forma costituite, nonché con la qualità di Amministratore unico, o consigliere delegato di società di capitali anche in forma cooperativa, nonché con la qualità di presidente del consiglio di amministrazione con poteri individuali di gestione, a meno che l’oggetto dell’attività della società sia limitato esclusivamente all’amministrazione di beni personali, o familiari, nonché per gli enti e consorzi pubblici e per le società a capitale interamente pubblico;

 

  • d) l’esercizio di attività di lavoro subordinato anche se con orario di lavoro limitato.

 

Esclusa la ricorrenza dell’ipotesi sub d) tenuto conto che la nomina quale Amministratore di un Condominio non instaura un rapporto di subordinazione con quest’ultimo (Commissione consultiva CNF, parere 25 giugno 2009, n. 26; Id, n. 1 del 29 gennaio 2009; Id, n. 154 del 26 settembre 2003), va anzitutto ricordato che il Condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini i quali sono rappresentati dall’Amministratore e non costituiscono un’entità diversa da quest’ultimo (in termini, Cass. 11 gennaio 2012 n. 177 [ord.] in CED Cassazione rv 620729), tanto vero che l’esistenza di un rappresentante unitario non li priva della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale (Cass. 16 maggio 2011, n. 10717, ivi rv 617438).

 

L’irriducibilità allo schema economico/giuridico dell’impresa e/o della società è, peraltro, confermata dall’inclusione del Condominio nel recinto di protezione del consumatore che, come noto, è la persona fisica la quale agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale, o professionale eventualmente svolta ed in tale veste contratta col professionista.

 

Se, da un lato, si esclude che consumatore possa essere una società, anche se di persone (Cass. 14 luglio 2011, n. 15531, ivi rv 618573) e comunque l’impresa, pur se esercitata dalla persona fisica, dall’altro, proprio per la sua irriducibilità allo schema societario e per il fatto che l’Amministratore agisce non quale organo, ma quale mandatario con rappresentanza di persone fisiche (condomini) che operano per scopi estranei ad attività professionale, o imprenditoriale, al Condominio è ritenuta applicabile la normativa del codice del consumo con riguardo ai contratti conclusi dall’Amministratore col professionista (Cass. 24 luglio 2001, n. 10086, ivi rv 548447; conf. Id., 12 gennaio 2005, n. 452).

 

A sua volta quello dell’Amministratore configura un ufficio di diritto privato, assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità delle disposizioni sul mandato (Cass. 16 ago. 2008, n. 10815, ivi rv 535589); e proprio al mandato si riferisce ora anche l’art. 9 della recente legge n. 220 dell’11 dicembre 2012 (recante la modifica della disciplina del Condominio negli edifici) quando, modificando l’art. 1229 c.c., attribuisce all’assemblea la facoltà di subordinare la nomina dell’Amministratore alla presentazione di una polizza di assicurazione per la responsabilità civile “(…) per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato” (ivi, art. 1129,terzo periodo, c.c.).

 

Ciò posto, quanto detto a proposito dell’irriducibilità della figura del Condominio allo schema societario e/o dell’impresa, è sufficiente per escludere la ricorrenza dell’ipotesi di incompatibilità di cui sub c); a sua volta, quanto rilevato circa la ricostruzione della figura dell’Amministratore quale mandatario con rappresentanza di persone fisiche (i condomini) che non esercitano attività professionale, o imprenditoriale, è sufficiente ad escludere la ricorrenza dell’ipotesi di incompatibilità di cui sub b) posto che l’Amministratore, non agendo in proprio, non esercita nemmeno attività di impresa commerciale in nome altrui se è vero che nemmeno i mandanti l’esercitano.

 

Residua l’ipotesi di cui sub a) potendo rilevare, in tesi, l’esercizio della funzione di Amministratore come attività di lavoro autonomo svolta continuativamente, o professionalmente.

 

Sennonché, va in contrario osservato che – come si è visto – l’attività di Amministratore di Condominio si riduce, alla fine, all’esercizio di un mandato con rappresentanza conferito da persone fisiche , in nome e per conto delle quali egli agisce e l’esecuzione di mandati, consistenti nel compimento di attività giuridica per conto ed (eventualmente) in nome altrui è esattamente uno dei possibili modi di svolgimento dell’attività professionale forense sicché la circostanza che essa sia svolta con continuità non aggiunge né toglie nulla alla sua legittimità di fondo quale espressione, appunto, di esercizio della professione.

 

Ben vero potrebbe obiettarsi che, se non sul piano della continuatività, è su quello dell’attività svolta professionalmente che potrebbe scorgersi un profilo di incompatibilità.

 

ESISTE UNA INCOPATIBILITÀ PER UN AVVOCATO SVOLGE IL RUOLO DI AMMINISTRATORE?

A questo proposito va detto, anzitutto, che nemmeno la citata legge n. 220/2012 ha innovato la figura dell’Amministratore perché se ne ha ampliato, sotto certi profili, poteri e responsabilità, non ha trasformato l’esercizio della relativa attività in professione vera e propria, o quanto meno in professione regolamentata, come è confermato dal fatto che non è stato istituito né un albo, né uno specifico registro degli amministratori di Condominio, mentre il fatto che essi debbano seguire corsi di aggiornamento (art. 25 nella parte in cui inserisce l’art. 71 bis delle disp. att. c.c.) non sembra sufficiente a configurare l’esistenza di una vera e propria professione. E la mancata istituzione di un albo o registro – ad onta di una prima versione della proposta di legge che invece la prevedeva – è indice ermeneutico di rilevante significato ai fini di confortare la soluzione qui accolta.

 

D’altra parte, anche quando il riferimento alla svolgimento in forma professionale dovesse intendersi come allusione ad un modo di esercizio di un’attività che richiede competenze, un minimo di qualificazione e rappresentante fonte reddituale, la riconducibilità dell’attività all’area del mandato e di quest’ultimo ad una modalità di esercizio della professione forense, finisce per riferire a quest’ultima il citato requisito.
Ovviamente la ritenuta compatibilità produrrà riflessi anche sul piano della disciplina fiscale e previdenziale della vicenda dovendo il relativo reddito considerarsi a tutti gli effetti di natura professionale e quindi, tra l’altro, soggetto anche a contribuzione a favore della Cassa Nazionale di Previdenza ed Assistenza forense.”

 

Consiglio Nazionale Forense (Rel. Cons. Perfetti), parere 20 febbraio 2013, n. 23.

 

Acclarato, quindi, la compatibilità della professione di Avvocato con la carica di Amministratore di Condominio, resta da verificare se l’Avvocato, possa esercitare l’attività di Amministratore di condomini in forma societaria.

 

 

Il Consiglio Nazionale Forense, con il recente Parere in data 16.1.19, ha dato risposta negativa al quesito, dovendosi ritenersi operante la disposizione di cui all’art. 18, lett. c) l. n. 247/2012, secondo la quale «l’esercizio della professione forense è incompatibile con la qualità di socio illimitatamente responsabile o di Amministratore di società di persone, aventi quale finalità l’esercizio di attività di impresa commerciale, in qualunque forma costituite, nonché con la qualità di Amministratore unico o Consigliere delegato di società di capitali, anche in forma cooperativa, nonché con la qualità di presidente di consiglio di amministrazione con poteri individuali di gestione». In base alla norma, dunque, l’incompatibilità può considerarsi esclusa solo se l’oggetto dell’attività della società «è limitato esclusivamente all’amministrazione di beni, personali o familiari, nonché per gli enti e consorzi pubblici e per le società a capitale interamente pubblico»

Con la Riforma del Condominio si è introdotta espressamente la possibilità che l’incarico di Amministratore possa essere svolto anche da Società.
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QUALI SOCIETÀ POSSONO SVOLGERE IL RUOLO DI AMMINISTRATORE?

Queste potranno essere costituite secondo le varie tipologie previste dal Titolo quinto del Libro quinto del codice civile, potrà perciò trattarsi di Società di persone (società semplici, società in nome collettivo o in accomandita semplice) oppure di Società di capitali (società per azioni, in accomandita per azioni o a responsabilità limitata).

 

In questo precedente articolo “Chi può essere nominato Rappresentante nel Supercondominio? ricordiamo i due ruoli del Rappresentante e  dell’Amministratore di un Condominio.

 

L’articolo 71 bis disp. Att. C.c., dopo aver citato le forme societarie ammesse, prosegue dicendo che, nel caso di nomina di società, i requisiti previsti per l’Amministratore persona fisica dovranno essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

 

 

QUALI REQUISTI DEVE AVERE UNA SOCIETÀ PER ESSERE “AMMINISTRATORE”?

In altri termini, per una società che voglia svolgere attività di Amministrazione di Condominio, il possesso dei requisiti di legge dovrà essere in capo a tre figure principali: soci con responsabilità illimitata, amministratori e dipendenti incaricati allo svolgimento “concreto” delle attribuzioni previste dalla disciplina per l’Amministratore di Condominio.