INDICE CONTENUTI

PARTE I — La delibera condominiale e l’installazione dell’ascensore 1. Introduzione
2. Il quadro normativo di riferimento
3. La delibera assembleare: maggioranze e limiti
4. L’installazione dell’ascensore: profili specifici
5. Ripartizione delle spese
6. Profili urbanistico-edilizi

PARTE II — Il rifiuto del condomino di partecipare alle spese
7. La norma invocata: l’art. 1121 c.c.
8. L’art. 1121 c.c. si applica all’eliminazione delle barriere architettoniche?
9. I diritti dei condomini dissenzienti
10. Conseguenze pratiche per il condomino dissenziente
11.Tavola riepilogativa

PARTE III — La tutela costituzionale e convenzionale
12. Il fondamento costituzionale e internazionale
13. Conclusioni
.

.

Il rifiuto del singolo condomino di partecipare alle spese e i limiti dell’art. 1121 c.c.. Profili giuridici e pratici.

PARTE I — La delibera condominiale e l’installazione dell’ascensore

Introduzione

Il tema dell’abbattimento delle barriere architettoniche negli edifici condominiali rappresenta uno degli ambiti più delicati del diritto condominiale, in cui si intrecciano esigenze di tutela della persona con disabilità, diritti dei singoli condomini e poteri deliberativi dell’assemblea. In particolare, l’installazione di un ascensore — disposta dall’assemblea in esecuzione di una delibera volta alla rimozione delle barriere architettoniche — che consente l’accesso al portone d’ingresso di un edificio il cui piano condominiale si trova al di sotto del piano stradale, solleva questioni di particolare rilevanza pratica e teorica.

Il quadro normativo di riferimento

La disciplina di base è contenuta nella legge 9 gennaio 1989, n. 13 (“Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”), che costituisce la normativa speciale di riferimento per gli interventi di questo tipo negli edifici residenziali privati.

A tale legge si affiancano le seguenti disposizioni del codice civile:

• Art. 1120 c.c. — che disciplina le innovazioni condominiali e prevede maggioranze agevolate per le opere volte all’eliminazione delle barriere architettoniche;
• Art. 1136 c.c. — che stabilisce le maggioranze assembleari;
• Art. 1121 c.c. — sull’esonero dalle innovazioni gravose o voluttuarie;
• Art. 1102 c.c. — sull’uso della cosa comune.

.

Completano il quadro il D.Lgs. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), la legge 104/1992 e il D.P.R. 503/1996.

La delibera assembleare: maggioranze e limiti

La maggioranza richiesta

Uno degli aspetti più significativi della disciplina sull’abbattimento delle barriere architettoniche è la deroga al regime ordinario delle maggioranze. In base all’art. 2 della legge n. 13/1989, coordinato con l’art. 1120, comma 2, c.c. (come modificato dalla legge n. 220/2012 — la c.d. riforma del condominio), la delibera assembleare richiede la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.

Si tratta di una maggioranza agevolata rispetto a quella prevista per le innovazioni ordinarie (art. 1136, comma 5, c.c.), che richiede la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. La ratio è quella di favorire interventi inclusivi, evitando che la minoranza blocchi opere necessarie alla fruibilità dell’edificio da parte di soggetti con disabilità motoria.

.

La validità della delibera

La delibera è valida e vincolante per tutti i condomini, anche dissenzienti, a condizione che:

• Rispetti i quorum di legge;
• Non pregiudichi la stabilità o la sicurezza dell’edificio;
• Non alteri il decoro architettonico in modo insostenibile;
• Non renda talune parti dell’edificio inservibili all’uso;
• Sia adottata entro trenta giorni dalla richiesta di un condomino interessato (art. 2, legge 13/1989).

L’installazione dell’ascensore: profili specifici

L’ascensore come innovazione condominiale

L’installazione di un ascensore in un edificio condominiale che ne sia privo costituisce, pacificamente, una innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c. Quando tale installazione è motivata dall’esigenza di eliminare le barriere architettoniche — consentendo l’accesso al portone di ingresso a soggetti con mobilità ridotta — si applica la disciplina agevolata sopra descritta.

La Corte di Cassazione ha più volte ribadito (tra le molte, Cass. civ., sez. II, n. 14096/2012; n. 18334/2018) che l’installazione di un ascensore finalizzata all’abbattimento delle barriere architettoniche è soggetta alla maggioranza ridotta di cui all’art. 2 della legge 13/1989, indipendentemente dalla circostanza che l’opera avvantaggi un solo condomino o l’intera collettività condominiale.

.

La fattispecie peculiare: edificio con portone al di sotto del piano stradale

La casistica contempla situazioni in cui l’ascensore non è installato all’interno dello stabile per il collegamento tra i piani, bensì all’esterno o in prossimità del portone d’ingresso, al fine di superare il dislivello tra il piano stradale e il livello del portone stesso.

Questa ipotesi si verifica frequentemente negli edifici costruiti su terreni in pendenza o nelle corti interne accessibili tramite rampe discendenti, dove il portone d’ingresso si trova a una quota inferiore rispetto al marciapiede, con gradini o dislivelli che rendono l’accesso impossibile o gravemente difficoltoso per chi utilizza una sedia a rotelle o un deambulatore.

In tali casi, l’installazione di un ascensore (o più spesso di un elevatore verticale o di una piattaforma elevatrice) può interessare parti comuni dell’edificio (il portone stesso, le aree esterne di pertinenza) e spazi condominiali adiacenti. L’intervento è comunque soggetto alla medesima disciplina derogatoria.

Ripartizione delle spese

Il regime ordinario

Le spese per l’installazione dell’ascensore, in quanto opera su parte comune dell’edificio, si ripartiscono tra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (millesimi), salvo diversa convenzione (art. 1123 c.c.).

.

Il regime speciale della legge 13/1989

L’art. 2, comma 2, della legge 13/1989 prevede una importante deroga: qualora l’assemblea non deliberi entro trenta giorni, o la delibera non sia adottata con le maggioranze di legge, il condomino interessato può realizzare l’opera a proprie spese. In tal caso, il condomino proponente sostiene integralmente il costo dell’intervento.

Diversa è invece la situazione quando la delibera viene regolarmente approvata dall’assemblea: le spese ricadono su tutti i condomini secondo i criteri ordinari, salvo che l’assemblea decida — con il consenso degli interessati — una diversa ripartizione.

.

Il contributo pubblico

La legge 13/1989 prevede la concessione di contributi statali per l’abbattimento delle barriere architettoniche negli edifici privati. I soggetti portatori di minorazione fisica, sensoriale o mentale, nonché i disabili ai sensi della legge 104/1992, possono richiedere contributi ai Comuni, con domanda da presentarsi entro il 1° marzo di ogni anno.

Profili urbanistico-edilizi

L’installazione dell’ascensore — anche nella forma di piattaforma elevatrice o elevatore verticale esterno — può richiedere titoli edilizi la cui natura dipende dall’entità dell’intervento:

• CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata): per opere di modesta entità;
• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): per interventi strutturalmente più rilevanti;
• Permesso di costruire: nei casi in cui l’opera comporti una variazione volumetrica significativa o incida sull’aspetto esterno degli edifici vincolati.

.

Negli edifici sottoposti a vincolo storico-artistico ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali), è necessaria la preventiva autorizzazione della Soprintendenza. La giurisprudenza amministrativa ha però precisato che, anche in presenza di vincoli, le autorità devono valutare la prevalenza del diritto alla mobilità della persona con disabilità, ricorrendo a soluzioni il più possibile reversibili e compatibili con il contesto.

PARTE II — Il rifiuto del condomino di partecipare alle spese

La norma invocata: l’art. 1121 c.c.

L’art. 1121 c.c. prevede che, qualora l’innovazione deliberata dall’assemblea importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, i condomini dissenzienti possano essere esonerati dalla contribuzione alle spese, rinunciando però contestualmente a partecipare ai vantaggi dell’innovazione stessa.

La norma risponde a una logica di equità: non si può costringere un condomino a sostenere costi sproporzionati o privi di utilità concreta per lui, purché rinunci simmetricamente ai benefici dell’opera.

L’art. 1121 c.c. si applica all’eliminazione delle barriere architettoniche?

La risposta della giurisprudenza è netta e consolidata: no.

L’art. 1121 c.c. non è applicabile alle innovazioni deliberate ai sensi della legge 13/1989 per l’eliminazione delle barriere architettoniche. Le ragioni sono molteplici e si rafforzano reciprocamente.

.

La specialità della legge 13/1989

La legge 9 gennaio 1989, n. 13 costituisce una disciplina speciale e derogatoria rispetto al regime ordinario delle innovazioni condominiali. Essa persegue finalità di interesse pubblico e sociale — la piena inclusione delle persone con disabilità — che prevalgono sugli interessi economici individuali dei singoli condomini.

La Corte di Cassazione ha chiaramente affermato (Cass. civ., sez. II, n. 14096/2012 e n. 3401/2001) che le innovazioni deliberate in base alla legge 13/1989 non possono essere ricondotte alla categoria delle innovazioni “gravose o voluttuarie” di cui all’art. 1121 c.c., in quanto la loro funzione è radicalmente diversa: non si tratta di migliorare il comfort o l’estetica dell’edificio, ma di garantire un diritto fondamentale della persona, quello alla mobilità e all’accessibilità della propria abitazione.

.

Il carattere non voluttuario dell’opera

L’ascensore installato per consentire l’accesso al portone d’ingresso di un edificio il cui piano condominiale si trova al di sotto del piano stradale non è, per definizione, un’opera voluttuaria. Si tratta di un intervento necessario per rendere l’edificio accessibile a chi abbia limitazioni motorie, e in quanto tale non può essere qualificato come lusso o capriccio.

La gravosità economica dell’opera, per quanto reale, non è di per sé sufficiente a integrare i presupposti dell’art. 1121 c.c. quando l’innovazione sia finalizzata all’abbattimento delle barriere architettoniche: la legge speciale prevale sulla norma generale.

.

Il principio di solidarietà condominiale

Un ulteriore argomento decisivo è quello della solidarietà condominiale, che impone a ciascun condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, anche quando non ne tragga un vantaggio diretto e personale. L’ascensore che consente l’accesso al portone è parte comune dell’edificio; le sue spese ricadono su tutti, indipendentemente dall’uso che ciascuno ne faccia o dalla propria condizione fisica.

.

La fattispecie con portone al di sotto del piano stradale

Nella fattispecie in esame, l’ascensore è installato per superare il dislivello tra il piano stradale e il portone d’ingresso, che si trova a una quota inferiore rispetto alla strada. La sua funzione è ancora più elementare e necessaria: senza di esso, una persona su sedia a rotelle non potrebbe nemmeno varcare la soglia del proprio condominio.

Proprio per questo, la possibilità di invocare l’art. 1121 c.c. è ancora più remota: un’opera che consente l’accesso fisico all’edificio difficilmente potrà essere qualificata come “voluttuaria”, e la sua gravosità economica non è argomento sufficiente per esimersi dalla contribuzione.

I diritti dei condomini dissenzienti

L’impugnazione della delibera

I condomini che abbiano votato contro la delibera, o che siano stati assenti, possono impugnarla entro trenta giorni (per i presenti) o trenta giorni dalla comunicazione (per gli assenti), ai sensi dell’art. 1137 c.c., allegando vizi di legittimità o merito.

Tuttavia, le delibere in materia di abbattimento delle barriere architettoniche godono di una presunzione rafforzata di legittimità, e la giurisprudenza mostra notevole cautela nell’accoglierne l’impugnazione, in ossequio al principio di tutela della persona con disabilità.

.

Il limite del pregiudizio alla proprietà individuale

L’unico limite che la legge espressamente riconosce ai condomini dissenzienti è la tutela della proprietà individuale: l’opera non può essere realizzata in modo da rendere inutilizzabili parti di proprietà esclusiva, o da comportare un pregiudizio sproporzionato alla singola unità immobiliare.

Conseguenze pratiche per il condomino dissenziente

Il condomino che si rifiuti di pagare le spese deliberate per l’installazione dell’ascensore, invocando l’art. 1121 c.c., si espone a:

• Decreto ingiuntivo da parte dell’amministratore, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., immediatamente esecutivo;
• Iscrizione di ipoteca sull’unità immobiliare di sua proprietà;
• Responsabilità solidale verso i terzi creditori, con successivo regresso degli altri condomini;
• Eventuale esclusione dall’uso dell’ascensore fino al saldo delle quote dovute, nei limiti consentiti dalla legge.

Tavola riepilogativa

PARTE III — La tutela costituzionale e convenzionale

Il fondamento costituzionale e internazionale

Oltre al piano strettamente condominiale, occorre considerare la dimensione costituzionale e convenzionale della materia. L’art. 3 Cost. impone la rimozione degli ostacoli che limitano di fatto la libertà e l’uguaglianza dei cittadini; l’art. 32 Cost. tutela il diritto alla salute. A livello internazionale, la Convenzione ONU sui diritti delle persone con disabilità (ratificata dall’Italia con legge 18/2009) impone agli Stati di garantire la piena accessibilità agli edifici.

Questi principi informano l’interpretazione giurisprudenziale, orientando i giudici verso soluzioni che favoriscano la concreta eliminazione degli ostacoli alla mobilità, anche a discapito di interessi patrimoniali dei condomini dissenzienti.

Conclusioni

La delibera condominiale avente ad oggetto la rimozione delle barriere architettoniche mediante l’installazione di un ascensore — che consenta l’accesso al portone d’ingresso di un edificio il cui piano condominiale si trova al di sotto del piano stradale — costituisce un istituto giuridico nel quale convergono il diritto condominiale classico, la normativa speciale a tutela della disabilità e i principi costituzionali di solidarietà e uguaglianza sostanziale.

Il singolo condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per l’installazione dell’ascensore, nemmeno invocando il diritto a non partecipare alle innovazioni sancito dall’art. 1121 c.c. La tutela della persona con disabilità e il principio di solidarietà condominiale costituiscono limiti invalicabili all’autonomia del singolo in questa materia.

Il legislatore ha progressivamente eroso le resistenze che, in passato, permettevano alle maggioranze assembleari o ai singoli dissenzienti di bloccare interventi necessari alla piena fruibilità degli edifici. Il risultato è un sistema normativo che offre strumenti efficaci per garantire che ogni condomino — indipendentemente dalle proprie condizioni fisiche — possa accedere alla propria abitazione in condizioni di dignità e autonomia.

VUOI APPROFONDIRE QUESTO ARGOMENTO?
Hai dubbi su ascensore e spese condominiali? Contattaci ora per una consulenza dedicata.