INDICE CONTENUTI
1. Designazione dei Rappresentanti e composizione dell’assemblea
2. Come si conteggiamo le “teste” in tale assemblea?
3. Riflessioni sulla soluzione più aderente alla giurisprudenza
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La Legge di Riforma del condominio ha introdotto, nell’ambito del Supercondominio, le assemblee ristrette riservate esclusivamente ai “Rappresentanti“. Questa disposizione si applica quando i partecipanti al Supercondominio superano il numero di sessanta, con l’obiettivo evidente di semplificare il processo di convocazione e di deliberazione dell’assemblea, ma solo per quanto concerne la gestione ordinaria.
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1. Designazione dei Rappresentanti e composizione dell’assembleainarietà
Ogni edificio deve designare il proprio Rappresentante per l’assemblea, il quale è l’unico autorizzato a partecipare e a votare nella riunione, agendo per conto del proprio edificio. Pertanto, in un Supercondominio con più di 60 partecipanti, si configura un’assemblea composta solo dai Rappresentanti dei condomìnii, per quanto riguarda le questioni relative alla gestione ordinaria e alla nomina dell’amministratore.
Passiamo ora a esaminare un problema che finora ha ricevuto poco dibattito in ambito dottrinale e non ha ancora prodotto precedenti giurisprudenziali. Questo problema riguarda il calcolo della maggioranza “per teste” nell’assemblea ristretta del Supercondominio.
Per fare chiarezza, è importante ricordare che nelle norme che regolamentano l’assemblea condominiale sono previsti due tipi di maggioranze: quella “per millesimi” e quella “per teste”. Precisiamo subito che per “testa” si intende ciascun singolo proprietario di ogni appartamento (o, in generale, di ogni unità immobiliare) che fa parte del condominio e che è dotato di un valore millesimale autonomo.
Dopo aver definito cosa si intende per “testa”, dobbiamo comprendere come queste debbano essere conteggiate durante l’assemblea condominiale.
Le problematiche posso essere così schematizzate:
- colui che ha più immobili in condominio, vale una testa o tante teste quanto sono i suoi immobili?
- i comproprietari di un unico immobile si conteggiano separatamente, cioè tante teste quanti sono gli stessi comproprietari o questi valgono sempre una testa?
Ebbene, la regola per il calcolo delle teste in ambito di quorum costitutivi e deliberativi prevede che i condòmini vengono individuati e conteggiati non in base al numero degli immobili che possiedono, ma per soggetti intervenuti in assemblea.
In altri termini il proprietario di due o più unità immobiliari verrà conteggiato, in assemblea, come una sola testa, Rappresentante i millesimi scaturiti dalla somma dei parametri millesimali di proprietà dei suoi immobili.
Mentre, nel caso di due o più comproprietari di uno stesso immobile nel fabbricato condominiale, gli stessi comproprietari verranno conteggiati in assemblea sempre come una sola testa e cioè quella dell’unica persona delegata a partecipare alla riunione di condominio.
In tal senso, vedasi, da ultimo, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 25558/20, depositata il 12 novembre 2020, che afferma che una persona conta come una testa anche se ha più diritti su vari immobili in condominio.
Chiariti i criteri di calcolo delle teste per l’assemblea condominiale, torniamo alla nostra assemblea di Supercondominio, ristretta ai soli Rappresentanti.
Ipotizziamo un Supercondominio composto da cinque fabbricati, costituenti ciascuno un separato condominio.
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2. Come si conteggiamo le “teste” in tale assemblea?
Una prima ipotesi, quella forse più istintiva, è quella che ciascun condominio valga una testa, con la conseguenza che, in un’assemblea totalitaria, occorre che almeno tre Rappresentanti votino unitariamente perché si formi la maggioranza delle teste. Una seconda ipotesi, apparsa in dottrina (Franco Petrolati, Il Supercondominio: gestione e problematiche, Dossier Condominio n. 149/2015, pag. 11), sostiene che:
“Il voto espresso da ciascun Rappresentante “pesa”, poi, in ragione della consistenza, numerica e millesimale, dei partecipanti al rispettivo (sub)condominio, nel senso, cioè che non vale “uno” nel computo delle teste in quanto l’incidenza deve, comunque, commisurarsi all’intera composizione soggettiva ed all’intera caratura millesimale del relativo edificio, senza alcuna distinzione tra le eventuali maggioranze e minoranze che si siano riscontrate nella designazione del Rappresentante o nella formulazione delle direttive al medesimo imposte. Il Rappresentante, infatti, partecipa all’assemblea supercondominiale in nome e per conto dell’intero (sub) condominio ed il voto espresso (o non espresso) determina univocamente anche la posizione di tutti i condòmini rappresentati.”
Altra posizione in dottrina a favore di questa impostazione è quella espressa dall’avv. Silvio Rezzonico, che, nella rubrica “L’esperto risponde” del Sole 24 Ore, in data 17 giugno 2013, nel rispondere ad un quesito di un lettore, testualmente afferma:
“A norma del rinnovato articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, il Rappresentante nominato da ciascun condominio partecipa all’assemblea supercondominiale, costituita esclusivamente dai Rappresentanti dei singoli condomìni. Essi sono portatori del numero delle teste del condominio rappresentato, mentre – quanto ai millesimi – sono portatori dei millesimi afferenti a ciascun condominio. Il quorum costitutivo dell’assemblea supercondominiale, in seconda convocazione, deve individuarsi, a norma dell’articolo 1136, terzo comma, del Codice civile, in un terzo dei condòmini, oltre a un terzo dei millesimi di ciascun condominio rappresentato. Per il quorum deliberativo, la maggioranza è rappresentata dalla maggioranza numerica dei condòmini di ciascun condominio, oltre alla maggioranza delle quote millesimali di ciascun condominio.”
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3. Riflessioni sulla soluzione più aderente alla giurisprudenza
A nostro parere, la soluzione prospettata dagli Autori sopra citati appare come quella più aderente alle pronunce della Suprema Corte in punto di ripartizione delle spese del Supercondominio.
Ci riferiamo in particolare all’ordinanza emessa in data 22 luglio 2022, n. 22954, dalla Sezione II della Corte di Cassazione.
La vicenda trovava origine da un procedimento monitorio da parte di un Supercondominio dinanzi al Tribunale di Verbania, dove il ricorrente chiedeva al giudice adito di emettersi decreto ingiuntivo contro un Condominio per il pagamento della somma di euro 19.103,11, per spese relative all’impianto di riscaldamento centralizzato.
Avverso l’ingiunzione di pagamento emessa dal Tribunale il Condominio proponeva opposizione eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto condòmini del Supercondominio erano i singoli partecipanti e non già i Condomìni, poiché privi di personalità giuridica distinta dai soggetti che lo compongono.
Il giudice del Tribunale di Verbania, con sentenza n. 199/2016, depositata il 15 aprile 2016, respingeva l’opposizione e confermava il decreto ingiuntivo opposto, rilevando che ai Condomìni costituiti nel Supercondominio sarebbe spettata la legittimazione passiva, in quanto dotati di soggettività giuridica.
Il Condominio soccombente proponeva gravame innanzi alla Corte d’Appello di Torino, che, con ordinanza depositata il 19 ottobre 2016, dichiarava l’inammissibilità dell’appello, non avendo una ragionevole probabilità di essere accolto, ritenendo che, pur essendo la disciplina applicabile in materia di Supercondominio quella del condominio degli edifici, il pagamento delle spese relative all’impianto di riscaldamento comune era stato legittimamente richiesto all’amministratore del Condominio, quale Rappresentante in giudizio di tutti i condomini.
L’esame del caso giungeva – infine – avanti la Corte, che, con la suddetta ordinanza, ribaltava le decisioni del Tribunale di Verbania e della Corte d’Appello di Torino, giungendo a conclusioni diametralmente opposte.
In particolare, secondo la Suprema Corte, a fronte della costituzione di un Supercondominio si applica la disciplina del Condominio, con la conseguenza che partecipanti ad esso sono i singoli condòmini dei vari edifici e non i Condomìni. Sicché l’amministratore del Supercondominio può agire per il recupero degli oneri condominiali relativi a beni comuni al Supercondominio nei confronti dei singoli partecipanti.
La Cassazione, in altre parole, privilegia, per la ripartizione delle spese e per l’esercizio delle azioni giudiziarie per il recupero dei crediti, il rapporto diretto tra il Supercondominio e i singoli condòmini.
Appare probabile che il medesimo criterio, applicato al numero delle teste da conteggiare nelle assemblee dei Rappresentanti, porti a ritenere corretta l’ipotesi secondo cui la maggioranza sia rappresentata dalla maggioranza numerica dei condòmini di ciascun condominio, oltre alla maggioranza delle quote millesimali di ciascun condominio.
Attendiamo conferme (o smentite) dai Tribunali e dalla Suprema Corte.
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