L’Avvocato può fare l’Amministratore di Supercondominio?

Diciamo subito che non vi è differenza alcuna tra la carica di Amministratore di Condominio e di Amministratore di Supercondominio, per cui quello che vale per la nomina ad Amministratore di Condominio vale anche per la nomina ad Amministratore di Supercondominio.
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Mettiamo subito un punto fermo e chiaro: non vi sono norme che impediscano ad un professionista iscritto ad un ordine professionale di amministratre condomini.

 

Nell’immediatezza della Riforma, vi è stato – però – un notevole fermento a seguito di una Faq pubblicata sul sito del Consiglio Nazionale Forense che dichiarava l’incompatibilità dell’Avvocato con l’attività di Amministratore di Condominio.

 

COSA RIPORTA IL CONSIGLIO NAZIONALE FORENSE

Anche a seguito delle numerose contestazioni sorte a seguito di tale posizione, assunta dopo ripetute pronuncie del medesimo Consiglio Nazionale Forense (precedenti però alla Riforma) sulla possibilità per l’Avvocato di svolgere l’attività di Amministratore, è intervenuto ufficialmente il Consiglio Nazionale Forense con parere 20 febbraio 2013, n. 23, in cui si è confermata la compatibilità tra le due attività.

 

 

Riportiamo il testo del parere:

 

“Il Consiglio dell’Ordine degli Avvocati pone il quesito se l’art. 18 della legge n. 247 del 2012 (legge di riforma dell’ordinamento professionale forense) impedisca all’Avvocato di esercitare l’attività di Amministratore di Condominio. La commissione reputa che al quesito debba darsi risposta negativa per i motivi che seguono. Premesso che nel vigore della precedente normativa l’art. 3 del RdL n. 1578/1933 era interpretato – data l’eccezionalità dei divieti – nel senso della compatibilità delle due attività (da ultimo sent. CNF 16 marzo 2010, n. 13), il nuovo art. 18 cit. individua quattro macro aree di incompatibilità con la professione di Avvocato.”

 

E precisamente:

 

 

  • a) l’esercizio di qualsiasi attività (diversa da quella forense) di lavoro autonomo svolta continuativamente o professionalmente, fatte salve le attività espressamente escluse dal divieto (di carattere scientifico, letterario, artistico e culturale, di notaio), mentre è consentita l’iscrizione nell’albo dei commercialisti e degli esperti contabili, nell’elenco dei pubblicisti e nel registro dei revisori contabili, o nell’albo dei consulenti del lavoro;

 

  • b) l’esercizio di qualsiasi attività di impresa commerciale svolta in nome proprio, o in nome o per conto altrui (fatta salva l’assunzione di incarichi di gestione e vigilanza nelle procedure concorsuali, o in procedure di crisi d’impresa);

 

  • c) l’assunzione della qualità di socio illimitatamente responsabile, o di Amministratore, di Società di persone, aventi quali finalità l’esercizio di attività di impresa commerciale, in qualunque forma costituite, nonché con la qualità di Amministratore unico, o consigliere delegato di società di capitali anche in forma cooperativa, nonché con la qualità di presidente del consiglio di amministrazione con poteri individuali di gestione, a meno che l’oggetto dell’attività della società sia limitato esclusivamente all’amministrazione di beni personali, o familiari, nonché per gli enti e consorzi pubblici e per le società a capitale interamente pubblico;

 

  • d) l’esercizio di attività di lavoro subordinato anche se con orario di lavoro limitato.

 

Esclusa la ricorrenza dell’ipotesi sub d) tenuto conto che la nomina quale Amministratore di un Condominio non instaura un rapporto di subordinazione con quest’ultimo (Commissione consultiva CNF, parere 25 giugno 2009, n. 26; Id, n. 1 del 29 gennaio 2009; Id, n. 154 del 26 settembre 2003), va anzitutto ricordato che il Condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini i quali sono rappresentati dall’Amministratore e non costituiscono un’entità diversa da quest’ultimo (in termini, Cass. 11 gennaio 2012 n. 177 [ord.] in CED Cassazione rv 620729), tanto vero che l’esistenza di un rappresentante unitario non li priva della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale (Cass. 16 maggio 2011, n. 10717, ivi rv 617438).

 

L’irriducibilità allo schema economico/giuridico dell’impresa e/o della società è, peraltro, confermata dall’inclusione del Condominio nel recinto di protezione del consumatore che, come noto, è la persona fisica la quale agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale, o professionale eventualmente svolta ed in tale veste contratta col professionista.

 

Se, da un lato, si esclude che consumatore possa essere una società, anche se di persone (Cass. 14 luglio 2011, n. 15531, ivi rv 618573) e comunque l’impresa, pur se esercitata dalla persona fisica, dall’altro, proprio per la sua irriducibilità allo schema societario e per il fatto che l’Amministratore agisce non quale organo, ma quale mandatario con rappresentanza di persone fisiche (condomini) che operano per scopi estranei ad attività professionale, o imprenditoriale, al Condominio è ritenuta applicabile la normativa del codice del consumo con riguardo ai contratti conclusi dall’Amministratore col professionista (Cass. 24 luglio 2001, n. 10086, ivi rv 548447; conf. Id., 12 gennaio 2005, n. 452).

 

A sua volta quello dell’Amministratore configura un ufficio di diritto privato, assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità delle disposizioni sul mandato (Cass. 16 ago. 2008, n. 10815, ivi rv 535589); e proprio al mandato si riferisce ora anche l’art. 9 della recente legge n. 220 dell’11 dicembre 2012 (recante la modifica della disciplina del Condominio negli edifici) quando, modificando l’art. 1229 c.c., attribuisce all’assemblea la facoltà di subordinare la nomina dell’Amministratore alla presentazione di una polizza di assicurazione per la responsabilità civile “(…) per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato” (ivi, art. 1129,terzo periodo, c.c.).

 

Ciò posto, quanto detto a proposito dell’irriducibilità della figura del Condominio allo schema societario e/o dell’impresa, è sufficiente per escludere la ricorrenza dell’ipotesi di incompatibilità di cui sub c); a sua volta, quanto rilevato circa la ricostruzione della figura dell’Amministratore quale mandatario con rappresentanza di persone fisiche (i condomini) che non esercitano attività professionale, o imprenditoriale, è sufficiente ad escludere la ricorrenza dell’ipotesi di incompatibilità di cui sub b) posto che l’Amministratore, non agendo in proprio, non esercita nemmeno attività di impresa commerciale in nome altrui se è vero che nemmeno i mandanti l’esercitano.

 

Residua l’ipotesi di cui sub a) potendo rilevare, in tesi, l’esercizio della funzione di Amministratore come attività di lavoro autonomo svolta continuativamente, o professionalmente.

 

Sennonché, va in contrario osservato che – come si è visto – l’attività di Amministratore di Condominio si riduce, alla fine, all’esercizio di un mandato con rappresentanza conferito da persone fisiche , in nome e per conto delle quali egli agisce e l’esecuzione di mandati, consistenti nel compimento di attività giuridica per conto ed (eventualmente) in nome altrui è esattamente uno dei possibili modi di svolgimento dell’attività professionale forense sicché la circostanza che essa sia svolta con continuità non aggiunge né toglie nulla alla sua legittimità di fondo quale espressione, appunto, di esercizio della professione.

 

Ben vero potrebbe obiettarsi che, se non sul piano della continuatività, è su quello dell’attività svolta professionalmente che potrebbe scorgersi un profilo di incompatibilità.

 

ESISTE UNA INCOPATIBILITÀ PER UN AVVOCATO SVOLGE IL RUOLO DI AMMINISTRATORE?

A questo proposito va detto, anzitutto, che nemmeno la citata legge n. 220/2012 ha innovato la figura dell’Amministratore perché se ne ha ampliato, sotto certi profili, poteri e responsabilità, non ha trasformato l’esercizio della relativa attività in professione vera e propria, o quanto meno in professione regolamentata, come è confermato dal fatto che non è stato istituito né un albo, né uno specifico registro degli amministratori di Condominio, mentre il fatto che essi debbano seguire corsi di aggiornamento (art. 25 nella parte in cui inserisce l’art. 71 bis delle disp. att. c.c.) non sembra sufficiente a configurare l’esistenza di una vera e propria professione. E la mancata istituzione di un albo o registro – ad onta di una prima versione della proposta di legge che invece la prevedeva – è indice ermeneutico di rilevante significato ai fini di confortare la soluzione qui accolta.

 

D’altra parte, anche quando il riferimento alla svolgimento in forma professionale dovesse intendersi come allusione ad un modo di esercizio di un’attività che richiede competenze, un minimo di qualificazione e rappresentante fonte reddituale, la riconducibilità dell’attività all’area del mandato e di quest’ultimo ad una modalità di esercizio della professione forense, finisce per riferire a quest’ultima il citato requisito.
Ovviamente la ritenuta compatibilità produrrà riflessi anche sul piano della disciplina fiscale e previdenziale della vicenda dovendo il relativo reddito considerarsi a tutti gli effetti di natura professionale e quindi, tra l’altro, soggetto anche a contribuzione a favore della Cassa Nazionale di Previdenza ed Assistenza forense.”

 

Consiglio Nazionale Forense (Rel. Cons. Perfetti), parere 20 febbraio 2013, n. 23.

 

Acclarato, quindi, la compatibilità della professione di Avvocato con la carica di Amministratore di Condominio, resta da verificare se l’Avvocato, possa esercitare l’attività di Amministratore di condomini in forma societaria.

 

 

Il Consiglio Nazionale Forense, con il recente Parere in data 16.1.19, ha dato risposta negativa al quesito, dovendosi ritenersi operante la disposizione di cui all’art. 18, lett. c) l. n. 247/2012, secondo la quale «l’esercizio della professione forense è incompatibile con la qualità di socio illimitatamente responsabile o di Amministratore di società di persone, aventi quale finalità l’esercizio di attività di impresa commerciale, in qualunque forma costituite, nonché con la qualità di Amministratore unico o Consigliere delegato di società di capitali, anche in forma cooperativa, nonché con la qualità di presidente di consiglio di amministrazione con poteri individuali di gestione». In base alla norma, dunque, l’incompatibilità può considerarsi esclusa solo se l’oggetto dell’attività della società «è limitato esclusivamente all’amministrazione di beni, personali o familiari, nonché per gli enti e consorzi pubblici e per le società a capitale interamente pubblico»

Può essere nominata una Società quale Amministratore di Supercondominio?

Con la Riforma del Condominio si è introdotta espressamente la possibilità che l’incarico di Amministratore possa essere svolto anche da Società.
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QUALI SOCIETÀ POSSONO SVOLGERE IL RUOLO DI AMMINISTRATORE?

Queste potranno essere costituite secondo le varie tipologie previste dal Titolo quinto del Libro quinto del codice civile, potrà perciò trattarsi di Società di persone (società semplici, società in nome collettivo o in accomandita semplice) oppure di Società di capitali (società per azioni, in accomandita per azioni o a responsabilità limitata).

 

In questo precedente articolo “Chi può essere nominato Rappresentante nel Supercondominio? ricordiamo i due ruoli del Rappresentante e  dell’Amministratore di un Condominio.

 

L’articolo 71 bis disp. Att. C.c., dopo aver citato le forme societarie ammesse, prosegue dicendo che, nel caso di nomina di società, i requisiti previsti per l’Amministratore persona fisica dovranno essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

 

 

QUALI REQUISTI DEVE AVERE UNA SOCIETÀ PER ESSERE “AMMINISTRATORE”?

In altri termini, per una società che voglia svolgere attività di Amministrazione di Condominio, il possesso dei requisiti di legge dovrà essere in capo a tre figure principali: soci con responsabilità illimitata, amministratori e dipendenti incaricati allo svolgimento “concreto” delle attribuzioni previste dalla disciplina per l’Amministratore di Condominio.

Quali sono i requisiti per fare l’Amministratore del Supercondominio?

L’articolo 71 bis delle Disposizioni per l’attuazione al Codice Civile, a seguito della Riforma, detta i requisiti per rivestire tale ruolo.
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I REQUISITI NECESSARI PER SVOLGERE IL RUOLO DI AMMINISTRATORE

Nello specifico, possono svolgere l’incarico di Amministratore coloro:

  • a) che hanno il godimento dei diritti civili;
  • b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • d) che non sono interdetti o inabilitati;
  • e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
  • f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di Amministrazione condominiale.

 

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’Amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

 

Possono svolgere l’incarico di Amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

 

LE DIVERSE CATEGORIE DI AMMINISTRATORE

La norma crea una prima differenziazione tra l’Amministratore professionista e l’Amministratore scelto tra i condomini dello stabile.

 

Osserviamo più da vicino queste due categorie in cui viene diviso l’universo degli amministratori di condominio.

 

L’assenza di precedenti penali nei delitti citati dall’art. 71 disp. att. c.c. è comune all’Amministratore professionista e a quello scelto tra i condomini; le competenze delle due figure sono identiche; medesime anche le maggioranze idonee per la nomina e/o la revoca; le notevoli responsabilità di ordine civile, penale e amministrativo non si attenuano se l’Amministratore è scelto tra i condomini dello stabile.

 

 

Di fatto il requisito del titolo di studio minimo e delle specifiche competenze in materia, acquisite con formazione sia iniziale che periodica, si annulla quando l’Amministratore è interno. Ossia scelto tra i condomini dello stabile.
Che la residenza nel fabbricato conferisca da sola quelle conoscenze e competenze che, soprattutto dopo la riforma, devono caratterizzare la figura dell’Amministratore, non pare sostenibile né logicamente, né giuridicamente.

 

In ogni caso la definizione qui analizzata consente di proporre alcune precisazioni.

 

Nel sistema attuale i soggetti con i requisiti di cui all’art. 71 bis disposizione di Attuazione al Codice Civile possono amministrare condomini.

 

 

Se esterni al fabbricato si devono aggiungere agli indicati requisiti alcune ulteriori prerogative, riferite a un titolo di studio iniziale e alla partecipazione ad un corso di formazione iniziale e a corsi di aggiornamento professionale.

 

Non esiste alcun albo che censisce i soggetti che svolgono questa attività in modo continuativo in fabbricati in cui non sono condomini.

 

Tra l’altro questa attività è svolte regolarmente da soggetti iscritti in altri albi professionali (avvocati, commercialisti, geometri, ingegneri, ecc..).
Nel nostro ordinamento non esiste alcuna norma che impedisca a un professionista ordinistico di amministrare un condominio dove non sia condomino.
Gli amministratori di condominio professionisti sono riuniti in associazioni rappresentative, di cui alcune dotate di specifici requisiti, inserite nell’elenco tenuto dal Ministero dello Sviluppo ex articolo due comma sette Legge 4 -2013.

 

 

Per coloro i quali amministrano condomini in modo professionale e continuativo, come per altri professionisti ordinistici che amministrano condomini anche saltuariamente, fermi restando gli adempimenti formativi, non vi sono obblighi di iscrizione alle associazioni professionali di cui alla legge 4/2013.

Durata dell’incarico e sua onerosità

La legge nulla dice sulla durata dell’incarico del Rappresentante. Vediamo nel dettaglio.
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Nei commenti sono state ipotizzate diverse ipotesi:

  • secondo alcuni la nomina deve avvenire ogni volta vi sia un’Assemblea del Supercondominio;
  • secondo altri ha durata indeterminata, sino a rinuncia del Rappresentante ovveso sua sostituzione.

 

L’ultima soluzione appare la più logica.

 

 

Infatti, seguendo la prima soluzione, cioè quella di nominare il Rappresentante ogni volta vi sia un’Assemblea ristretta del Supercondominio, risulterebbe estremamente difficile convocare per tempo l’assemblea dei singoli condominii e addirittura impossibile ricorrere alla nomina in via giudiziale.
A questo proposito, vi ricordiamo un nostro precedente articolo “Qual è procedimento di nomina del Rappresentante nel Supercondominio?” dove abbiamo già esaminato la complessa procedura della nomina di un Rappresentante.

 

Dovendo inoltre l’avviso di convocazione essere inviato ai soli rappresentanti è evidente che questi debbano preesistere alla convocazione. Ne consegue che una volta nominato il Rappresentante quest’ultimo conservi la carica fino a diversa volontà dei rappresentati o del rappresentante stesso (revoca o dimissioni).

 

 

Applicandosi al Rappresentante la normativa sul mandato, se nulla si prevede sulla remunerazione, l’incarico si presume oneroso ai sensi dell’articolo 1709 Codice civile. Per questa ragione se si vuole conferire l’incarico a titolo gratuito occorre farne espresso riferimento nella stessa delibera di nomina.

Quali poteri hanno i rappresentanti nel Supercondominio?

Aspetto importante nell’esame della figura del Rappresentante nel Supercondominio è quello dei suoi poteri in sede di Assemblea supercondominiale; nello specifico, ci si chiede se debba sottostare a specifiche istruzioni conferite dai suoi rappresentati.
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Sul punto il Legislatore nella recente Riforma del Condominio si limita a evidenziare due soli concetti, e cioè:

 

il primo, secondo cui ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto; il secondo, che prevede che il Rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’Amministratore di ciascun Condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’Assemblea dei rappresentanti dei condominii.

 

Anche in questo istituto l’estrema laconicità della norma pone una serie di interrogativi.

 

I due concetti del poter del Rappresentante

 

Nello specifico, va chiarito se il Rappresentante, una volta nominato:

  1. diventa “avente diritto”, come tale destinatario della convocazione dell’Assemblea ordinaria del Supercondominio;
  2. in caso positivo, se sia obbligato ad informare i propri rappresentati del contenuto della convocazione;
  3. se egli debba consultare i propri rappresentati nell’imminenza dell’Assemblea per ottenere indicazioni di voto, ed in che modo;
  4. se sia legittimo che egli decida volontariamente di non partecipare all’Assemblea nonostante le indicazioni ricevute;
  5. se, in caso sia impossibilitato a partecipare, possa a sua volta conferire delega a terzi;
  6. se debba rendere conto ai propri rappresentati di questo conferimento;
  7. se possa votare difformemente dalle indicazioni ricevute dai propri rappresentati;
  8. se sia legittimato ad impugnare la delibera adottata;
  9. se è lecita la comunicazione dei risultati dell’Assemblea posteriormente al decorso del termine per impugnare la delibera.

 

Sul primo punto, secondo alcuni interpreti la risposta è positiva; lo si può ricavare indirettamente dall’art. 67 disp. Att. C.c., dove si dice che il Rappresentante

 

“comunica tempestivamente all’Amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno”, con ciò intendendosi che la convocazione deve essere a lui indirizzata.

 

Secondo altri, invece, bisogna tenere conto che il Rappresentante agisce secondo le regole del mandato, che, all’art. 1710 c.c., prevedono che l’incarico debba essere svolto con la diligenza del buon padre di famiglia. Ne consegue che il Rappresentante, per poter svolgere il proprio mandato in conformità di tale principio, deve ricevere istruzioni  dettagliate dai propri rappresentati, il che implica che siano questi ultimi i destinatari della convocazione.

 

LA COMUNICAZIONE TEMPESTIVA

 

A parere di chi scrive, la prima interpretazione è quella corretta; la convocazione deve essere inviata direttamente al Rappresentante.

 

Nel contempo, nel quadro delle norme sul mandato, che regolamentano l’attività del Rappresentante, quest’ultimo ha l’obbligo di informare tempestivamente l’Assemblea rappresentata dell’ordine del giorno della convocazione al fine di permettere a questa di discuterne e di fornirgli le opportune indicazioni di voto.

 

Peraltro, sulla base di quanto previsto dal IV comma dell’art. 67 disp. att. c.c. secondo cui «ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto», l’Assemblea non può deliberare sulla partecipazione o meno del Rappresentante all’Assemblea del Supercondominio né sul tipo di voto che questi dovrà esprimere in quella sede (approvazione dell’ordine del giorno, astensione, voto contrario).

 

Va sottolineato che la suddetta disposizione è prevista come inderogabile dall’art. 72 disp. att. c.c..  L’inderogabilità, per parere di dottrina e giurisprudenza, è assoluta, ossia intangibile anche se il regolamento che la contiene è di natura contrattuale.

 

Si deve ritenere, quindi, che la volontà del rappresentato possa esprimersi soltanto attraverso inviti, suggerimenti, auspici, ma non attraverso determinazioni vincolanti.

 

Natura Contrattuale Supercondominio

 

È DAVVERO POSSIBILE CHE IL RAPPRESENTANTE NON INCONTRI LIMITE ALCUNO?

 

Su questo punto, tuttavia, occorre riflettere.

 

Potendo – in ipotesi – votare in modo non solo difforme alle indicazioni dei propri mandanti, ma anche in evidente contrasto con i loro interessi?

 

Se ci rifacciamo ai principi del mandato, è evidente che l’azione del mandatario non può non essere mirata alla tutela degli interessi del mandante, cioè l’Assemblea del Condominio.

 

Contrasto mandanti Rappresentante

 

Questo è un primo limite di ordine generale all’azione del Rappresentante.

 

Occorre, a questo punto, porsi il problema del rapporto tra il principio secondo cui «ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto», previsto dall’art. 67 disp. Att. C.c., e l’art. 1711 c.c., il primo comma del quale dispone che

 

“Il mandatario non può eccedere i limiti fissati nel mandato. L’atto che esorbita dal mandato resta a carico del mandatario se il mandante non lo ratifica”.

 

Una lettura superficiale dell’art. 67 disp. att. c.c. porta a ritenere la disposizione che vieta limiti al mandato del Rappresentante, in quanto introdotta con la L. 220/12, quale lex posterior in grado di derogare all’art. 1711 c.c., norma precedente.

 

Tuttavia, se si assume che l’azione del Rappresentante non sia limitabile, e quindi sia caratterizzata dalla totale indipendenza rispetto alla volontà del rappresentato, si deve concludere che essa fuoriesce dalla cornice del rapporto di mandato per ricadere nel puro arbitrio del Rappresentante.

 

Tra l’altro, se l’azione del Rappresentante fosse davvero indipendente dalla volontà Assembleare si porrebbe un contrasto insanabile con le norme che regolano i poteri del delegato che partecipa all’Assemblea per conto di un condomino.

 

Le due fattispecie, infatti, presentano caratteristiche del tutto simili tra loro, e le differenze si sostanziano solo nell’obbligatorietà della nomina del Rappresentante di un singolo condominio.

 

Mentre, infatti, il condomino di un edificio, o di un Supercondominio con meno di sessanta partecipanti, è libero di partecipare all’Assemblea in proprio o a mezzo di un delegato, nel caso di un Supercondominio con più di sessanta partecipanti i condomini di uno degli edifici possono partecipare all’Assemblea ordinaria solo a mezzo di un Rappresentante nominato ad hoc.

 

Ciò posto, non si vede perché mentre in occasione di ogni tipo di Assemblea, compresa quella straordinaria di un Supercondominio con più di sessanta partecipanti, il rapporto tra il condomino ed il proprio delegato è interamente regolato dalle norme in tema di mandato, ivi compresi i limiti posti al mandatario dal mandato stesso, soltanto in occasione dell’Assemblea ordinaria di un Supercondominio con più di sessanta partecipanti l’azione del Rappresentante debba essere svincolata da ogni tipo di limite al mandato.

 

Se si accetta l’interpretazione secondo cui il rapporto tra l’Assemblea del singolo condominio ed il Rappresentante nominato per partecipare all’Assemblea ordinaria del Supercondominio sia regolata dal contratto di mandato, inclusi i limiti posti all’azione del Rappresentante innanzi illustrati, allora tutti gli altri aspetti da esaminare, dal punto d) al punto i), sono di facile lettura.

 

responsabilità contrattuale

 

Se il Rappresentante, infatti, nonostante le indicazioni ricevute, decide volontariamente di non presenziare all’Assemblea del Supercondominio, viola l’art. 1710 c.c. che gli impone di agire con la diligenza del buon padre di famiglia ed incorre, di conseguenza, in una responsabilità contrattuale.

 

Se egli, invece, è impossibilitato a partecipare, può nominare un proprio sostituto, come previsto dall’art. 1717 c.c. e, se non riceve l’autorizzazione dall’Assemblea, risponde dell’operato del sostituto.

 

Ugualmente, se non comunica tempestivamente all’Assemblea l’esito della riunione del Supercondominio risponde per responsabilità contrattuale.

 

Qual è procedimento di nomina del Rappresentante nel Supercondominio?

Abbiamo già esaminato le criticità presenti nel procedimento di nomina del Rappresentante; ci limiteremo – quindi – a richiamare l’articolata procedura prevista dall’art. 67 disp. Att. C.c.
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La procedura attuale è la seguente:

  • 1. Il Rappresentante deve essere nominato con la maggioranza di cui all’art. 1136 quinto comma c.c., cioè la maggioranza di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio (la stessa prevista per le innovazioni).
  • 2. Nel caso in cui la maggioranza non si formi per qualsiasi motivo, ciascun partecipante può chiedere che l’Autorità Giudiziaria nomini il Rappresentante del proprio condominio. Troverà quindi applicazione l’ultimo comma dell’articolo 1105 del codice civile, il quale consente di ricorrere al procedimento di Volontaria Giurisdizione presso il Tribunale.
  • 3. Qualora, invece, uno o più dei condomini interessati non abbia nominato il proprio Rappresentante né nessuno abbia fatto ricorso all’Autorità Giudiziaria, è necessario che uno dei rappresentanti già nominati (sia dall’assemblea di un altro condominio sia, in sua sostituzione, dall’Autorità Giudiziaria) invii una diffida affinchè si proceda alla nomina.
  • 4. La diffida dovrà essere inviata all’Amministratore o, in sua mancanza, a tutti i condomini. La diffida deve contenere un termine che il legislatore definisce “congruo” affinchè il condominio inadempiente provveda alla nomina. Al ricevimento della diffida, l’Amministratore del condominio inadempiente, deve convocare l’assemblea.

 

 

Delle difficoltà applicative di tale procedimento abbiamo già parlato.

 

Vale la pena aggiungere un quesito.
Cosa succede nell’ipotesi in cui la nomina di un Rappresentante avvenga con una maggioranza inferiore a quella di legge?

 

Il vizio potra certamente essere fatto valere da un condomino dell’edificio che ha effettuato la nomina, che avrà titolo per impugnare la delibera.

Lo stesso vizio potrà essere fatto valere da un altro Rappresentante in sede assembleare, o da un condomino di altro edificio appartenente al Supercondominio?

Chi può essere nominato Rappresentante nel Supercondominio?

Introducendo la figura del Rappresentante, la Riforma del Condominio non si è soffermata sui suoi requisiti; in altre parole, non ha precisato chi possa essere nominato Rappresentante.
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CHI PUÒ ESSERE IL RAPPRESENTANTE?

 

Nei commenti vari all’istituto si dibatte se il Rappresentante debba necessariamente essere un Condomino o possa essere anche un terzo.

 

Secondo alcuni interpreti, la lettura severa e garantista del provvedimento del Garante della Privacy del 18 maggio 2006 (recante prescrizioni in materia di protezione dati e amministrazione dei condomini) parrebbe indurre ad una risposta negativa.

 

 

Tale teoria si basa, tra l’altro, sull’articolo 3.1 del suddetto provvedimento il quale prevede che, salva la presenza di una causa giustificatrice (quale il consenso dell’interessato o uno degli altri presupposti previsti all’art. 24 del Codice della Privacy), è illecita la comunicazione a terzi di dati personali riferiti ai partecipanti: ciò potrebbe avvenire, ad esempio, mettendo a disposizione di terzi dati personali riportati nei prospetti contabili o dei verbali assembleari o, ancora, consentendo la presenza in Assemblea –il cui svolgimento è suscettibile di videoregistrazione in presenza del consenso informato dei partecipanti– di soggetti non legittimati a parteciparvi.

 

Dalla lettura di questa disposizione si ritiene si debbano escludere soggetti terzi rispetto ai partecipanti, così come anche eventuali tecnici o altri professionisti. Lo stesso Garante, nel medesimo provvedimento, ai fini della tutela della riservatezza, ha limitato la partecipazione all’Assemblea da parte di soggetti terzi (ad esempio, tecnici o consulenti) solo per trattare i punti all’ordine del giorno per i quali i partecipanti ne ritengano necessaria la presenza (si confronti il Provvedimento della medesima Autorità del 19 maggio 2000).

 

Secondo altri interpreti, nel silenzio della legge si deve ritenere legittima anche la nomina di un terzo estraneo al Condominio.

 

In particolare, si deve ritenere ammissibile la nomina di un tecnico, che andrà naturalmente retribuito. Del resto, nell’ipotesi di nomina del Rappresentante da parte dell’autorità giudiziaria, è prassi che il Tribunale si rivolga a professionisti, generalmente iscritti in appositi registri.

 

 

A nostro parere, quest’ultima pare la soluzione più ragionevole.

 

PUÒ ESSERE NOMINATO RAPPRESENTANTE L’AMMINISTRATORE?

 

Ci si chiede – poi – se possa essere nominato Rappresentante del Supercondominio l’Amministratore del singolo Condominio.

 

I primi commenti sulla Riforma erano orientati sull’incompatibilità tra le figure del Rappresentante e dell’amministrarìtore, sul presupposto di quanto previsto dal comma V dell’articolo 67 disp. Att. C.c. secondo cui “all’Amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque Assemblea”.

 

Successivamente, è stata proposta una nuova lettura dell’istituto, secondo cui, ferma restando, per evidenti pagioni di opportunità e conflitti d’interesse, l’incompatibilità a essere nominato Rappresentante per l’Amministratore del singolo Condominio che sia anche Amministratore del Supercondominio, in tutti gli altri casi non vi sarebbe ragione di non poter nominare l’Amministratore per i seguenti motivi:

 

  1. L’Amministratore interverrebbe nell’Assemblea del Supercondominio non in tale qualità ma in quella di Rappresentante con poteri molto più ampi di quelli che ha un semplice delegato (ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto), poteri conferitegli con un quorum più qualificato di quello occorrente per poter gestire in tutto e per tutto le parti comuni. E cioè l’Amministratore non interverrebbe attraverso un ampliamento delle sue attribuzioni ai sensi dell’articolo 1130 Codice civile ma in forza di un nuovo e diverso mandato.
  2. Non vi può essere alcun conflitto di interessi per decidere su argomenti relativi alle parti comuni gestite da altri soggetti. La preclusione di cui al V comma dell’articolo 67 disposizioni per l’attuazione del Codice civile riguarda il conferimento delle deleghe di un condomino per una determinata Assemblea ma non si riferisce alla rappresentanza dell’intero Condominio che nasce non a seguito di una delega ma di una deliberazione assembleare.
  3. La presunzione di una distinzione tra Rappresentante e Amministratore sancita dal IV comma della disposizione in esame che prevede le comunicazioni prima e dopo l’Assemblea tra due soggetti diversi non esclude che in caso di coincidenza dei soggetti tale attività risulta superflua ed anzi semplificherebbe il rapporto tra Amministratore del Supercondominio e partecipanti al Supercondominio.

 

 

Per tali motivi l’Amministratore del singolo Condominio sembrerebbe il soggetto più adeguato ad assolvere tale incarico con il vantaggio che una volta convocato dall’Amministratore del Supercondominio può direttamente convocare l’Assemblea del proprio Condominio per discutere gli argomenti per l’ordinaria gestione e riceverne le eventuali istruzioni.

Il procedimento di convocazione dell’assemblea dei Rappresentanti

Come si convoca l’assemblea dei Rappresentanti del Supercondominio? A chi va spedito l’avviso di convocazione? Direttamente al solo Rappresentante? All’Amministratore del singolo Condominio, che a sua volta convoca il Rappresentante? A entrambi?
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Come si vede, le possibilità a disposizione del legislatore non mancavano, e – vista la delicatezza del tema – ci si sarebbe aspettati una scelta chiara ed univoca.

 

E invece, ancora una volta, l’argomento viene trattato in modo non specifico e superficiale dall’art. 67 disp. att. c.c, che dispone che:

 

Il Rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’Amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei Rappresentanti dei condominii”.

 

 

La disposizione, che non affronta direttamente il punto di come convocare l’assemblea dei Rappresentanti, farebbe – quindi – presupporre che la convocazione dell’assemblea del Supercondominio debba essere inviata direttamente al Rappresentante, che la “comunica tempestivamente” all’Amministratore di ciascun condominio.

 

Ad uno schema diverso giunge invece un’interessante sentenza del Tribunale di Milano (Giudice dott. Roda) del 30 Agosto 2016 n. 9844.

 

LA PROCEDURA PREVISTA PER LA CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA

 

Per il giudice meneghino la procedura è:

 

  • l’Amministratore del Supercondominio che decide di convocare l’assemblea annuale per la gestione ordinaria e per la nomina dell’Amministratore deve inviare la comunicazione a tutti i condomini;
  • questi si riuniscono nelle rispettive assemblee per la nomina dei singoli rappresentanti;
  • i nominativi dei rappresentanti vengono indicati all’Amministratore del Supercondominio che gli invia l’ordine del giorno della convocando assemblea;
  • ricevuto l’ordine del giorno i rappresentanti lo comunicano all’Amministratore del condominio che li ha nominati;
  • gli Amministratori dei singoli condomini convocano apposite assemblee perché i rispettivi condomini “[…] possano conferire il mandato al Rappresentante con riguardo alle intenzioni di voto sulle singole questioni che dovranno essere trattate in senso all’assemblea di Supercondominio”;
  • conclusa l’assemblea del Supercondominio i rappresentanti provvederanno a comunicare le relative decisioni ai singoli Amministratori dei condomini che li hanno nominati;

 

Appare evidente l’estrema laboriosità del procedimento di convocazione dell’assemblea del Supercondominio, anche se alcuni punti potrebbero essere abbreviati in modo da ridurre i tempi ed i costi di convocazione; infatti ben potrebbe l’Amministratore del Supercondominio trasmettere a tutti i condomini sia l’intenzione di convocare l’assemblea che il relativo ordine del giorno in modo che questi possano deliberare  contestualmente  la nomina dei rispettivi rappresentanti e il conferimento del relativo mandato.

 

Attendiamo ulteriori pronuncie da parte dei Tribunali per vedere quale teoria prevarrà.

Assemblea dei Rappresentanti: la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell’amministratore

L’Assemblea dei Rappresentanti del Supercondominio può deliberare solo in due ipotesi: in caso di gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore.
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CERCHIAMO DI CAPIRE COSA SI INTENDA PER “GESTIONE ORDINARIA”

Alcuni commenti sulla disposizione in esame si limitano a dire che rientra nella competenza dell’Assemblea dei Rappresentanti l’approvazione del preventivo e del consuntivo ordinari.

 

In realtà non è così semplice, in quanto anche nel preventivo e – soprattutto – nel consuntivo “ordinario” (inteso come quello che viene redatto su base annuale) possono trovarsi singole voci di carattere straordinario, sulle quali l’Assemblea dei Rappresentanti non ha alcuna voce in capitolo.

 

La nozione di ordinarietà e quella di straordinarietà in ambito condominiale non sempre coincidono per esempio, con le stesse nozioni elaborate in ambito edilizio.

 

La pitturazione di una parte comune a tutti gli edifici potrebbe essere considerata straordinaria, anche in relazione alla spesa, mentre è ordinaria per ciò che concerne la sua catalogazione in ambito edilizio (art. 3 DPR n. 380/01).

 

È evidente, allora, che la valutazione non può che avvenire caso per caso; starà all’amministratore compiere questa valutazione e conseguentemente convocare l’assemblea competente in relazione all’argomento.

 

Una valutazione che può non essere semplice e che può avere come conseguenza la necessità, ove l’intervento straordinario urgente sia stato disposto dall’amministratore sulla base dei propri poteri, di tenere due contabilità separate (quella ordinaria e il conto dell’atto di gestione urgente) da sottoporre a due differenti consessi.

 

Un’interessante sentenza del Tribunale di Milano, decidendo sull’impugnazione della delibera di un’Assemblea dei Rappresentanti di approvazione di un consuntivo ordinario, ha ritenuto lavori di natura straordinaria, e come tali non di competenza dell’assemblea dei soli Rappresentanti, l’approvazione di lavori per il ripristino dei box per un importo di oltre €.30.000,00, nonché l’acquisto di 650 lampadine per un importo di oltre €. 3.000,00.

 

La conseguenza del mancato rispetto della possibiltà di deliberare unicamente sui lavori di natura ordinaria?
La nullità assoluta della deliberazione, che potrà essere quindi fatta valere entro dieci anni da chiunque ne abbia interesse.

 

Altre ipotesi evidentemente sottratte alla competenza dell’Assemblea dei Rappresentanti sono tutte le ipotesi di innovazioni, modificazioni o tutela delle parti comuni, istituzione del servizio di portierato non previsto dal regolamento di Condominio, opere che anche per il loro costo rilevante non possono che definirsi di straordinaria manutenzione.

 

LA NOMINA DELL’AMMINISTRATORE

Il secondo (e ultimo) ambito di competenza dell’Assemblea dei Rappresentanti è la nomina dell’amministratore.

La questione non pone particolari problemi, dovendosi ritenere perfettamente sovrapponibili le norme dettate in materia di Condominio.

 

Discusso – casomai – è se l’Assemblea dei Rappresentanti possa anche deliberare la revoca dell’amministratore.

 

Interessante in proposito è la decisione del Tribunale di Milano (sent. n. 9844/2016); in tale caso, il Giudice ritiene di aderire alla tesi secondo cui la revoca dell’amministratore di Supercondominio non può essere deliberata dall’Assemblea dei Rappresentanti, competente per la nomina, ma è riservata all’Assemblea totalitaria.

 

A tale impostazione si obietta che alla revoca da parte dell’assemblea deve subito seguire la nomina del nuovo amministratore (articolo 1129, comma 10 del Codice civile) per evitare che il condominio si trovi in un, seppur breve, vuoto gestionale.

 

Una volta accettato il principio per cui la nomina spetta ai rappresentanti e la revoca all’assemblea di tutti i partecipanti al supercondominio, occorre trovare un rimedio all’inevitabile vacanza gestionale causata dall’impossibilità da parte della predetta assemblea, una volta deliberata la revoca dell’amministratore in carica , di procedere alla nomina del nuovo. Sotto questo aspetto la sentenza non sembra fornire una congrua soluzione: una strada percorribile potrebbe essere la convocazione contestuale,in un’unica riunione, delle due assemblee, quella dei condòmini per la revoca e quella dei rappresentanti per la nomina.

Premessa: un’occasione perduta

Come già esaminato in precedenza, uno dei maggiori cambiamenti in tema di Supercondominio introdotti dalla Riforma consiste nella creazione dell’Assemblea dei Rappresentanti, un’assemblea ristretta nel numero dei partecipanti, certamente più snella rispetto a quelle totalitarie, che – nelle intenzioni del legislatore – avrebbe dovuto portare una semplificazione nella materia.
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Diciamo subito che l’obiettivo ci pare lontano dall’essere conseguito. Discutibile – caso mai – che non abbia portato ulteriori complicazioni.

 

Vediamo di riepilogare il procedimento semplificato introdotto dalla Riforma:

 

  • nell’ipotesi di Supercondominio, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore;
  • la delibera deve essere assunta con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio;
  • in mancanza di detta delibera, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio;
  • qualora alcuni dei condomini interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine;
  • la diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

 

Siamo così sicuri della semplificazione e dell’efficienza del nuovo modello assembleare introdotto per il Supercondominio?

 

COSA DOVRÀ AFFRONTARE L’AMMINISTRATORE PER CONVOCARE LA NUOVA ASSEMBLEA DEI RAPPRESENTANTI DEL SUPERCONDOMINIO

Esaminiamo più da vicino:

  • 1.  il rappresentante deve essere nominato con la maggioranza di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio (la stessa prevista per le innovazioni). Chi frequenta le assemblee condominiali sa bene come sia difficile raggiungere presenze numericamente così importanti;
  • 2. nel caso – tutt’altro che improbabile – in cui la maggioranza non si formi per qualsiasi motivo, ciascun partecipante può chiedere che l’Autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio Condominio. Troverà quindi applicazione l’ultimo comma dell’art. 1105 del Codice Civile, il quale consente di ricorrere al procedimento di Volontaria Giurisdizione presso il Tribunale;
  • 3. qualora, invece, uno o più dei condomini interessati non abbia nominato il proprio rappresentante e nessuno abbia fatto ricorso all’Autorità giudiziaria, è necessario che uno dei rappresentanti già nominati (sia dall’assemblea di un altro Condominio sia, in sua sostituzione, dall’Autorità giudiziaria) invii una diffida affinché si proceda alla nomina;
  • 4. la diffida dovrà essere inviata all’amministratore o, in sua mancanza, a tutti i condòmini (non chiediamoci come riuscirà il povero rappresentante a recuperare i dati di tutti i condòmini, in assenza di amministratore). La diffida deve contenere un termine che il legislatore definisce “congruo” affinché il Condominio inadempiente provveda alla nomina. Al ricevimento della diffida, l’amministratore del Condominio inadempiente, anche se l’assemblea era già stata convocata ma non era riuscita a deliberare stante il mancato raggiungimento del quorum, deve in ogni caso convocarne un’altra.

 

Come avrete già intuito, quello introdotto dalla Riforma è un procedimento che presenta difficoltà operative che si sarebbero dovute evitare.

 

Ma c’è di più.

 

Una volta nominati tutti i Rappresentanti, dopo aver convocato più volte le assemblee per raggiungere la soglia dei due terzi di maggioranza, dopo aver inviato diffide per la nomina degli altri Rappresentanti e di averla ottenuta magari anche a seguito di un ricorso davanti all’Autorità giudiziaria, finalmente l’Assemblea del Rappresentanti può legittimamente riunirsi… ma unicamente per decidere la nomina dell’amministratore e l’ordinaria amministrazione.

 

 

Per tutto il resto (cioè la stragrande maggioranza degli argomenti da trattare), si torna all’Assemblea totalitaria.