Il bilancio preventivo ordinario e il relativo progetto di ripartizione

28 Gennaio 2021

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AUTORE: Avv. Ruggero Armani

TAG: Amministrazione condominio, Bilancio preventivo, Riforma del Condominio

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Il bilancio preventivo fa esplicitamente riferimento a un esercizio contabile futuro. Viene generalmente redatto sulla base delle movimentazioni contabili del rendiconto approvato e contempla l’indicazione delle entrate che si prevede di emettere e delle spese che si ipotizza sostenere.

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Il bilancio preventivo di gestione ha lo scopo di costituire i fondi necessari per le spese di manutenzione e conservazione dei beni comuni; diversamente l’Amministratore sarebbe costretto a ripartire volta per volta ogni singola spesa e chiederne il relativo pagamento passando dall’approvazione assembleare, con evidenti difficoltà operative.

Tra gli articoli del codice civile in materia condominiale si menziona il termine “preventivo” solo una volta e precisamente al punto 2 nell’art. 1135 c.c.

Questo non significa che il bilancio preventivo ha un’importanza secondaria nella gestione di un Condominio, anzi un bilancio preventivo ben strutturato assolve alla funzione di emettere le rate condominiali, erogare i contributi necessari ed evitare uno squilibrio economico a consuntivo.

Come si costruisce un bilancio preventivo?

Nessuna disposizione civilistica individua criteri per la redazione del bilancio preventivo.

L’attività previsionale deve necessariamente analizzare attentamente lo storico dei consuntivi degli ultimi 2 o 3 anni, mettendo a confronto gli scostamenti dei vari rendiconti con i correlati preventivi.

Occorrerà analizzare le singole voci di spesa per individuare quelle che hanno determinato scostamenti sensibili e nello stesso tempo verificare se dette variazioni, in aumento o diminuzione, siano state causate da avvenimenti eccezionali e non facilmente ripresentabili, oppure siano riconducibili ad errore di valutazione. Nella “costruzione” del bilancio preventivo l’Amministratore deve considerare la costituzione fondi a preventivo (es. lavori straordinari), entrate/introiti diversi (es. locazione, cartelli pubblicitari, telefonia ecc. ecc.).

All’inizio di ogni periodo gestionale l’Amministratore è tenuto a sottoporre all’approvazione dell’Assemblea il preventivo delle spese ordinarie previste. Da precisare che la normativa codicistica non utilizza l’espressione “bilancio” per qualificare il documento previsionale, ma si limita alla definizione di “preventivo”.

L’Amministratore in carica presenta dunque all’Assemblea dei condomini un elenco di spese in forma libera, come da modello sotto riportato.



A questo documento viene allegato il piano di riparto contenente le relative ripartizioni pro-quota delle somme da versare redatto in base alle tabelle millesimali e al regolamento di Condominio.

Eccone un modello:



Nella gestione condominiale il preventivo riveste quindi grande importanza perché fissando l’importo previsto per ogni gruppo di spesa, da ripartirsi poi tra i condomini, vale come autorizzazione all’Amministratore alla spesa, il quale non può discostarsi dal preventivo, se non facendo approvare dall’Assemblea le relative variazioni.

Fanno evidente eccezione eventuali spese causate da obiettive esigenze di gestione: si pensi ad un improvviso aumento dei costi del riscaldamento o all’aumento dell’iva sui servizi.

Il preventivo ha quindi una natura autorizzatoria, conferendo all’Amministratore di Condominio titolo alla spesa nel corso dell’anno. A fondamento di tale impostazione i commi 2, 3 e 4 dell’art. 1130 c.c., riconoscono all’Amministratore il potere di “disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune”, nonché quello di “erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni” ed infine quello di “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”.

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