I quorum assembleari

Veniamo ora a parlare dei quorum assembleari, delle maggioranze, cioè, necessarie per il funzionamento dell’assemblea e la validità delle delibere.
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INNANZITUTTO, DA DOVE ARRIVA E COSA SIGNIFICA IL TERMINE “QUORUM”?

Il termine “quorum”, genitivo plurale del pronome latino “qui”, che significa letteralmente “dei quali”, era la prima parola del testo di un’antica legge inglese che determinava nel numero di 2 l’ammontare minimo di giudici indispensabile affinché un processo fosse valido.

 

Nel linguaggio giuridico con “quorum” si intende il “numero legale”, ovvero il numero dei membri di un’assemblea legalmente necessario perché quanto deliberato abbia valore.

 

 

L’art. 1136 c.c. distingue tra quorum costitutivi e quorum deliberativi. I primi determinano la regolare costituzione dell’organo assembleare, i secondi la regolarità della delibera assunta.

 

Con le modifiche introdotte dalla Riforma, l’art. 1136 c.c. regola anche le maggioranze necessarie per la costituzione dell’assemblea in seconda convocazione, che prima non erano previste.

 

 

 

COSA PREVEDE LA RIFORMA?

La norma attualmente prevede che:

 

  • l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al Condominio;
  • sono valide in prima convocazione le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio;
  • se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima;
  • l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino  almeno  un  terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al  Condominio;
  • sono valide in seconda convocazione le deliberazioni approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

 

Rimangono assoggettate anche in seconda convocazione a un quorum più ampio, e cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio:

 

  • le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’Amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’Amministratore medesimo,
  • le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni che concernono le opere previste dal nuovo art. 1120 comma 2 (si tratta delle opere volte a migliorare la salubrità e la sicurezza degli impianti, per eliminare le barriere architettoniche o per la produzione di energia, nonché impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva o per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo);
  • le deliberazioni in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’Amministratore o i condòmini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.

 

Infine, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio:

 

  • le delibere in materia di innovazioni che tendono a rendere più comodo e a migliorare il rendimento delle cose comuni;
  • le delibere sugli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva, gli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del Condominio sul lastrico solare o su ogni altra superficie comune del Condominio.

 

Supercondominio: l’avviso di convocazione dell’assemblea

Quali sono i requisiti per la validità dell’avviso di convocazione dell’assemblea?
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L’avviso di convocazione deve indicare con precisione il giorno, l’ora e il luogo fissati per lo svolgimento della riunione, nonché l’ordine del giorno, e deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione dell’assemblea (art. 66 disp. att. c.c.). Se questo termine non viene rispettato l’assemblea è annullabile solo se qualcuno la contesta nel termine di trenta giorni da quando si è tenuta (o, per gli assenti, da quando ne hanno avuto notizia con la comunicazione del relativo verbale).

 

  Di norma, l’avviso indica anche una seconda convocazione, da tenersi nel caso in cui la prima vada deserta o comunque non possa deliberare per un numero insufficiente di partecipanti.

 

La seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno solare della prima, ma almeno il giorno successivo, e in ogni caso non oltre dieci giorni dalla prima.

 

 

IN CHE MODO DEVE ESSERE INVIATO L’AVVISO DI CONVOCAZIONE?

 

L’avviso di convocazione deve essere inviato a mezzo di lettera raccomandata a/r,  posta elettronica certificata (Pec), fax, o con consegna a mano, di cui una copia va controfirmata e consegnata come prova all’amministratore.

 

Naturalmente l’Amministratore può scegliere di adottare forme di consegna differenti tra i vari condòmini.Tuttavia, i costi postali vanno sempre ripartiti per millesimi e non possono essere imputati solo a chi richiede di ricevere la raccomandata e non accetta altri mezzi di comunicazione dell’avviso di convocazione.

 

È possibile con un unico avviso convocare più assemblee sui medesimi argomenti?

 

La Riforma ha previsto la facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in tempi brevi, convocando gli “aventi diritto” con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date e ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.

 

La Riforma ha introdotto, inoltre, una particolare forma per la convocazione dell’assemblea di condominio quando l’ordine del giorno contiene una votazione sulla modifica della destinazione d’uso delle parti comuni dello stabile.

 

In tali ipotesi, l’Amministratore è tenuto a convocare l’assemblea spedendo il relativo avviso per lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, da far pervenire ai condòmini almeno venti giorni prima della data fissata per l’assemblea. Inoltre egli deve affiggere un avviso con il medesimo contenuto nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati. L’avviso deve rimanere visibile per non meno di trenta giorni consecutivi antecedenti la data fissata per l’assemblea. Nell’avviso di convocazione, a pena di nullità, deve essere indicata e individuata chiaramente la parte comune oggetto della modifica e la nuova destinazione d’uso proposta.

 

COME SI DEVE CALCOLARE IL TERMINE DI CONVOCAZIONE DI CINQUE GIORNI?

 

Come abbiamo già detto, l’avviso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione; l’osservanza del termine è un punto molto delicato, in quanto in caso di tardiva convocazione degli “aventi diritto” la deliberazione è annullabile.

 

Il termine di cinque giorni decorre dalla data dell’adunanza di prima convocazione e verrà rispettato se l’avviso giunge a conoscenza del destinatario contando a ritroso cinque giorni, computando il giorno del ricevimento. In altre parole, se la data dell’assemblea è fissata al giorno 10, retrocedendo di cinque giorni la convocazione sarà tempestiva se ricevuta il giorno 5.

 

 

Il problema sarà quello di determinare da quale momento occorre conteggiare il termine dilatorio di cinque giorni, con particolare riferimento al caso di utilizzo della raccomandata nel caso in cui la stessa non venga consegnata per assenza del destinatario e di persone autorizzate al ritiro.

 

Si dovrà tenere conto della data di recapito dell’avviso al Condominio destinatario o dalla compiuta giacenza?

 

La Corte di Cassazione ha ritenuto che il plico si intende pervenuto all’indirizzo del destinatario al momento della tentata consegna, seguita dal rilascio dell’avviso di giacenza.

Supercondominio: gli “aventi diritto” a partecipare all’assemblea

L’Amministratore deve convocare in assemblea anche il conduttore?
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Ricordiamo che la legge attribuisce al conduttore diritto di voto, al posto del proprietario dell’appartamento, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria; il conduttore ha anche diritto di intervenire, senza diritto di voto, nelle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

 

La giurisprudenza (ante Riforma) riteneva che l’avviso di convocazione andasse inviato ai soli condòmini, ritenendo tali solo coloro i quali avessero un titolo di proprietà; era compito poi del proprietario/locatore dare notizia dell’assemblea al proprio conduttore.

 

LE CONSEGUENZE DELLA RIFORMA DEL CONDOMINIO

 

La recente Riforma del Condominio ha modificato le cose:

se prima si diceva all’art. 1136 c.c. che l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condòmini siano stati invitati alla riunione, ora la norma prevede che l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

 

 La questione è se il conduttore può e deve essere considerato soggetto “avente diritto”,  e quindi ha diritto ad essere convocato in assemblea direttamente dall’Amministratore.

 

Sul punto, si rammenta la previsione che impone all’Amministratore di raccogliere nel Registro dell’anagrafe condominiale anche i dati dei conduttori.

 

 

Sulla base di tale obbligo, potrebbero configurarsi le seguenti ipotesi:

 

  • tesi 1: (preferibile) che la norma introdotta possa aprire a una diversa interpretazione dell’ultimo comma dell’art. 10 L. n. 392 del 1978, in relazione all’art. 66 disp. att. c.c., ricomprendendo finalmente anche gli inquilini tra gli “aventi diritto” cui va esteso, per quelle delibere, l’onere di convocazione gravante direttamente sull’Amministratore;
  • tesi 2: che l’estensione del “censimento” (Registro anagrafe condominiale) a tali soggetti, considerati sostanzialmente estranei alla gestione condominiale, serva solo per un’immediata conoscenza di soggetti che potrebbero essere autori di violazioni di norme del regolamento condominiale.

 

Dall’applicazione di una delle due tesi sopra citate discende l’individuazione del soggetto legittimato a informare il conduttore della convocazione dell’assemblea.

 

 

Il problema posto è connesso a quello se l’obbligo a informare il conduttore della convocazione dell’assemblea gravi:

 

  • sull’Amministratore del Condominio (se si applica la tesi 1).
  • sul proprietario-locatore (se si applica la tesi 2);

 

Con l’entrata in vigore della legge di Riforma e con le modifiche apportate dalla stessa legge come sopra esposte ed espresse si può ritenere, in conclusione, oggi, che il conduttore è soggetto “avente diritto” e, pertanto, deve essere convocato alle assemblee a cura dell’Amministratore, ovviamente sempre e solo per le questioni in cui la legge gli attribuisce uno specifico interesse e diritto.

 

PASSIAMO ORA A ESAMINARE IL PROBLEMA DELLA CONVOCAZIONE NEL CASO DEL LEASING

 

Il leasing è uno di quei nuovi contratti creati dalla prassi commerciale che non trova specifica disciplina nella legge italiana.

 

Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che al leasing, in special modo al leasing immobiliare con effetto traslativo (ossia quel contratto al quale termine è previsto il passaggio di proprietà del bene), si applichi la disciplina della vendita con patto di riservato dominio di cui agli artt. 1523 e ss c.c. .

 

 È utile ricordare che ai sensi dell’art. 1523 c.c. nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.

 

Dal punto di vista giuridico, quindi, è evidente che fino al trasferimento finale del bene le due parti sono sostanzialmente un locatore e un conduttore.

 

 

Ne consegue che si dovranno seguire le medesime regole viste per il contratto di locazione, dovendosi sempre convocare il concedente (istituto di leasing), nella sua qualità di proprietario, e – nei casi sopra esaminati – l’utilizzatore, da parificarsi al conduttore.

Supercondominio: gli “aventi diritto” a partecipare all’assemblea

Chi deve essere convocato nell’assemblea totalitaria del Supercondominio? Per essere più precisi, chi sono gli “aventi diritto” ad essere convocati previsti dalla nuova versione dell’art. 1136 c.c.?
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Come abbiamo già visto in precedenza, a seguito della Riforma l’assemblea condominiale non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

 

A differenza del precedente testo, che limitava la convocazione “a tutti i condòmini”, il nuovo comma 6 dell’art. 1136 c.c. utilizza una formula più ampia (“tutti gli aventi diritto”) che lascia intendere che ora il presupposto generale per essere convocati in assemblea non è più solo la qualità di condomino – e quindi l’essere proprietario di una unità immobiliare sita nell’edificio condominiale – ma il fatto di vantare un qualsivoglia diritto sul bene in condominio.

 

È bene dunque individuare chi sono ora, oltre al normale condomino, i soggetti a cui l’Amministratore deve inviare l’avviso di convocazione dell’assemblea, affinché la stessa possa poi legittimamente deliberare.

 

 Innanzitutto, troviamo i comproprietari dell’unità immobiliare, che devono essere preventivamente informati della convocazione, anche se poi solo uno di loro potrà partecipare all’assemblea con diritto di voto vincolante anche per gli altri.

 

Perché uno dei comproprietari “pro indiviso” di una unità immobiliare possa ritenersi ritualmente invitato a partecipare all’assemblea non occorrono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato che, dato l’avviso a uno dei comproprietari, quest’ultimo abbia reso edotti gli altri della convocazione.

 

È frequente il caso della cointestazione del bene tra marito e moglie conviventi; in tal caso può presumersi che l’avviso di convocazione inviato solo all’uno sia comunque portato a conoscenza anche dell’altro: all’assemblea partecipa indifferentemente uno dei coniugi o entrambi, e uno dei due manifesta il proprio voto vincolante anche per l’altro. Può accadere invece che l’unità immobiliare resti cointestata ai coniugi non conviventi in quanto separati o divorziati e che entrambi, pur con interessi confliggenti, si presentino contemporaneamente in assemblea, senza avere preventivamente deciso chi dovrà esprimere il voto.

 

Si è detto che il diritto a manifestare il voto spetta a un solo rappresentante, che adesso, secondo quanto previsto dalla Riforma (art. 67 disp. att. c.c.), deve essere designato dai comproprietari stessi secondo la procedura dettata dall’art. 1106 c.c., cioè dalla maggioranza di loro calcolata secondo il valore delle rispettive quote. Scelta difficile che inevitabilmente sarà lasciata, in caso di disaccordo, all’Autorità giudiziaria, qualora le quote siano di pari valore.

 

QUALI SONO – PERALTRO – LE RIPERCUSSIONI SULL’ASSEMBLEA?

 

Da un punto di vista teorico, lo svolgimento dell’assemblea dovrebbe essere sospeso in attesa che il giudice, su ricorso di uno dei comproprietari, decida a chi, tra di loro, spetti il diritto di esprimere il voto in assemblea, vincolando anche gli altri partecipanti alla comunione.

 

La soluzione proposta non pare soddisfacente, ed è sicuramente meno funzionale di quella precedentemente in essere, che attribuiva al presidente dell’assemblea il diritto di scegliere per sorteggio.

 

Seconda categoria degli “aventi diritto” alla convocazione è quella degli eredi.

 

  L’Amministratore è tenuto a inviare personalmente agli eredi l’avviso di convocazione assembleare solo nel caso sia stato informato del fenomeno successorio.

 

Altre categorie degli “aventi diritto” alla convocazione sono quelle degli usufruttuari, del nudo proprietario e dell’abitatore.

 

 

Il diritto alla “partecipazione attiva” nelle assemblee dei condòmini è riconosciuto sia all’usufruttuario che al nudo proprietario, a seconda dei temi trattati.

 

La disciplina qui complessivamente esaminata risulta applicabile all’Istituto dell’Abitazione (art. 1022 c.c.), stante la clausola di richiamo sull’applicabilità posta dall’art. 1026 del Codice Civile.

 

Un discorso a parte merita il conduttore, che verrà esaminato la prossima settimana.

 

Il Registro dell’anagrafe condominiale

LA RIFORMA DEL CONDOMINIO HA INTRODOTTO IL REGISTRO DELL’ANAGRAFE CONDOMINIALE.

La disciplina è estremamente sintetica e contenuta in una sola norma; essa stabilisce che l’Amministratore deve predisporre e mantenere aggiornato il Registro dell’anagrafe condominiale. Il Registro deve riportare le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali (per esempio gli usufruttuari) e di diritti personali di godimento (per esempio inquilini e comodatari), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, e i dati catastali di ciascuna unità immobiliare.
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QUAL È LO SCOPO DEL REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE?

 

La funzione dell’anagrafe condominiale è di consentire all’Amministratore di svolgere più celermente i propri compiti, specie quando riguardano l’individuazione dei singoli condòmini: si pensi al recapito dei solleciti di pagamento per il versamento delle quote condominiali o alle comunicazioni in ordine agli avvisi di convocazione dell’assemblea. Dunque, con la tenuta dell’anagrafe, l’Amministratore non svolge alcuna funzione di controllo e di indagine, né ha il dovere di comunicare alle autorità eventuali illeciti sospetti (per esempio un contratto di affitto non registrato, dei lavori interni privi di licenza edilizia ecc.). Tanto è vero che l’Amministratore è sì tenuto a chiedere i dati ai condòmini, ma questi possono anche “autocertificarli” senza dover necessariamente produrre documenti che provino le loro affermazioni.

Tenuta anagrafe registro

 

QUALI SONO, IN CONCRETO, GLI ADEMPIMENTI A CARICO DELL’AMMINISTRATORE?

Per prassi, l’Amministratore di Condominio inoltra a ogni singolo condomino una scheda da restituire compilata, nella quale vengono richiesti i dati necessari, da riportare nel Registro.

 

Quali sono i dati da riportare nel Registro di anagrafe condominiale?

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L’anagrafe condominiale deve contenere le informazioni relative ai condòmini e ai rispettivi appartamenti. In particolare, l’Amministratore è tenuto a inserire nell’anagrafe condominiale i seguenti dati:

  • le generalità (nome, cognome, codice fiscale, residenza o domicilio) di chi vive nell’appartamento: questi potrebbe essere, per esempio, il proprietario dell’immobile, l’affittuario, l’usufruttuario, l’ex moglie che ha ottenuto dal giudice il diritto di abitare la casa coniugale, la moglie rimasta vedova alla morte del titolare dell’appartamento, il comodatario (ossia colui che ha avuto in prestito, a titolo gratuito, l’uso dell’abitazione) ecc.;
  • dati catastali di ciascuna unità immobiliare: la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno e il Comune;
  • ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

I condòmini devono comunicare, in forma scritta, ogni variazione dei dati all’Amministratore entro sessanta giorni. Così, per esempio esempio, se viene venduto l’appartamento o viene dato in affitto a un’altra persona è necessario informarne l’Amministratore; entro sessanta giorni devono anche essere comunicati i dati della registrazione del contratto di locazione.

Comunicazione variazioni anagrafe
 

COSA DEVE FARE L’AMMINISTRATORE SE IL CONDOMINO NON FORNISCE I DATI RICHIESTI?

 

L’Amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, ha il dovere di chiedere agli inadempienti con lettera raccomandata le informazioni necessarie. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore deve acquisire diversamente le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; a tal fine potrebbe incaricare un visurista per quanto attiene agli estremi catastali dell’appartamento o un’agenzia investigativa.

 

L’Amministratore del Supercondominio potrà inoltre, in alternativa al procedimento descritto dall’art.1130 c.c., richiedere i dati per il Registro dell’anagrafe direttamente agli Amministratori dei singoli Condomini, che saranno tenuti a consegnarli, dovendosi tale consegna ritenere come atto eseguito nell’interesse dei propri amministrati.

Chi sono i “partecipanti” alle assemblee del Supercondominio?

Come abbiamo visto nel precedente articolo, il Supercondominio è soggetto alla nuova disciplina della doppia assemblea (totalitaria e dei soli Rappresentanti) nella sola ipotesi in cui i suoi partecipanti siano superiori a 60.
Chiediamoci a questo punto a cosa si riferisce il legislatore quando usa il termine “partecipanti”?

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La questione nasce dal fatto che il medesimo art. 67 sembra riferirsi a due ipotesi completamente diverse. L’art. 67, comma 1, disp. att. c.c. si riferisce, infatti, a coloro che possono essere presenti in assemblea, quando afferma che  “ogni condomino può intervenire in assemblea”; poi, però, lo stesso art. 67, commi 2 e 3, disp. att. c.c. cambia dizione e usa la locuzione (generica) di “partecipanti”:

 

“nei casi di cui all’articolo 1117 bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta”.

 

Il problema è dato dal fatto che nel sistema del diritto condominiale i concetti di condomino (e/o proprietario), e di partecipante (o legittimato a partecipare all’assemblea) non coincidono.

 

Sistema di diritto condominiale

 

Il quesito da risolvere, dunque, è quello relativo all’interpretazione del terminepartecipanti”: questi ultimi sono coloro che sono legittimati a partecipare all’assemblea o sono coloro che partecipano al Supercondominio? In altre parole, l’art. 67 commi 2 e 3 si applica solo quando i proprietari dell’agglomerato edilizio sono più di sessanta, oppure si applica solo quando i legittimati a partecipare all’assemblea sono più di sessanta ?

 

Il motivo di questa sottile distinzione è dovuto al fatto che nel Condominio il numero delle unità immobiliari non corrisponde al numero dei proprietari, ed entrambi non corrispondono al numero dei legittimati a partecipare in assemblea.

 

Supercondominio partecipanti

 


CERCHIAMO DI COMPRENDERE MEGLIO ASSIEME NEL DETTAGLIO

 

Il problema non è solo formale, bensì sostanziale; basti pensare al caso in cui ci siano 59 appartamenti di cui 58 in proprietà esclusiva (ciascuno con un unico proprietario), mentre il 59° appartamento sia in comproprietà fra tre fratelli. In tal caso è evidente che  (indipendentemente dal fatto che i tre fratelli devono nominare un rappresentante comune) i comproprietari sono tutti legittimati a partecipare all’assemblea e i partecipanti all’assemblea sarebbero più di sessanta, ma il numero dei proprietari (ai fini del Condominio) potrebbe non essere sessanta (sarebbe anzi 59 se la comproprietà – nel Condominio –  vale e si calcola come unico proprietario). In poche parole, il numero dei partecipanti al Condominio potrebbe non coincidere con il numero dei legittimati a partecipare all’assemblea.

 

Allo stato, la soluzione più semplice prevede, sulla base della disposizione secondo cui i comproprietari devono nominare un rappresentante comune, che l’immobile in comproprietà valga 1 nel computo dei partecipanti; con la conseguenza che, nell’esempio precedentemente esaminato (58 appartamenti con un unico proprietario e 1 appartamento con tre comproprietari) avremmo un totale di 59 partecipanti.

 

Oppure pensiamo all’ipotesi in cui ci siano 70 unità immobiliari, di cui 12 di proprietà di un unico individuo.
Qual è il dato che conta ai fini del conteggio del numero dei partecipanti al supercondominio?  È il numero delle così dette “teste” o il numero delle unità immobiliari?

 

Anche in questo caso, quando cioè una persona è proprietaria di più unità immobiliari nello stesso supercondominio, essa verrà conteggiata come “uno”.

La gestione del Supercondominio: le assemblee

Nel tentativo di dare contemporaneamente forma all’istituto del Supercondominio e di semplificarne le funzioni, con le modifiche di cui all’art. 67 disp. att. c.c., si sono venute a creare tre diverse ipotesi e tre conseguenti diverse discipline in materia di assemblee del Supercondominio.

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Veniamo ad osservare più da vicino i tre diversi scenari per la convocazione dell’assemblea, a seconda del numero dei “partecipanti” e delle materie da trattare.

 

Precisamente:

 

  1. se il numero dei partecipanti è pari o inferiore a sessanta, le regole di convocazione sono quelle solite, e cioè devono essere convocati tutti i condòmini (sia se la materia è di ordinaria amministrazione, sia se è di straordinaria amministrazione);
  2. se il numero dei partecipanti è superiore a sessanta (e le materie sono relative all’ordinaria amministrazione o alla nomina dell’Amministratore), ogni singolo Condominio deve nominare un Rappresentante comune: solo a lui va consegnata  la convocazione e solo lui può partecipare in assemblea;
  3. se il numero dei partecipanti è superiore a sessanta (e le materie sono relative alla straordinaria amministrazione) tornano ad applicarsi le regole usuali di convocazione: la convocazione deve essere inviata e ricevuta da tutti i singoli proprietari e la partecipazione all’assemblea è riconosciuta a tutti i singoli proprietari.

 

 

COMINCIAMO A ESAMINARE LA PRIMA E LA TERZA IPOTESI, COINCIDENTI TRA LORO.

 

Nei casi in cui il numero dei partecipanti sia pari o inferiore a sessanta, valgono le usuali regole di convocazione assembleare dettate in materia condominiale e cioè che l’assemblea condominiale non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

 

Troverà applicazione – inoltre – il principio ribadito dalla Cass. S.U. n. 4806/05 secondo cui la mancata convocazione all’assemblea di un singolo condòmino comporterà l’annullabilità (e non la nullità) delle delibere assunte.

Mancata convocazione condominio

Si parla, in queste ipotesi, di “assemblea totalitaria”.

 

Nei casi in cui, invece, il numero dei partecipanti è superiore a sessanta (e le materie sono relative all’ordinaria amministrazione o alla nomina dell’Amministratore), ogni singolo Condominio deve nominare un Rappresentante comune, unico legittimato a partecipare all’assemblea; si parla, in queste ipotesi, di “assemblea dei Rappresentanti”.

 

Siamo dunque di fronte ad una  novità nella materia condominiale, e cioè la presenza di un nuovo modello di assemblea, ristretto a poche persone (i “Rappresentanti”), che si affianca al modello tradizionale aperto a tutti gli aventi diritto.

 

Lo scopo, evidente, di questa introduzione è di semplificare lo svolgimento decisionale dei grossi complessi, ove si riuniscono centinaia di persone per discutere dei problemi condominiali.

Semplicificazione svolgimento tradizionale

La domanda a questo punto è: sono stati raggiunti gli obiettivi di semplificazione perseguiti dal legislatore?

A mio avviso, la risposta è probabilmente no, per le ragioni che vedremo nel prossimo articolo.

 

Che cos’è il Supercondominio?

FINALMENTE, DOPO UNA LUNGA GESTAZIONE, È NATO!

Se del Supercondominio se ne sente parlare da decenni, ed è un fenomeno da tempo diffuso soprattutto nelle grandi aree metropolitane, è solo con la recente Riforma del Condominio (legge 11.12.2012 n. 200) che l’istituto del Supercondominio trova spazio nella normativa italiana.
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ABBIAMO UNA DEFINIZIONE DEL “SUPERCONDOMINIO”?

 

Certo che no, e non ci deve stupire questa scarsa “tempestività” del Legislatore, che ci ha abituati in tal senso anche in altre ipotesi; basti pensare che per la definizione di Condominio si è dovuto attendere  il Decreto legislativo 4 luglio 2014 n. 102,  “Attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica (contabilizzazione del calore)”,  che all’art. 2 arriva a definire il Condominio come
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edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni ”.

 

Il Supercondominio viene, invece, considerato una forma particolare di Condominio, e si contraddistingue per essere composto da più edifici separati, con differenti condòmini, ma al tempo stesso legati tra loro dall’esistenza di beni e servizi destinati all’uso o al godimento comune, e perciò ricompresi in un complesso immobiliare di più grandi dimensioni. Per questa ragione si ricorre all’avverbio “super”, che sottintende un’organizzazione che sta “al di sopra” dei singoli palazzi.

 

Visti i tempi occorsi per la definizione di Condominio, non potevamo certo aspettarci che il Legislatore ne proponesse subito una per il Supercondominio; sul punto, vi invito ad attendere gli aggiornamenti che i miei discendenti vorranno apportare a questi miei brevi appunti.

 

Il Legislatore se la cava con poco; sono sostanzialmente due le norme introdotte dalla Riforma del Condominio in cui si tratta direttamente del Supercondominio: l’art. 1117 bis c.c. e l’art. 67 disp. att. c.c..

L’art.1117 bis c.c., introdotto con la Riforma del Condominio, regolamenta l’istituto del Supercondominio, prevedendo l’applicazione, quando compatibili, delle stesse norme dettate in materia di Condominio.

 

L’art. 67 disp. att. c.c. introduce, invece, la disciplina della “doppia assemblea”, che vale unicamente per i Supercondomini, costituiti da oltre sessanta partecipanti. In questa ipotesi, che non si applica, quindi, né per i semplici Condomini né per i Supercondomini con sessanta o meno partecipanti, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.

 

Se l’assemblea non provvede, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

 

Il Tribunale interviene anche su istanza di uno dei rappresentanti già nominati, quando uno dei condomìni facente parte del Supercondominio non provveda alla scelta del proprio rappresentante.

 

Ancora, l’art. 67 disp. att. c.c. disciplina i poteri del rappresentante: ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto; il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.

 

In questi due articoli,  quindi, si racchiudono le norme che regolamentano, per la prima volta, l’istituto del Supercondominio, sino al 2012 oggetto unicamente di sviluppo giurisprudenziale.

 

Una così lunga attesa avrebbe meritato – francamente – una regolamentazione dell’istituto più articolata e funzionale; al contrario, rimangono aspetti irrisolti della materia e alcune soluzioni introdotte come apparenti semplificazioni per gli operatori si rivelano – alla prova dei fatti – di scarsa utilità, se non vere e proprie complicazioni.

Soluzioni irrisolte riforma condominio

 

COSA OCCORRE IN CONCRETO PER DARE VITA CONCRETA AD UN SUPERCONDOMINIO?
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In altre parole, per la costituzione di un Supercondominio serve una delibera assembleare (o meglio, “superassembleare”) o un contratto?

 

Partendo dal principio, proprio sia della giurisprudenza antecedente la Riforma del 2012, sia del nuovo art. 1117 bis c.c., secondo cui al Supercondominio si applicano le norme dettate in materia di Condominio, possiamo ritenere che per la nascita del Supercondominio non occorre né una delibera assembleare, né è indispensabile un formale atto costitutivo da parte dell’originario costruttore, ma è sufficiente verificare che i singoli edifici considerati, laddove costituiti in altrettanti Condomini, abbiano tra loro in comune taluni beni, impianti e servizi (quali viali di accesso, zone a verde, recinzioni, impianti di illuminazione, guardiola del portiere, e così via) connessi attraverso la relazione di accessorio e principale.